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題名: 不動產仲介法律問題之研究
作者: 簡佩如
CHIEN, PEI-JU
貢獻者: 黃立
Hwang, Li
簡佩如
CHIEN, PEI-JU
關鍵詞: 不動產
仲介
法律
居間
契約
real estate
broker
agent
contract
agreement
日期: 2003
上傳時間: 14-Sep-2009
摘要: 不動產仲介契約由來已久,民國八十五年到八十八年間政府制訂各種不動產經紀業之相關法規及不動產仲介契約範本,以求衡平仲介人與買賣雙方當事人間法律關係。\r\n\r\n 對於不動產仲介契約法律性質究竟屬於居間契約抑或是委任契約,學說屢屢爭執不下,反映在實務上亦無法達成共識。然此定性卻為實務審於契約條款適法性之前提要件,因此,本文首要討論的即是不動產仲介契約之法律關係,究為何屬。除此之外,傳統的居間契約,通說均認為係屬單務契約,本文認為在仲介人負有積極活動義務下,似有深究之必要。\r\n\r\n 其次,本文以為現行的契約範本,仍有若干約款無法清楚界定當事人間權利義務關係,實有加以討論及修改之必要。再者,消費者欲透過不動產仲介業者尋找適當的交易相對人,除仲介人擁有較多之交易資訊外,更看重仲介人本身之專業與經驗,因此不動產仲介人對於標的物現況說明書之解說及調查義務更顯的重要,而仲介人應與調查之項目為何,調查之射程範圍均有詳述之必要。更有甚者,針對「斡旋金」及「要約書」相關法律問題,亦為本文討論之重點。\r\n\r\n 除契約責任外,消費者保護法第七條無過失責任是否適用於一切服務,素有爭議;縱使認為不動產仲介業者居於服務提供者之地位,應依消費者保護法對於一般消費者就其服務負擔無過失責任,所負擔之責任範圍應如何界定,是否會與賣方所應負擔之責任發生重疊。上述種種問題,本文均分別一一釐清,希冀一方面加深消費者對於仲介契約之瞭解以減少訟累,並建議相關修正提供仲介業者參考,以真正落實契約公平正義之要求,另一方面就目前實務上所發生之問題,歸納提出可能之解決方式,期望能夠對於不動產仲介實務,提供符合時代潮流之資訊。
\"第一章 緒 論 7\r\n第一節 研究動機及研究目的 7\r\n第一項 研究動機 7\r\n第二項 研究目的 9\r\n第二節 研究範圍、研究架構及研究方法 11\r\n第一項 研究範圍 11\r\n第二項 研究架構 12\r\n第三項 研究方法 15\r\n第二章 台灣不動產仲介業之發展與現況 17\r\n第一節 序論 17\r\n第二節 台灣不動產仲介業之發展 18\r\n第三節 不動產仲介業服務現況 25\r\n第三章 不動產仲介契約之法律關係 34\r\n第一節 不動產仲介契約概念 34\r\n第一項 不動產的意義 34\r\n第二項 仲介的意義 36\r\n第二節 不動產仲介契約之類型 38\r\n第一項 按服務類別區分 38\r\n第二項 按是否雙方委託或代理區分 42\r\n第三節 不動產仲介契約的性質 44\r\n第一項 要式契約 45\r\n第二項 雙務契約 47\r\n第三項 繼續性契約 48\r\n第四項 事務處理契約 50\r\n第四節 不動產仲介契約之法律性質 51\r\n第一項 前言 51\r\n第二項 學說見解 52\r\n第三項 實務見解 57\r\n第四項 本文見解 62\r\n第四章 不動產仲介契約條款之運用 80\r\n第一節 法律對於不動產仲介契約之管制 80\r\n第一項 民法之管制 80\r\n第二項 消費者保護法之管制 81\r\n第三項 不動產經紀業管理條例之管制 83\r\n第四項 公平交易法上之管制 85\r\n第五項 美國法上對於不動產仲介業之管制 86\r\n第二節 不動產委託銷售定型化契約之法律問題與條款研析 87\r\n第一項 審閱期間 87\r\n第二項 委託銷售價格、委託銷售期間與契約終止條款 93\r\n第三項 報酬給付請求之若干問題 99\r\n第一目 報酬給付義務人 99\r\n第二目 未約定仲介報酬之處理 103\r\n第三目 報酬請求時點—交屋繳交剩餘報酬條款 111\r\n第四目 仲介之主契約無效、撤銷、解除條款 115\r\n第五目 朋分解約定金條款 128\r\n第四項 仲介人之積極活動義務 130\r\n第五項 指定代書條款 131\r\n第六項 視為完成仲介義務條款 132\r\n第七項 單獨委託及專任委託銷售條款 138\r\n第八項 期滿後締約條款 144\r\n第九項 仲介人收受定金視為主契約成立條款 149\r\n第十項 仲介服務及報酬對價性之迷思 152\r\n第三節 雙方委託及雙方代理 154\r\n第一項 雙方委託 154\r\n第一目 美國法之規定 154\r\n第二目 我國法之適用 155\r\n第二項 雙方代理 157\r\n第一目 代理之基本定義 157\r\n第二目 不動產仲介雙方代理之困難 157\r\n第三目 美國法之規定 158\r\n第四目 本文見解 161\r\n第四節 斡旋金、要約書之條款研析 163\r\n第一項 仲介人免責條款(兼論仲介人之調查及說明義務) 163\r\n第一目 問題之提出 163\r\n第二目 仲介人之調查及告知義務 164\r\n第二項 斡旋金與要約書 186\r\n第一目 斡旋金定義、性質 186\r\n第二目 要約書定義、性質 190\r\n第三目 斡旋金與要約書之區分 192\r\n第四目 仲介人與買方間之關係 201\r\n第五目 斡旋金之存廢 202\r\n第五章 不動產仲介服務之侵權行為責任 208\r\n第一節 序論 208\r\n第二節 不動產經紀業管理條例與民法規定之討論 209\r\n第一項 應負擔責任之主體 209\r\n第二項 不動產經紀業管理條例第二十六條與民法第一百八十八條規定之關係 213\r\n第一目 民法第一百八十八條規定 213\r\n第二目 不動產經紀業管理條例第二十六條規定 214\r\n第三目 個案討論 215\r\n第三節 不動產仲介業與消保法第七條之關係 216\r\n第一項 無過失產品責任之背景 216\r\n第二項 不動產仲介業是服務提供者 216\r\n第三項 服務適用無過失責任之爭論 218\r\n第四項 具體案例討論 220\r\n第一目 是否該當消保法第七條無過失責任之構成要件 221\r\n第二目 是否得請求懲罰性損害賠償 226\r\n第三目 小結 227\r\n第六章 結論 229\r\n參考書目 251\r\n附件 260\r\n\"
參考文獻: 壹、中文書目
一、 書籍
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2. 黃立主編,蘇惠卿著,民法債編各論(下),經理人及代辦商一節,元照出版,民國九十一年七月。
3. 黃立,民法債編總論,元照經銷,民國八十九年九月二版。
4. 王澤鑑,侵權行為法第一冊,民國八十七年九月。
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5.林慧貞,論消費者保護法之服務無過失責任,台灣大學法律研究所碩士論文,民國八十五年六月。
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33. 陳俊龍,私有財產與外部性—以寇斯定理為中心--,茂昌圖書,七十九年一月。
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35. 曾隆興,現代損害賠償法論,民國八十二年九月修訂六版。
36. 林益山,消費者保護法,五南出版,民國九十年十二月二版二刷。
37. 司法院/國立政治大學法律研究所合譯,美國法律整編,代理法、信託法,司法院,民國七十六年六月。
描述: 碩士
國立政治大學
法律學研究所
89651001
92
資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0089651001
資料類型: thesis
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