房地產景氣指標之建立與分析

Abstract

因為房地產業具有相當大的產業關聯效果，也特別具有景氣循環的現象，故房地產景氣循環的探討甚為流行。然而房地產相對於其他物品的投資、生產、交易到使用之生命週期較長許多，因此房地產投資景氣未必是生產或交易的景氣，此乃房地產各階段景氣之時間落差特殊現象(Time-Lag)。衡量房地產的景氣現象必須透過房地產景氣指標之建立來分析此產業活動或生產的盛衰情況。一般景氣指標的編製方式有三種：景氣綜合指標、景氣對策信號、廠商經營意願調查。一般美國房地產景氣指標研究多強調房地產的營建（開工戶數）、金融（貸款利率）等生產層面，且經過長達百年以上的資料分析，認為房地產景氣循環約為二十年左右。反觀國內房地產缺乏景氣循環的研究工作，一般從房價的變動或銷售率的多寡等交易層面來推測房地產的景氣狀況。本研究展現了國內房地產生命週期－－投資、生產、交易與使用等四個層面的房地產景氣衡量指標，並利用一般總體經濟景氣指標的編製方式運用於房地產景氣指標之編製。經本研究結果發現，此種方式對房地產景氣衡量相當有意義且值得推廣利用。