不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析

Abstract

不動產估價研究可分為個別估價與大量估價兩類，過去有關個別估價研究多為估價行為或估價方法改進，而大量估價研究則多是運用數量方法建立模型，由於兩者建構方式不同，欲同時進行兩者實證比較並不容易。本文藉由相同勘估標的，取得估價師個別估價資料，與資料庫建立的自動估價系統，進行案例選取、權重調整及最後估值三階段的比較分析。經本文差異比較發現，自動估價系統選取比較案例差異小於個別估價，且自動估價系統符合比較案例相似度高時，給予其比較價格相對較高權重原則，從行為估價觀點，結果顯示自動估價系統具有較客觀且符合估價理論程序優點。然，受限於自動估價系統樣本資料分配限制，在資料樣本較少地區以及非典型住宅類型（面積過大或過小），比較結果為個別估價估值與自動估價系統估值差異大，顯示自動估價系統有其適用限制，未來若增加資料庫樣本或次市場模型，兩者估值差異將可獲得改善。不動產估價研究可分為個別估價與大量估價兩類，過去有關個別估價研究多為估價行為或估價方法改進，而大量估價研究則多是運用數量方法建立模型，由於兩者建構方式不同，欲同時進行兩者實證比較並不容易。本文藉由相同勘估標的，取得估價師個別估價資料，與資料庫建立的自動估價系統，進行案例選取、權重調整及最後估值三階段的比較分析。經本文差異比較發現，自動估價系統選取比較案例差異小於個別估價，且自動估價系統符合比較案例相似度高時，給予其比較價格相對較高權重原則，從行為估價觀點，結果顯示自動估價系統具有較客觀且符合估價理論程序優點。然，受限於自動估價系統樣本資料分配限制，在資料樣本較少地區以及非典型住宅類型（面積過大或過小），比較結果為個別估價估值與自動估價系統估值差異大，顯示自動估價系統有其適用限制，未來若增加資料庫樣本或次市場模型，兩者估值差異將可獲得改善。