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題名 建立土地大量估價方法之硏究 作者 張梅英 貢獻者 林元興<br>林英彥
張梅英日期 1992 上傳時間 2016-05-11 摘要 本希望以「特徵價格理論」（Hedonic Price Theory）為基礎，以計量方法進行多元迴歸分析，分離土地特徵，期找出影響住宅用地地價之因素及其權值，並建立政府部門對大量大地進行估價之估價模式。 運用特徵價格理論，依土地之現有特質來決定其價格，以建立地價函數。在模型估計方法上，先採用時間序列分析，對研究地區之影響地價總體因素作迴歸分析，以印證所建立之地價函數，找出影響住宅用地地價之因素及其權值，再針對政府部門於面對此種大量估價方法時，在運用上應有的配合措施作研究與建議。 本文之研究內容共分六章，茲適述如后： 第一章為緒論。說明本文之研究動機、研究目的與研究內容、研究方法與研究流程、研究範圍與研究限制。 第二章為文獻回顧。本章所探討的文獻包括：住宅用地市場供需、與估價物理攸關的價值理論、現代價值理論中影響價值的因素、都市價值的形成與變動、估價理論。 第三章為理論基礎與研究模式之建立。為便於分析，本章設立適用之研究假設，以釐清不同清況之干擾，續以特徵價格理論及土地特徵，建立適用之地價迴歸模型，為其土地大量估價能除去現在估價时欠缺理論基礎之撼，本章亦將依前章文獻回顧及國外大量估價經驗，建立土地大量估價時之理論基礎及實證模式；進一步說明實證變數之選擇與資料內容。 第四章為總體地價模式之實證分析。本文將都市平均地價視為被解釋變數，而第三章所挑選的特徵質或量的變數值，視為影響地價變動的因素。實證過程中，將分別以相關分析、逐步迴歸分析、結合性檢定與時間序列分析，探討地價變動的原因，即從所挑選變數中，求得真正影響各都市地價波動的因素。 第五章為個體地價模式之實證分析。各都市在不同使用分區上所適用的估價模式理應相同，唯公式上之選入變數與參數值有差異，故實證分析時，選擇台中住宅用地價格及其屬性，以驗證前述之個體地價模式，分別以相關分析、迴歸分析、綜合分析，說明個別宗地地價之特徵組合。 第六章為結語與建議。就全文之分析結果與究發現作結論，並提供建議與後續研究方向，供有關當局或研究者參考。 本文希望建立政府在對各行政轄區內所有土地估價時，能有一套客觀、公平、公開、迅速的評估方法。故第一重假設，都市的平均地價，受全國性及各該都市之總體因素所影響，而個別宗地地價，受其不同特徵條件之影響。則在對任一塊土地估價時，只要掌握其基本特徵資料，即可透過電腦，運用一套模式將地價求出。政府每年要編地價指數，或決定每年行政轄區內地價平均調幅時，亦可透過一套模式將整體地價之漲跌幅求出。實證結果發現：理論基礎所建立的總體因素，大部分可在實地估價時被用來作蒐集資料之參考。而由文獻回顧與理推演所建立的個別因素，透過複迴歸分析，可求出每筆土地的特徵價格，這是土地本身所提供的效用，故可為課徵之基礎公平上亦無慮，故在大量估價實務上，可以儘早採用。 本文的第二重假設為：都市平均地價受全國性及區域性因素之影響，且區域性之影響因素較具影響力。透過結合性檢定，不僅證明此一現象，更發現全國性因素可以略不考慮，亦可有很好的解釋效果。由ARIMA模型，發現整體地價的變與時間的關係微乎其微。 在建立大量土地估價方法的研究過程中，發現民間或政府部門，在基本資料的保存觀念上或實際運用上，仍有許多觀念待加強，諸如：不重視資料的流通，傳統式的保存方法等。可以大膽地說，建立大量估價方法最大的困擾是資料的取得不易。 參考文獻 期刊部分: 1. 台中市政府主計處，台中市統計要覽(各期) 2. 台北市政府主計處，台北市物價統計月報(各期) 3. 台北市政府主計處，台北市家庭收支調查報告(各期) 4 .台北市政府主計處，台北市統計要覽(各期) 5. 台南市政府主計處，台南市統計要覽(各期) 6 .台灣房屋市場雜誌社，台灣房屋市場月刊(各期) 7 .行政院主計處，中華民國台灣地區物價統計月報(各期) 8 .行政院主計處，中華民國台灣地區國民所得(各期) 9. 行政院主計處，中華民團統計月報(各期) 10. 行政院經濟在設委員會，都市及區域發展統計彙編(各期) 11. 高雄市政府主計處，高雄市物價統計月報(各期) 12. 高雄市政府主計處，高雄市家庭收支調查報告(各期) 13. 高雄市政府主計處，高雄市統計要覽(各期) 14. 臺灣省政府主計處，臺灣省物價統計月報(各期) 15. 嘉義市政府主計處，嘉義市統計要覽(各期) 16. 臺灣省政府把政處，臺灣省地政統計年報( 1992) 二、中文論著部分: 1. 中華徵信所，不動產估價總論，中華徵信所， 1989 2. 台北市政府的政處試辦改進地價查估作業執行情形報告，台北市政府地政處， 1986 , 3. 改進地價查估作業試辦要點手冊，內政部地政司， 1986 4. 辛晚教，地價對於經濟發展與社會福利影響之研究--地價之理論、問題反對策，中興大學都市計劃研究所， 1978 5. 李育坤，台北市地價變遷與空間分佈之研究--兼論捷運系統對地價之影響，政治大學地政研究所碩士論文， 1988 6 . 李泳龍，地位稅與地方公共設施對住宅區位選擇影響之研究--Tiebout假說在台北都會區之實證研究，政治大學地政研究所碩士論文， 1988 7 .林人和，台中市住宅地價影響因素之研究--以西區、北區為例，政治大旱地政研究所碩士論文， 1991 8. 林大侯，數理經濟分析，三民書局， 1978 9. 林元興，「台北市地價變動之分析」，台北市銀月刊，第7卷第5 期,976 10. 林元興，「不動產估價計量方法初探」政治大學學報，第58 期，1988， 1 1.林元興，「不動產價格指數編製方法之探討」政治大學學報，第59 期1989， 12. 林英彥，不動產估價，第五版，文笙書局， 1988 13. 林森田，地方公共設施效益資本化之研究，雅典出版社，1991 14. 林朝文，不動產估價決策輔助系統之研究--以台北市松山區為例，交通大學交通運輸研究所碩士論文，1986 15. 吳宗正，迴歸分析--理論與應用，復文書局，第六版， 1987 16. 洪瑞堅「不動產估價問題」土地改革月刊，第27卷第6期，1977，第43頁 17. 洪寶川，影響台北市住宅用地地價因素之研究--以四行政區為例，政治大學地政研究所博士論文， 1991 18. 段良雄，第12 卷第「運輸改善對房地價影響之研究」運輪計畫季刊第12卷第3期，1983 19. 倪安順，SAS基礎與統計應用使用手冊，儒林圖書公司， 20. 許文昌，都市地價高漲問題及地價穩定策略之研究，政治大學地政研究所博士論文， 1990 2 1.張金鶚等，房地產景氣指標之研究，政治大學地政系會研究案)，1989年(國科會研究案)，1989 22. 辜炳珍，房地產價格指數查編之研究，行政院主計處，1989 23. 曾國雄，多變量解析與其應用，華泰書局，第二版， 1985 24. 黃大洲、廖敏琚「台北市地價分佈模式與變遷」台灣土地金融季刊，第19卷第2期， 1982 25. 黃俊英，多變量分析，中國經濟企業研究所， 1990 26. 黃啟福，住宅屬性需求之研究--松山、大安、古亭為例，中興大學都市計劃研究所所碩士論文， 1983 27. 彭昭英，SAS與統計分析，儒林圖書公司，1989 28. 試辦改進地價查估作業之檢討與評估，內政部地政司， 1988 29. 趙康，台北市空間地價之分佈及其對都市計畫與建設之觀點，華欣文化事業中心， 1983 30. 董尚義，台北市地價空間結構與影響因子之分析，中興大學都市計劃研究所所碩士論文， 1980 31. 劉振誠，住宅價格影響因素之研究--以台北市松山、中山、大安、古亭區為例，中興大學都市計劃研究所碩士論文，1986 32. 陳正次等4 人，日本不動產鑑定評價研修報告，內政部地政司， 1982 33. 陳明吉，房地產價格及其變動因素之研究，政治大學地政研究所碩士論文1989 34. 陳春貴，土地使用分區管制與都市不動產價格之研究--以台北市宗地地價為例，台灣大學土木工程研究所碩士論文， 35. 謝潮儀、黃進雄，不動產經濟學導論，茂榮圖書有限公司，1984 36. 謝靜琪，台北市公共設施效益資本化之研究，中興大學都市計劃研究所碩士論文， 1984 37. 薛立敏「台北市房價上漲決定因素之估計」台灣金融情勢與物價問題研討會論文， 1990 38. 蕭展正，台北市人口與地價空間分佈變遷之研究，政治大學地政研究所所碩士論文，1986 39. 蘇志超、林元興及劉錚錚，台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析，政治大學地政系， 1977 三、英文論著部分 1. Asabere, P. k. & Harvey, B., " Factors Influencing the Value of Urban Land : Evidence from Halifax-Dartmouth, Canada" , AREUEA Journal, 13(4) , 1985 361-377 2. Brigham, E. F., "The Determinants of Residential Land Values" ,Land Economics, 41 ,1965 , 325-334 3. American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate , AIREA , 1985 4. Bailey, M. J. Muth, R. F.; and Nourse, H. 0., " A Regression Method for Real Estate Price Index Construction ", Journal of American statistical Association , 58 , 1963 , 933-942 5. Balchin, P, N. ; Kieve, J. K. and Bull G. H., Urban Land Economics and Public Policy, 4th ed. Macmillan, London, 1988 6. Bartik, J. B., "Estimating Hedonic Demand Parameters with Market Data : The Problems Caused by Unobserved Tastes II, The Review of Economics and Statistics ,71 , 1987 , 173-180 7 . Bartik, J. B., " The Estimation of Demand Parameters in Hedonic Price Models” Journal of Political Economy, 95(1) , 1987 , 81-88 8. Box, G. E. P. and Jenkins, G. 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國立政治大學
地政學系資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G91NCCV9452012 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林元興<br>林英彥 zh_TW dc.contributor.author (作者) 張梅英 zh_TW dc.creator (作者) 張梅英 zh_TW dc.date (日期) 1992 en_US dc.date.accessioned 2016-05-11 - dc.date.available 2016-05-11 - dc.date.issued (上傳時間) 2016-05-11 - dc.identifier (其他 識別碼) G91NCCV9452012 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/96421 - dc.description (描述) 博士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 本希望以「特徵價格理論」（Hedonic Price Theory）為基礎，以計量方法進行多元迴歸分析，分離土地特徵，期找出影響住宅用地地價之因素及其權值，並建立政府部門對大量大地進行估價之估價模式。 運用特徵價格理論，依土地之現有特質來決定其價格，以建立地價函數。在模型估計方法上，先採用時間序列分析，對研究地區之影響地價總體因素作迴歸分析，以印證所建立之地價函數，找出影響住宅用地地價之因素及其權值，再針對政府部門於面對此種大量估價方法時，在運用上應有的配合措施作研究與建議。 本文之研究內容共分六章，茲適述如后： 第一章為緒論。說明本文之研究動機、研究目的與研究內容、研究方法與研究流程、研究範圍與研究限制。 第二章為文獻回顧。本章所探討的文獻包括：住宅用地市場供需、與估價物理攸關的價值理論、現代價值理論中影響價值的因素、都市價值的形成與變動、估價理論。 第三章為理論基礎與研究模式之建立。為便於分析，本章設立適用之研究假設，以釐清不同清況之干擾，續以特徵價格理論及土地特徵，建立適用之地價迴歸模型，為其土地大量估價能除去現在估價时欠缺理論基礎之撼，本章亦將依前章文獻回顧及國外大量估價經驗，建立土地大量估價時之理論基礎及實證模式；進一步說明實證變數之選擇與資料內容。 第四章為總體地價模式之實證分析。本文將都市平均地價視為被解釋變數，而第三章所挑選的特徵質或量的變數值，視為影響地價變動的因素。實證過程中，將分別以相關分析、逐步迴歸分析、結合性檢定與時間序列分析，探討地價變動的原因，即從所挑選變數中，求得真正影響各都市地價波動的因素。 第五章為個體地價模式之實證分析。各都市在不同使用分區上所適用的估價模式理應相同，唯公式上之選入變數與參數值有差異，故實證分析時，選擇台中住宅用地價格及其屬性，以驗證前述之個體地價模式，分別以相關分析、迴歸分析、綜合分析，說明個別宗地地價之特徵組合。 第六章為結語與建議。就全文之分析結果與究發現作結論，並提供建議與後續研究方向，供有關當局或研究者參考。 本文希望建立政府在對各行政轄區內所有土地估價時，能有一套客觀、公平、公開、迅速的評估方法。故第一重假設，都市的平均地價，受全國性及各該都市之總體因素所影響，而個別宗地地價，受其不同特徵條件之影響。則在對任一塊土地估價時，只要掌握其基本特徵資料，即可透過電腦，運用一套模式將地價求出。政府每年要編地價指數，或決定每年行政轄區內地價平均調幅時，亦可透過一套模式將整體地價之漲跌幅求出。實證結果發現：理論基礎所建立的總體因素，大部分可在實地估價時被用來作蒐集資料之參考。而由文獻回顧與理推演所建立的個別因素，透過複迴歸分析，可求出每筆土地的特徵價格，這是土地本身所提供的效用，故可為課徵之基礎公平上亦無慮，故在大量估價實務上，可以儘早採用。 本文的第二重假設為：都市平均地價受全國性及區域性因素之影響，且區域性之影響因素較具影響力。透過結合性檢定，不僅證明此一現象，更發現全國性因素可以略不考慮，亦可有很好的解釋效果。由ARIMA模型，發現整體地價的變與時間的關係微乎其微。 在建立大量土地估價方法的研究過程中，發現民間或政府部門，在基本資料的保存觀念上或實際運用上，仍有許多觀念待加強，諸如：不重視資料的流通，傳統式的保存方法等。可以大膽地說，建立大量估價方法最大的困擾是資料的取得不易。 zh_TW dc.description.tableofcontents 論文提要..........I 目錄..........II 圖目錄..........V 表目錄..........VI 第一章緒論..........1 第一節研究動機..........1 第二節研究目的與研究內容..........4 第三節研究方法與研究流程..........7 第四節研究範圍與研究限制..........10 第二章文獻回顧..........12 第一節住宅用地市場供需..........12 第二節價值理論與影響價值之因素..........17 壹、價值理論..........17 貳、影響價值之因素..........20 第三節都市土地價值..........25 第四節估價理論..........32 第三章理基礎與研究模式之建立..........38 第一節研究假設..........38 第二節土地大量估價之理論基礎..........40 第三節影響地價變動之因素..........47 第四節研究模式之建立..........51 壹、總體分析模式..........51 貳、個體分析模式..........55 第五節變數選擇與資料說明..........58 壹、影響地價總體變數之選擇..........58 貳、影響地價個體變數之選擇..........62 第四章總體地價模式之實證分析..........66 第一節相關分析與逐步迴歸分析..........66 第二節結合性檢定與時間序列分析..........74 壹、結合性檢定..........74 貳、時間序列分析..........81 第五章個體地價模式之實證分析..........85 第一節相關分析..........85 第二節屬性迴歸分析..........87 第三節綜合分析..........95 第六章結論與建議..........103 第一節研究發現..........104 第二節後續研究與建議..........108 附錄一地價及變數資料..........110 附錄二法定土地使用強度換算方式..........115 附錄三總體地價與變數間之相關分析表..........118 附錄四各都市時間序列分列圖..........120 附錄五個體地價與變數間之相關分析表..........128 參考文獻..........129 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G91NCCV9452012 en_US dc.title (題名) 建立土地大量估價方法之硏究 zh_TW dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 期刊部分: 1. 台中市政府主計處，台中市統計要覽(各期) 2. 台北市政府主計處，台北市物價統計月報(各期) 3. 台北市政府主計處，台北市家庭收支調查報告(各期) 4 .台北市政府主計處，台北市統計要覽(各期) 5. 台南市政府主計處，台南市統計要覽(各期) 6 .台灣房屋市場雜誌社，台灣房屋市場月刊(各期) 7 .行政院主計處，中華民國台灣地區物價統計月報(各期) 8 .行政院主計處，中華民國台灣地區國民所得(各期) 9. 行政院主計處，中華民團統計月報(各期) 10. 行政院經濟在設委員會，都市及區域發展統計彙編(各期) 11. 高雄市政府主計處，高雄市物價統計月報(各期) 12. 高雄市政府主計處，高雄市家庭收支調查報告(各期) 13. 高雄市政府主計處，高雄市統計要覽(各期) 14. 臺灣省政府主計處，臺灣省物價統計月報(各期) 15. 嘉義市政府主計處，嘉義市統計要覽(各期) 16. 臺灣省政府把政處，臺灣省地政統計年報( 1992) 二、中文論著部分: 1. 中華徵信所，不動產估價總論，中華徵信所， 1989 2. 台北市政府的政處試辦改進地價查估作業執行情形報告，台北市政府地政處， 1986 , 3. 改進地價查估作業試辦要點手冊，內政部地政司， 1986 4. 辛晚教，地價對於經濟發展與社會福利影響之研究--地價之理論、問題反對策，中興大學都市計劃研究所， 1978 5. 李育坤，台北市地價變遷與空間分佈之研究--兼論捷運系統對地價之影響，政治大學地政研究所碩士論文， 1988 6 . 李泳龍，地位稅與地方公共設施對住宅區位選擇影響之研究--Tiebout假說在台北都會區之實證研究，政治大學地政研究所碩士論文， 1988 7 .林人和，台中市住宅地價影響因素之研究--以西區、北區為例，政治大旱地政研究所碩士論文， 1991 8. 林大侯，數理經濟分析，三民書局， 1978 9. 林元興，「台北市地價變動之分析」，台北市銀月刊，第7卷第5 期,976 10. 林元興，「不動產估價計量方法初探」政治大學學報，第58 期，1988， 1 1.林元興，「不動產價格指數編製方法之探討」政治大學學報，第59 期1989， 12. 林英彥，不動產估價，第五版，文笙書局， 1988 13. 林森田，地方公共設施效益資本化之研究，雅典出版社，1991 14. 林朝文，不動產估價決策輔助系統之研究--以台北市松山區為例，交通大學交通運輸研究所碩士論文，1986 15. 吳宗正，迴歸分析--理論與應用，復文書局，第六版， 1987 16. 洪瑞堅「不動產估價問題」土地改革月刊，第27卷第6期，1977，第43頁 17. 洪寶川，影響台北市住宅用地地價因素之研究--以四行政區為例，政治大學地政研究所博士論文， 1991 18. 段良雄，第12 卷第「運輸改善對房地價影響之研究」運輪計畫季刊第12卷第3期，1983 19. 倪安順，SAS基礎與統計應用使用手冊，儒林圖書公司， 20. 許文昌，都市地價高漲問題及地價穩定策略之研究，政治大學地政研究所博士論文， 1990 2 1.張金鶚等，房地產景氣指標之研究，政治大學地政系會研究案)，1989年(國科會研究案)，1989 22. 辜炳珍，房地產價格指數查編之研究，行政院主計處，1989 23. 曾國雄，多變量解析與其應用，華泰書局，第二版， 1985 24. 黃大洲、廖敏琚「台北市地價分佈模式與變遷」台灣土地金融季刊，第19卷第2期， 1982 25. 黃俊英，多變量分析，中國經濟企業研究所， 1990 26. 黃啟福，住宅屬性需求之研究--松山、大安、古亭為例，中興大學都市計劃研究所所碩士論文， 1983 27. 彭昭英，SAS與統計分析，儒林圖書公司，1989 28. 試辦改進地價查估作業之檢討與評估，內政部地政司， 1988 29. 趙康，台北市空間地價之分佈及其對都市計畫與建設之觀點，華欣文化事業中心， 1983 30. 董尚義，台北市地價空間結構與影響因子之分析，中興大學都市計劃研究所所碩士論文， 1980 31. 劉振誠，住宅價格影響因素之研究--以台北市松山、中山、大安、古亭區為例，中興大學都市計劃研究所碩士論文，1986 32. 陳正次等4 人，日本不動產鑑定評價研修報告，內政部地政司， 1982 33. 陳明吉，房地產價格及其變動因素之研究，政治大學地政研究所碩士論文1989 34. 陳春貴，土地使用分區管制與都市不動產價格之研究--以台北市宗地地價為例，台灣大學土木工程研究所碩士論文， 35. 謝潮儀、黃進雄，不動產經濟學導論，茂榮圖書有限公司，1984 36. 謝靜琪，台北市公共設施效益資本化之研究，中興大學都市計劃研究所碩士論文， 1984 37. 薛立敏「台北市房價上漲決定因素之估計」台灣金融情勢與物價問題研討會論文， 1990 38. 蕭展正，台北市人口與地價空間分佈變遷之研究，政治大學地政研究所所碩士論文，1986 39. 蘇志超、林元興及劉錚錚，台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析，政治大學地政系， 1977 三、英文論著部分 1. 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