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題名 生活機能對住宅價格的影響–以臺北市大安區為例
The Influence of Living Function on Housing Prices – A Case Study on Daan District in Taipei City作者 張少綺
Chang, Shao-Chi貢獻者 江穎慧<br>丁秀吟
Chiang, Ying-Hui<br>Ding, Hsiu-Yin
張少綺
Chang, Shao-Chi關鍵詞 生活機能
便利性設施
特徵價格理論
分量迴歸
住宅價格
Living Function
Convenience Facilities
Hedonic Price Theory
Quantile Regression
Housing Prices日期 2020 上傳時間 1-Jul-2020 13:53:35 (UTC+8) 摘要 近年來，居民生活習性的改變，日常生活的便利性日趨重要，使得為滿足日常需求而產生的便利性設施，成為構成「生活機能」的主要因素。另一方面，臺灣土地混合使用現象普遍，生活機能在臺灣的住宅鄰里環境，扮演極為重要的角色。然而，回顧過往文獻，於探討整體鄰里環境時，仍多以傳統公共設施為主，忽略便利性設施的重要性，較難符合現今社會的生活型態，無法貼切衡量實際鄰里環境的組成，在解釋房價上，亦不夠全面。故本研究擬以臺北市大安區為對象，納入餐廳餐館、飲料店、咖啡廳、便利商店、藥局與藥妝店、傳統市場、超級市場、銀行等八項便利性設施，考量權重、多樣性、密度與距離四大要件，量化生活機能，建立生活機能分數的衡量方法，並探討生活機能對於住宅價格的影響效果。本研究以內政部不動產實價登錄資料作為交易樣本，採用google map及臺北市通用電子地圖蒐集與生活機能相關之便利性設施資料，結合GIS地理資訊系統，獲取樣本周圍便利性設施分布概況，運用主成分分析給定設施權重，考量密度與距離，進一步運算出住宅樣本的整體生活機能分數，再以特徵價格理論與分量迴歸模型作為基礎進行分析。實證結果顯示，生活機能對於住宅價格具有正向顯著影響，生活機能分數上漲1分，平均房屋總價上漲20.21萬，住宅周圍生活機能的優劣，確實為影響住宅價格的重要鄰里環境因素，另發現生活機能對於低總價水準的住宅正向影響程度大於高總價水準的住宅。另一方面，加入生活機能特徵之模型，住宅價格估計準確度有上升的現象。
In recent years, the changes in neighborhood-preference for inhabitants and the convenience of daily life are increasingly important, asking convenient facilities generated to meet daily needs become the main factors of "living function." Besides, land mixed-use in Taiwan is widespread, and living functions play a vital role in Taiwan`s residential neighborhood environment. However, reviewing the relevant literatures which discussed the residential neighborhood environment, most of them are focused on the traditional public facilities that are still used, but the convenient facilities are neglected. These past researches miss the critical factors for analyzing housing prices. Therefore, eight convenient facilities, including restaurants, beverage stores, cafes, convenience stores, pharmacies, drug stores, traditional markets, supermarkets, and banks, are considered to be transformed into living function scores and the Daan District in Taipei City is defined as an analysis boundary. In this study, the living function score was calculated by four elements of weight, diversity, density, and distance, to quantify living function.There are two databases for processing empirical analysis. First, the Ministry of the Interior`s real estate registration data is employed as housing transaction samples. Second, Google map and Taipei`s general electronic map are used to be the base for collecting convenience facility data related to living function. The distribution of convenient facilities around the samples were obtained by combing the two databases with GIS. The density and distance are considered to be the weights of the facilities with the principal component analysis. Then the overall living function score of each transaction housing sample is further calculated. The hedonic price theory and quantile regression model are used for analyzing the influence of living function of housing prices. The empirical result shows that there is a significant positive influence on housing prices. As the living function score is up to 1 point, the average housing price increases NT $202,100. The living function has a positive effect on the housing prices of low total price is greater than the housing prices of high total price. Moreover, adding the variable of living function to the model improves the explanation power in housing prices.參考文獻 一、中文參考文獻內政部營建署，1999，公園綠地管理及設施維護手冊，臺北，內政部營建署。王怡文，2019，「住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。王群猛，2014，「銀行聚集與不動產價格之關係-以臺北市辦公商圈為例」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。宋豐荃，2014，「鄰近公園有助提升房價嗎?-大小公園對高低房價影響程度之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。李文傑、甯方璽、黃雅祺，2014，「集合式住宅房價泡沫形成之研究－以臺中市為例」，『建築與規劃學報』，15(2/3)：155-174。李春長、游淑滿、張維倫，2012，「公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究─兼論不動產景氣之調節效果」，『住宅學報』，21(1)：67-87。周依潔，2008，「高齡者日常活動步道系統規劃」，國立交通大學交通運輸學系碩士論文：新竹。周垠、李果，2018，「15分鐘步行圈生活便利指數評價與區縣比較-以成都市中心城區為例」，『上海城市規劃』，27(5)：78-82。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在臺灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。林素菁，2004，「臺北市國中小明星學區邊際願意支付之估計」，『住宅學報』，13(1)：15-34。柯柏戎，2012，「都會區購屋者對自用住宅環境設施需求之研究」，國立中央大學營建管理學系碩士論文：桃園。洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-67。莊惠雯、林憲德、沈之中，2012，「探討城鄉社區設施服務距離之差異研究」，『建築學報』，80：131-148。梁仁旭，2012，「不動產價值逆折舊之探討」，『住宅學報』，21(2)：71-90。張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進」，『都市與計劃』，36(3)：281-304。張金鶚、范垂爐，1993，「房地產真實交易價格之研究」，『住宅學報』，1：75-97。許戎聰、黃健二，2001，「住宅區相容性土地混合使用評估指標之研究─以臺北市為例」，『技術學刊』，16(1)：27-36。陳啟安，2019，「本土化步行分數(T-Walkscore)衡量方式及評估之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。陳蓓渟，2018，「商業化生活機能性影響住宅價格之研究-以臺南市為例」，南臺科技大學企業管理系碩士論文：臺南。陳慶益，2010，「應用模糊層級分析法於首購屋者對居住外部環境選擇架構之研究-以臺中市西區為例」，逢甲大學環境資訊科技系碩士論文：臺中。彭彥舒，2008，「我國工業園區生活機能設施需求之研究」，國立雲林科技大學營建工程系碩士論文：雲林。黃建豪，2014，「環境品質及生活機能對房價的影響-以高雄市資料為例」，佛光大學應用經濟學系碩士論文：宜蘭。黃麟雅，2017，「臺北市便利性設施水準對住宅價格之影響」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。黃雋智，2010，「公園綠地對住宅價格的影響-以臺中市南區為例」，國立中興大學應用經濟系碩士論文：臺中。楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20(2)：61-80。蔡馥竹，2000，「都市住宅鄰里服務設施便利性之調查研究-以臺北市國宅為例」，中國文化大學建築及都市計畫學系碩士論文：臺北。賴鼎富、廖邕、薛名淳、林倩宇，2018，「Walk Score®之相關文獻回顧： 身體活動、步行行為及慢性疾病風險」，『臺灣衛誌』，37(4)：375-393。戴國正，2012，「大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。二、英文參考文獻Adelman, I. and Griliches, Z., 1961, “On an index of quality change”, Journal of the American Statistical Association, 56(295): 535-548.Alonso, W., 1964, Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent, Cambridge, M.A.: Harvard University Press.Chan, E. H. W., So, H. M., Tang, B. S. and Wong, W. S., 2008, “Private space, shared space and private housing prices in Hong Kong: an exploratory study”, Habitat International, 32(3): 336-348.Chiang, Y. H., Peng, T. C. and Chang, C. O., 2015, “The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: a case study of Taipei, Taiwan”, Habitat International, 46: 82-90.Follain, J. R. and Malpezzi, S., 1980, Dissecting Housing Value and Rent : Estimates of Hedonic Indexes for Thirty-nine Large SMSAs, Washington, D.C.: Urban Institute.Goetzmann, W. N. and Spiegel, M., 1997, “A spatial model of housing returns and neighborhood substitutability”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 14(1-2): 11-31.Haurin, D., 1988, “The duration of marketing time of residential housing”, AREUEA Journal, 16(4):396-410.Heyman, A. V. and Sommervoll, D. E., 2019, “House prices and relative location”, Cities, 95:102373.Howley, P., Scott, M. and Redmond, D., 2009, “Sustainability versus liveability: an investigation of neighborhood satisfaction”, Journal of Environmental Planning and Management, 52(6): 847-864.Jang, M. and Kang, C. D., 2015, “Retail accessibility and proximity effects on housing prices in Seoul, Korea: a retail type and housing submarket approach”, Habitat International, 49: 516-528.Jim, C.Y. and Chen, W.Y., 2009, “Value of scenic views: hedonic assessment of private housing in Hong Kong”, Landscape and Urban Planning, 91(4): 226-234.Koenker, R. and Bassett Jr. G., 1978, “Regression quantiles”, Econometrica: Journal of the Econometric Society, 46(1): 33-50.Lancaster, K. J., 1966, “A new approach to consumer theory”, Journal of Political Economy, 74(2): 132-157.Miller, N. G., 1982, “Residential property hedonic pricing models: a review”, Research in Real Estate, 2(1): 31-56.Nykiforuk, C. I., McGetrick, J. A., Crick, K. and Johnson, J. A., 2016, “Check the score: field validation of street smart walk score in Alberta, Canada”, Preventive Medicine Reports, 100(4): 532-539.Rosen, S., 1974, “Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition”, Journal of Political Economy, 82(1): 34-55.Sirmans, S., Macpherson, D. and Zietz, E., 2005, “The composition of hedonic pricing models”, Journal of Real Estate Literature, 13(1): 3-43.Steiniger, S., Providencia, S., Rojas, C., Providencia, S. D., and Vecchio, G., 2019, “Evaluating walkability with WalkMyPlace-Five reasons why the utility of Walkscore.com may be limited in South America”, Paper presented at AGILE 2019 of the Conference, Limasol Cyprus, June 17-20. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
107257019資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107257019 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 江穎慧<br>丁秀吟 zh_TW dc.contributor.advisor Chiang, Ying-Hui<br>Ding, Hsiu-Yin en_US dc.contributor.author (Authors) 張少綺 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Chang, Shao-Chi en_US dc.creator (作者) 張少綺 zh_TW dc.creator (作者) Chang, Shao-Chi en_US dc.date (日期) 2020 en_US dc.date.accessioned 1-Jul-2020 13:53:35 (UTC+8) - dc.date.available 1-Jul-2020 13:53:35 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Jul-2020 13:53:35 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0107257019 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/130606 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 107257019 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 近年來，居民生活習性的改變，日常生活的便利性日趨重要，使得為滿足日常需求而產生的便利性設施，成為構成「生活機能」的主要因素。另一方面，臺灣土地混合使用現象普遍，生活機能在臺灣的住宅鄰里環境，扮演極為重要的角色。然而，回顧過往文獻，於探討整體鄰里環境時，仍多以傳統公共設施為主，忽略便利性設施的重要性，較難符合現今社會的生活型態，無法貼切衡量實際鄰里環境的組成，在解釋房價上，亦不夠全面。故本研究擬以臺北市大安區為對象，納入餐廳餐館、飲料店、咖啡廳、便利商店、藥局與藥妝店、傳統市場、超級市場、銀行等八項便利性設施，考量權重、多樣性、密度與距離四大要件，量化生活機能，建立生活機能分數的衡量方法，並探討生活機能對於住宅價格的影響效果。本研究以內政部不動產實價登錄資料作為交易樣本，採用google map及臺北市通用電子地圖蒐集與生活機能相關之便利性設施資料，結合GIS地理資訊系統，獲取樣本周圍便利性設施分布概況，運用主成分分析給定設施權重，考量密度與距離，進一步運算出住宅樣本的整體生活機能分數，再以特徵價格理論與分量迴歸模型作為基礎進行分析。實證結果顯示，生活機能對於住宅價格具有正向顯著影響，生活機能分數上漲1分，平均房屋總價上漲20.21萬，住宅周圍生活機能的優劣，確實為影響住宅價格的重要鄰里環境因素，另發現生活機能對於低總價水準的住宅正向影響程度大於高總價水準的住宅。另一方面，加入生活機能特徵之模型，住宅價格估計準確度有上升的現象。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) In recent years, the changes in neighborhood-preference for inhabitants and the convenience of daily life are increasingly important, asking convenient facilities generated to meet daily needs become the main factors of "living function." Besides, land mixed-use in Taiwan is widespread, and living functions play a vital role in Taiwan`s residential neighborhood environment. However, reviewing the relevant literatures which discussed the residential neighborhood environment, most of them are focused on the traditional public facilities that are still used, but the convenient facilities are neglected. These past researches miss the critical factors for analyzing housing prices. Therefore, eight convenient facilities, including restaurants, beverage stores, cafes, convenience stores, pharmacies, drug stores, traditional markets, supermarkets, and banks, are considered to be transformed into living function scores and the Daan District in Taipei City is defined as an analysis boundary. In this study, the living function score was calculated by four elements of weight, diversity, density, and distance, to quantify living function.There are two databases for processing empirical analysis. First, the Ministry of the Interior`s real estate registration data is employed as housing transaction samples. Second, Google map and Taipei`s general electronic map are used to be the base for collecting convenience facility data related to living function. The distribution of convenient facilities around the samples were obtained by combing the two databases with GIS. The density and distance are considered to be the weights of the facilities with the principal component analysis. Then the overall living function score of each transaction housing sample is further calculated. The hedonic price theory and quantile regression model are used for analyzing the influence of living function of housing prices. The empirical result shows that there is a significant positive influence on housing prices. As the living function score is up to 1 point, the average housing price increases NT $202,100. The living function has a positive effect on the housing prices of low total price is greater than the housing prices of high total price. Moreover, adding the variable of living function to the model improves the explanation power in housing prices. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機 1第二節 研究目的 3第三節 研究範圍與方法 4第四節 研究架構與流程 7第二章 相關理論與文獻回顧 9第一節 各類外部設施對住宅價格影響 9第二節 生活機能與住宅價格相關研究 12第三節 生活機能衡量 15第四節 小結 19第三章 研究設計 21第一節 資料說明與處理 23第二節 生活機能分數計算 26第四章 實證分析 41第一節 實證模型建構 41第二節 變數選取與說明 45第三節 實證結果 51第五章 結論與建議 57第一節 結論 57第二節 建議 60參考文獻 61 zh_TW dc.format.extent 2843246 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107257019 en_US dc.subject (關鍵詞) 生活機能 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 便利性設施 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵價格理論 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 分量迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 住宅價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Living Function en_US dc.subject (關鍵詞) Convenience Facilities en_US dc.subject (關鍵詞) Hedonic Price Theory en_US dc.subject (關鍵詞) Quantile Regression en_US dc.subject (關鍵詞) Housing Prices en_US dc.title (題名) 生活機能對住宅價格的影響–以臺北市大安區為例 zh_TW dc.title (題名) The Influence of Living Function on Housing Prices – A Case Study on Daan District in Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻內政部營建署，1999，公園綠地管理及設施維護手冊，臺北，內政部營建署。王怡文，2019，「住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。王群猛，2014，「銀行聚集與不動產價格之關係-以臺北市辦公商圈為例」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。宋豐荃，2014，「鄰近公園有助提升房價嗎?-大小公園對高低房價影響程度之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。李文傑、甯方璽、黃雅祺，2014，「集合式住宅房價泡沫形成之研究－以臺中市為例」，『建築與規劃學報』，15(2/3)：155-174。李春長、游淑滿、張維倫，2012，「公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究─兼論不動產景氣之調節效果」，『住宅學報』，21(1)：67-87。周依潔，2008，「高齡者日常活動步道系統規劃」，國立交通大學交通運輸學系碩士論文：新竹。周垠、李果，2018，「15分鐘步行圈生活便利指數評價與區縣比較-以成都市中心城區為例」，『上海城市規劃』，27(5)：78-82。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在臺灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。林素菁，2004，「臺北市國中小明星學區邊際願意支付之估計」，『住宅學報』，13(1)：15-34。柯柏戎，2012，「都會區購屋者對自用住宅環境設施需求之研究」，國立中央大學營建管理學系碩士論文：桃園。洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-67。莊惠雯、林憲德、沈之中，2012，「探討城鄉社區設施服務距離之差異研究」，『建築學報』，80：131-148。梁仁旭，2012，「不動產價值逆折舊之探討」，『住宅學報』，21(2)：71-90。張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進」，『都市與計劃』，36(3)：281-304。張金鶚、范垂爐，1993，「房地產真實交易價格之研究」，『住宅學報』，1：75-97。許戎聰、黃健二，2001，「住宅區相容性土地混合使用評估指標之研究─以臺北市為例」，『技術學刊』，16(1)：27-36。陳啟安，2019，「本土化步行分數(T-Walkscore)衡量方式及評估之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。陳蓓渟，2018，「商業化生活機能性影響住宅價格之研究-以臺南市為例」，南臺科技大學企業管理系碩士論文：臺南。陳慶益，2010，「應用模糊層級分析法於首購屋者對居住外部環境選擇架構之研究-以臺中市西區為例」，逢甲大學環境資訊科技系碩士論文：臺中。彭彥舒，2008，「我國工業園區生活機能設施需求之研究」，國立雲林科技大學營建工程系碩士論文：雲林。黃建豪，2014，「環境品質及生活機能對房價的影響-以高雄市資料為例」，佛光大學應用經濟學系碩士論文：宜蘭。黃麟雅，2017，「臺北市便利性設施水準對住宅價格之影響」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。黃雋智，2010，「公園綠地對住宅價格的影響-以臺中市南區為例」，國立中興大學應用經濟系碩士論文：臺中。楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20(2)：61-80。蔡馥竹，2000，「都市住宅鄰里服務設施便利性之調查研究-以臺北市國宅為例」，中國文化大學建築及都市計畫學系碩士論文：臺北。賴鼎富、廖邕、薛名淳、林倩宇，2018，「Walk Score®之相關文獻回顧： 身體活動、步行行為及慢性疾病風險」，『臺灣衛誌』，37(4)：375-393。戴國正，2012，「大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。二、英文參考文獻Adelman, I. and Griliches, Z., 1961, “On an index of quality change”, Journal of the American Statistical Association, 56(295): 535-548.Alonso, W., 1964, Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent, Cambridge, M.A.: Harvard University Press.Chan, E. H. W., So, H. M., Tang, B. S. and Wong, W. S., 2008, “Private space, shared space and private housing prices in Hong Kong: an exploratory study”, Habitat International, 32(3): 336-348.Chiang, Y. H., Peng, T. C. and Chang, C. O., 2015, “The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: a case study of Taipei, Taiwan”, Habitat International, 46: 82-90.Follain, J. R. and Malpezzi, S., 1980, Dissecting Housing Value and Rent : Estimates of Hedonic Indexes for Thirty-nine Large SMSAs, Washington, D.C.: Urban Institute.Goetzmann, W. N. and Spiegel, M., 1997, “A spatial model of housing returns and neighborhood substitutability”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 14(1-2): 11-31.Haurin, D., 1988, “The duration of marketing time of residential housing”, AREUEA Journal, 16(4):396-410.Heyman, A. V. and Sommervoll, D. E., 2019, “House prices and relative location”, Cities, 95:102373.Howley, P., Scott, M. and Redmond, D., 2009, “Sustainability versus liveability: an investigation of neighborhood satisfaction”, Journal of Environmental Planning and Management, 52(6): 847-864.Jang, M. and Kang, C. D., 2015, “Retail accessibility and proximity effects on housing prices in Seoul, Korea: a retail type and housing submarket approach”, Habitat International, 49: 516-528.Jim, C.Y. and Chen, W.Y., 2009, “Value of scenic views: hedonic assessment of private housing in Hong Kong”, Landscape and Urban Planning, 91(4): 226-234.Koenker, R. and Bassett Jr. G., 1978, “Regression quantiles”, Econometrica: Journal of the Econometric Society, 46(1): 33-50.Lancaster, K. J., 1966, “A new approach to consumer theory”, Journal of Political Economy, 74(2): 132-157.Miller, N. G., 1982, “Residential property hedonic pricing models: a review”, Research in Real Estate, 2(1): 31-56.Nykiforuk, C. I., McGetrick, J. A., Crick, K. and Johnson, J. A., 2016, “Check the score: field validation of street smart walk score in Alberta, Canada”, Preventive Medicine Reports, 100(4): 532-539.Rosen, S., 1974, “Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition”, Journal of Political Economy, 82(1): 34-55.Sirmans, S., Macpherson, D. and Zietz, E., 2005, “The composition of hedonic pricing models”, Journal of Real Estate Literature, 13(1): 3-43.Steiniger, S., Providencia, S., Rojas, C., Providencia, S. D., and Vecchio, G., 2019, “Evaluating walkability with WalkMyPlace-Five reasons why the utility of Walkscore.com may be limited in South America”, Paper presented at AGILE 2019 of the Conference, Limasol Cyprus, June 17-20. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202000635 en_US
