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題名 新推個案房價指數分析—產品趨勢、異常點與結構轉變
An Analysis of HPI of New Housing Projects: Product Trends, Outliers and Price Structural Changes作者 袁淑湄 貢獻者 張金鶚
袁淑湄關鍵詞 特徵價格法
房價指數
顯示性偏好
住宅消費量指數
最小消去平方法
再加權最小平方法
穩健迴歸
結構轉變日期 2016 上傳時間 2-九月-2016 00:50:17 (UTC+8) 摘要 新推個案住宅的價格波動受到社會各方關注。新推個案住宅是國人購屋的管道之一，為國內重要的住宅次市場；以及預售屋價格影響中古屋價格波動，預售住宅價格為領先指標，提前一季反映出中古屋市場的價格變化。新推個案住宅因具備上述特色，因此如何編制具有穩健性的房價指數為重要議題。本文主要研究內容依循指數編制的三大步驟展開，依序分成三大主題，分別為：典型住宅的變遷、異常點分析、房價結構。期能更瞭解新推個案住宅市場特色、家戶的消費行為，並在指數編制技術上進行改善與調整，尋找適合新推個案住宅市場之房價指數編制方式。本文實證資料採用國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心，針對新推住宅個案之市場調查資料。採用此資料的特色在於該資料屬於住宅流量資料，以及考慮預售屋及新屋的交易特性，因此，在模型指定與樣本資料上處理，本文的做法不同於一般編制中古屋價格指數。本文三大研究主題的研究成果，說明如後。研究主題一為新推住宅個案市場的典型住宅變遷分析。從指數編制的步驟而言，研究本主題的意義為確認市場的消費變動情形是否與指數編制時固有的固定品質有差異，此外本文亦編制住宅消費量指數，重新解讀家戶面臨過高房價所得比狀況下，市場的住宅消費量的變化，以及計算住宅特徵的平均消費量及其邊際願付價格。實證結果顯示，台北市住宅消費量指數從98Q1之後逐漸下滑，新北市則下滑趨勢較不明顯。主要的消費替代行為是：減少在市中心區位的消費，換得更大的居住坪數。研究主題二為異常點分析，比較不同參數校估方式的模型表現，並分析異常點特性。從指數編制的步驟而言，研究本主題的意義為緩和指數公式的住宅屬性價格受到市場推案活潑之影響。實證結果顯示，經比較使用OLS模型、DFFITS技術和穩健迴歸中的「再加權最小平方法(Re-weighted Least Squares, RLS)」模型，以RLS模型表現較佳。台北都會區新推住宅個案異常點特色可歸納為三：推案基地周圍及所在行政區生活機能便利，但距離市中心較遠且發展落後的地區；推案基地周圍小環境較差的地區；非典型的住宅產品，包括豪宅產品、類套房產品和景觀住宅產品。研究主題三為價格結構轉變分析，由於預售屋市場之推案特色較為活潑，典型住宅的變化較大，從編制指數的觀點此特性將造成指數的偏誤，因此在探討價格的結構轉變之前，需先釐清偏誤的處理作法，始能正確觀察價格的結構轉變。實證結果顯示：置換基期雖為編制房價指數常見的做法，但預售屋市場不穩定的典型住宅變遷，以費氏指數編制為較合適的處理方式。民國98Q4台北市新推住宅價格發生結構改變；新北市則無統計上較明顯的結構性改變。推測台北市家戶財富與全球金融市場關聯性較高，因此當97Q3發生美國次貸風暴後5季台北市受到影響。 參考文獻 一、中文文獻王彤、何大衛，2002，「醫用線性迴歸模型多個異常點診斷及穩健估計方法」，『中華疾病控制雜誌』，6(4)：338-340。李泓見、張金鶚、花敬群，2006，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」，『台灣土地研究』，9(1)：63-87。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。林惠玲、陳正倉，2004，『統計學方法與應用(下)』，台北市：雙葉書廊有限公司，548-579。林素菁，2004，「在台工作外籍人士住宅品質之變遷-1990年與2000年戶口及住宅普查分析」，『都市與計劃』，31(4)：341-363。林秋瑾，1996，「穩健性住宅租金模式之探討—異常點之分析」，『住宅學報』，4：51-72。林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，「住宅價格指數之研究—以台北市為例」，『住宅學報』，4：1-30。高安邦，2001，『個體經濟學』，台北市：五南圖書出版股份有限公司。張金鶚和曾善霞，1991，「臺北市住宅品質指標之研究」，『都市與計劃』，18(1)：83-106。張金鶚，1995，『台灣地區住宅價格指數之研究』，行政院經建會委託計畫。張金鶚、楊宗憲、洪御仁，2008，「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合—台北市之實證分析」，『住宅學報』，17(2)：13-35。張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，1991，『經濟學理論與實際(上冊)』，台北市：張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏。陳明吉和蔡怡純，2007，「房價蛛網與投資人行為」，『經濟論文』，35(3)：315-344。陳建仁和張金鶚，1992，「台北都會區住宅品質標準之研究」，『建築學報』，7：21-38。陳彥仲和Anas, A.，1994，「住宅及商業租金聯合均衡模型及交通政策影響分析—紐約都會區之實證研究」，『都市與計劃』，21(2)：129-148。彭建文、林秋瑾、楊雅婷，「房價結構性改變影響因素分析—以台北市和台北縣房價為例」，『台灣土地研究』，7(2)：27-46。楊宗憲，2003，「住宅市場之產品定位分析-建商推案行為之研究」，『住宅學報』，12(2)：123-139。楊奕農，2010，『時間序列分析：經濟與財務上之應用』，台北市：雙葉。楊雅婷和彭建文，2003，「房價結構性改變之檢測—以台北縣、市房價為例」，『台灣土地研究』，6(2)：43-60。蔡怡純和陳明吉，2004，「台北地區住宅市場結構性轉變與價格均衡調整」，『都市與計劃』，31(4)：365-390。二、英文文獻Aizcorbe, A.M., 2014, A practical guide to price index and hedonic techniques, UK: Oxford University Press.Alonso, W., 1964, Location and Land Use, Cambridge: Harvard University Press.Andersen, R., 2008, Modern Methods for Robust Regression, California: Sage Publications.Belsley, D.A., Kuh, E., and Welsch, R.E., 1980, Regression Diagnostics: Identifying Influential Data and Sources of Collinearity, New York: John Wiley.Bagley, M.N., Mokhtarian, P.L., 2002, “The Impact of Residential Neighborhood Type on Travel Behavior: A Structural Equations Modeling Approach”, The Annals of Regional Science, 36: 279-297.Black, R.T., M. Wolverton, J.T. Warden, and R.H. Pittman, 1997, “Manufacturing versus Distribution: Implicit Pricing of Real Property Characteristics by Submarket”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 15(3): 271-285.Ben-Gal, I., 2010, Outlier Detection,in O. Maimon and L. RokachEds. Data Mining and Knowledge Discovery Handbook2nd ed., New York: Springer Science+Business Media.Cervero, R., Radisch, C., 1996, “Pedestrian versus Automobile Oriented Neighborhoods”, Transportation Policy, 3: 127-141.Chen, T., 2016, “Changing Tastes: Estimating Changing Attribute Prices in Hedonic and Repeat Sales Models”, Jounral of Real Estate Finance and Economics, 52(2): 141-175.Clapham, D., 2005, The Meaning of Housing, Bristol: Policy Press.Czembrowski, P. and Kronenberg, J, 2016, “Hedonic Pricing and Different Urban Green Space Types and Sizes: Insights into the Discussion on Valuing Ecosystem Services”, Landscape and Urban Planning, 146:11-19.Daniael, P.J., 1984, “Robust Methods of Building Regression Model-An Application to the Housing Sec”, Journal of Business and Economic Statistics, 2(1): 10-20.Diewert, W.E., 1978, “Superlative Index Numbers and Consistency in Aggregation”, Econometrica , 46: 883-900.Diewert, W.E., 2008, Index Numbers, In The NewPalgrave Dictionary of Economics, UK: Palgrave Macmillan.Fernandez-Cornejo, J. and Jans, S., 1995, “Quality-adjusted price and quality indices for pesticides”, American Journal of Agricultural Economics, 77(3): 645-659.Finger, R. and Hediger, W., 2008, “The Application of Robust Regression to a Production Function Comparison”, The Open Agriculture Journal, 2: 90-98.Griliches, Z., 1971, Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change, In The Price Statistics of the Federal Government, Report of the Prices Statistics Review Committee.Hansen, B.E., 2001, “The New Econometric of Structural Change: Dating Breaks in U.S. Labor Productivity”, Journal of Economic Perspectives,154: 117-128.Haurin, D.R. and Hendershott, P.H., 1991, “House Price Indexes: Issues and Results”, AREUEA Journal, 193: 259-269.Hui, E.C.M., Liang, C., Ip, W.C. and Ho, D.K.M., 2013, “Examing Structural Changes in Asian Office Markets”, Land Use Policy, 32: 375-380.Hui, E.C.M., Yu, C.K.W. and Ip, W.C., 2009, “Jump Point Detection for Real Estate Investment Success”, Physica A: Statistical Mechanics and its Applications,389: 1055-1064.Jansen, S.J.T., de Vries, P., Coolen, H.C.C.H., Lamain, C.J.M. and Boelhouwer, P.J., 2007, “Developing a House Price Index for The Netherlands: A Practical Application of Weighted Repeat Sales”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 37: 163-186.Karato, K. and Movshuk, O., 2015, “Semiparametric Model of Hedonic Housing Prices in Japan”, Asian Economic Journal, 29(4): 325-345.Khattak, A.J., and Rodriguez, D., 2005, “Travel Behavior in Neo-Traditional Neighborhood Developments: A Case study in USA”, Transportation Part A, 39: 481-500.Kitamura, R., Mokhtarian, P.L. and Laidet, L., 1997, “A Micro-Analysis of Land Use and Travel in Five Neighborhoods in The San Francisco Bay Area”,Transportation , 24: 125-158.Krizek, K.J., 2003, “Residential Relocation and Vhanges in Urban Travel: Does Neighborhood-Scale Urban Form Matter?”, Journal of the American Planning Association, 69: 125-158.Lancaster, K.J., 1966, “A New Approach to Consumer Theory”, Journal of Political Economy, 74: 132-157.Lin, C.C., 1993, “The Relationship between Rents and Prices of Owner-Occupied Housing in Taiwan”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 6: 25-54.Mills, E. S. and B. W. Hamilton, 1994, Urban Economics 5th ed., New York: HarperCollins College Publishers.Muth, R., 1969, Cities and Housing, Cambridge: Havard University Press.Prasad, N. and Richards, A., 2008, “Improving Median Housing Price Indexes through Stratification”, The Journal of Real Estate Research, 301: 45-71.Rosen, S., 1974, “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, 821: 34-55.Rousseeuw, P.J., 1984, Least Median of Squares Regression, Journal of American Statistic Association, 79: 871-880.Rousseeuw, P.J. and Leroy, A.M., 2003, Robust Regression and Outlier Detection, New York: Wiley-Interscience.Triplett, J., 2004, Handbook on Hedonic Indexes and Quality Adjustments in Price Indexes: Special Application to Information Technology Products¸ OECD Science, Technology and Industry Working Papers, OECD Publishing.Wallace, N.E., 1996, “Hedonic-Based Price Indexes for Housing: Theory, Estimation and Index Construction”, Economic Review: 34-48.Zaman, A., 1996, Statistical Foundations for Econometric Techniques, New York: Academic Press.Zaman, A., Rousseeuw, P.J. and Orhan, M., 2001, “Econometric Applications of High-Breakdown Robust Regression Techniques”, Economics Letter,71: 1-8. 描述 博士
國立政治大學
地政學系
96257502資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0096257502 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 張金鶚 zh_TW dc.contributor.author (作者) 袁淑湄 zh_TW dc.creator (作者) 袁淑湄 zh_TW dc.date (日期) 2016 en_US dc.date.accessioned 2-九月-2016 00:50:17 (UTC+8) - dc.date.available 2-九月-2016 00:50:17 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-九月-2016 00:50:17 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0096257502 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/101167 - dc.description (描述) 博士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 96257502 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 新推個案住宅的價格波動受到社會各方關注。新推個案住宅是國人購屋的管道之一，為國內重要的住宅次市場；以及預售屋價格影響中古屋價格波動，預售住宅價格為領先指標，提前一季反映出中古屋市場的價格變化。新推個案住宅因具備上述特色，因此如何編制具有穩健性的房價指數為重要議題。本文主要研究內容依循指數編制的三大步驟展開，依序分成三大主題，分別為：典型住宅的變遷、異常點分析、房價結構。期能更瞭解新推個案住宅市場特色、家戶的消費行為，並在指數編制技術上進行改善與調整，尋找適合新推個案住宅市場之房價指數編制方式。本文實證資料採用國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心，針對新推住宅個案之市場調查資料。採用此資料的特色在於該資料屬於住宅流量資料，以及考慮預售屋及新屋的交易特性，因此，在模型指定與樣本資料上處理，本文的做法不同於一般編制中古屋價格指數。本文三大研究主題的研究成果，說明如後。研究主題一為新推住宅個案市場的典型住宅變遷分析。從指數編制的步驟而言，研究本主題的意義為確認市場的消費變動情形是否與指數編制時固有的固定品質有差異，此外本文亦編制住宅消費量指數，重新解讀家戶面臨過高房價所得比狀況下，市場的住宅消費量的變化，以及計算住宅特徵的平均消費量及其邊際願付價格。實證結果顯示，台北市住宅消費量指數從98Q1之後逐漸下滑，新北市則下滑趨勢較不明顯。主要的消費替代行為是：減少在市中心區位的消費，換得更大的居住坪數。研究主題二為異常點分析，比較不同參數校估方式的模型表現，並分析異常點特性。從指數編制的步驟而言，研究本主題的意義為緩和指數公式的住宅屬性價格受到市場推案活潑之影響。實證結果顯示，經比較使用OLS模型、DFFITS技術和穩健迴歸中的「再加權最小平方法(Re-weighted Least Squares, RLS)」模型，以RLS模型表現較佳。台北都會區新推住宅個案異常點特色可歸納為三：推案基地周圍及所在行政區生活機能便利，但距離市中心較遠且發展落後的地區；推案基地周圍小環境較差的地區；非典型的住宅產品，包括豪宅產品、類套房產品和景觀住宅產品。研究主題三為價格結構轉變分析，由於預售屋市場之推案特色較為活潑，典型住宅的變化較大，從編制指數的觀點此特性將造成指數的偏誤，因此在探討價格的結構轉變之前，需先釐清偏誤的處理作法，始能正確觀察價格的結構轉變。實證結果顯示：置換基期雖為編制房價指數常見的做法，但預售屋市場不穩定的典型住宅變遷，以費氏指數編制為較合適的處理方式。民國98Q4台北市新推住宅價格發生結構改變；新北市則無統計上較明顯的結構性改變。推測台北市家戶財富與全球金融市場關聯性較高，因此當97Q3發生美國次貸風暴後5季台北市受到影響。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究範圍與內容 4 第三節 研究方法與資料來源 6 第四節 研究架構與流程 8第二章 文獻回顧 9 第一節 房價理論 9 第二節 以特徵價格函數編制房價指數 16 第三節 房價指數相關研究 22第三章 典型住宅的變遷 25 第一節 住宅消費量的概念 25 第二節 住宅消費量改變的經濟分析 30 第三節 資料來源與實證模型 34 第四節 實證結果及分析 41 第五節 小結 51第四章 住宅市場中的黑羊 54 第一節 異常點的影響 54 第二節 異常點之判定方法 56 第三節 實證結果及分析 60 第四節 小結 71第五章 價格的結構轉變 73 第一節 費氏公式與置換基期的指數比較 73 第二節 結構性轉變分析 80 第三節 實證結果及分析 84 第四節 小結 89第六章 結論與建議 91 第一節 結論 91 第二節 建議 94附錄一、台北市各季原始樣本敘述統計 附1附錄二、新北市各季原始樣本敘述統計 附3附錄三、住宅消費量指數的特徵價格模型表現 附5 zh_TW dc.format.extent 1942771 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0096257502 en_US dc.subject (關鍵詞) 特徵價格法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 房價指數 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 顯示性偏好 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 住宅消費量指數 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 最小消去平方法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 再加權最小平方法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 穩健迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 結構轉變 zh_TW dc.title (題名) 新推個案房價指數分析—產品趨勢、異常點與結構轉變 zh_TW dc.title (題名) An Analysis of HPI of New Housing Projects: Product Trends, Outliers and Price Structural Changes en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻王彤、何大衛，2002，「醫用線性迴歸模型多個異常點診斷及穩健估計方法」，『中華疾病控制雜誌』，6(4)：338-340。李泓見、張金鶚、花敬群，2006，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」，『台灣土地研究』，9(1)：63-87。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。林惠玲、陳正倉，2004，『統計學方法與應用(下)』，台北市：雙葉書廊有限公司，548-579。林素菁，2004，「在台工作外籍人士住宅品質之變遷-1990年與2000年戶口及住宅普查分析」，『都市與計劃』，31(4)：341-363。林秋瑾，1996，「穩健性住宅租金模式之探討—異常點之分析」，『住宅學報』，4：51-72。林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，「住宅價格指數之研究—以台北市為例」，『住宅學報』，4：1-30。高安邦，2001，『個體經濟學』，台北市：五南圖書出版股份有限公司。張金鶚和曾善霞，1991，「臺北市住宅品質指標之研究」，『都市與計劃』，18(1)：83-106。張金鶚，1995，『台灣地區住宅價格指數之研究』，行政院經建會委託計畫。張金鶚、楊宗憲、洪御仁，2008，「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合—台北市之實證分析」，『住宅學報』，17(2)：13-35。張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏，1991，『經濟學理論與實際(上冊)』，台北市：張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏。陳明吉和蔡怡純，2007，「房價蛛網與投資人行為」，『經濟論文』，35(3)：315-344。陳建仁和張金鶚，1992，「台北都會區住宅品質標準之研究」，『建築學報』，7：21-38。陳彥仲和Anas, A.，1994，「住宅及商業租金聯合均衡模型及交通政策影響分析—紐約都會區之實證研究」，『都市與計劃』，21(2)：129-148。彭建文、林秋瑾、楊雅婷，「房價結構性改變影響因素分析—以台北市和台北縣房價為例」，『台灣土地研究』，7(2)：27-46。楊宗憲，2003，「住宅市場之產品定位分析-建商推案行為之研究」，『住宅學報』，12(2)：123-139。楊奕農，2010，『時間序列分析：經濟與財務上之應用』，台北市：雙葉。楊雅婷和彭建文，2003，「房價結構性改變之檢測—以台北縣、市房價為例」，『台灣土地研究』，6(2)：43-60。蔡怡純和陳明吉，2004，「台北地區住宅市場結構性轉變與價格均衡調整」，『都市與計劃』，31(4)：365-390。二、英文文獻Aizcorbe, A.M., 2014, A practical guide to price index and hedonic techniques, UK: Oxford University Press.Alonso, W., 1964, Location and Land Use, Cambridge: Harvard University Press.Andersen, R., 2008, Modern Methods for Robust Regression, California: Sage Publications.Belsley, D.A., Kuh, E., and Welsch, R.E., 1980, Regression Diagnostics: Identifying Influential Data and Sources of Collinearity, New York: John Wiley.Bagley, M.N., Mokhtarian, P.L., 2002, “The Impact of Residential Neighborhood Type on Travel Behavior: A Structural Equations Modeling Approach”, The Annals of Regional Science, 36: 279-297.Black, R.T., M. Wolverton, J.T. Warden, and R.H. Pittman, 1997, “Manufacturing versus Distribution: Implicit Pricing of Real Property Characteristics by Submarket”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 15(3): 271-285.Ben-Gal, I., 2010, Outlier Detection,in O. Maimon and L. RokachEds. Data Mining and Knowledge Discovery Handbook2nd ed., New York: Springer Science+Business Media.Cervero, R., Radisch, C., 1996, “Pedestrian versus Automobile Oriented Neighborhoods”, Transportation Policy, 3: 127-141.Chen, T., 2016, “Changing Tastes: Estimating Changing Attribute Prices in Hedonic and Repeat Sales Models”, Jounral of Real Estate Finance and Economics, 52(2): 141-175.Clapham, D., 2005, The Meaning of Housing, Bristol: Policy Press.Czembrowski, P. and Kronenberg, J, 2016, “Hedonic Pricing and Different Urban Green Space Types and Sizes: Insights into the Discussion on Valuing Ecosystem Services”, Landscape and Urban Planning, 146:11-19.Daniael, P.J., 1984, “Robust Methods of Building Regression Model-An Application to the Housing Sec”, Journal of Business and Economic Statistics, 2(1): 10-20.Diewert, W.E., 1978, “Superlative Index Numbers and Consistency in Aggregation”, Econometrica , 46: 883-900.Diewert, W.E., 2008, Index Numbers, In The NewPalgrave Dictionary of Economics, UK: Palgrave Macmillan.Fernandez-Cornejo, J. and Jans, S., 1995, “Quality-adjusted price and quality indices for pesticides”, American Journal of Agricultural Economics, 77(3): 645-659.Finger, R. and Hediger, W., 2008, “The Application of Robust Regression to a Production Function Comparison”, The Open Agriculture Journal, 2: 90-98.Griliches, Z., 1971, Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change, In The Price Statistics of the Federal Government, Report of the Prices Statistics Review Committee.Hansen, B.E., 2001, “The New Econometric of Structural Change: Dating Breaks in U.S. Labor Productivity”, Journal of Economic Perspectives,154: 117-128.Haurin, D.R. and Hendershott, P.H., 1991, “House Price Indexes: Issues and Results”, AREUEA Journal, 193: 259-269.Hui, E.C.M., Liang, C., Ip, W.C. and Ho, D.K.M., 2013, “Examing Structural Changes in Asian Office Markets”, Land Use Policy, 32: 375-380.Hui, E.C.M., Yu, C.K.W. and Ip, W.C., 2009, “Jump Point Detection for Real Estate Investment Success”, Physica A: Statistical Mechanics and its Applications,389: 1055-1064.Jansen, S.J.T., de Vries, P., Coolen, H.C.C.H., Lamain, C.J.M. and Boelhouwer, P.J., 2007, “Developing a House Price Index for The Netherlands: A Practical Application of Weighted Repeat Sales”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 37: 163-186.Karato, K. and Movshuk, O., 2015, “Semiparametric Model of Hedonic Housing Prices in Japan”, Asian Economic Journal, 29(4): 325-345.Khattak, A.J., and Rodriguez, D., 2005, “Travel Behavior in Neo-Traditional Neighborhood Developments: A Case study in USA”, Transportation Part A, 39: 481-500.Kitamura, R., Mokhtarian, P.L. and Laidet, L., 1997, “A Micro-Analysis of Land Use and Travel in Five Neighborhoods in The San Francisco Bay Area”,Transportation , 24: 125-158.Krizek, K.J., 2003, “Residential Relocation and Vhanges in Urban Travel: Does Neighborhood-Scale Urban Form Matter?”, Journal of the American Planning Association, 69: 125-158.Lancaster, K.J., 1966, “A New Approach to Consumer Theory”, Journal of Political Economy, 74: 132-157.Lin, C.C., 1993, “The Relationship between Rents and Prices of Owner-Occupied Housing in Taiwan”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 6: 25-54.Mills, E. S. and B. W. 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