香港印花稅及差餉對房價影響之研究

Abstract

本研究主要是針對香港印花稅及差餉對房價影響之研究。近年來因美國、日本等國不斷實施寬鬆貨幣政策，投資資金持續流向亞洲各國，造成亞洲各國房地產價格繼續飆漲，高房價成為各國政府首先要解決的問題。房價過度高漲，會造成抑制經濟發展的狀況，因此各國政府須適時調節房地產價格，到底應該運用什麼手段來抑制高房價就成為各國政府重視的重大課題。\n 香港房價自2009年起不斷上揚，雖然香港政府推行各項新印花稅制來抑制房價，也確實影響了房地產市場行情的變化，但不論是「額外印花稅（special stamp duty）」、「買方印花稅（buyer stamp duty）」及「雙倍印花稅（double stamp duty）」，由香港土地註冊處房地產買賣合約資料或實證顯示均僅影響香港的房市交易量，卻無法如期抑制香港房價向上的走勢。\n 差餉是持有或占用香港不動產所課徵的一種間接稅。自1999年起香港政府每年都會重估應課差餉租值 (市場年租金)，並依此虛擬租值徵收5%的差餉，且不論房屋的用途是自住、出租，還是空置都必須繳納。由香港差餉物業估價署編制的房屋售價指數顯示，自2011年迄今，香港私人住宅、商用大樓、店舖及工業大廈這四類中，以工業大廈漲幅最高，漲了約0.7倍。究其原因，主要是香港政府自2010年陸續推出各種新印花稅制打擊私人住宅的交易，使得部分游資轉向非住宅房屋市場，進一步推高非住宅房價。另外，許多國家已證明房地產持有稅是抑制房價上漲的有效工具且實證顯示差餉稅收占總稅收的比率與私人住宅房價間呈負相關，即差餉稅收愈高，私人住宅房價愈低。要增加差餉稅收，可從稅基或稅率著手。因此，香港政府若要將房價導回正軌，不妨考慮比照歐美等國擴大差餉稅基，採「評估價格」做為計算基礎，而非以「租值」計算，這樣比較能精準反映房地產持有人的財富，使得財產多的納稅人多繳稅並符合稅收的公平原則。\n關鍵詞：印花稅、差餉、房價、應課差餉租值