不動產證券化評價之探討—兼論不動產經營管理對不動產證券價值之影響

Abstract

不動產證券化條例於民國九十二年七月二十三日公佈後，有關證券價值與 資產價值評估問題成為重要課題之一。證券化不動產由於其具有證券特質，與一 般非證券化不動產不同，所以其價值評估方式不同於傳統實體資產估價與證券評 價。不動產證券化制度於美國已有近四十年之發展歷史，而亞洲國家如日本、新 加坡等也積極推動不動產證券化制度，且已有相關商品上市。國外發展經驗與評 價理論與方法，是否可作為國內未來發展的借鏡，是本研究欲探討研究之方向。 關於傳統估價著重不動產實體的價值，也就是評估絕對所有權的市場價 值；而證券評價則著重於證券市場交易變化與營收、獲利能力的關係。另外，由 國外文獻得知單純以淨營運收入作為評估不動產證券化價格的基礎，或是以傳統 的不動產估價方式進行證券化評估都將產生評價上的盲點；前者出現未能反映不 動產實體價值的問題，而後者則產生忽略衍生證券價值之缺失。此外，不動產證 券化價值分析重視的是穩定收益來源，所以不動產經營管理隨著證券化制度建立 將逐漸被重視，而過去國內對於此議題並不重視，所以缺乏相關不動產經營管理 資料，本研究擬以辦公室租金收益資料進行模擬分析，瞭解不動產經營管理對於 證券化價值影響。 本研究擬參酌國外已實施不動產證券化制度經驗，分析影響證券價值與資產 價值因素，並加以區分屬於經營管理所創造的價值因素。基礎理論結合財務理 論、證券評價理論與估價理論，並結合傳統不動產估價方法及證券市場評價方 法；此外，更進一步透過深入訪談方式蒐集國內本土化資料，進行個案研究及敏 感度分析，瞭解各相關因素對於國內不動產證券化價格的影響程度，以建立未來 臺灣進行不動產證券化評價基礎。期望藉由本文研究成果，瞭解不動產經營管理 對於不動產證券化價值之影響關係，並結合實體不動產估價與證券評價理論與方 法，期望能提供日後國內不動產證券化評價制度之參考。