個人住宅區位選擇之研究

Abstract

本研究之分析架構係本於Alonso(1964)所發展的「競標地租」理論，配合「Tiebout假說」的論點，用以探討當居民必須負擔居住地點之地方性公共設施的建設與維護費用時，他們會如何選擇住宅區位，進而對整個都市人口空間分布之影響。為了比較起見，本研究建立兩種不同模型，首先為固定投資模型，強調地方政府在每一區位提供同量之地方性公共設施，但建設和維修成本將由當地之家計單位來負擔。第二個模型為財產稅模型，即地方政府向當地之家計單位徵收財產稅，用以提供和維護地方性公共設施。在固定投資模型中，Alonso型態之都市結構只有在一定的情況下才能成立，即(1)家計單位之邊際遷移成本對可用所得的比值必需大於因遷移造成環境品質的改變所引起之邊際效用對環境品質之比。(2)家計單位對公共設施的偏好必須大於對他種財貨之偏好。此外，若環境品質愈高，競價地租則愈低。此一結論與Tiebout假說相反，究其主因應為效用和所得均假設為固定所造成。在財產稅模型中，我們觀察到(1)家計單位密度和競價樓地板租金隨著與市中心距離愈遠而遞減；此一結論與Alonso之結論相同。(2)如果家計單位對於樓地板面積和他種消費財偏好不變且財產稅稅率固定時，若對於地方性公共設施的偏好愈大，居住密度與競價地租則將愈低。(3)當財產稅率較高時，居住密度與競價地租則將愈低，此結論則與Tiebout的假說相同。