不動產仲介經紀業說明義務及其違反之民事責任之研究

Abstract

不動產交易標的金額高昂且程序繁瑣，一般民眾經驗不足，對於交易資訊之調查及理解能力有所不足，為能取得不動產交易正確之相關資訊，並尋找最適合自己的交易對象，乃藉由專業之不動產仲介業代為處理相關事宜。\n「仲介」二字在我國民法中並無明確規範，而不動產經紀業管理條例偏向於「管理」經紀業，對於仲介法律關係亦無明確規範，則相關權利、義務尚有賴於學說及實務判決加以補充。現行不動產交易相關法律，仲介業除了受專法約制或遵守善良管理人之籠統概念外，對於交易實務上該說明那些特定或至少範圍的義務或責任未有清楚規範，而僅能藉由行政機關所規範之不動產說明書應記載及不得記載事項之內容來加以控制。為避免需要強制揭露的規定不具體，使得應清楚規範的標準漫無邊際，完善的資訊範圍標準實有必要。除以不動產經紀業管理條例為執法依據之外，個案中亦須視契約之性質，回歸民法之相關規定加以參酌以為價值之補充，以健全不動產之交易秩序，並同時保障消費者之權益。本文將不動產仲介業之說明義務區分為三部分，分別是法律及行政管制明文規定之說明義務範圍、基於契約內容之說明義務範圍、參酌學說及實務見解解釋而來之範圍，藉此建構我國對於不動產仲介經紀業說明義務之範圍及程度之判定標準。\n我國法律或學說上，關於說明義務與資訊提供義務基本上未做區分。「說明」並非單純地朗讀，而是將對締結契約具有重大決定性的資訊，提供給他方知悉，並使其明白資訊中的內涵。不動產仲介業應說明而不為說明或是不完全說明，即是違反了說明義務。而因故意或過失違反說明義務者，應承擔損害賠償責任或將喪失報酬請求權。在法律上未將說明義務明文具體規範前，有時難以做出有利於資訊弱勢之方之判定。若能對於不實說明、不利益事實之不說明予以明文規定，如此只要業者有上述情形，將可認定該行為可能致使交易者誤信。完善的法律，不僅是對一般買賣交易者給予保護、救濟，使各種紛爭回歸到法律面向尋求解決，就長期不動產交易發展而言，亦是建立一個大家都能安心進行交易之不動產環境。