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Title: 不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任—以日本法制為比較對象—
Civil Liabilities for Misrepresentation of Real Estate Broking Agency: A Comparative Study between Taiwanese and Japanese Law
Authors: 宋宛錚
Sung, Wan Cheng
Contributors: 陳洸岳
宋宛錚
Sung, Wan Cheng
Keywords: 不動產經紀業者
資訊提供義務
不實資訊
仲介
代銷
無契約關係買方
不動產經紀業管理條例第21條
不動產說明書
Date: 2016
Issue Date: 2016-08-09 11:34:54 (UTC+8)
Abstract: 我國不動產交易多係透過經紀業者居間仲介、或代理出賣人銷售而促成,然業者在輔助締約過程,經常疏於確認傳達予買方的交易資訊是否充分詳實,而在締約後衍生交易糾紛,有鑑於此,不動產經紀業管理條例在2011年修正時,著眼資訊透明化之實務要求,增訂經紀業者應提供不動產必要資訊、告知瑕疵與檢查標的之義務(第24條之2第3至5款)等規定;此外,向來被批評內容簡陋、不足因應實務運作的〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉,也甫經內政部於2015年著手全面修訂,加強各該交易資訊的應記載內容與揭露程度,其規範實效如何,亦有待觀察。本文之研究即從上述規範現況與時下交易實態為始點,透過比較與我國法制與實務運作類似的日本,檢視我國現行法規範之下實務運作所示相關見解,以探討經紀業者何以應就其提供之資訊負擔相當程度注意義務(資訊提供義務之依據);又該義務具體而言應如何履行;以及個案上業者倘未履行該義務,如何負擔不實資訊民事責任之問題。

關於業者對於買方應負之資訊提供義務,在雙方有仲介契約關係的情形,向為我國學說、實務所肯認;然本文認為,除此之外,在業者與買方無契約關係時,參酌日本類似交易型態,並結合不動產經紀業管理條例、消費者保護法等資訊提供相關規定,以及買方對於業者依其專業介入交易所賦予之信賴,業者縱與買方無契約關係,也負有相當於契約當事人之資訊提供義務。

其次,個案上資訊提供義務履行與否,本文認為關於業者應調查說明之「重要事項」,除依我國現行實務運作,根據不動產說明書揭櫫之一般交易重要事項來認定外,另可參酌日本實務提出之判準,考量買方締約動機、業者認識可能性(各自主觀態樣),以及社會通念、業務常規等客觀情事綜合判斷。至於業者未履行義務所應負擔之責任,本文區分為「報酬請求權之限制」與「損害賠償」二者檢討之,由於前者乃係剝奪或減少業者在提供勞務達到成果時,依約得享有之對價,因此應在符合法條要件之前提下,始得限制業者的報酬請求以為制裁;又關於損害賠償,尚應透過將損害進一步區分是否屬締約必然產生者、或是否係為恢復不動產正常合法用益狀態所必要之支出等方式,來適當界定業者不實資訊責任之賠償範圍,以避免條件因果關係驅動下導致損害無限制擴張的不合理結果。
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Description: 碩士
國立政治大學
法律學系
99651003
Source URI: http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099651003
Data Type: thesis
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