預售屋大量估價模型之建立

Abstract

預售屋價格長久受到台灣產業界與學術界密切關注，然而預售屋價格資訊卻相對成屋缺乏，本研究希望釐清預售屋的特性並建立預售屋大量估價模型，提供預售屋價格資訊。預售屋具期貨交易性質，其價格形成受周遭成屋價格影響，其基差(預售屋與成屋價格差)關係顯得格外重要；另一方面，預售屋為完工前銷售之產品，有品質不易掌握之特性，消費者傾向透過商譽來評斷產品優劣，商譽因而相對凸顯，加上預售屋具有以個案方式為中心之定價模式，相對成屋其個案特徵顯得更加強烈，基差與建商商譽成為預售屋估價上必要考量的兩個重心。\n 本文以特徵價格方式納入基差與商譽因素進行實證分析與建立模型，研究期間為台北市2012年第3季至2015年第4季，在資料處理上透過座標整合內政部實價登錄資料以及國泰建設市調資料，解決實價登錄資料中缺乏個案屬性的去識別化問題，將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，突破過往預售屋研究限縮於個案的限制。實證結果顯示，台北市預售屋單價平均比周圍成屋多出35.5%的水準、而屬於上市上櫃建商的預售產品則相較非上市櫃產品平均高出5.7%的價格；模型估計表現上，本研究實證模型解釋力達到65.1%，模型之絕對平均誤差為10.56%、±10%及±20%的命中率分別為57.86%、88.25%，達到大量估價模型要求水準，值得參考使用。