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題名 集合住宅設計財務向度的經濟分析─PHYS-FI應用在台灣之延伸
Physical-Financial Analysis for Housing Design Economy
作者 金群智
chin, chun-chih
貢獻者 張金鶚
Chang, Chin-Oh
金群智
chin, chun-chih
關鍵詞 設計經濟
集合住宅設計
Design Economy
Housing Design
日期 2009
上傳時間 9-五月-2016 15:40:17 (UTC+8)
摘要 本文主要目的在釐清集合住宅的設計價值，並進一步分析「設計」影響台灣集合住宅「價值」的關鍵因素。本研究以Sharkawy（1994）所提出的「設計經濟中各種決策間抵換模型」（PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs）為基礎，發展適用於分析台灣集合住宅設計的經濟模型。本研究透過十五個業者，包含建設公司、代銷業者、建築師事務所及營造廠，蒐集近三年來北台灣381筆集合住宅大樓資料，對設計經濟作實證分析。實證結果顯示對建設公司集合住宅大樓開發，特定的設計行為（公設比、機房二次施工、柱皮面積、陽台二次施工、陽台設計、雨遮設計、外露樑設計、容積率提高、高度、露台、法定空地專用、室內挑空、景觀配合）對集合住宅開發的經濟價值有不同的影響，可以對建設公司在考量集合住宅開發經濟利益上的設計方式提出一定程度的解釋。經過本文研究，實證模式的整體的解釋力（Adj-R2）達到87.8％，反映出實證資料期間的北台灣集合住宅設計，因為開發商極盡追求開發經濟利益的結果，對於財務價值追求的設計方式已發生非正面的影響情形。
The main purpose of this paper is to discuss the design value of housing project, and analyze further that influences the key design factor of Taiwan housing development value. This paper is based on Sharkawy(1994) “PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs” to develop the economy model of design for Taiwan housing projects. We collected the data of 381 housing projects from 2006 to 2008 in northern Taiwan. The empirical results found that the ratio of public area, utility room, post areas, balcony, rain hiding, roof beam area, floor area ratio, height, platform, building coverage, and view factors can explain properly the design value of housing projects. The results show that design value of housing development in Taiwan has been distortion through illegal or disappropriate of floor area added.
參考文獻 中文部分
     李文雄，1993，『不動產管理』，台北：三民書局。
     李月華，1999，「台北市住宅價格模型之研究」，淡江大學管理科學學系博士論文：台北。
     周波，2007，『建築設計與技術』，北京：清華大學出版社。
     林英彥，2003，『不動產估價理論』第九版，台北：文笙書局。
     林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。
     林森田，1996，『土地經濟理論與分析』，台北：三民書局。
     林啟淵、高文津， 2001，「住宅屬性與房價關係之研究」，『臺灣經濟金融月刊』， 37（9）：100-107。　
     林左裕，2004，『不動產投資管理』二版，台北市：智勝文化。
     胡海豐，2002，「住宅面積與環境寧適需求的取捨」，『建築學報』，39：51-62。
     張金鶚，1992，『台北都會區住宅品質之研究』，行政院國家科學委員會研究計畫。
     張金鶚、劉秀玲，1993，「房地產品質、價格與消費者物價指數之探討」，『國立政治大學學報』，67：369-400。
     張金鶚，2003，『房地產投資與決策分析-理論與實務』，台北市：華泰書局。
     梁仁旭、陳奉瑤，2006，「不動產估“價”？～價值、價格或市場價值」，『土地問題研究季刊』，5(3)：90-99。
     廖咸興、李阿乙、梅建平，1997，『不動產投資概論』，台北市：華泰書局。
     蔡芬蓮、林秋瑾、張金鶚，1997，「法拍屋價格影響因素之研究—以台北市為例」，〈中華民國住宅學會第六屆年會研討會論文集〉。
     陳彥仲、林國民，1998，「臺灣都市住宅屬性隱含需求分析－以高雄市為例」，『成功大學學報』，33(人文．社會篇)：303-320。
     英文部分
     Asabere P.K. and Huffman F.E., 1996, “Negative and positive impacts of golf course proximity on home prices”, The Appraisal Journal, 10: 351–355.
     Asabere, Paul K, George Hachey, and Steven Grubaugh, 1989, “Architecture, Historic Zoning, and the Value of Homes”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 2(3):181-95
     Benson E.D., Hansen J.L., Schwartz A.L., and Smersh G.T., 2002, “Pricing residential amenities: the value of a view”, Journal of Real Estate Finance and Economics 16 (1):55–73.
     Graaskamp, J. A., 1981, Fundamentals of Real Estate Development, Development Component Series, Washington, DC: Urban Land Institute.
     Graaskamp, J. A., and M. A. Sharkawy, 1971, The Lily Lake Recreation Environment, Madison, WI: Fostor Printing.
     Grudnitski G., Do A.Q., 1997, “Adjusting the value of houses located on a golf course”, The Appraisal Journal, 7:261–266.
     Hough, Douglas E. and Charles G. Krantz, 1983, “Can `Good` Architecture Meet the Market Test?”, Journal of Urban Economics,14：40-54.
     Leishman, C., 2001, “House Building and Product Differentiation: An Hedonic Price Approach”, Journal of House and Built Environment, 16 (2):131-152.
     Moorhouse, John C. and Margaret Supplee Smith, 1994, “The Market for Residential Architecture: 19th Century Row Houses in Boston`s South End,” Journal of Urban Economics, 35(3):267-77.
     Renaud, Bertrand M., 1995, “The Real Estate Economy and the Design of Russian Housing Reforms”, Urban Studies, 32(9):235-245.
     Simon F.Bailey, and Ian F.C.Smith, 1994, “Case-Based Preliminary Building Design”, Journal of Computing in Civil Engineering, 8(4):55-73.
     Sharkawy, M. A., 1971, Economic Programmatic Ecological Analysis for Planning/Design in Land Development, Dissertation, School of Business, University of Wisconsin, Madison.
     Sharkawy, M. A., 1994, ”PHY-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-Offs” pp. 203-235 in James R. Delisle and J. Sa-Aadu (eds.), Appraisal, Market Analysis, and Public Policy in Real Estate: Essays in Honor of James Graaskamp ,Boston: Kluwer Academic Publishers.
     Sharkawy, M. A., and J. Rabianski, 1995, “How Design Elements Create and Enhance Real Estate Value”, Real Estate Review, 25(2):83-88.
     Song, Yan and Gerrit-Jan Knaap, 2003, "New urbanism and housing values: a disaggregate assessment", Journal of Urban Economics, 54(2):218-238.
     Vandell, Kerry D. and Jonathan S. Lane, 1989, “The Economics of Architectural and Urban Design: Some Preliminary Findings”, American Real Estate and Urban Economics Association Journal , 17:235-260.
描述 碩士
國立政治大學
地政學系
95923015
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0095923015
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 張金鶚zh_TW
dc.contributor.advisor Chang, Chin-Ohen_US
dc.contributor.author (作者) 金群智zh_TW
dc.contributor.author (作者) chin, chun-chihen_US
dc.creator (作者) 金群智zh_TW
dc.creator (作者) chin, chun-chihen_US
dc.date (日期) 2009en_US
dc.date.accessioned 9-五月-2016 15:40:17 (UTC+8)-
dc.date.available 9-五月-2016 15:40:17 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 9-五月-2016 15:40:17 (UTC+8)-
dc.identifier (其他 識別碼) G0095923015en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/95310-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 95923015zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 本文主要目的在釐清集合住宅的設計價值，並進一步分析「設計」影響台灣集合住宅「價值」的關鍵因素。本研究以Sharkawy（1994）所提出的「設計經濟中各種決策間抵換模型」（PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs）為基礎，發展適用於分析台灣集合住宅設計的經濟模型。本研究透過十五個業者，包含建設公司、代銷業者、建築師事務所及營造廠，蒐集近三年來北台灣381筆集合住宅大樓資料，對設計經濟作實證分析。實證結果顯示對建設公司集合住宅大樓開發，特定的設計行為（公設比、機房二次施工、柱皮面積、陽台二次施工、陽台設計、雨遮設計、外露樑設計、容積率提高、高度、露台、法定空地專用、室內挑空、景觀配合）對集合住宅開發的經濟價值有不同的影響，可以對建設公司在考量集合住宅開發經濟利益上的設計方式提出一定程度的解釋。經過本文研究，實證模式的整體的解釋力（Adj-R2）達到87.8％，反映出實證資料期間的北台灣集合住宅設計，因為開發商極盡追求開發經濟利益的結果，對於財務價值追求的設計方式已發生非正面的影響情形。zh_TW
dc.description.abstract (摘要) The main purpose of this paper is to discuss the design value of housing project, and analyze further that influences the key design factor of Taiwan housing development value. This paper is based on Sharkawy(1994) “PHYS-FI: A Physical-Financial Model for Design Economy Trade-offs” to develop the economy model of design for Taiwan housing projects. We collected the data of 381 housing projects from 2006 to 2008 in northern Taiwan. The empirical results found that the ratio of public area, utility room, post areas, balcony, rain hiding, roof beam area, floor area ratio, height, platform, building coverage, and view factors can explain properly the design value of housing projects. The results show that design value of housing development in Taiwan has been distortion through illegal or disappropriate of floor area added.en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
     第一節 研究動機與研究問題 1
     第二節 研究目的與方法 4
     第三節 研究範圍與架構 5
     第二章 理論基礎與文獻回顧 7
     第一節 理論基礎 7
     第二節 文獻回顧與本土化PHYS-FI模型發展 13
     第三節 小結 21
     第三章 台灣集合住宅設計經濟現況分析 23
     第一節 台灣集合住宅開發的財務模型 23
     第二節 台灣集合住宅開發成本與設計 27
     第三節 台灣集合住宅開發價值創造與設計 45
     第四節 台灣集合住宅開發銷售營運處分與設計 49
     第五節 小結 51
     第四章 資料說明與實證分析 53
     第一節 變數選取 53
     第二節 實證資料說明 61
     第三節 實證分析 69
     第五章 結論與建議 73
     第一節 結論 73
     第二節 建議與後續研究 76
     參考文獻 79		zh_TW
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0095923015en_US
dc.subject (關鍵詞) 設計經濟zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 集合住宅設計zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Design Economyen_US
dc.subject (關鍵詞) Housing Designen_US
dc.title (題名) 集合住宅設計財務向度的經濟分析─PHYS-FI應用在台灣之延伸zh_TW
dc.title (題名) Physical-Financial Analysis for Housing Design Economyen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 中文部分
     李文雄，1993，『不動產管理』，台北：三民書局。
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     胡海豐，2002，「住宅面積與環境寧適需求的取捨」，『建築學報』，39：51-62。
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     Song, Yan and Gerrit-Jan Knaap, 2003, "New urbanism and housing values: a disaggregate assessment", Journal of Urban Economics, 54(2):218-238.
     Vandell, Kerry D. and Jonathan S. Lane, 1989, “The Economics of Architectural and Urban Design: Some Preliminary Findings”, American Real Estate and Urban Economics Association Journal , 17:235-260.		zh_TW