上市櫃建設公司土地開發時機與市場風險關聯性之研究

Abstract

在台灣由於經濟發達且地小人稠，土地價格異常昂貴且對景氣高度敏感，因此以土地開發為本業的建設公司而言，開發時點的掌握就異常重要。推案得時則報酬豐碩，反之則可能難以去化，形成沈重的餘屋存貨壓力，甚至引發建設公司的財務危機。過去以實質選擇權觀點來探討建商的開發行為都相當程度的偏向市場的不確定性這項因素。然而並未考慮到房價的結構與廠商本身的開發成本限制，都可能提高建設公司的投資門檻，進而延宕建設公司的開發時機。\r\n本文透過Dixit & Pindyck(1994)所提之實質選擇權架構，根據建商之開發成本習性與房價結構進行修正。模型推導結果為利率水準的上升、建商開發成本對利率敏感性提高房價水準受利率敏感性與房價不受利率引導部份的降低，將使建商開發門檻提高。自民國八十五年至九十年，國內房貸利率上升且建商開發成本上揚。實證結果，建商推案年度越晚，推案等待時間也越長，這與模型推導結果大體相符。這個結果顯示過去運用實質選擇權探討建商行為僅探討風險因素可能過於單純，而仍有相當大的討論空間。