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題名 房屋仲介產業發展之4C策略行銷分析
Strategic marketing analysis on the development of real estate broker industry作者 黃慈菁
Huang, Cih Jing貢獻者 邱志聖
黃慈菁
Huang, Cih Jing關鍵詞 房屋仲介
產業
策略行銷
4C成本架構
4C良性循環日期 2016 上傳時間 2-十月-2017 10:22:07 (UTC+8) 摘要 房屋仲介產業是一個很特別的產業，作為促成房屋買賣雙方交易的中間角色，其專業、複雜而且與人密切接觸。由於房屋仲介產業具有「扮演中間人角色」、「高交易風險」、「房屋異質性高」等特性，因此發展上與其他服務業有所不同。房屋仲介產業的發展可以追溯到「掮客」或台灣俗稱的「牽猴仔」，後來慢慢演變至現今的大型房屋仲介公司。本研究將台灣房屋仲介產業發展的歷史分為三個時期，分別是「仲介萌芽期（民國七十二年以前）」、「仲介正名期（民國七十三年至民國八十七年）」以及「仲介保障期（民國八十八年迄今）」。在瞭解每個時期的發展過程中，透過4C成本架構理論分析房屋仲介產業的演進是為了解決消費者哪些成本問題，以及透過信義房屋和T房屋（匿名）兩個個案分析房屋仲介公司的良性循環與非良性循環，以瞭解房屋仲介公司在經營上可以採取的策略。經過房屋仲介產業的歷史分析，得知不同時期由於消費者的需求改變，而促使房屋仲介產業發生轉變並為消費者解決了某些成本，例如仲介萌芽期，在社會快速發展下，掮客和代銷公司相繼出現以降低買者資訊搜尋成本（C2），但是該時期的買者道德危機成本（C3）卻很高。因此在仲介正名期時，房屋仲介公司推出各種安全保障服務來降低買者道德危機成本（C3），到了仲介保障期則因為法律的正式實施而使房屋仲介產業大幅降低買者道德危機成本（C3）。另外，透過信義房屋和T房屋的分析，顯示房屋仲介公司建立4C良性循環的重要性，信義房屋因為順應產業環境發展，逐步解決消費者的4C成本並滾動4C良性循環，使信義房屋成為房屋仲介產業中的佼佼者。反觀T房屋，雖然一開始也努力建立起4C良性循環，卻因為後來發生嚴重影響聲譽的負面事件而提高買者道德危機成本（C3），造成4C的非良性循環，最後失去昔日的光芒。 參考文獻 一、 期刊論文1.Benjamin, John D., G. Donald Jud and G. Stacy Sirmans (2000), “What Do We Know About Real Estate Brokerage?” Journal of Real Estate Research, 20 (1/2), 5-30.2.Hsieh, Chang-Tai and Enrico Moretti (2003), “Can Free Entry Be Inefficient? Fixed Commissions and Social Waste in the Real Estate Industry,” Journal of Political Economy, 111 (5), 1076-1122.3.Johnson, Joyce M., Hugh O. Nourse and Ellen Day (1988), “Factors Related to the Selection of a Real Estate Agency or Agent,” Journal of Real Estate Research, 3 (2), 109-118.4.Johnson, Linda L., Michael J. Dotson, and B.J. Dunlap (1988), “Service Quality Determinants and Effectiveness in the Real Estate Brokerage Industry,” Journal of Real Estate Research, 3 (2), 21-36.5.Marsh, Gene A. and Leonard V. Zumpano (1988), “Agency Theory and the Changing Role of the Real Estate Broker: Conflicts and Possible Solutions,” Journal of Real Estate Research, 3 (2), 151-164.6.McDaniel, J.R. and Marc A. Louargand (1994), “ Real Estate Brokerage Service Quality: An Examination,” Journal of Real Estate Research, 9 (3), 339-351.7.周兒坤（民87）。房屋仲介業客戶服務系統之建立（未出版之碩士論文）。大葉大學，彰化縣。二、 書籍1.李蓓潔（民103）。信任帶來新幸福：信義房屋的故事。台北市：遠見天下文化出版股份有限公司。2.邱志聖（民103）。策略行銷分析：架構與實務應用。台北市：智勝文化事業有限公司。3.姜堯民、張光第、黃嘉興、陳奉瑤、盧秋玲、邱志忠、倪偉倫、邱煥翔（民90）。2001台灣地區房地產產業年鑑。台北市：行義文化出版有限公司。4.張光第、姜堯民、陳曉芳、楊淑婷、莊雅雲、黃嘉興…李敏生（民94）。2005台灣地區房地產產業年鑑。台北市：行義文化出版有限公司。5.張欣民、林永孟、李明奘、朱慧寬（民85）。1996台灣地區房地產產業年鑑。台北市：行義文化出版有限公司。6.張欣民、范世華（民102）。房仲勝經－縱橫億萬商機。台北市：智庫雲端有限公司。三、 報章雜誌1.T房屋仲介公司宣布改弦易轍，取消斡旋金改採契約確認制度。（民77年11月17日）。民生報，13版。2.太平洋房屋APP 720度手機看屋上線。（民100年8月18日）。工商時報，A26版。3.太平洋建設斥資六千萬，建立成屋經紀制度。（民74年4月27日）。民生報，6版。4.王己由（民86年8月26日）。T房屋多名董事判刑。中國時報，14版。5.王莫昀（民101年8月31日）。奢侈稅發威，北市房仲店頭關95家。中國時報，B2版。6.王應傑（民77年3月26日）。建立秩序提升品質，仲介公會應運而生。經濟日報，13版。7.出價保證金成爭議焦點，T房屋已決定取消。（民77年11月17日）。經濟日報，7版。8.北市房屋仲介公會發起自律自清運動。（民77年10月8日）。民生報，18版。9.永慶房屋超級宅速配，找屋速速配。（民96年4月27日）。經濟日報，D1版。10.仲介購屋保障制度，含付款保證及漏水保固。（民82年5月30日）。民生報，26版。11.任杰（民63年2月17日）。房屋市場高潮過，出現不景氣，只要價錢還公道，脫手還容易，市場重心已轉向，南下好淘金。中國時報，7版。12.成屋二手屋市場看俏，不肖商人藉機牟暴利，建築業者促建立中介人制度，輔導入正軌保障消費者權益。（民72年8月6日）。中國時報，2版。13.成屋市場革命性震撼！大型經紀公司，將在國內誕生，發展連鎖商店，電腦提供商情。（民74年6月4日）。聯合報，2版。14.成屋經紀今夏問世。（民74年3月11日）。聯合報，3版。15.李心怡（民87年1月4日）。從服務到關心，T房屋重視真心交流。工商時報，17版。16.李文娟（民84年6月9日）。T房屋：關係企業有業務往來，指有資金融通必要且合法，靜待司法判決。聯合報，3版。17.房地產介紹業申請登記不予核准。（民41年11月27日）。徵信新聞，4版。18.房地產仲介業管理條例草案通過。（民79年9月21日）。民生報，15版。19.房地產買賣或介紹，公司行號不得經營，經濟部宣佈查獲决嚴懲。（民63年6月27日）。中國時報，2版。20.房地產業者素質參差不齊，改造仲介業形象刻不容緩。（民77年3月26日）。經濟日報，13版。21.房屋仲介公司上網路，電腦查詢房地產資料，不再四處奔波。（民85年6月6日）。民生報，26版。22.房屋仲介糾紛層出不窮，不動產交易法亟待訂定。（民77年3月26日）。經濟日報，13版。23.房屋仲介開始連鎖化，T房屋在公館士林有「分號」。（民74年12月9日）。經濟日報，10版。24.房屋買賣連鎖化！T房屋招募「加盟」者反應熱烈。（民74年11月22日）。經濟日報，10版。25.房屋銷售市場兩般景況，預售制度一片冷清，銷售成屋反較熱門。（民74年4月18日）。中國時報，7版。26.林淑玲（民72年7月17日）。代銷二手屋半哄半騙，買賣常吃虧不可不察，穿針引線抽佣金，法令三不管，濫開支票不履行，糾紛一大堆。中國時報，7版。27.林瑞陽（民92年8月1日）。永慶影音宅速配上線。聯合報，C8版。28.空屋充斥，房地市場蕭條，空地限建並非罪魁，政院稱在實施前即已發生。（民74年6月14日）。經濟日報，2版。29.信義房屋公司誠信服務，樹立安全迅速合理典範。（民77年5月28日）。經濟日報，22版。30.信義房屋公開’92廣告策略。（民81年4月2日）。經濟日報，32版。31.信義房屋添四直營店提供便捷服務。（民81年11月10日）。經濟日報，21版。32.洪雅齡（民85年4月30日）。購買成屋將更有保障，房仲業結合銀行推行「成屋履約保證制度」。經濟日報，19版。33.洪雅齡（民85年11月16日）。房仲業流行網路行銷，全台已有11家上網，網路資訊業看好前景，紛推出房屋資訊站。經濟日報，26版。34.倪子仁（民91年8月16日）。信義房屋推出網上影音看屋。經濟日報，36版。35.夏珍（民81年4月2日）。「房地產仲介業管理條例」草案暫緩審議。中國時報，6版。36.孫強一（民74年7月20日）。響應建築業復甦方案，T房屋公司成立。經濟日報，4版。37.高年億（民84年9月6日）。關係企業違法融通，T房屋22人被訴。聯合報，6版。38.張慧中與葉綠君（民72年8月7日）。房屋掮客素質良莠不齊，市場交易製造不少糾紛，確定仲介人合法地位，掮客制度有待建立。民生報，4版。39.梁欣怡（民86年12月19日）。不動產經紀業管理條例草案明定仲介業不得賺差價。民生報，21版。40.眼看高樓起，眼看樓搖了，對折賤售求現也難賣，仲介業者關門達六成。（民79年8月6日）。中國時報，4版。41.莊孟翰（民105年10月）。從景氣轉折期待房市峰迴路轉？理財周刊，842。取自http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=1907393280042.莊瑞祥（民89年5月29日）。買賣房子也可一指搞定，房仲業者提升網路服務功能，買賣房屋將不必再四處奔波。民生報，2版。43.郭及天（民104年2月28日）。房仲去年減少174家。經濟日報，A5版。44.馮景青（民99年3月22日）。iPhone在手，食衣住行e覽無遺。中國時報，E2版。45.黃玉珍（民82年5月2日）。購屋保障，窩心服務受認同。經濟日報，8版。46.黃啓菱（民98年5月4日）。信義網路樣品屋，看屋量增加四成。經濟日報，C6版。47.楊天佑（民84年1月19日）。T房屋仲介涉嫌非法輸金。中國時報，6版。48.預售房屋流弊叢生，民眾訂購吃虧上當，政院接獲陳情極為重視，指示所屬擬具管理辦法。（民63年1月15日）。中國時報，3版。49.劉惠臨（民79年5月15日）。房屋蕭條卻不肯就此退出江湖，房仲界小業者紛「投靠」大公司。經濟日報，17版。50.蔡為民（民79年12月28日）。血腥戰役才剛開始？一九九○年房市回顧與趨勢展望。中國時報，37版。51.蔡惠芳（民85年11月26日）。成屋履約保證制度，消費者叫好，T房屋、聯邦銀行攜手跟進。工商時報，31版。52.蔡惠芳（民89年10月12日）。中華電信、永慶房屋推動走動式辦公室。中國時報，24版。53.蔡惠芳（民100年11月29日）。奢侈稅半年，房市價漲量跌。工商時報，A4版。54.鄭智仁（民91年3月22日）。房屋仲介「網上聯賣」，公平會：消費者有利，未違法。民生報，A4版。55.蕭世傑（民85年8月23日）。T房屋服務零瑕疵，ISO到手。工商時報，26版。56.蘇嘉俐（民85年5月25日）。房屋仲介公司積極參與社區活動。中國時報，16版。四、 其他1.不動產經紀業管理條例（民88年2月3日）。2.太平洋房屋。跨越自我創造第一【官方網站】。取自http://www.pacific.com.tw/company.aspx?ID=33.孫大偉（民95）。台灣房屋仲介業之產業分析。台北縣政府地政局九十五年度自行研究計畫。台北：台北縣板橋地政事務所。4.陳大任（民103年10月31日）。數位宅妝服務，空屋1秒變美屋【網路新聞】。取自http://www.chinatimes.com/newspapers/20141031000737-2601135.經濟部商業司。公司及分公司基本資料查詢【商工登記資料公示查詢系統】。取自http://gcis.nat.gov.tw/pub/cmpy/cmpyInfoListAction.do 描述 碩士
國立政治大學
企業管理研究所(MBA學位學程)
104363016資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104363016 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 邱志聖 zh_TW dc.contributor.author (作者) 黃慈菁 zh_TW dc.contributor.author (作者) Huang, Cih Jing en_US dc.creator (作者) 黃慈菁 zh_TW dc.creator (作者) Huang, Cih Jing en_US dc.date (日期) 2016 en_US dc.date.accessioned 2-十月-2017 10:22:07 (UTC+8) - dc.date.available 2-十月-2017 10:22:07 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-十月-2017 10:22:07 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0104363016 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/113318 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 企業管理研究所(MBA學位學程) zh_TW dc.description (描述) 104363016 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 房屋仲介產業是一個很特別的產業，作為促成房屋買賣雙方交易的中間角色，其專業、複雜而且與人密切接觸。由於房屋仲介產業具有「扮演中間人角色」、「高交易風險」、「房屋異質性高」等特性，因此發展上與其他服務業有所不同。房屋仲介產業的發展可以追溯到「掮客」或台灣俗稱的「牽猴仔」，後來慢慢演變至現今的大型房屋仲介公司。本研究將台灣房屋仲介產業發展的歷史分為三個時期，分別是「仲介萌芽期（民國七十二年以前）」、「仲介正名期（民國七十三年至民國八十七年）」以及「仲介保障期（民國八十八年迄今）」。在瞭解每個時期的發展過程中，透過4C成本架構理論分析房屋仲介產業的演進是為了解決消費者哪些成本問題，以及透過信義房屋和T房屋（匿名）兩個個案分析房屋仲介公司的良性循環與非良性循環，以瞭解房屋仲介公司在經營上可以採取的策略。經過房屋仲介產業的歷史分析，得知不同時期由於消費者的需求改變，而促使房屋仲介產業發生轉變並為消費者解決了某些成本，例如仲介萌芽期，在社會快速發展下，掮客和代銷公司相繼出現以降低買者資訊搜尋成本（C2），但是該時期的買者道德危機成本（C3）卻很高。因此在仲介正名期時，房屋仲介公司推出各種安全保障服務來降低買者道德危機成本（C3），到了仲介保障期則因為法律的正式實施而使房屋仲介產業大幅降低買者道德危機成本（C3）。另外，透過信義房屋和T房屋的分析，顯示房屋仲介公司建立4C良性循環的重要性，信義房屋因為順應產業環境發展，逐步解決消費者的4C成本並滾動4C良性循環，使信義房屋成為房屋仲介產業中的佼佼者。反觀T房屋，雖然一開始也努力建立起4C良性循環，卻因為後來發生嚴重影響聲譽的負面事件而提高買者道德危機成本（C3），造成4C的非良性循環，最後失去昔日的光芒。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章、 緒論 1 第一節、 研究背景與動機 1 第二節、 研究目的 2 第二章、 文獻探討 3 第一節、 房屋仲介產業定義 3 第二節、 房屋仲介產業的成功因素 4 第三節、 策略行銷分析之4C成本架構理論 5 第四節、 4C成本架構之良性循環 11 第五節、 房屋仲介產業成功因素與4C成本架構之關係 12第三章、 房屋仲介產業概況 14 第一節、 房屋仲介產業發展現況 14 第二節、 房屋仲介產業發展歷史分期 15第四章、 房屋仲介產業發展之策略行銷分析 19 第一節、 仲介萌芽期（民國七十二年以前） 19 第二節、 仲介正名期（民國七十三年至民國八十七年） 23 第三節、 仲介保障期（民國八十八年迄今） 27第五章、 房屋仲介個案之策略行銷分析 30 第一節、 良性循環－以信義房屋為例 31 第二節、 非良性循環－以T房屋為例 36第六章、 結論與建議 40 第一節、 研究結論 40 第二節、 實務建議 41 第三節、 未來研究建議 43參考文獻 44 zh_TW dc.format.extent 1073370 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104363016 en_US dc.subject (關鍵詞) 房屋仲介 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 產業 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 策略行銷 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 4C成本架構 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 4C良性循環 zh_TW dc.title (題名) 房屋仲介產業發展之4C策略行銷分析 zh_TW dc.title (題名) Strategic marketing analysis on the development of real estate broker industry en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、 期刊論文1.Benjamin, John D., G. Donald Jud and G. Stacy Sirmans (2000), “What Do We Know About Real Estate Brokerage?” Journal of Real Estate Research, 20 (1/2), 5-30.2.Hsieh, Chang-Tai and Enrico Moretti (2003), “Can Free Entry Be Inefficient? Fixed Commissions and Social Waste in the Real Estate Industry,” Journal of Political Economy, 111 (5), 1076-1122.3.Johnson, Joyce M., Hugh O. Nourse and Ellen Day (1988), “Factors Related to the Selection of a Real Estate Agency or Agent,” Journal of Real Estate Research, 3 (2), 109-118.4.Johnson, Linda L., Michael J. Dotson, and B.J. Dunlap (1988), “Service Quality Determinants and Effectiveness in the Real Estate Brokerage Industry,” Journal of Real Estate Research, 3 (2), 21-36.5.Marsh, Gene A. and Leonard V. Zumpano (1988), “Agency Theory and the Changing Role of the Real Estate Broker: Conflicts and Possible Solutions,” Journal of Real Estate Research, 3 (2), 151-164.6.McDaniel, J.R. and Marc A. 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