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題名 民辦都更之實施與救濟
Urban renewal initiated by private sector-the implementation and remedies作者 蔡璧如
Tsai, PiJu貢獻者 王千維
蔡璧如
Tsai, PiJu關鍵詞 都市更新
民辦都更
都市更新條例
多階段行政程序
公共利益
事業概要
事業計畫
權利變換計畫
事業計畫同意書
協議合建
強制拆除
Urban renewal
Private-Initiated urban renewal
Urban renewal act
Multiphase administrative procedure
Public interest
Business summary
Business plan
Rights-transformation plan
Consent letter of business plan
Joint construction agreement
Forced demolition日期 2015 上傳時間 2-五月-2018 16:48:58 (UTC+8) 摘要 2012年3月28日爆發的文林苑事件，北市府對於王家的合法獨立建物執行強制拆除，該建物無礙公共安全，且由外觀上看來並無都更之必要。王家與其支持者誓死抵抗，同意戶因原有房屋早被拆除而返家無期亦備受煎熬，預售屋的買主亦稱自己才是真正受害者，同時間政府與實施者皆堅稱一切都是「依法行事」:依照「都市更新條例」。文林苑事件引起的質疑與辯論迄今未歇，公權力之發動是否與重要公益失去連結？都更法制之設計與運作是否向建商不當傾斜？民眾之權利救濟於實體或程序上是否有不當障礙？2013年4月26日，司法院釋字第709號解釋宣告都更條例若干條款不符憲法要求之正當行政程序，相關機關應就違憲部分檢討修正。值此修法之際，正是對都更體制全面體檢的良好時機。本文將聚焦於民辦都更模式，依都更條例的多階段行政程序設計，深入檢視各階段中政府行政行為之法律性質與救濟途徑、分析造成重大爭議之條款所牽動之公法或私法關係、探究法規之實體與程序規定是否合宜、並歸納實務判決對於都更法律之適用與解釋原則，冀能提供修法之適切建議。整體觀之，無論是採協議合建或是權利變換方式，民辦都更體制所採取的多階段行政程序，於一開始自行劃定更新單元時就與重要公益失去有效連結，而於「事業計畫」與「權利變換計畫」階段就個案之公益性與必要性亦無具體之檢驗標準。隨著程序之遞進，對於不同意者之基本權限制逐漸加深，但對不同意者權利之保護卻逐漸弱化，甚至在執行階段導致不同意者之財產權與居住自由被完全剝奪。此種法制之設計思維亦反映在實際運作上，政府傾向與實施者站在同一立場，在「大多數人之私益等於公共利益」與「加速都更」此理所當然之脈絡下，不同意者之權益經常被忽略，且被迫負擔不成比例的不良後果。確實，就不同意者之權益保障，都更體制之設計於各階段中無論在實體與程序方面均有欠缺之處，尤其是執行階段，實施者得借用公權力之設計更讓整個都更體制朝實施者偏斜而去，致不同意者與實施者間所產生之私權關係嚴重失衡。而於行政救濟方面，法院傾向尊重審議會之判斷餘地而採寬鬆立場，故就行政行為對地主權益之侵害是否合理與正當，似易錯失再度檢驗之機會。本文主要建議，政府劃定更新地區時，應確保民眾之程序參與並明白揭示其救濟之道；於事業計畫核定前，宜准許地主撤銷同意書；於權利變換階段，應增設同意機制，估價師之選定與委任宜讓地主參與，審議核復之救濟程序應予明文釐清；於執行階段，因強拆與強徵手段不符公益與比例原則，恐不宜適用於民辦都更案件。總括而言，現行都更之法律體制一律以單純「國家與人民」之公法二維思維來規範都更事務，自對當事人間私益之權衡欠缺考量。尤其民辦都更主要涉及以私法為本質的私權關係，此種因循公法框架之制度設計，更無法平衡兼顧各方私益之調和。本文亦贊同，都更之實施應以公辦都更為主要之模式，俾能與上位的都市計畫產生有效的連結，並較可能基於公益之理由而發動公權力。至於民間發動之都更，因多以追逐私益為主要目的，政府之介入既無法確保權利人間利益之公平分配，又無法提供與公益之有效連結，在無都更必要性與急迫性之情形，則以回歸傳統私法自治之範疇，經全體同意為宜。惟重要的是，無論是民辦與公辦都更，應訂定具體之公益檢驗標準，並區分都更之必要性與急迫性，以分級制度適用寬嚴不同的程序，且應於各階段設計針對個別建物公益性與必要性之評估機制。尤其，強制拆除與強制徵收都必須節制為最後手段，僅宜運用在情況最為急迫嚴重之案例。如此，始能期待各方當事人與社會大眾同享都更之果實。
On 28 March 2012, the Taipei City Government exercised its authority to evict the homeowners and tear down the buildings, which were legally and exclusively owned by the Wang family refusing to take part in the urban renewal project. Neither did the buildings pose any existing threat to public safety, nor did it show any urgent need for urban renewal. Thus, the so-called “Wen-Lin Yuan Incident” sparked a series of confrontation: The Wang family and its supporters vowed to defend homes with their lives； the 36 households taking part in the project hoped to speed up the construction, because their houses have long been demolished by developer； the buyers of the pre-sale houses said they were also the innocent victims； meanwhile the private developer and the city government insisted that their handling in this case has been adhering to the law-The Urban Renewal Act. The debates and questions ignited in this dispute have sustained and continued till now: Does the exercise of official authority well connect with the purpose of important public interest? Are the Urban Renewal Act and the related regulations designed and used to favor developers? Is there unreasonable substantive or procedural obstacles on legal remedies for residents?On 26 April 2013, the Justices of the Constitutional Court issued J.Y. Interpretation No. 709, which declared some provisions of the Urban Renewal Act do not comply with the due process in administrative procedures required by the Constitution and the unconstitutional parts of the provisions should be reviewed and amended by the relevant authorities. It’s time to fully re-examine the current urban renewal laws. Based on the multiphase-administrative-procedural model, the Urban Renewal Act governs and facilitates the renewal projects initiated by both private and public sector. This thesis focuses solely on the issues of private-initiated renewal projects. Within each phase, by examining in detail the legal nature and remedies of government decisions or actions, analyzing how controversial statutes influencing the relationship between individuals and the government and the relationship between individuals, exploring if the substantive or procedural provisions are appropriate, and generalizing legal principles enunciated and embodied in judicial decisions, hope this thesis can make meaningful suggestions for the amendment of the law.From an overall perspective, no matter what the method taken- “Rights Transformation” or “Joint Construction Agreement”, starting from the early phase of “business summary”, in which the law allows property owners to designate the renewal units by themselves, the legal system on the private-initiated urban renewal causes great risk of losing effective connection to an important public-interest purpose. Moreover, in the “business plan” and “rights- transformation plan” phases, the law lacks clear standards or criteria to check if the specific case meets the proportionality principle and whether the public interest is best served. As each phase involves different government decisions, the restrictions on the property right of dissenting owners grow bigger, yet the mechanism for their rights protection becomes weaker, eventually in the final “execution” phase, the dissenting owners could be completely deprived of their property right and freedom of residence. When it comes to the practical application, following this legal structure’s line of reasoning, the administrative agency tends to act in concert with implementer (mostly private developer), both parties interpret public interest as the sum of most private interests and aim at speeding up the whole process, so that the dissenting property owners’ rights are usually overlooked and the dissents are forced to shoulder a disproportionate share of the negative effects.Actually, for the property owners refusing to join the project, the law fails to provide proper protection no matter substantively or procedurally. Especially in the “execution” phase, the implementers are entitled to request the government to demolish or expropriate the property. Thus, through the indirect transfer of public power to the implementer, the law impairs the supposed-to-be-fair balance between the rights of the property owners and the rights of the implementer. On the other hand, in administrative judicial proceedings, given that administrative courts often defer to the discretion of expert committee set up by administrative agency for the review of renewal projects, it is unsurprising that the courts tend to adopt administrative agency’s litigation interpretation. Thus, when property owners’ fundamental constitutional rights are infringed, the administrative action may not be under adequate scrutiny by courts.This thesis proposes that: in the first phase when designating the renewal area, the administrative agency should ensure an open and transparent public participation, and after decision made, especially for those most affected in the renewal area, including property owners and residents, the legal remedy should be clearly specified in the law； before the “business plan” approved and announced by administrative agency, property owners should be allowed to withdraw their letter of consent unconditionally； in “rights- transformation plan” phase, the consent mechanism should be added into the process, property owners should be entitled to participate in selecting and entrusting real estate appraisers, the special “disagreement inspection procedure” should be well-clarified and defined in law； in the last “execution” phase, the use of forced demolition or expropriation as a legal instrument to take private property for private-initiated renewal projects, cannot be justified under the principle of proportionality and public interest. Thus, the related unconstitutional regulations need to be modified.In short, the current urban renewal laws are designed under the framework of governing the relationships between government and individuals. As for the relationship between individuals, especially in the now dominating private-initiated mode, this original design is inherently flawed to balance the diverse and competing interests among different private parties. In essence, all urban renewal projects should conform to the overall urban plan adopted and formulated by the city government. Besides, the use of authority and power can be legitimate only when implementing public purpose and public benefits. Given that the government-initiated mode is more likely to be consistent with the comprehensive urban plan and be aligned with public interest, this thesis suggests that government take the responsibility to lead and initiate most urban renewal projects. As for the private-initiated mode, which mostly driven by short-term private profits, the current government intervention can neither ensure equitable distribution of benefit among stakeholders, nor can it provide a significant link to public interest, thus, better leave it to the traditional realm of private law, that is, if there is no necessity or urgency, reconstruction shall require the consent of all property owners.If the public and private modes are to be maintained and co-exist in the urban renewal system, both laws should contain concrete guidelines and standards on factors that should be taken into account in determining if the designation of renewal areas or units is in pursuit of important public interest. Besides, a priority rating system should be established based on the degree of need and urgency to categorize the different procedural implementation, aiming to ensure a direct correlation between the degree of government intervention and the degree of need and urgency. Furthermore, an assessment tool of the necessity and proportionality is required to be built in each phase, thus to help administrative agency decide whether in the particular case, the public interest outweighs the interests adversely affected. In all cases, the use of eminent domain and forced demolition should be reserved as the last resort for the most serious conditions. Hopefully, by the aforementioned amendments, the promised fruits of urban renewal can be available not only to the parties involved but also to the general public.參考文獻 （中文依姓氏筆畫、外文依字母順序排序）一、書籍（中文書籍）1. 王千維，由合夥組織之四大原則看合夥人之更易，新學林出版，2014年2月。2. 王澤鑑，民法物權，自版，三民書局經銷，2010年6月增訂二版。3. 王澤鑑，民法概要，自版，三民書局經銷，2009年8月增訂新刷。4. 王澤鑑，民法總則，自版，三民書局經銷，2010年9月六刷。5. 王澤鑑，民法學說與判例研究（六），自版，2009年12月。6. 王澤鑑，侵權行為法，自版，三民書局經銷，2011年8月出版。7. 王澤鑑，債法原理（基本理論 債之發生、契約、無因管理），自版，三民書局經銷，2009年9月。8. 冉克平，強制締約制度研究，中國社會科學出版社，2010年9月初版。9. 吳庚，行政法之理論與實用，三民書局，2012年10月，增訂十二版2刷。10. 李永然；林旺根；陳崇龍；鄭惠秋；徐鈴茱，合建‧預售法律實務，永然文化出版股份有限公司，2011年9月三版。11. 李惠宗，行政法要義，元照出版，2010年9月初版。12. 李惠宗，憲法要義，元照出版，2009年5月五版。13. 林明鏘，國土計畫法學研究，元照出版，2006年11月初版。14. 林誠二，債法各論新解體系化解說（中），瑞興圖書出版，2015年6月修訂三版。15. 邱聰智，新訂債法各論（下），自版，元照經銷，2008年3月。16. 洪遜欣著，洪滿惠修訂，中國民法總則，自版，1997年10月再修訂五版。17. 翁岳生編/許宗力，行政法（上），元照出版，2006年10月。18. 張杏端，都市更新解析，自版，三民書局等經銷，2011年10月二刷。19. 張金鶚，張金鶚的都市更新九堂課，方智出版社股份有限公司，2011年12月初版。20. 許宗力，法與國家權力（二），元照出版，2007年1月。21. 莊仲甫，市地重劃實務全輯，永然文化出版，2014年1月三版。22. 陳立夫，土地法研究，新學林出版，2007年8月一版。23. 陳自強，契約之內容與消滅，自版，2013年9月二版。24. 陳自強，契約之成立與生效，自版，2014年2月三版。25. 陳明燦，土地法專題研究，自版，2008年11月。26. 陳敏，行政法總論，自版，2013年9月。27. 陳榮宗；林慶苗，民事訴訟法（上），三民書局，2010年5月修訂七版。28. 黃立主編，民法債編各論（上），元照出版，2004年10月初版3刷。29. 黃立主編，民法債編各論（下），元照出版，2004年9月初版2刷。30. 曾隆興，現代非典型契約法論，自版，1987年修訂版。31. 楊淑文，新型契約與消費者保護法，自版，元照經銷，2006年4月二版1刷。32. 詹森林，民事法理與判決研究，台大法學叢書，1998年11月。33. 詹森林，民事法理與判決研究（三）消費者保護法專論，自版，2003年8月。34. 詹森林，民事法理與判決研究（四）消費者保護法專論（2），自版，2006年12月。35. 廖義男，土地法制度論集，元照出版，2015年1月。36. 廖義男，行政法之基本建置，三民書局，2003年。37. 劉宗德，行政法基本原理，學林出版社，1998年8月。38. 劉宗德，制度設計型行政法學，元照出版，2009年4月。39. 蔡志揚，良心律師交你看穿都更法律陷阱，三采文化出版事業有限公司，2011年11月初版。40. 鄭玉波，民法總則，三民書局，1993年2月修訂九版。41. 鄭玉波主編，民法總則論文選輯，五南圖書出版公司，1984年7月初版。42. 鄭玉波著；黃宗樂修訂，民法物權，三民書局，2012年修訂18版。 43. 謝在全，民法物權論（上），自版，新學林總經銷，2010年9月修訂五版。44. 謝哲勝，財產法專題研究（六），台灣財產法暨經濟法研究協會，2008年11月。（德文書籍）1. 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國立政治大學
法學院碩士在職專班
99961020資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099961020 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 王千維 zh_TW dc.contributor.author (作者) 蔡璧如 zh_TW dc.contributor.author (作者) Tsai, PiJu en_US dc.creator (作者) 蔡璧如 zh_TW dc.creator (作者) Tsai, PiJu en_US dc.date (日期) 2015 en_US dc.date.accessioned 2-五月-2018 16:48:58 (UTC+8) - dc.date.available 2-五月-2018 16:48:58 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-五月-2018 16:48:58 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0099961020 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/117034 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 法學院碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 99961020 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 2012年3月28日爆發的文林苑事件，北市府對於王家的合法獨立建物執行強制拆除，該建物無礙公共安全，且由外觀上看來並無都更之必要。王家與其支持者誓死抵抗，同意戶因原有房屋早被拆除而返家無期亦備受煎熬，預售屋的買主亦稱自己才是真正受害者，同時間政府與實施者皆堅稱一切都是「依法行事」:依照「都市更新條例」。文林苑事件引起的質疑與辯論迄今未歇，公權力之發動是否與重要公益失去連結？都更法制之設計與運作是否向建商不當傾斜？民眾之權利救濟於實體或程序上是否有不當障礙？2013年4月26日，司法院釋字第709號解釋宣告都更條例若干條款不符憲法要求之正當行政程序，相關機關應就違憲部分檢討修正。值此修法之際，正是對都更體制全面體檢的良好時機。本文將聚焦於民辦都更模式，依都更條例的多階段行政程序設計，深入檢視各階段中政府行政行為之法律性質與救濟途徑、分析造成重大爭議之條款所牽動之公法或私法關係、探究法規之實體與程序規定是否合宜、並歸納實務判決對於都更法律之適用與解釋原則，冀能提供修法之適切建議。整體觀之，無論是採協議合建或是權利變換方式，民辦都更體制所採取的多階段行政程序，於一開始自行劃定更新單元時就與重要公益失去有效連結，而於「事業計畫」與「權利變換計畫」階段就個案之公益性與必要性亦無具體之檢驗標準。隨著程序之遞進，對於不同意者之基本權限制逐漸加深，但對不同意者權利之保護卻逐漸弱化，甚至在執行階段導致不同意者之財產權與居住自由被完全剝奪。此種法制之設計思維亦反映在實際運作上，政府傾向與實施者站在同一立場，在「大多數人之私益等於公共利益」與「加速都更」此理所當然之脈絡下，不同意者之權益經常被忽略，且被迫負擔不成比例的不良後果。確實，就不同意者之權益保障，都更體制之設計於各階段中無論在實體與程序方面均有欠缺之處，尤其是執行階段，實施者得借用公權力之設計更讓整個都更體制朝實施者偏斜而去，致不同意者與實施者間所產生之私權關係嚴重失衡。而於行政救濟方面，法院傾向尊重審議會之判斷餘地而採寬鬆立場，故就行政行為對地主權益之侵害是否合理與正當，似易錯失再度檢驗之機會。本文主要建議，政府劃定更新地區時，應確保民眾之程序參與並明白揭示其救濟之道；於事業計畫核定前，宜准許地主撤銷同意書；於權利變換階段，應增設同意機制，估價師之選定與委任宜讓地主參與，審議核復之救濟程序應予明文釐清；於執行階段，因強拆與強徵手段不符公益與比例原則，恐不宜適用於民辦都更案件。總括而言，現行都更之法律體制一律以單純「國家與人民」之公法二維思維來規範都更事務，自對當事人間私益之權衡欠缺考量。尤其民辦都更主要涉及以私法為本質的私權關係，此種因循公法框架之制度設計，更無法平衡兼顧各方私益之調和。本文亦贊同，都更之實施應以公辦都更為主要之模式，俾能與上位的都市計畫產生有效的連結，並較可能基於公益之理由而發動公權力。至於民間發動之都更，因多以追逐私益為主要目的，政府之介入既無法確保權利人間利益之公平分配，又無法提供與公益之有效連結，在無都更必要性與急迫性之情形，則以回歸傳統私法自治之範疇，經全體同意為宜。惟重要的是，無論是民辦與公辦都更，應訂定具體之公益檢驗標準，並區分都更之必要性與急迫性，以分級制度適用寬嚴不同的程序，且應於各階段設計針對個別建物公益性與必要性之評估機制。尤其，強制拆除與強制徵收都必須節制為最後手段，僅宜運用在情況最為急迫嚴重之案例。如此，始能期待各方當事人與社會大眾同享都更之果實。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) On 28 March 2012, the Taipei City Government exercised its authority to evict the homeowners and tear down the buildings, which were legally and exclusively owned by the Wang family refusing to take part in the urban renewal project. Neither did the buildings pose any existing threat to public safety, nor did it show any urgent need for urban renewal. Thus, the so-called “Wen-Lin Yuan Incident” sparked a series of confrontation: The Wang family and its supporters vowed to defend homes with their lives； the 36 households taking part in the project hoped to speed up the construction, because their houses have long been demolished by developer； the buyers of the pre-sale houses said they were also the innocent victims； meanwhile the private developer and the city government insisted that their handling in this case has been adhering to the law-The Urban Renewal Act. The debates and questions ignited in this dispute have sustained and continued till now: Does the exercise of official authority well connect with the purpose of important public interest? Are the Urban Renewal Act and the related regulations designed and used to favor developers? Is there unreasonable substantive or procedural obstacles on legal remedies for residents?On 26 April 2013, the Justices of the Constitutional Court issued J.Y. Interpretation No. 709, which declared some provisions of the Urban Renewal Act do not comply with the due process in administrative procedures required by the Constitution and the unconstitutional parts of the provisions should be reviewed and amended by the relevant authorities. It’s time to fully re-examine the current urban renewal laws. Based on the multiphase-administrative-procedural model, the Urban Renewal Act governs and facilitates the renewal projects initiated by both private and public sector. This thesis focuses solely on the issues of private-initiated renewal projects. Within each phase, by examining in detail the legal nature and remedies of government decisions or actions, analyzing how controversial statutes influencing the relationship between individuals and the government and the relationship between individuals, exploring if the substantive or procedural provisions are appropriate, and generalizing legal principles enunciated and embodied in judicial decisions, hope this thesis can make meaningful suggestions for the amendment of the law.From an overall perspective, no matter what the method taken- “Rights Transformation” or “Joint Construction Agreement”, starting from the early phase of “business summary”, in which the law allows property owners to designate the renewal units by themselves, the legal system on the private-initiated urban renewal causes great risk of losing effective connection to an important public-interest purpose. Moreover, in the “business plan” and “rights- transformation plan” phases, the law lacks clear standards or criteria to check if the specific case meets the proportionality principle and whether the public interest is best served. As each phase involves different government decisions, the restrictions on the property right of dissenting owners grow bigger, yet the mechanism for their rights protection becomes weaker, eventually in the final “execution” phase, the dissenting owners could be completely deprived of their property right and freedom of residence. When it comes to the practical application, following this legal structure’s line of reasoning, the administrative agency tends to act in concert with implementer (mostly private developer), both parties interpret public interest as the sum of most private interests and aim at speeding up the whole process, so that the dissenting property owners’ rights are usually overlooked and the dissents are forced to shoulder a disproportionate share of the negative effects.Actually, for the property owners refusing to join the project, the law fails to provide proper protection no matter substantively or procedurally. Especially in the “execution” phase, the implementers are entitled to request the government to demolish or expropriate the property. Thus, through the indirect transfer of public power to the implementer, the law impairs the supposed-to-be-fair balance between the rights of the property owners and the rights of the implementer. On the other hand, in administrative judicial proceedings, given that administrative courts often defer to the discretion of expert committee set up by administrative agency for the review of renewal projects, it is unsurprising that the courts tend to adopt administrative agency’s litigation interpretation. Thus, when property owners’ fundamental constitutional rights are infringed, the administrative action may not be under adequate scrutiny by courts.This thesis proposes that: in the first phase when designating the renewal area, the administrative agency should ensure an open and transparent public participation, and after decision made, especially for those most affected in the renewal area, including property owners and residents, the legal remedy should be clearly specified in the law； before the “business plan” approved and announced by administrative agency, property owners should be allowed to withdraw their letter of consent unconditionally； in “rights- transformation plan” phase, the consent mechanism should be added into the process, property owners should be entitled to participate in selecting and entrusting real estate appraisers, the special “disagreement inspection procedure” should be well-clarified and defined in law； in the last “execution” phase, the use of forced demolition or expropriation as a legal instrument to take private property for private-initiated renewal projects, cannot be justified under the principle of proportionality and public interest. Thus, the related unconstitutional regulations need to be modified.In short, the current urban renewal laws are designed under the framework of governing the relationships between government and individuals. As for the relationship between individuals, especially in the now dominating private-initiated mode, this original design is inherently flawed to balance the diverse and competing interests among different private parties. In essence, all urban renewal projects should conform to the overall urban plan adopted and formulated by the city government. Besides, the use of authority and power can be legitimate only when implementing public purpose and public benefits. Given that the government-initiated mode is more likely to be consistent with the comprehensive urban plan and be aligned with public interest, this thesis suggests that government take the responsibility to lead and initiate most urban renewal projects. As for the private-initiated mode, which mostly driven by short-term private profits, the current government intervention can neither ensure equitable distribution of benefit among stakeholders, nor can it provide a significant link to public interest, thus, better leave it to the traditional realm of private law, that is, if there is no necessity or urgency, reconstruction shall require the consent of all property owners.If the public and private modes are to be maintained and co-exist in the urban renewal system, both laws should contain concrete guidelines and standards on factors that should be taken into account in determining if the designation of renewal areas or units is in pursuit of important public interest. Besides, a priority rating system should be established based on the degree of need and urgency to categorize the different procedural implementation, aiming to ensure a direct correlation between the degree of government intervention and the degree of need and urgency. Furthermore, an assessment tool of the necessity and proportionality is required to be built in each phase, thus to help administrative agency decide whether in the particular case, the public interest outweighs the interests adversely affected. In all cases, the use of eminent domain and forced demolition should be reserved as the last resort for the most serious conditions. Hopefully, by the aforementioned amendments, the promised fruits of urban renewal can be available not only to the parties involved but also to the general public. en_US dc.description.tableofcontents 摘要 IIAbstract IV致謝 VIII簡目 IX詳目 XIII第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 文獻回顧 4第三節 研究範圍與方法 6第四節 本文架構 7第二章 都市更新條例概論 9第一節 都更條例之立法背景與沿革 9第二節 現行都更條例解析 12第一項 「公辦都更」與「民辦都更」 12第二項 「權利變換」與「協議合建」 14第三項 民辦都更之實施流程 16第三節 公、私法性質交錯的都更條例 30第四節 小結 32第三章 「政府劃定更新地區」之爭議問題與救濟途徑 33第一節 「政府劃定更新地區」之法律性質 33第一項 行政處分或法規命令 35第二項 學說見解 36第三項 實務見解：「都市計畫個別變更及劃定更新地區」係屬行政處分 38第四項 評析：「政府劃定更新地區」係屬行政處分 39第二節 「政府劃定更新地區」之爭議問題與救濟途徑 43第一項 不服「政府劃定更新地區」，應如何救濟 43第二項 人民有無請求「政府劃定更新地區」之公權利 43第三節 修法建議 50第一項 加強民眾對於「政府劃定更新地區」之程序參與 51第二項 明定「政府劃定更新地區」為行政處分與其救濟途徑 53第三項 明定人民是否有請求「政府劃定更新地區」之公權利 54第四節 小結 55第四章 「事業概要」階段（含劃定更新單元）之爭議問題與救濟途徑 56第一節 「政府核准事業概要」（含劃定更新單元）之法律性質 56第一項 「政府核准民眾自行劃定更新單元」公告之法律性質 58第二項 「政府核准事業概要」之法律性質 59第二節 「事業概要」階段（含劃定更新單元）之爭議問題與救濟途徑 62第一項 不服「政府核准民眾自行劃定之更新單元」，應如何救濟 62第二項 不服「政府核准事業概要」，應如何救濟 66第三項 「沒有都更意願」並非提起救濟之有效理由 67第四項 檢視主管機關之「更新單元劃定基準」 70第三節 修法建議 75第一項 台北市宜將「劃定更新單元」納入「事業概要」階段一併處理 76第二項 宜釐清「事業概要」階段應審議之事項：確定更新單元範圍 81第三項 宜於都更條例中明定「劃定更新單元」之原則 84第四節 小結 90第五章 「事業計畫」階段之爭議問題與救濟途徑 91第一節 「政府核定事業計畫」與「同意書」之法律性質 93第一項 「政府核定事業計畫」之法律性質 93第二項 「同意書」之法律性質 94第二節 事業計畫階段之爭議問題與救濟途徑 120第一項 如何撤銷同意書之公、私法意思表示 120第二項 「事業計畫之同意」被擬制為「權利變換之同意」 141第三項 在公法上，事業計畫之變更，是否須再次徵求同意並重行程序？ 142第四項 都更條例第22條之1「割裂更新」之不良影響 148第三節 修法建議 157第一項 事業計畫核定前之撤銷同意，不宜限制任何條件 157第二項 權利變換階段應增設同意之機制；同意書應記載雙方重要權利義務事項；事業計畫（權利變換計畫）如有重要事項變更應再次徵得所有權人之同意 159第三項 都更條例第22條之1宜訂定強制分割之配套 162第四節 小結 164第六章 「權利變換」階段之爭議問題與救濟途徑 167第一節 「政府核定權利變換計畫」之法律性質 167第一項 「政府核定權利變換計畫」之法律性質係屬行政處分 167第二項 以「命令契約」形塑不同意者與實施者間私權之契約關係 168第二節 權利變換階段之爭議問題與救濟途徑 176第一項 不服「政府核定權利變換計畫」，應如何救濟 176第二項 何謂「權利價值」之異議～分歧的實務見解 177第三項 估價師全由實施者委任之不合理性 185第三節 修法建議 191第一項 都更條例宜明確定義，何謂權利價值之爭議 191第二項 三家估價師之選定與委任，宜由實施者、所有權人共同為之 192第四節 小結 194第七章 「執行」階段之爭議問題與救濟途徑 195第一節 拆除通知之法律性質與現金補償等履行爭議之審判權歸屬 196第一項 主管機關「拆除通知」之法律性質 196第二項 現金補償、現金繳納共同負擔、與差額價金等履行爭議之審判權歸屬 199第二節 執行階段之爭議問題與救濟途徑 217第一項 不同意協議合建者，如不服徵收處分或徵收補償之價額，應如何救濟 217第二項 對於權利變換之拒不拆遷戶，主管機關就是否拆除有無裁量空間？ 223第三項 實施者借用公權力之法理探討 227第三節 修法建議 239第一項 代拆條款之適用應限縮於公辦都更 239第二項 廢除協議合建之多數決與代徵收條款 241第四節 小結 242第八章 「權利變換契約」與「協議合建契約」之法律性質 244第一節 權利變換契約之法律性質 244第一項 學說與實務見解 245第二項 評析 247第二節 「協議合建契約」之法律性質 263第一項 傳統「合建契約」之法律性質 265第二項 都更「協議合建契約」之法律性質 275第三項 都更「協議合建契約」是否有消保法之適用 277第三節 小結 282第九章 涉及他人不動產權益之多數決法制比較 285第一節 共有物之管理～民法第820條 287第二節 公寓大廈有危公共安全之重建～公寓大廈管理條例第13、14與31條 289第三節 共有土地或建物之處分、變更及設定用益物權～土地法第34條之1 292第一項 土地法第34條之1的適用爭議 293第二項 對少數共有人權益之保護不足 296第四節 自辦市地重劃～平均地權條例第58條第3項 300第一項 自辦市地重劃之公、私法事件與救濟途徑之釐清 301第二項 自辦市地重劃之制度缺失 304第五節 綜合比較與省思 316第一項 平等原則與體系正義之檢驗 316第二項 多數決機制的公共利益再省思 318第十章 結論與建議 323附錄一：已核定都更事業計畫案實施方式統計表 328附錄二：公辦都更與民辦都更之差異一覽表 329附錄三：權利變換與協議合建之差異一覽表 330附錄四：內政部版之都市更新流程 331附錄五：「政府劃定更新地區」流程圖 332附錄六：核定都市更新事業計畫案統計表 333附錄七：「事業概要申請」流程圖 334附錄八：「事業計畫申請」流程圖 335附錄九：「權利變換計畫申請」流程圖 336附錄十：「權利變換計畫執行」流程圖 337附錄十一：台北市都市更新事業計畫同意書 338附錄十二：本文修法建議一覽表 339附錄十三：民辦都更之多階段行政程序架構（以台北市為例） 340附錄十四：民辦都更各階段行政行為之法律性質與行政救濟 341附錄十五：本文參照之都更公、私法實務救濟案例一覽表 342附錄十六：釋字第709號解釋重點一覽表 344參考文獻 345 zh_TW dc.format.extent 3917258 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0099961020 en_US dc.subject (關鍵詞) 都市更新 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 民辦都更 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市更新條例 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 多階段行政程序 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 公共利益 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 事業概要 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 事業計畫 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 權利變換計畫 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 事業計畫同意書 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 協議合建 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 強制拆除 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Urban renewal en_US dc.subject (關鍵詞) Private-Initiated urban renewal en_US dc.subject (關鍵詞) Urban renewal act en_US dc.subject (關鍵詞) Multiphase administrative procedure en_US dc.subject (關鍵詞) Public interest en_US dc.subject (關鍵詞) Business summary en_US dc.subject (關鍵詞) Business plan en_US dc.subject (關鍵詞) Rights-transformation plan en_US dc.subject (關鍵詞) Consent letter of business plan en_US dc.subject (關鍵詞) Joint construction agreement en_US dc.subject (關鍵詞) Forced demolition en_US dc.title (題名) 民辦都更之實施與救濟 zh_TW dc.title (題名) Urban renewal initiated by private sector-the implementation and remedies en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) （中文依姓氏筆畫、外文依字母順序排序）一、書籍（中文書籍）1. 王千維，由合夥組織之四大原則看合夥人之更易，新學林出版，2014年2月。2. 王澤鑑，民法物權，自版，三民書局經銷，2010年6月增訂二版。3. 王澤鑑，民法概要，自版，三民書局經銷，2009年8月增訂新刷。4. 王澤鑑，民法總則，自版，三民書局經銷，2010年9月六刷。5. 王澤鑑，民法學說與判例研究（六），自版，2009年12月。6. 王澤鑑，侵權行為法，自版，三民書局經銷，2011年8月出版。7. 王澤鑑，債法原理（基本理論 債之發生、契約、無因管理），自版，三民書局經銷，2009年9月。8. 冉克平，強制締約制度研究，中國社會科學出版社，2010年9月初版。9. 吳庚，行政法之理論與實用，三民書局，2012年10月，增訂十二版2刷。10. 李永然；林旺根；陳崇龍；鄭惠秋；徐鈴茱，合建‧預售法律實務，永然文化出版股份有限公司，2011年9月三版。11. 李惠宗，行政法要義，元照出版，2010年9月初版。12. 李惠宗，憲法要義，元照出版，2009年5月五版。13. 林明鏘，國土計畫法學研究，元照出版，2006年11月初版。14. 林誠二，債法各論新解體系化解說（中），瑞興圖書出版，2015年6月修訂三版。15. 邱聰智，新訂債法各論（下），自版，元照經銷，2008年3月。16. 洪遜欣著，洪滿惠修訂，中國民法總則，自版，1997年10月再修訂五版。17. 翁岳生編/許宗力，行政法（上），元照出版，2006年10月。18. 張杏端，都市更新解析，自版，三民書局等經銷，2011年10月二刷。19. 張金鶚，張金鶚的都市更新九堂課，方智出版社股份有限公司，2011年12月初版。20. 許宗力，法與國家權力（二），元照出版，2007年1月。21. 莊仲甫，市地重劃實務全輯，永然文化出版，2014年1月三版。22. 陳立夫，土地法研究，新學林出版，2007年8月一版。23. 陳自強，契約之內容與消滅，自版，2013年9月二版。24. 陳自強，契約之成立與生效，自版，2014年2月三版。25. 陳明燦，土地法專題研究，自版，2008年11月。26. 陳敏，行政法總論，自版，2013年9月。27. 陳榮宗；林慶苗，民事訴訟法（上），三民書局，2010年5月修訂七版。28. 黃立主編，民法債編各論（上），元照出版，2004年10月初版3刷。29. 黃立主編，民法債編各論（下），元照出版，2004年9月初版2刷。30. 曾隆興，現代非典型契約法論，自版，1987年修訂版。31. 楊淑文，新型契約與消費者保護法，自版，元照經銷，2006年4月二版1刷。32. 詹森林，民事法理與判決研究，台大法學叢書，1998年11月。33. 詹森林，民事法理與判決研究（三）消費者保護法專論，自版，2003年8月。34. 詹森林，民事法理與判決研究（四）消費者保護法專論（2），自版，2006年12月。35. 廖義男，土地法制度論集，元照出版，2015年1月。36. 廖義男，行政法之基本建置，三民書局，2003年。37. 劉宗德，行政法基本原理，學林出版社，1998年8月。38. 劉宗德，制度設計型行政法學，元照出版，2009年4月。39. 蔡志揚，良心律師交你看穿都更法律陷阱，三采文化出版事業有限公司，2011年11月初版。40. 鄭玉波，民法總則，三民書局，1993年2月修訂九版。41. 鄭玉波主編，民法總則論文選輯，五南圖書出版公司，1984年7月初版。42. 鄭玉波著；黃宗樂修訂，民法物權，三民書局，2012年修訂18版。 43. 謝在全，民法物權論（上），自版，新學林總經銷，2010年9月修訂五版。44. 謝哲勝，財產法專題研究（六），台灣財產法暨經濟法研究協會，2008年11月。（德文書籍）1. 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