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題名 房地產價格及其變動因素之研究 作者 陳明吉 貢獻者 張金鶚
陳明吉日期 1989 上傳時間 4-五月-2016 14:33:05 (UTC+8) 摘要 論文摘要 近年來國內房地產價格又開始大幅地上漲，然而大眾對其原因之探討仍是眾說紛紜，另外國內有關房地產價格方面的研究著作也一直少有這方面之研究，因此促發了本研究之產生。 本研究乃是以總體供需之觀點，探討影響房地產價格個體和總體的影響因素，以明瞭個別房地產的價格及整體房地產市場的均衡價格如何地形成，而後從歷年來房地產價格的變遷，找尋影響國內房地產價格的因素，以澄清房地產市場變化的過程，並根據所找尋影響房地產價格的因素，探討那些因素是刺激房地產價格變動的主要因素，最後由找出的刺激房地產價格變動之主要因素建立模型並探討其對房地產價格影響的重要性及程度的大小。研究結果發現: 一、房地產價格的種類很多，國內一般所稱「房價」是相當籠統的說法，各種的房價都有很大差距，不能混為一談。 二、在民國62年至77年間，國內住宅價格以當期價格來衡量有三次大幅上漲，期間分別是民國62年至64年、67年至69年、76至77年。若以固定價格來衡量，國內住宅價格，只有二次大幅上漲，一次在67至69年間，台北市住宅價格共上漲了70%，另一次是76年至77年，已上漲了164%，而62年那一次並沒有上漲，國內住宅價格也非一直上漲，在70至75年間也跌了1至2成。 三、當住宅價格上漲時，以市區上漲的最快，當住宅價格下跌時，北縣下跌的最快，市區及市郊的抗跌性較強，但市場平穩之際，市區有下跌較大的情況出現。市區與市郊的住宅價格有差距愈來愈小的傾向，但市區、市郊與北縣則有逐漸拉大的趨勢。就屬性價格而言，純住宅的價格上漲最快，下跌最慢，辦公大樓漲跌幅度最大。家庭收入與住宅價格之比方面，以台北市30坪住宅計算，比例由62年的6倍上昇至10.2倍，而74年曾降到十二年來最低的4.4倍，若以77年台北市住宅市場的實際推出平均坪數56.61坪計算，其比例達19.4倍。 四、影響住宅價格水準之模型，就長期迴歸模型的實証中，所採取的變數及依顯著性的大小，依次為股價指數、房屋建築費用指數、通貨膨脹率及經常性收入變動率，就短期迴歸模型的實証中，所採取的變數及依顯著性的大小，依次為，第一期物價指數及房屋建築費用指數，第二期房屋建築費用指數及通貨膨脹率的前一期，第三期是股價指數前一期、貨幣供給量前一期、短期質押放款利率及通貨膨脹率，影響住宅價格水準之模型，均有相當程度的解釋能力。影響住宅價格變動之模型，就長期迴歸模型的實証中，依次為股價指數變動率、房屋建築費用指數變動率及經常性收入變動率，就短期迴歸模型的實証中，第一期是房屋建築費用指數變動率及通貨膨脹率，第二期是同第一期,第三期是股價指數前一期變動率及貨幣供給量前一期變動率。 五、住宅價格對總體因素的反應，在長期方面，需求面影響因素的影響力大於供給面影響因素的影響力;在短期方面，第一、三個時期是需求面影響因素影響力較大，第二個時期是供給面影響因素影響力較大。 參考文獻 參考文獻 一、中文部分 1.辛晚教，「地價對於經濟發展與社會福利影響之研究」，國立中興大學法商學院都市計畫研究所，民國六十七年。 2.經建會住都處，「住宅需求影響因素之研究」，民國74年9月。 3.蘇志超、林元興、劉錚錚，「台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析，台北，國立政治大學地政系，民國六十六年。 4.來璋，台北市地價問題研究，台灣商務印書館，民國71年6月三版。 5.劉錚錚，「房屋供求新論:兼論公共不動產政策」，台北市銀行月刊第十七卷第四期，民國75年3月。 6.黃大洲、廖敏琚，「台北市地價分佈模式與變遷」，土地改革金融月刊72期，民國71年6月。 7.袁智樂，「台北市房屋需求分析」，土地改革金融月刊64期，民國69年6月。 8.張樂群譯，「都市發展對不動產價值的影響」，土地改革金融月刊的期，民國64年9月。 9.何文振，「房地產的英雄史觀」，台灣房屋市場月刊，第105期，民國七十二年。 10.黃世敏，台北市住宅市場及其價位因素之研究，淡江管理科學研究所管理經濟組，民國71年。 11.周偉民，「台北市房價的空間結構」，師大地理研究所碩士論文，民國74年6月。 12.袁樂智，「台北市不動產市場之研究」，政大地研所碩士論文，民國66年10月。 13.林清和，「台北區房屋市場購買及定價行為之研究」，交大管理科學研究所碩士論文，民國70年6月。 14.魏玉好，「台北市房屋市場之研究」，東吳經研所碩士論文，民國73年7月。 15.張志平，「住宅區位研究一台北市住戶分佈型態之多變量分析」，興大都研所碩士論文，民國66年6月。 16.許坤榮，「台北地區住宅之居住狀況及住宅市場之運作機制」，台大土木工程研究所，碩士論文，民國76年。 17.曾文龍，房地產價格變動因素及影響，政大地研所碩士論文，民國70年。 18.余智生，台北市住宅建築業定價策略之研究，政大企研所碩士論文，民國70年。 19.曾文龍，「房地產乾坤」，民國71年10月。 20.何文振，「房地產縱橫談」，台北，民國六十七年。 21.王應傑，房地產贏家，民國77年。 22.何培基編譯，SAS/PC高等統計，上、下冊，松崗圖書公司，民國78年1月。 23.台灣房屋市場月刊，民國62年至77年。 24.現代地政，民國73年至77年。 25.市場與行情，民國70年。 26.建築徵信，民國70年。 27.大台北租售報導74年至77年。 28.金融統計月報62年至77年。 29.台北市62-"77年度統計要覽。 30.中華民國統計月報。 31.中華民國台灣地區物價統計月報。 二、日文部分 1.日本不動產學會誌，Vo1.2，No.3，4。 2.森衫壽芳及大野榮治，土木計畫學研究演講集，1986。 三、英文部份 1. Duncan Maclennan, Housing Economic, First Publish, Longman Inc., 1982. 2. Edwin S. Mills and Bruce W. Hamitton, Urban Economic, Third Edition, Scott, Foreman and Company, 1984. 3. Micheal J. Grean, Principle of Real Estate Analysis. Law. Fiance. Appraisal. and Investment,D. Van Nostrand, 1979. 4. Milt(:m Friedman, Price Theory, Forth Printing, 1986. 5. Leo Grebler and Frank G. Mittelbach, The Inflation of Housing Price. Its Extent. Cause. And ConseQuences, Lexington Books, 1979. 6. Halbert C. Smith, Carl J. Tschappat, and Ronald L. Racster, Real estate and urban deyelopment,Revised Edition, Richard D. Irwin, Inc., 1977. 7. M. C. Fleming and J. G. Nellis, A Regional Comparison of House Price Inflation Rates in Britain 1967-A Comment, Urban Studies (20), 1983. 8. Joseph G. Nellis and J. Andrew Longbottom, An Empirical Analysis of the Determination of House Prices in the United Kingdom, Urban Studies (18), 1981. 9. R.k. Wikinson (with C.A. Archer), The Quality of Housinl! and the Measurement of Long-term Changes in House Prices, Urban Studies (13), 1976. 10. Qded Izraeli, The Effect of Enyironmnetal Attributes on Earnings and Housing Values Across SMSAs, Journal of Urban Economics 22,1987. 11. Allen C. Goodman, An Econometric Model of Housing Price, Permanent Income, Tenure Choice. and Housing Demand, Journal of Urban Economics 23, 1988. 12. Montgomery, R. & Mandelker, D. (eds.), Housing in American, 1979. 13. Robert S. Pindyck & Daniel L. Rubinfeld, Econometric Models and Economic Forecasts, 1981. 14. Grigsby, W. G. Housing Market and Public Policy, 1963. 15. Micro Tsp User`s Manual, Version 4.1. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005620 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 張金鶚 zh_TW dc.contributor.author (作者) 陳明吉 zh_TW dc.creator (作者) 陳明吉 zh_TW dc.date (日期) 1989 en_US dc.date.accessioned 4-五月-2016 14:33:05 (UTC+8) - dc.date.available 4-五月-2016 14:33:05 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 4-五月-2016 14:33:05 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) B2002005620 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/90618 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 論文摘要 近年來國內房地產價格又開始大幅地上漲，然而大眾對其原因之探討仍是眾說紛紜，另外國內有關房地產價格方面的研究著作也一直少有這方面之研究，因此促發了本研究之產生。 本研究乃是以總體供需之觀點，探討影響房地產價格個體和總體的影響因素，以明瞭個別房地產的價格及整體房地產市場的均衡價格如何地形成，而後從歷年來房地產價格的變遷，找尋影響國內房地產價格的因素，以澄清房地產市場變化的過程，並根據所找尋影響房地產價格的因素，探討那些因素是刺激房地產價格變動的主要因素，最後由找出的刺激房地產價格變動之主要因素建立模型並探討其對房地產價格影響的重要性及程度的大小。研究結果發現: 一、房地產價格的種類很多，國內一般所稱「房價」是相當籠統的說法，各種的房價都有很大差距，不能混為一談。 二、在民國62年至77年間，國內住宅價格以當期價格來衡量有三次大幅上漲，期間分別是民國62年至64年、67年至69年、76至77年。若以固定價格來衡量，國內住宅價格，只有二次大幅上漲，一次在67至69年間，台北市住宅價格共上漲了70%，另一次是76年至77年，已上漲了164%，而62年那一次並沒有上漲，國內住宅價格也非一直上漲，在70至75年間也跌了1至2成。 三、當住宅價格上漲時，以市區上漲的最快，當住宅價格下跌時，北縣下跌的最快，市區及市郊的抗跌性較強，但市場平穩之際，市區有下跌較大的情況出現。市區與市郊的住宅價格有差距愈來愈小的傾向，但市區、市郊與北縣則有逐漸拉大的趨勢。就屬性價格而言，純住宅的價格上漲最快，下跌最慢，辦公大樓漲跌幅度最大。家庭收入與住宅價格之比方面，以台北市30坪住宅計算，比例由62年的6倍上昇至10.2倍，而74年曾降到十二年來最低的4.4倍，若以77年台北市住宅市場的實際推出平均坪數56.61坪計算，其比例達19.4倍。 四、影響住宅價格水準之模型，就長期迴歸模型的實証中，所採取的變數及依顯著性的大小，依次為股價指數、房屋建築費用指數、通貨膨脹率及經常性收入變動率，就短期迴歸模型的實証中，所採取的變數及依顯著性的大小，依次為，第一期物價指數及房屋建築費用指數，第二期房屋建築費用指數及通貨膨脹率的前一期，第三期是股價指數前一期、貨幣供給量前一期、短期質押放款利率及通貨膨脹率，影響住宅價格水準之模型，均有相當程度的解釋能力。影響住宅價格變動之模型，就長期迴歸模型的實証中，依次為股價指數變動率、房屋建築費用指數變動率及經常性收入變動率，就短期迴歸模型的實証中，第一期是房屋建築費用指數變動率及通貨膨脹率，第二期是同第一期,第三期是股價指數前一期變動率及貨幣供給量前一期變動率。 五、住宅價格對總體因素的反應，在長期方面，需求面影響因素的影響力大於供給面影響因素的影響力;在短期方面，第一、三個時期是需求面影響因素影響力較大，第二個時期是供給面影響因素影響力較大。 zh_TW dc.description.tableofcontents 目錄 第一章 緒論………1 第一節 研究動機與目的………1 第二節 研究範圍與問題………2 第三節 研究方法與流程………4 第四節 資料的運用………6 第二章 相關理論與文獻回顧………11 第一節 影響房地產價格形成理論………11 第二節 影響房地產價格變動因素理論………18 第三節 小結………22 第三章 房地產價格的形成………25 第一節 房地產的價格與價值………25 第二節 影響房地產價格的供需因素………28 第三節 房地產價格的形成………40 第四節 小結………43 第四章 房地產價格的變動………47 第一節 歷年來房地產價格的變動情形………47 第二節 房地產價格的長期變動趨勢………58 第三節 歷次房地產價格變動因素比較分析………73 第四節 小結………77 第五章 實証分析………79 第一節 研究設計………79 第二節 影響房地產價格水準的因素實証………87 第三節 影響房地產價格變動的因素實証………95 第四節 小結………101 第六章 總體因素對房地產價格的影響………103 第一節 房地產價格對長期因素的反應………103 第二節 房地產價格對短期因素的反應………106 第七章 結論與建議………109 附錄一、民國62年至77年房地產市場景氣狀況………113 附錄二、口試委員主要建議修改事項及處理………118 附錄三、民國62年至77年住宅價格詳表………121 參考書目………127 表目錄 表2-1 日本學者地價實証模型表………17 表2-2 房地產價格變動因素表………19 表4-1 民國62年至77年分區價格表………48 表4-2 住宅價格影響因素歸納表………53 表4-3 歷年來台北市住宅價格表………59 表4-4 台北都會區歷年分區價格變動表………61 表4-5 台北都會區歷年分區價格差距表………63 表4-6 台北市住宅屬性價格表………65 表4-7 近四年台北都會區住宅價格分區倍數表………67 表4-8 近四年台北市住宅屬性價格表………68 表4-9 台灣地區住宅戶數平均每戶實際與理想坪數表………70 表4-10 台北市平均住宅價格與家庭年收入比較表………70 表4-11 台北都會區平均住宅坪數及平均住宅價格與家庭年收入比較表………72 表4-12 歷次變動時環境情況表………74 表5-1 影響住宅價格水準因素表………80 表5-2 影響住宅價格變動因素表………82 表5-3 變數資料來源表………84 表5-4 相關係數表………89 表6-1 長期迴歸模型總表………104 表6-2 長期標準淨迴歸係數表………104 表6-3 短期迴歸模型總表………106 表6-4 短期標準淨迴歸係數表………107 圖目錄 圖1-1 研究流程圖………5 圖2-1 需求面地價形成圖………13 圖2-2 住宅價格形成模型………14 圖3-1 個人之供給需求曲線圖………42 圖3-2 均衡價格形成圖………42 圖3-3 住宅價格的供需影響因素圖………43 圖4-1 民國62年至77年台北市住宅每月價格曲線圖………54 圖4-2 歷年來台北市住宅價格曲線圖………60 圖4-3 歷年來台北市住宅價格變動率圖………60 圖4-4 歷年來台北都會區分區價格曲線圖………62 圖4-5 台北市、市郊、北縣價格差距圖………64 圖4-6 歷年來台北市住宅屬性價格曲線圖………65 圖4-7 近四年台北都會區分區住宅價格圖……… 圖4-8 近四年台北市住宅屬性價格圖………69 圖4-9 台北市平均30坪及35坪住宅價格與家庭年收入比較圖………71 圖4-10 台北市平均30坪及35坪住宅價格與家庭年收入倍數圖………71 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005620 en_US dc.title (題名) 房地產價格及其變動因素之研究 zh_TW dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 參考文獻 一、中文部分 1.辛晚教，「地價對於經濟發展與社會福利影響之研究」，國立中興大學法商學院都市計畫研究所，民國六十七年。 2.經建會住都處，「住宅需求影響因素之研究」，民國74年9月。 3.蘇志超、林元興、劉錚錚，「台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析，台北，國立政治大學地政系，民國六十六年。 4.來璋，台北市地價問題研究，台灣商務印書館，民國71年6月三版。 5.劉錚錚，「房屋供求新論:兼論公共不動產政策」，台北市銀行月刊第十七卷第四期，民國75年3月。 6.黃大洲、廖敏琚，「台北市地價分佈模式與變遷」，土地改革金融月刊72期，民國71年6月。 7.袁智樂，「台北市房屋需求分析」，土地改革金融月刊64期，民國69年6月。 8.張樂群譯，「都市發展對不動產價值的影響」，土地改革金融月刊的期，民國64年9月。 9.何文振，「房地產的英雄史觀」，台灣房屋市場月刊，第105期，民國七十二年。 10.黃世敏，台北市住宅市場及其價位因素之研究，淡江管理科學研究所管理經濟組，民國71年。 11.周偉民，「台北市房價的空間結構」，師大地理研究所碩士論文，民國74年6月。 12.袁樂智，「台北市不動產市場之研究」，政大地研所碩士論文，民國66年10月。 13.林清和，「台北區房屋市場購買及定價行為之研究」，交大管理科學研究所碩士論文，民國70年6月。 14.魏玉好，「台北市房屋市場之研究」，東吳經研所碩士論文，民國73年7月。 15.張志平，「住宅區位研究一台北市住戶分佈型態之多變量分析」，興大都研所碩士論文，民國66年6月。 16.許坤榮，「台北地區住宅之居住狀況及住宅市場之運作機制」，台大土木工程研究所，碩士論文，民國76年。 17.曾文龍，房地產價格變動因素及影響，政大地研所碩士論文，民國70年。 18.余智生，台北市住宅建築業定價策略之研究，政大企研所碩士論文，民國70年。 19.曾文龍，「房地產乾坤」，民國71年10月。 20.何文振，「房地產縱橫談」，台北，民國六十七年。 21.王應傑，房地產贏家，民國77年。 22.何培基編譯，SAS/PC高等統計，上、下冊，松崗圖書公司，民國78年1月。 23.台灣房屋市場月刊，民國62年至77年。 24.現代地政，民國73年至77年。 25.市場與行情，民國70年。 26.建築徵信，民國70年。 27.大台北租售報導74年至77年。 28.金融統計月報62年至77年。 29.台北市62-"77年度統計要覽。 30.中華民國統計月報。 31.中華民國台灣地區物價統計月報。 二、日文部分 1.日本不動產學會誌，Vo1.2，No.3，4。 2.森衫壽芳及大野榮治，土木計畫學研究演講集，1986。 三、英文部份 1. Duncan Maclennan, Housing Economic, First Publish, Longman Inc., 1982. 2. Edwin S. Mills and Bruce W. Hamitton, Urban Economic, Third Edition, Scott, Foreman and Company, 1984. 3. Micheal J. Grean, Principle of Real Estate Analysis. Law. Fiance. Appraisal. and Investment,D. Van Nostrand, 1979. 4. Milt(:m Friedman, Price Theory, Forth Printing, 1986. 5. Leo Grebler and Frank G. Mittelbach, The Inflation of Housing Price. Its Extent. Cause. And ConseQuences, Lexington Books, 1979. 6. Halbert C. Smith, Carl J. Tschappat, and Ronald L. Racster, Real estate and urban deyelopment,Revised Edition, Richard D. Irwin, Inc., 1977. 7. M. C. Fleming and J. G. Nellis, A Regional Comparison of House Price Inflation Rates in Britain 1967-A Comment, Urban Studies (20), 1983. 8. Joseph G. Nellis and J. Andrew Longbottom, An Empirical Analysis of the Determination of House Prices in the United Kingdom, Urban Studies (18), 1981. 9. R.k. Wikinson (with C.A. Archer), The Quality of Housinl! and the Measurement of Long-term Changes in House Prices, Urban Studies (13), 1976. 10. Qded Izraeli, The Effect of Enyironmnetal Attributes on Earnings and Housing Values Across SMSAs, Journal of Urban Economics 22,1987. 11. Allen C. Goodman, An Econometric Model of Housing Price, Permanent Income, Tenure Choice. and Housing Demand, Journal of Urban Economics 23, 1988. 12. Montgomery, R. & Mandelker, D. (eds.), Housing in American, 1979. 13. Robert S. Pindyck & Daniel L. Rubinfeld, Econometric Models and Economic Forecasts, 1981. 14. Grigsby, W. G. Housing Market and Public Policy, 1963. 15. Micro Tsp User`s Manual, Version 4.1. zh_TW
