不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任—以日本法制為比較對象—

Abstract

我國不動產交易多係透過經紀業者居間仲介、或代理出賣人銷售而促成，然業者在輔助締約過程，經常疏於確認傳達予買方的交易資訊是否充分詳實，而在締約後衍生交易糾紛，有鑑於此，不動產經紀業管理條例在2011年修正時，著眼資訊透明化之實務要求，增訂經紀業者應提供不動產必要資訊、告知瑕疵與檢查標的之義務（第24條之2第3至5款）等規定；此外，向來被批評內容簡陋、不足因應實務運作的〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉，也甫經內政部於2015年著手全面修訂，加強各該交易資訊的應記載內容與揭露程度，其規範實效如何，亦有待觀察。本文之研究即從上述規範現況與時下交易實態為始點，透過比較與我國法制與實務運作類似的日本，檢視我國現行法規範之下實務運作所示相關見解，以探討經紀業者何以應就其提供之資訊負擔相當程度注意義務（資訊提供義務之依據）；又該義務具體而言應如何履行；以及個案上業者倘未履行該義務，如何負擔不實資訊民事責任之問題。\n\n關於業者對於買方應負之資訊提供義務，在雙方有仲介契約關係的情形，向為我國學說、實務所肯認；然本文認為，除此之外，在業者與買方無契約關係時，參酌日本類似交易型態，並結合不動產經紀業管理條例、消費者保護法等資訊提供相關規定，以及買方對於業者依其專業介入交易所賦予之信賴，業者縱與買方無契約關係，也負有相當於契約當事人之資訊提供義務。\n\n其次，個案上資訊提供義務履行與否，本文認為關於業者應調查說明之「重要事項」，除依我國現行實務運作，根據不動產說明書揭櫫之一般交易重要事項來認定外，另可參酌日本實務提出之判準，考量買方締約動機、業者認識可能性（各自主觀態樣），以及社會通念、業務常規等客觀情事綜合判斷。至於業者未履行義務所應負擔之責任，本文區分為「報酬請求權之限制」與「損害賠償」二者檢討之，由於前者乃係剝奪或減少業者在提供勞務達到成果時，依約得享有之對價，因此應在符合法條要件之前提下，始得限制業者的報酬請求以為制裁；又關於損害賠償，尚應透過將損害進一步區分是否屬締約必然產生者、或是否係為恢復不動產正常合法用益狀態所必要之支出等方式，來適當界定業者不實資訊責任之賠償範圍，以避免條件因果關係驅動下導致損害無限制擴張的不合理結果。