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題名 老人住宅經營策略之探討-以陸府建設股份有限公司為例
The Research on Business Strategy of Elderly Housing- A case study of Live-Forever Construction Company作者 李羚榕
Lee, Ling-Jung貢獻者 黃國峯<br>傅浚映
Huang, Guo-Feng<br>Fu, Jun-Ying
李羚榕
Lee, Ling-Jung關鍵詞 老人住宅
策略形態分析法
價值單元日期 2018 上傳時間 18-七月-2018 11:19:51 (UTC+8) 摘要 陸府建設股份有限公司成立於1989 年，一直以來都以臺中為建築基地，至今已累積55 個建案，約有700 位住戶，陸府建設的經營策略主軸是以「滿足顧客需求」為主，秉持著提供高品質、高附加價值的售後服務。然隨著高齡社會的來臨與銀髮住戶的增加，在建築方面，近年來陸府建設由過去的別墅建案，開始專注於提供以通用設計為基礎的公寓產品；服務方面，則於2017 年10 月新增樂活秘書之服務，並將自己定位為資源整合之平台角色，透過與外包團隊合作，提供住戶營養諮詢、健康管理等服務轉介。有別於傳統老人住宅，陸府建設以自用住宅為基礎，透過樂活秘書服務使住戶能在宅享有老人住宅的服務，實現「在宅老化」的夢想；與傳統建商的不同在於陸府提供差異化的產品與完善的售後服務，因此，陸府成功獲得高達70%的高回購率。本研究透過文獻探討與深度訪談的方式取得資料，並以司徒達賢(2016)提出之策略思考程序為脈絡，分析陸府建設現在的策略形態及價值鏈，並針對其現有之策略方案驗證其環境與條件前提，歸納出關鍵成功因素，接著再彙整其未來策略方案並加以驗證。研究發現，在陸府建設的策略規劃中，其觀察到環境的轉變與自身條件的改變，如銀髮住戶比例增加、需求越趨多元，將必須不斷擴展產品線廣度，並以資源整合的平台角色，採取與外包合作的方式滿足顧客需求，不涉入服務的提供，也不收費，但研究認為可能因此錯失良機。本研究建議陸府建設應了解目前營建業處於成熟期，必須積極尋新的成長動能，運用多角化成長策略並從總體策略的角度，切割建設本業與物業管理服務，因此，建議其成立物業管理公司提供差異化的樂活秘書服務並發展商業模式，為企業創造新的收入來源。 參考文獻 工研院IEK（2016），國內外健康促進產業之趨勢與觀察 (研討會簡報)，2018 年4 月5 日，取自http://ieknet.iek.org.tw/iekppt/ppt_more.aspx?sld_preid=4736內政部（2004），促進民間參與老人住宅建設推動方案(核定本)。內政部（2006），促進民間參與老人住宅建設推動方案專案評估報告。內政部統計處（2018），老人長期照顧、安養機構統計表，2018 年5 月3 日，取自https://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=15445&CtNode=3652&mp=4王怡方（2006），台灣老人住宅的過去、現在與未來發展，臺灣大學新聞研究所碩士論文。台北市政府社會局，2018 年7 月1 日，取自https://dosw.gov.taipei/News_Content.aspx?n=3AF4096F86A6F32C&sms=D93B3E44DF866BC7&s=7CD688DCD280829B司徒達賢（2016），策略管理新論：觀念架構與分析方法，台北：智勝出版社。行政院經濟建設委員會（2013），中華民國 2012 年至 2060 年人口推計（中推計年中人口）李瑞金（1995），台北市銀髮族社會參與需求研究，財團法人台北市行天宮。李梅英（2008），趨勢?商機?福利? --台灣老人住宅發展趨勢之系統分析，東吳大學社會學系碩士在職專班碩士論文。吳玉琴（2004），臺灣居家服務的現況與檢討，社區發展季刊，106，132-140。邱慧寧(2002)，影響台灣地區民眾選擇銀髮社區因素之研究，國立中山大學人力資源管理研究所碩士論文。邱筠蓁(2007)，銀髮族養生村規劃設計之研究以長庚養生文化村為例，中國文化大學景觀學系研究所碩士論文。邱曉彥、陳靜敏(2010)。資訊科技與社區護理之結合：遠距護理的興起。源遠護理，4(2)，5-10。林憶如、徐永億、洪新來 (2009)，銀髮族生活型態養生住宅涉入程度與入住意願之研究，嘉大體育健康休閒期刊，8(1)，102-109。林怡君（2006），嬰兒潮世代進駐選擇養生村影響因素之研究-以高雄市民為例，高雄餐旅學院餐飲管理研究所碩士論文。林一如（2008），銀髮住宅產業關鍵成功因素與組織策略性資源之探討，東吳大學企業管理研究所碩士論文。林瓊瑤（2017），社會企業經營模式與成長策略之探討-以金豐禾麗池米糧食契約為例，國立台中教育大學國際經營管理碩士在職專班碩士論文。林柏君（2017），我國營造業之發展現況與趨勢，2018 年5 月29 日，取自http://www.cier.edu.tw/site/cier/public/data/174-08-%E8%87%BA%E7%81%A3%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E6%9E%97%E6%9F%8F%E5%90%9B.pdf林讓均（2010），全台老舊公寓淪為銀髮族牢籠，2018 年6 月1 日，取自https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80393/post/201012160033/%E5%85%A8%E5%8F%B0%E8%80%81%E8%88%8A%E5%85%AC%E5%AF%93%E6%B7%AA%E7%82%BA%E9%8A%80%E9%AB%AE%E6%97%8F%E7%89%A2%E7%B1%A0周新富 (2007)，教育研究法，台北市: 五南出版社。國家發展委員會（2016），中華民國人口推估（105 至150 年）陳莉華（2007），老人住宅居住需求滿意度之探討，玄奘大學公共事務管理學系碩士論文。陳政雄、長澤 泰（1996），日本的住宅政策與高齡者居住環境之研究─以東京都為例。中華民國建築學會第九屆建築研究成果發表會論文集，頁325-328。陳政雄（2006），老人住宅整體規劃理念，第1 卷第3 期，頁122-139。陳映樺（2005），探討我國老人住宅之服務創新，國立政治大學科技管理研究所碩士論文。陳啟仁，『淺談老人住宅之國際發展現況』簡報資料，2004。陳龍潭、廖勇凱（2011），《企業策略管理》，台北市：智勝文化。張怡涵（2013），建構老人住宅關鍵成功因素之研究，長榮大學企業管理學系碩士論文。彭杏朱（2014），銀色海嘯大商機，遠見雜誌，338，2018 年3 月13 日，取自https://www.gvm.com.tw/article.html?id=19480曾思瑜，高齡者住宅的規劃與設計，建築師雜誌，3 月號，2005，頁 72~77。黃富順（2011），高齡化社會的挑戰與因應，成人及終生教育，第32 期，頁2-15。黃銘坤（2016），北台灣銀髮住宅開發策略，國立交通大學管理學院高階主管管理碩士學程碩士論文。鈕文英（2007），教育研究方法與論文寫作。台北：雙葉。陽明老人公寓官方網站，2018 年3 月24 日，取自http://yangming.hangan.org/經濟部中小企業處（2017），中小企業白皮書，2018 年5 月29 日，取自https://www.moeasmea.gov.tw/lp.asp?ctNode=1205&CtUnit=419&BaseDSD=7&mp=1聖恩集團官方網站，2018 年3 月24 日，取自https://www.sheng-en.com.tw潤福生活新象官方網站，2018 年3 月24 日，取自http://www.ruenfu.com.tw/衛生福利部（2014），102 年老人狀況調查表，2018 年5 月6 日，取自https://dep.mohw.gov.tw/DOS/lp-1767-113.html潘奇秀（2016），選購社區型銀髮住宅之決定因素對購買意願之探討，國立暨南國際大學兩岸高階主管經營管理境外碩士在職學會學程碩士論文。簡君芳（2008），從經營管理觀點檢討高齡者住宅政策與相關法令之研究，國立臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。羅揚斌（2015），高級銀髮族專用住宅之研究探討與展望，國立清華大學高階經營管理在職專班碩士論文。Ansoff, H. I., 1965, Corporate Strategy; An Analytic Approach to Business Policy forGrowth and Expansion, New York, Mc Graw-Hill.Azaiza, F., Lowenstein, A., & Brodsky, J., (1999). Institutionalization for the Elderly IsA Novel Phenomenon Among the Arab Population in Israel, Journal ofGerontologist Social work,31,65-85.Bureau, (2004) U. S. C."We the people:aging in the United States.".Junk, V.W., and Dillman, J.J., (1990), The Importance of Retirement CommunityCharacteristics: Viewpoint of A Maturing Population, Housing andSociety,17(2),33-44.Maslow, A.H., (1943). A theory of human motivation. Psychological Review 50 (4)370–96.Malroutu, Y.L., Brandt, J.A., (1997), Factors Influencing Community Preferences forRetirement, Family and Consumer Sciences Research Journal, 25(3) : 298-315.Sheehan, N.W., Karasik, R.J., (1995), The decision to move to a continuing careretirement community: The Haworth Press.Tell, Eileen J., Cohen, Marc A., Larson, Mary J., Batten, Helen L., (1987), Assessingthe Elderly’ s Preferences for Lifecare Retirement Options, The Gerontologist, 27(4): 503-509.United Nations, (2012). “World Population Prospects: The 2012 Revision”Wan H,, Daniel G., and Paul K., (2016). An Aging World: 2015.Yin, R. K., (1994). Case Study Research: Design and Methods. Thousands Oaks, CA:Sage. 描述 碩士
國立政治大學
企業管理研究所(MBA學位學程)
106363042資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1063630421 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 黃國峯<br>傅浚映 zh_TW dc.contributor.advisor Huang, Guo-Feng<br>Fu, Jun-Ying en_US dc.contributor.author (作者) 李羚榕 zh_TW dc.contributor.author (作者) Lee, Ling-Jung en_US dc.creator (作者) 李羚榕 zh_TW dc.creator (作者) Lee, Ling-Jung en_US dc.date (日期) 2018 en_US dc.date.accessioned 18-七月-2018 11:19:51 (UTC+8) - dc.date.available 18-七月-2018 11:19:51 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 18-七月-2018 11:19:51 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G1063630421 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/118750 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 企業管理研究所(MBA學位學程) zh_TW dc.description (描述) 106363042 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 陸府建設股份有限公司成立於1989 年，一直以來都以臺中為建築基地，至今已累積55 個建案，約有700 位住戶，陸府建設的經營策略主軸是以「滿足顧客需求」為主，秉持著提供高品質、高附加價值的售後服務。然隨著高齡社會的來臨與銀髮住戶的增加，在建築方面，近年來陸府建設由過去的別墅建案，開始專注於提供以通用設計為基礎的公寓產品；服務方面，則於2017 年10 月新增樂活秘書之服務，並將自己定位為資源整合之平台角色，透過與外包團隊合作，提供住戶營養諮詢、健康管理等服務轉介。有別於傳統老人住宅，陸府建設以自用住宅為基礎，透過樂活秘書服務使住戶能在宅享有老人住宅的服務，實現「在宅老化」的夢想；與傳統建商的不同在於陸府提供差異化的產品與完善的售後服務，因此，陸府成功獲得高達70%的高回購率。本研究透過文獻探討與深度訪談的方式取得資料，並以司徒達賢(2016)提出之策略思考程序為脈絡，分析陸府建設現在的策略形態及價值鏈，並針對其現有之策略方案驗證其環境與條件前提，歸納出關鍵成功因素，接著再彙整其未來策略方案並加以驗證。研究發現，在陸府建設的策略規劃中，其觀察到環境的轉變與自身條件的改變，如銀髮住戶比例增加、需求越趨多元，將必須不斷擴展產品線廣度，並以資源整合的平台角色，採取與外包合作的方式滿足顧客需求，不涉入服務的提供，也不收費，但研究認為可能因此錯失良機。本研究建議陸府建設應了解目前營建業處於成熟期，必須積極尋新的成長動能，運用多角化成長策略並從總體策略的角度，切割建設本業與物業管理服務，因此，建議其成立物業管理公司提供差異化的樂活秘書服務並發展商業模式，為企業創造新的收入來源。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究背景與動機 2第二節 研究目的與研究問題 3第三節 研究範圍與步驟 4第二章 文獻探討 5第一節 需求層次理論 5第二節 老人住宅相關政策 7第三節 住宅類型 10第四節 消費者選擇老人住宅的入住與及考量因素 18第五節 價值單元與策略形態分析法 20第六節 多角化策略 24第三章 研究方法 26第四章 個案分析 29第一節 老人住宅產業介紹 29第二節 陸府建設股份有限公司介紹 32第五章 研究分析與討論 35第一節 現階段陸府建設發展老人住宅服務策略分析 35第二節 未來陸府建設發展銀髮服務策略分析 42第三節 研究發現 45第六章 結論與建議 49第一節 結論 49第二節 研究貢獻 53第三節 研究限制 56第四節 後續研究建議 56參考文獻 57 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G1063630421 en_US dc.subject (關鍵詞) 老人住宅 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 策略形態分析法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 價值單元 zh_TW dc.title (題名) 老人住宅經營策略之探討-以陸府建設股份有限公司為例 zh_TW dc.title (題名) The Research on Business Strategy of Elderly Housing- A case study of Live-Forever Construction Company en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 工研院IEK（2016），國內外健康促進產業之趨勢與觀察 (研討會簡報)，2018 年4 月5 日，取自http://ieknet.iek.org.tw/iekppt/ppt_more.aspx?sld_preid=4736內政部（2004），促進民間參與老人住宅建設推動方案(核定本)。內政部（2006），促進民間參與老人住宅建設推動方案專案評估報告。內政部統計處（2018），老人長期照顧、安養機構統計表，2018 年5 月3 日，取自https://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=15445&CtNode=3652&mp=4王怡方（2006），台灣老人住宅的過去、現在與未來發展，臺灣大學新聞研究所碩士論文。台北市政府社會局，2018 年7 月1 日，取自https://dosw.gov.taipei/News_Content.aspx?n=3AF4096F86A6F32C&sms=D93B3E44DF866BC7&s=7CD688DCD280829B司徒達賢（2016），策略管理新論：觀念架構與分析方法，台北：智勝出版社。行政院經濟建設委員會（2013），中華民國 2012 年至 2060 年人口推計（中推計年中人口）李瑞金（1995），台北市銀髮族社會參與需求研究，財團法人台北市行天宮。李梅英（2008），趨勢?商機?福利? --台灣老人住宅發展趨勢之系統分析，東吳大學社會學系碩士在職專班碩士論文。吳玉琴（2004），臺灣居家服務的現況與檢討，社區發展季刊，106，132-140。邱慧寧(2002)，影響台灣地區民眾選擇銀髮社區因素之研究，國立中山大學人力資源管理研究所碩士論文。邱筠蓁(2007)，銀髮族養生村規劃設計之研究以長庚養生文化村為例，中國文化大學景觀學系研究所碩士論文。邱曉彥、陳靜敏(2010)。資訊科技與社區護理之結合：遠距護理的興起。源遠護理，4(2)，5-10。林憶如、徐永億、洪新來 (2009)，銀髮族生活型態養生住宅涉入程度與入住意願之研究，嘉大體育健康休閒期刊，8(1)，102-109。林怡君（2006），嬰兒潮世代進駐選擇養生村影響因素之研究-以高雄市民為例，高雄餐旅學院餐飲管理研究所碩士論文。林一如（2008），銀髮住宅產業關鍵成功因素與組織策略性資源之探討，東吳大學企業管理研究所碩士論文。林瓊瑤（2017），社會企業經營模式與成長策略之探討-以金豐禾麗池米糧食契約為例，國立台中教育大學國際經營管理碩士在職專班碩士論文。林柏君（2017），我國營造業之發展現況與趨勢，2018 年5 月29 日，取自http://www.cier.edu.tw/site/cier/public/data/174-08-%E8%87%BA%E7%81%A3%E7%B6%93%E6%BF%9F-%E6%9E%97%E6%9F%8F%E5%90%9B.pdf林讓均（2010），全台老舊公寓淪為銀髮族牢籠，2018 年6 月1 日，取自https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80393/post/201012160033/%E5%85%A8%E5%8F%B0%E8%80%81%E8%88%8A%E5%85%AC%E5%AF%93%E6%B7%AA%E7%82%BA%E9%8A%80%E9%AB%AE%E6%97%8F%E7%89%A2%E7%B1%A0周新富 (2007)，教育研究法，台北市: 五南出版社。國家發展委員會（2016），中華民國人口推估（105 至150 年）陳莉華（2007），老人住宅居住需求滿意度之探討，玄奘大學公共事務管理學系碩士論文。陳政雄、長澤 泰（1996），日本的住宅政策與高齡者居住環境之研究─以東京都為例。中華民國建築學會第九屆建築研究成果發表會論文集，頁325-328。陳政雄（2006），老人住宅整體規劃理念，第1 卷第3 期，頁122-139。陳映樺（2005），探討我國老人住宅之服務創新，國立政治大學科技管理研究所碩士論文。陳啟仁，『淺談老人住宅之國際發展現況』簡報資料，2004。陳龍潭、廖勇凱（2011），《企業策略管理》，台北市：智勝文化。張怡涵（2013），建構老人住宅關鍵成功因素之研究，長榮大學企業管理學系碩士論文。彭杏朱（2014），銀色海嘯大商機，遠見雜誌，338，2018 年3 月13 日，取自https://www.gvm.com.tw/article.html?id=19480曾思瑜，高齡者住宅的規劃與設計，建築師雜誌，3 月號，2005，頁 72~77。黃富順（2011），高齡化社會的挑戰與因應，成人及終生教育，第32 期，頁2-15。黃銘坤（2016），北台灣銀髮住宅開發策略，國立交通大學管理學院高階主管管理碩士學程碩士論文。鈕文英（2007），教育研究方法與論文寫作。台北：雙葉。陽明老人公寓官方網站，2018 年3 月24 日，取自http://yangming.hangan.org/經濟部中小企業處（2017），中小企業白皮書，2018 年5 月29 日，取自https://www.moeasmea.gov.tw/lp.asp?ctNode=1205&CtUnit=419&BaseDSD=7&mp=1聖恩集團官方網站，2018 年3 月24 日，取自https://www.sheng-en.com.tw潤福生活新象官方網站，2018 年3 月24 日，取自http://www.ruenfu.com.tw/衛生福利部（2014），102 年老人狀況調查表，2018 年5 月6 日，取自https://dep.mohw.gov.tw/DOS/lp-1767-113.html潘奇秀（2016），選購社區型銀髮住宅之決定因素對購買意願之探討，國立暨南國際大學兩岸高階主管經營管理境外碩士在職學會學程碩士論文。簡君芳（2008），從經營管理觀點檢討高齡者住宅政策與相關法令之研究，國立臺北科技大學建築與都市設計研究所碩士論文。羅揚斌（2015），高級銀髮族專用住宅之研究探討與展望，國立清華大學高階經營管理在職專班碩士論文。Ansoff, H. I., 1965, Corporate Strategy; An Analytic Approach to Business Policy forGrowth and Expansion, New York, Mc Graw-Hill.Azaiza, F., Lowenstein, A., & Brodsky, J., (1999). Institutionalization for the Elderly IsA Novel Phenomenon Among the Arab Population in Israel, Journal ofGerontologist Social work,31,65-85.Bureau, (2004) U. S. C."We the people:aging in the United States.".Junk, V.W., and Dillman, J.J., (1990), The Importance of Retirement CommunityCharacteristics: Viewpoint of A Maturing Population, Housing andSociety,17(2),33-44.Maslow, A.H., (1943). A theory of human motivation. Psychological Review 50 (4)370–96.Malroutu, Y.L., Brandt, J.A., (1997), Factors Influencing Community Preferences forRetirement, Family and Consumer Sciences Research Journal, 25(3) : 298-315.Sheehan, N.W., Karasik, R.J., (1995), The decision to move to a continuing careretirement community: The Haworth Press.Tell, Eileen J., Cohen, Marc A., Larson, Mary J., Batten, Helen L., (1987), Assessingthe Elderly’ s Preferences for Lifecare Retirement Options, The Gerontologist, 27(4): 503-509.United Nations, (2012). “World Population Prospects: The 2012 Revision”Wan H,, Daniel G., and Paul K., (2016). An Aging World: 2015.Yin, R. K., (1994). Case Study Research: Design and Methods. Thousands Oaks, CA:Sage. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/THE.NCCU.MBA.069.2018.F08 -
