| dc.contributor.advisor | 陳洸岳 | zh_TW |
| dc.contributor.author (作者) | 宋宛錚 | zh_TW |
| dc.contributor.author (作者) | Sung, Wan Cheng | en_US |
| dc.creator (作者) | 宋宛錚 | zh_TW |
| dc.creator (作者) | Sung, Wan Cheng | en_US |
| dc.date (日期) | 2016 | en_US |
| dc.date.accessioned | 9-八月-2016 11:34:54 (UTC+8) | - |
| dc.date.available | 9-八月-2016 11:34:54 (UTC+8) | - |
| dc.date.issued (上傳時間) | 9-八月-2016 11:34:54 (UTC+8) | - |
| dc.identifier (其他 識別碼) | G0099651003 | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/99807 | - |
| dc.description (描述) | 碩士 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 國立政治大學 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 法律學系 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 99651003 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | 我國不動產交易多係透過經紀業者居間仲介、或代理出賣人銷售而促成，然業者在輔助締約過程，經常疏於確認傳達予買方的交易資訊是否充分詳實，而在締約後衍生交易糾紛，有鑑於此，不動產經紀業管理條例在2011年修正時，著眼資訊透明化之實務要求，增訂經紀業者應提供不動產必要資訊、告知瑕疵與檢查標的之義務（第24條之2第3至5款）等規定；此外，向來被批評內容簡陋、不足因應實務運作的〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉，也甫經內政部於2015年著手全面修訂，加強各該交易資訊的應記載內容與揭露程度，其規範實效如何，亦有待觀察。本文之研究即從上述規範現況與時下交易實態為始點，透過比較與我國法制與實務運作類似的日本，檢視我國現行法規範之下實務運作所示相關見解，以探討經紀業者何以應就其提供之資訊負擔相當程度注意義務（資訊提供義務之依據）；又該義務具體而言應如何履行；以及個案上業者倘未履行該義務，如何負擔不實資訊民事責任之問題。關於業者對於買方應負之資訊提供義務，在雙方有仲介契約關係的情形，向為我國學說、實務所肯認；然本文認為，除此之外，在業者與買方無契約關係時，參酌日本類似交易型態，並結合不動產經紀業管理條例、消費者保護法等資訊提供相關規定，以及買方對於業者依其專業介入交易所賦予之信賴，業者縱與買方無契約關係，也負有相當於契約當事人之資訊提供義務。其次，個案上資訊提供義務履行與否，本文認為關於業者應調查說明之「重要事項」，除依我國現行實務運作，根據不動產說明書揭櫫之一般交易重要事項來認定外，另可參酌日本實務提出之判準，考量買方締約動機、業者認識可能性（各自主觀態樣），以及社會通念、業務常規等客觀情事綜合判斷。至於業者未履行義務所應負擔之責任，本文區分為「報酬請求權之限制」與「損害賠償」二者檢討之，由於前者乃係剝奪或減少業者在提供勞務達到成果時，依約得享有之對價，因此應在符合法條要件之前提下，始得限制業者的報酬請求以為制裁；又關於損害賠償，尚應透過將損害進一步區分是否屬締約必然產生者、或是否係為恢復不動產正常合法用益狀態所必要之支出等方式，來適當界定業者不實資訊責任之賠償範圍，以避免條件因果關係驅動下導致損害無限制擴張的不合理結果。 | zh_TW |
| dc.description.tableofcontents | 第一章 緒論 1第一節 研究動機 1第二節 研究目的 4第一項 法規適用 4第二項 實務問題 4第三節 研究範圍與研究方法 6第一項 研究範圍 6第二項 研究方法 9第一款 文獻分析 9第二款 案例研究 10第三款 章節安排 11第二章 我國不動產經紀業者之資訊提供實態與規範 13第一節 不動產經紀業者之不實資訊提供 13第一項 何謂不動產經紀業者 13第一款 媒介雙方當事人之仲介業者 14第二款 協助出賣人銷售之代銷業者 23第二項 不實資訊之紛爭主體與行為態樣 30第一款 不實資訊當事人間之法律關係 30第二款 不實資訊之行為態樣 32第二節 不動產經紀業之資訊提供規範 36第一項 資訊提供義務及違反效果之法律規定 36第一款 民法之相關規範 36第二款 消費者保護法之相關規範 38第三款 公平交易法之相關規範 40第四款 管理條例之規定 42第二項 管制不動產說明書內容之行政規範 60第一款 不動產說明書應記載事項之修正 61第二款 不動產說明書不得記載事項之修正 63第三節 實務案例之檢討 65第一項 資訊提供義務之依據 65第一款 業者與買方有契約關係 65第二款 業者與買方無契約關係（高額抵押案） 66第二項 資訊提供義務之履行 68第三項 不實資訊之法律效果 70第一款 限制仲介契約之報酬請求權 70第二款 純粹經濟上損失之損害賠償 73第四節 本章小結 77第三章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務依據 79第一節 資訊提供義務之規範依據 80第一項 民法及消費者契約法 80第二項 宅建業法 82第一款 資訊提供義務相關規範 82第二款 違反宅建業法之私法上效果 90第二節 宅建業者對於契約相對人之資訊提供義務 93第一項 仲介契約之法律性質 94第一款 學說見解 94第二款 立法趨勢 96第二項 仲介契約之資訊提供義務 101第一款 宅建業法之規範 102第二款 專家責任之核心義務 103第三節 宅建業者對於第三人之資訊提供義務 107第一項 未受直接委託之業者的注意義務（假出租案） 107第一款 本案訟爭緣起 108第二款 歷審法院見解、上訴人主張 108第三款 判決評釋 111第二項 銷售代理業者之注意義務（防火門案） 113第一款 宅地建物之銷售代理法律關係 113第二款 銷售代理業者對買方之注意義務依據 115第四節 本章小結 120第四章 日本宅地建物交易業者之資訊提供義務履行與責任 121第一節 資訊提供義務之履行 121第一項 履行方式 121第一款 宅建業法第三十五條之重要事項（以法令限制為例）122第二款 宅建業法第三十五條以外之重要事項 124第二項 履行程度 137第一款 土地或中古物件之物理瑕疵 137第二款 新建建物 138第二節 違反義務之不實資訊責任 140第一項 不實資訊之責任根據 140第一款 宅建業法規定 140第二款 民法（契約、侵權行為） 141第二項 不實資訊之責任成立要件 142第一款 契約責任（仲介契約債務不履行） 142第二款 侵權責任 144第三項 不實資訊之損害賠償責任 150第一款 賠償範圍 150第二款 賠償額度之調整 156第三節 本章小結 159第五章 不動產經紀業者之資訊提供義務與不實責任建構 161第一節 一般性資訊提供義務之確立 162第一項 經紀業者對於有契約關係買方之資訊提供 162第一款 資訊提供義務之依據 162第二款 資訊提供義務之內涵 164第二項 經紀業者對於無契約關係買方之資訊提供 165第一款 聯賣服務之開發物件仲介業者 165第二款 代銷業者 168第二節 資訊提供義務之履行 175第一項 資訊提供義務之客體 175第一款 不動產說明書所載事項 175第二款 不動產說明書以外之事項 176第二項 履行方式與程度 183第一款 資訊之詳實揭露 183第二款 資訊提供之時機 186第三款 履行程度 189第三節 違反資訊提供義務之不實資訊責任 195第一項 責任成立要件 195第一款 契約責任（仲介契約不完全給付） 195第二款 侵權責任 198第二項 法律效果 213第一款 報酬之返還或酌減 213第二款 損害賠償之方法 214第三款 損害賠償之範圍 216第四款 賠償額度之調整 221第四節 本章小結 224第六章 結論 227參考文獻 233附錄 241附錄一 不動產經紀業管理條例 241附錄二 不動產說明書應記載及不得記載事項 249 | zh_TW |
| dc.format.extent | 1511781 bytes | - |
| dc.format.mimetype | application/pdf | - |
| dc.source.uri (資料來源) | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099651003 | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產經紀業者 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 資訊提供義務 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 不實資訊 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 仲介 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 代銷 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 無契約關係買方 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產經紀業管理條例第21條 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產說明書 | zh_TW |
| dc.title (題名) | 不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任—以日本法制為比較對象— | zh_TW |
| dc.title (題名) | Civil Liabilities for Misrepresentation of Real Estate Broking Agency: A Comparative Study between Taiwanese and Japanese Law | en_US |
| dc.type (資料類型) | thesis | en_US |
| dc.relation.reference (參考文獻) | 一、中文文獻（依姓氏筆劃順序排列）（一）專書1.王澤鑑，債法原理，三民，2012年3月，增訂三版。2.王澤鑑，侵權行為法，2015年6月，增訂新版。3.史尚寬，債法各論（上冊），1967年10月。4.阮如舫，房地產行銷，2005年1月。5.何邦超、林永汀，不動產仲介法律實務，1991年8月。6.李永然、吳家德、連世昌、吳任偉、許淑玲，代銷˙仲介紅不讓—代銷˙仲介業法律&行銷成功雙秘笈，2012年7月。7.吳家德，房地產理論與實務，2008年2月。8.汪渡村，公平交易法，2010年4月，4版。9.林永汀，「消費者保護法」之研究與檢討—建築業篇，中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會委託專案研究報告，1995年7月。10.邱聰智，新訂民法債編通則（上），2000年9月，新訂一版。11.陳恭奕，黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱，2011年8月。12.陳聰富，侵權歸責原則與損害賠償，2004年9月。13.曾品傑，房屋仲介契約之研究，2000年12月。14.黃立，民法債編總論，2006年11月，修正三版。15.黃立、謝銘洋、楊佳元、蘇惠卿、郭麗珍、姚志明、林一山、陳聰富、杜怡靜、王惠玲、王千維合著，民法債編各論（下），2002年7月。16.黃茂榮，債法各論（第一冊），植根法學叢書 民事法系列（二），2003年8月。17.廖義男，公平交易法之理論與立法，1995年10月。18.劉春堂，民法債編通則（一）契約法總論，2001年9月。19.劉春堂，民法債編各論（中），2009年8月。20.蘇于修，圖解 房子這樣買：完全解答購屋108問，2012年9月。（二）專書論文1.王澤鑑，為債務履行輔助人而負責，載：民法學說與判例研究（第六冊），頁67-99，1994年8月。2.王澤鑑，商品製造者責任與純粹經濟上損失—最高法院二則判決的評釋及消費者保護法第七條的解釋適用—，載：民法學說與判例研究（第八冊），頁233-273，1996年10月。3.朱柏松，消費者保護法商品製造人責任規定之適用與解釋，載：消費者保護法論，頁53-176，1999年9月。4.陳洸岳，不當行銷行為對消費者契約效力之影響—日本消費者契約法相關規定之啟發，載：民事法與消費者保護，頁201-227，2011年5月。（三）期刊論文1.林天財、陳書瑜，不動產買賣糾紛中仲介、代銷業者與經紀人員所負連帶責任之分析與修法芻議制—以仲介業常見不動產買賣糾紛類型為分析，全國律師，15卷12期，頁63-73，2011年12月。2.林天財、蕭弘毅，不動產交易糾紛中經紀業加盟業主之法律責任—以我國法院實務見解之分析為中心，全國律師，15卷12期，頁52-62，2011年12月。3.林易典，德國民法典新舊法部分譯文，月旦法學雜誌，99期，頁100-114，2003年8月。4.陳立夫，從日本法觀點檢討我國不動產說明書與解說之問題—以不動產仲介業務為中心—，台灣本土法學雜誌，87期，頁5-21，2006年10月。5.陳忠五，不誠實廣告與夾層屋買賣契約—實務上相關判決之綜合評釋（上），台灣本土法學雜誌，2期，頁66-87，1999年6月。6.陳忠五，不誠實廣告與懲罰性賠償金—最高法院101年度台上字第122號判決評釋—，台灣法學雜誌，229期，頁101-116，2013年8月1日。7.陳洸岳，非對等契約當事人間之資訊提供義務的確立—以日本「金融商品販賣法」及UNIDROIT「加盟契約開示義務模範法」為中心，律師雜誌，293期，頁41-50，2004年2月。8.許政賢，債務不履行之懲罰性賠償金？/ 高雄高分院九七上八一，台灣法學雜誌，154期，頁212-215，2010年6月15日。9.連世昌，不動產經紀業管理條例修正草案之評議—以不動產仲介及實價登錄制度為核心，全國律師，15卷12期，頁38-51，2011年12月。10.郭麗珍，我國產品責任法十年來之發展概論，月旦法學雜誌，110期，頁27-39，2004年7月。11.黃宏全，論我國民法之履行輔助人概念—以民法第224條與第217條第3項為中心—，輔仁法學，41期，頁173-213，2011年6月。12.曾品傑，論資訊提供義務—從緘默詐欺談起—，東海大學法學研究，27期，頁57-113，2007年12月。13.曾品傑，不動產仲介法之實務問題，全國律師，15卷12期，頁4-17，2011年12月。14.曾品傑，臺灣商品責任法之發展—以消費者保護法上之商品責任為中心，成大法學，23期，頁1-33，2012年6月。15.楊芳賢，法律行為經撤銷後之回復原狀與損害賠償責任，政大法學評論，93期，頁119-201，2006年10月。16.葉啟洲，臺灣保險消費者之資訊權保護—以金融消費者保護法之說明義務規範為中心，月旦法學雜誌，214期，頁46-68，2013年3月。17.詹森林，機車騎士與其搭載者間之與有過失承擔？最高法院七十四年度臺上字第一一七零號及七十四年度第二三零六號判決之討論，萬國法律，43期，頁14-21，1989年2月。18.詹森林，純粹經濟損失與消保法之商品責任—最高法院97年台上字第2348號判決之研究，法令月刊，60卷7期，頁47-64，2009年7月。19.詹森林，受僱人執行職務之侵權行為與僱用人之消保法懲罰性賠償金責任—最高法院九七年度台上字第二三一五號判決之研究，台灣法學雜誌，142期，頁53-72，2009年12月15日。20.謝哲勝，不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力，人文及社會科學集刊，10卷1期，頁79-129，1998年3月。（四）學位論文1.邱 琦，過失不當陳述之研究，臺灣大學法律研究所碩士論文，王澤鑑博士指導，1992年。2.閆俊龍，「不動產經紀業管理條例」的施行對代銷經紀業行銷之影響，朝陽科技大學企業管理學系碩士論文，拾已寰博士、許松博士共同指導，2002年6月。3.謝宗憲，預售屋不實廣告法律責任之研究，中正大學法律學研究所碩士論文，楊宏暉博士指導， 2013年6月。4.簡佩如，不動產仲介法律問題之研究，政治大學法律學研究所碩士論文，黃立博士指導，2003年7月。（五）研究計畫1.台北市政府法務局委託，政治大學陳洸岳副教授主持、張南薰助理教授協同主持，「加盟企業責任與消費者權益之研究」專案計畫報告，2014年。（六）網路資源1.內政部 不動產資訊平台 契約書範本專區（http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0301.aspx）2.內政部 主管法規查詢系統 （http://glrs.moi.gov.tw/）3.內政部地政司 地政法規全球資訊網（https://www.land.moi.gov.tw/law/chhtml/index.asp）二、日文文獻（依姓氏或名稱五十音順排列）（一）專書1.明石三郎，不動産仲介契約の研究，一粒社，3版，1987年3月。2.明石三郎，不動產仲介契約論，信山社，1994年11月。3.明石三郎、上原洋允、椙征一、岡本正治、磯野英徳，詳解宅地建物取引業法，大成出版社，改訂版，1995年12月。4.幾代通、広中俊雄，新版注釈民法（16），有斐閣，1989年。5.岡本正治、宇仁美咲，詳解 不動産仲介契約，大成出版社，2008年。6.岡本正治、宇仁美咲，逐条解説 宅地建物取引業法，大成出版社，2009年10月。7.加藤雅信，契約法，有斐閣，2007年。8.川井健，民法概論4 債権各論，有斐閣，2006年。9.栗田哲男，現代民法研究（二）不動産法・消費者法，信山社，1997年12月。10.財団法人不動産流通近代化センター，宅地建物取引主任者講習テキスト，2011年3月。11.櫻井圀郎，広告の法的意味―広告の経済的効果と消費者保護―，勁草書房，1995年7月。12.住宅新報社，〈宅地建物取引業〉重要事項説明書˙書き方のポイント，住宅新報社，8訂版，2012年。13.日本弁護士連合会消費者問題対策委員会，コンメンタール消費者契約法（第2版），商事法務，2010年3月。14.広中俊雄，債権各論講義［第6版］，有斐閣，1994年。15.三宅正男，契約法 下巻（各論），青林書院，1988年。16.民法（債権法）改正検討委員会，詳解・債権法改正の基本方針V，商事法務，2010年。17.我妻栄，債権各論 中巻二，岩波書店，1962年。18.渡辺晋，<改訂版>不動産取引における瑕疵担保責任と説明義務―売主、賃貸人および仲介業者の責任―，大成出版社，2版，2012年9月。（二）專書論文1.鎌田薰，専門家責任の基本構造，載：新‧現代損害賠償法講座（三）製造物責任˙専門家責任，日本評論社，頁296-309，1997年。2.川井健，専門家責任の意義と課題 ，載：新‧裁判実務大系8専門家責任訴訟法，青林書院，頁3-14，2004年。3.工藤祐巌，宅地建物取引主任者の責任，載：専門家の責任，頁373-400，1993年。4.小島浩，宅地建物取引業者の注意義務，載：現代民事裁判の課題Ⅰ（不動産取引），新日本法規出版，頁655-680，1989年。5.塩崎勤，宅地建物取引業者の責任 ，載：新‧裁判実務大系8専門家責任訴訟法，青林書院，頁159-177，2004年。6.下森定，専門家の契約責任，載：新‧裁判実務大系8専門家責任訴訟法，青林書院，頁15-26，2004年。7.円谷峻，専門家の不法行為責任，載：新‧裁判実務大系8専門家責任訴訟法，青林書院，頁27-41，2004年。8.中川高男，受任者の善管注意義務，載：契約法大系 第4 (雇傭・請負・委任)，有斐閣，頁261-279，1963年。9.山川一陽，不動産取引と不動産仲介業者の責任—調査・告知義務違反をめぐる判例を中心として，載：半田正夫教授還暦記念論集，法学書院，頁388-406，1993年2月。（三）期刊論文1.池田浩一，委託を受けない仲介業者の注意義務，別冊ジュリスト10号（不動産取引判例百選），頁214-215，1966年9月。2.今西康人，マンション販売における不動産業者の告知義務，不動産取引判例百選〈第3版〉別冊ジュリスト192號，頁30-31，2008年7月。3.海老塚和衛，宅地建物取引業者と依頼者との間の不動産仲介をめぐる法律関係について，判例タイムズ136号，頁1632-1637，1962年12月15日。4.川井健（主持）、浦川道太郎、落合誠一、小林秀之、潮見佳男、下森定、森嶋昭夫、山崎敏彦（出席），〈座談会〉「専門家の責任」法理の課題，法律時報67巻2号，頁30-56，1995年2月。5.河上正二，「専門家の責任」と契約理論，法律時報67巻2号，頁6-11，1995年2月。6.川端敏朗，不動産取引をめぐる問題と消費者保護，國士舘法学第38号，頁121-141，2006年12月。7.工藤祐巌，不動産取引と説明義務，判例タイムズ1178号，頁125-129，2005年7月10日。8.倉田卓次，最高裁判所判例解說 民事篇（昭和36年度），法曹会，頁208-209，1973年。9.椿久美子，「仲立・仲介・媒介契約」と典型・非典型契約との関係，別冊NBL142号<非典型契約の総合的検討>，商事法務，頁140-151，2013年4月。10.西垣道夫，宅地建物取引業者の取引と不法行為（上），NBL208号，頁32-36，1980年5月。11.長谷川義仁，不動産取引における売主側の説明義務違反と民法上の効果，近畿大学法学第54巻第2号，頁1-19，2006年9月。12.山崎敏彦，宅地建物取引業者の説明義務，別冊ジュリスト135号（消費者取引判例百選），頁64-65，1995年11月20日。13.山本敬三，消費者契約法と情報提供法理の展開，金融法務事情，1596號，頁6-14，2000年12月。（四）網路資源1.国土交通省：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（http://www.mlit.go.jp/common/001097611.pdf）2.裁判所：裁判例情報検索システム（http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/search1）3.宅地建物取引業法（http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html）4.宅地建物取引業法施行規則（http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S32/S32F04201000012.html）5.不動産適正取引推進機構（RETIO）判例検索システム（http://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php?q=1）6.法務省：法制審議会 民法(債権関係)部会（http://www.moj.go.jp/shingi1/shingikai_saiken.html） | zh_TW |
