Please use this identifier to cite or link to this item: https://ah.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/79527
題名: 不動產仲介契約爭議問題之研究
The Study of Disputes about the Real Estate Contract
作者: 蔡佳蒨
貢獻者: 楊淑文
蔡佳蒨
關鍵詞: 仲介契約
居間契約
仲介人
雙方委託
忠實義務
附隨義務
消費者保護法
定型化約款
不動產經紀業管理條例
日期: 2015
上傳時間: 2-Dec-2015
摘要: 仲介契約在不動產買賣上應用十分廣泛,惟並非我國民法規範之典型契約,應如何適用民法典型契約之相關規定產生許多爭議。首要問題是仲介契約之性質與類型為何,本文將比較仲介契約與居間契約之特點後,認為仲介契約原則上核心範圍係屬居間契約。\n其次,仲介人處於買賣交易雙方間將產生利益衝突,而仲介契約中有兩種類型的利益衝突:其一是仲介人處於賣方、買方間,買賣雙方因為契約角色的對立所產生的利益衝突,連帶影響仲介人對於買賣雙方所應負之行為義務,此點在仲介人同時為買賣雙方委託、代理時更顯嚴重;其二是仲介人如以企業經營者之角色,為確保報酬請求權的實現,預先擬定仲介契約條款,因企業經營者與消費者間地位不對等而產生之利益衝突。在仲介人處於賣方、買方間而面對之利益衝突部分,本文以忠實義務角度切入,確認仲介人之行為準則,並希望透過仲介人所負之調查及報告義務,減少仲介人立於交易間面對雙方而生之利益衝突。而民法本於誠信原則即可推導出附隨義務的存在,忠實義務與附隨義務雖是二種不同法系所衍生,內涵卻非截然不同。忠實義務在我國民法上雖未明文規定,但可透過我國民法第148條關於誠信原則之規範而具體實現於契約之附隨義務中,而在我國民法上覓得適用依據。\n而在仲介人以企業經營者之身分,預先擬定仲介契約條款時,首先須仲介契約是否適用消保法。其次則須注意與仲介人之報酬請求權直接相關之直接交易禁止約款、違約視為完成交易約款以及朋分解約定金約款之效力為何。除此之外,斡旋金制度即屬為因應仲介人為確保報酬請求權之需求而衍生出之制度。但斡旋金之性質與效力在實務與學說上皆有爭議,且其與要約書制度之比較,亦值討論。\n除此之外,賣方與買方因為不動產買賣契約發生糾紛,且仲介人就此糾紛亦有涉入時,賣方與仲介人之責任牽涉到不動產經紀業管理條例與民法之關係。又於賣方與仲介人均需對買方負擔損害賠償責任之情況下,二人所負是否為連帶債務,實有討論之空間。
參考文獻: 參考文獻\n壹、 中文文獻(依姓氏筆劃排列)\n一、 中文書籍\n1.王志誠、賴源河,現代信託法論,五南,第三版,2001年9月。\n2.王澤鑑,不完全給付之基本理論,收錄於民法學說與判例研究(三),頁59-88,臺北,自版,2009年12月。\n3.王澤鑑,債法原理基本理論,臺北,自版,三版,2012年。\n4.史尚寬,債法各論,自版,1977年。\n5.朱柏松等,公有土地信託之研究,行政院研究發展考核委員會委託,1998年1月。\n6.李芳南,不動產經紀法規精義,五南,第五版,2009年。\n7.林誠二,債編各論新解─體系化解說(中),瑞興,三版,2015年6月。\n8.邱聰智,新訂債法各論(中),元照,初版二刷,2008年8月\n9.陳自強,契約之成立與生效,臺北,元照,三版,2014年2月。\n10.陳春山,信託及信託業法專論─理論與實務,臺北,臺灣金融研訓院,三版,2000年8月。\n11.曾泰源,不動產居間人民刑事責任之研究,臺灣花蓮地方法院檢察署印,1992年6月。\n12.黃立等,民法債編各論(下),臺北,元照,初版,2002年7月。\n13.詹森林,定型化約款之基本概念及其效力之範圍,收錄於民事法理與判決研究(三),頁29-86,臺北,元照,初版,2003年8月。\n14.詹森林,消保法商品責任之消費者與第三人,收錄於民事法理與判決研究(四),頁1-42,臺北,元照,初版,2006年。\n15.詹森林,最高法院與定型化契約之發展,收錄於民事法理與判決研究(四),頁143-224,臺北,元照,初版,2006年。\n16.臺灣臺北高等法院編輯,七十九年法律專題研習會彙編,1991年。\n17.劉春堂,民法債編各論(中),自版,初版第五刷,2014年9月。\n18.鄭玉波,民法債編各論(下) ,初版,1772年。\n19.謝哲勝,信託法,臺北,元照出版有限公司,四版,2014年8月。\n二、 中文期刊論文\n1.丁文嚴,案例指導制度背景下人民法院案例系統的構建,法律適用,頁88-92,2013年第1期。\n2.王千維,論可分債務、連帶債務與不真正連帶債務(上),國立中正大學法學集刊,第7期,頁147-231,2002年4月。\n3.王文宇,信託法原理與商業信託法制,國立臺灣大學法學論叢,第29卷第2期,頁309-416,2000年1月。\n4.向明恩,不動產經紀業者對凶宅之告知和調查義務/台北地院99訴2744,臺灣法學雜誌,第191期,頁177-181,2012年1月。\n5.向明恩,前契約說明義務之形塑與界線─評基隆地方法院92年度訴字第342號民事判決,月旦法學雜誌,第190期,頁171-187,2011年3月。\n6.李永然,從不動產仲介談居間契約(一),現代地政,第9卷第5期,頁4-8,1989年5月。\n7.林國彬,董事忠誠義務與司法審查標準之研究─以美國德拉瓦州公司法為主要範圍,政大法學評論,第100期,頁135-214,2007年12月。\n8.席建林、董燕,統一法律適用背景下對完善案例指導制度的思考,上海政法學院學報(法制論叢),第27卷第4期,頁94-98,2012年7月。\n9.張寧,我國案例指導制度運行過程中的幾個問題研究,法治與社會,第30期,頁57-58,2012年10月。\n10.陳立夫,從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題─以不動產仲介業務為中心,臺灣本土法學雜誌,第87期,頁5-21,2006年10月。\n11.陳聰富,契約自由與定型化契約的管制,月旦法學雜誌,第91期,頁51-62,2002年12月。\n12.曾宛如,董事忠實義務之內涵及適用疑義─評析新修正公司法第23條第1項,臺灣本土法學雜誌,第38期,頁51-66,2002年9月。\n13.曾品傑,不動產交易法制之比較研究─以斡旋金契約之規整為例,興大法學,第4期,頁49-91,2008年11月。\n14.曾品傑,不動產仲介法之實務問題,全國律師,第15卷第12期,頁4-17,2011年12月。\n15.曾品傑,論居間法上之禁止跳單條款-從中國大陸最高人民法院指導案例1號談起,月旦民商法雜誌,第38期,頁129-145,2012年12月。\n16.曾品傑,論資訊提供義務─從緘默詐欺談起,東海大學法學研究,第27期,頁57-113,2007年12月。\n17.湯文平,從”跳單”違約到居間報酬─”指導案例1號”評釋,法學家,2012年第6期,頁107-177,2012年。\n18.楊淑文,工程定型化契約之履約保證條款(含立即照付約款)─最高法院相關實物判決評析,月旦法學雜誌,第187期,頁21-38,2010年12月。\n19.楊淑文,論連帶保證與連帶債務,臺灣本土法學雜誌,第25期,頁14-36,2001年8月。\n20.楊鴻謙,房屋仲介業斡旋金之適法性分析,全國律師,第12卷第4期,頁79-83,2008年4月。\n21.詹森林,消費者保護法之定型化契約最新實務發展,月旦法學雜誌,第91期,頁28-50,2002年12月。\n22.戴孟勇,跳單行為的認定及處理─以「指導案例1號」為中心,月旦民商法雜誌,第38期,頁146-162,2012年12月。\n23.謝哲勝,不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力,人文及社會科學集刊,第10卷第1期,頁79-129,1998年。\n24.謝哲勝,忠實關係與忠實義務,月旦法學雜誌,第70期,頁127-140,2001年3月。\n25.魏大喨,不動產仲介契約之研究,司法研究年報,第10輯(上),1990年6月。\n三、 學位論文\n1.陳柏文,公司負責人忠實義務與司法審查標準之建構─從商業判斷法則出發,國立臺灣大學法律學研究所碩士論文, 2012年。\n2.曾品傑,房屋仲介契約之研究,國立臺灣大學法律學研究所碩士論文,1999年。\n3.曾泰源,不動產居間契約之研究,中國文化大學法律學研究所碩士論文,1990年。\n4.蔡景聖,敵意併購中目標公司的董事義務,國立政治大學法律學研究所碩士論文,2006年\n5.簡佩如,不動產仲介法律問題之研究,國立政治大學法律學研究所碩士論文,2003年。\n四、 會議記錄\n不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力─民法研究會第十次研討會紀錄,法學叢刊,第43卷第2期,頁115-133,1998年4月。\n五、 政府資訊\n1.立法院第1屆第86會期第12次會議議案關係文書,院總字第1151號\n2.立法院第2屆第6會期第21次會議議案關係文書 總第1712號 委員提案第1391號,1996年1月6日。\n3.臺北市建築管理工程處,臺北市海砂屋善後處理100問,網址:http://dba.gov.taipei/ct.asp?xItem=59098437&ctNode=32514&mp=118021 (最後點閱日:2015年3月10日)\n4.不動產經紀業資訊系統,網址:https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/ \n(最後點閱日: 2015年06年02日。)\n貳、 外文文獻(以姓氏字母順序排列)\n一、 德文文獻\n1.Brox, Hans, Wolf-Dietrich Walker, Besonderes Schuldrecht. 39. Aufl., C.H.Beck, München, 2008.\n2.Reuter, Dieter, J. von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Zweites Buch, Sellier-de Gruyter, Berlin, 1995.\n二、 英文文獻\n1.BEVANS, NEAL R., REAL ESTATE AND PROPERTY LAW FOR PARALEGALS, ASPEN PUBLISHERS, U.S.A. (2d ed., 2009)\n2.IRLANDER, SAM, FLORIDA REAL ESTATE: PRINCIPLES, PRACTICES, AND LICENSE LAWS, SOUTH-WESTERN CENGAGE LEARNING, U.S.A. (2009).\n3.RICE, TIME, ILLINOIS REAL ESTATE PRINCIPLES& PRACTICES, SOUTH-WESTERN EDUCATIONAL PUB, U.S.A. (4th ed. 2008).\n4.WARNER, RALPH , IRA SERKES & GEORGE DEVINE, HOW TO BUY A HOUSE IN CALIFORNIA, NOLO, U.S.A.(Alayna Schroeder, ed., 2009).\n三、 英文期刊論文\nGeier Deborah A., ERISA:Punitive Damages for Breach of Fiduciary Duty, 35 Case W. Res. L. Rev., 743-763(1985)\n四、 美國法院判決\nReed v. King, 145 Cal. App. 3d 261, 193 Cal. Rptr. 130 (Cal. Ct. App. 1983)
描述: 碩士
國立政治大學
法律學系
99651016
資料來源: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0996510161
資料類型: thesis
Appears in Collections:學位論文

Files in This Item:
File SizeFormat
016101.pdf2.73 MBAdobe PDF2View/Open
Show full item record

Google ScholarTM

Check


Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.