不動產證券化之辦公大樓價值評估分析

Abstract

不動產證券化條例於民國92 年7 月公佈後，目前已通過五件不動產資產信託案件， 關於不動產投資信託的案例，則已有富邦一號不動產投資信託基金正在申請中，預計將 於94 年第二季上市。觀察目前已發行及預計發行之不動產證券化受益證券，皆是以具 有穩定收益的辦公大樓為資產標的。而參考日本不動產證券化實施經驗後，發現在初期 階段，日本也多是以辦公大樓為證券化發行標的，其緣由乃是因辦公大樓具有穩定租金 收益且複雜性較低，在初期相關制度尚未健全階段，其發行證券化的可行性相對較高。 不動產證券發行基礎在於其資產價值，適當、公正的不動產價格評定，對於投資前 之投資金額、資金調度等決策，及投資後的定期資產評價都是必須的，因此，有關不動 產的價格評估與分析方法就顯得十分重要。反觀國內已發行的幾個案例，發現不動產證 券化的估價仍存在相當多的問題，除缺乏運用折現現金流量法評估不動產投資價值之經 驗，對於預測未來收益的變化也較少分析；基於不動產證券化評價應以未來收益作為衡 量基礎，而非基於過去之收益，如何預測未來收益的可能變化，分析真正會影響證券化 價格的因素，並結合各種不同風險情況下之收益變化，將是未來不動產證券化評價分析 的重要課題。 以辦公大樓評價為例，過去學者研究發現租賃面積、所在樓層、區位、用途類別、 屋齡、總樓層數與辦公室設備等為顯著影響辦公室租金因素；但如果是以證券化的標的 價值來衡量辦公大樓價值時，則經營管理、租約評價、租戶結構等內部因素將成為影響 未來租金收益的關鍵。本研究擬結合租約選擇權評價、風險分析方法，並運用敏感度分 析、蒙地卡羅模擬法，探討於不同租戶結構產生之不同風險情況，對於證券化辦公大樓 價值之影響變化。 本研究將以辦公大樓為主要研究實證資料，透過93 年度計畫中對於辦公室經營管 理對不動產證券化價值影響程度之探討為基礎，於本年度計畫中進一步透過調查與訪談 方式，蒐集辦公大樓租戶結構與租約等相關資料，進行影響辦公大樓收益風險因子之分 析及模擬，並試圖建構辦公大樓不動產證券化價格機率模型。期望藉由本文研究成果， 能提供日後國內辦公大樓不動產證券化評價制度之參考。