不動產主觀與客觀之估價分析---估價行為、估價模型與大量估價之探討

Abstract

長期以來，不動產估價的相關研究皆著重在估價理論與技術的改進，以使最後估值能更為精確。然而實際上，估價人員的行為才是影響價格評定的本質因素；尤其國內、外對於市場比較法的相關研究，皆發現估價人員有偏離理論規範的情況。過去文獻對於估價系統性偏誤的解釋少有測試，雖然多半利用行為論點來做說明，但幾乎都是以實驗或意見調查方式加以分析，而非實證結果(Yiu et. al., 2006)。因此，本研究第一年將分析估價人員面對正常市場與拍賣市場是否有主、客觀不一致情形；繼而建立客觀標準化模型，進行市場比較法之估價行為比較，分析估價師個別估價與標準化模型之差異。目前最常使用的市場比較法，於估價過程的價格調整、案例的選取、權重的設定等均欠缺一致性與科學性。為分析估價師個別估價行為之差異，本研究第二年將從市場比較法觀點，建立符合估價師行為之客觀標準化估價模型；再者，延伸特徵價格模型，應用份量迴歸分析特定解釋變數在不同價格份量的邊際效果，並分析價格預測的準確度情況。為提升客觀估價方法在實務上的應用性，以客觀標準化估價模型建立大量估價模型有其重要性。此外，目前估價僅估計單一價格，然而不動產估價應估計最可能價格，所推估出之價格呈現應是一段區間。所以，本研究第三年將繼續測試客觀估價模型重複實驗的精確度，利用蒙地卡羅模擬方式建立大量估價模型，分析價格評估結果之可能發生機率與可信度，以建立不動產估值區間與價格機率