預售屋買賣二次施工爭議問題之探討—以近年實務判決為中心

Abstract

在預售屋買賣之情形下，消費者無法看見其所購買房屋之實體，僅能透過建商之廣告文宣、建築模型、樣品屋、銷售人員之口述內容來想像房屋之外觀樣貌及內部設置而決定是否購買，導致實務上常有買受人於房屋興建完成欲交屋時或交屋後，發現房屋實際狀況與當初建商之廣告、樣品屋及銷售人員銷售時口述之內容等不相符之情形發生，而產生諸多紛爭，二次施工即為其中之一。\n實務上常有建商以二次施工之模式吸引消費者前來參觀，並於預售屋買賣契約中預先約定二次施工條款，約明消費者已知悉二次施工為違法，如嗣後有遭拆除，買受人不得向建商為任何請求，以避免未來買受人回頭向建商求償之風險。在預售屋買賣契約已有約明二次施工條款，且亦有另行讓買受人簽章之情形下，建案完工交屋後，買受人是否得再針對二次施工之部分，認為屬物之瑕疵、不完全給付而向建商求償？是否可依消費者保護法請求懲罰性賠償金？\n本文主要以文獻分析法及案例歸納法，針對預售屋交易契約之特徵及法律性質、二次施工之相關爭議等問題，輔以學者見解及實務見解加以研究，最後藉由整理及分析探討近年有關預售屋買賣二次施工爭議之實務判決，以了解目前實務之狀況。\n在現行實務仍係以貫徹契約自由精神為主之情形下，本文建議買受人(或消費者)於參觀預售屋時應確實了解契約之內容，而主管機關如認為二次施工屬重要爭議問題，亦得於預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項增訂相關規範，另似需藉由行政機關之管制，始得以杜絕二次施工之爭議。