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題名 新冠肺炎疫情對租金價格影響之研究-以臺北市速食連鎖餐飲業為例
Impact of the COVID-19 Epidemic on Rental Prices-an example of Quick Service Restaurant Industry in Taipei City作者 李永興
Lee, Yung-Hsing貢獻者 詹進發
Jan, Jihn-Fa
李永興
Lee Yung-Hsing關鍵詞 新冠肺炎疫情
租金價格
空間分析
速食連鎖餐飲業
Covid-19 epidemic
Rental price
Spatial analysis
Quick Service Restaurant franchise日期 2022 上傳時間 2-九月-2022 15:18:21 (UTC+8) 摘要 新冠肺炎疫自2020年初開始迅速擴散至全球各大洲，至今Delta和Omicron變種病毒仍在多國造成嚴重的疫情，在一波波的疫情中，不動產租賃交易市場受到相當大的衝擊。當交易雙方皆未在契約中保有更改契約的彈性時，餐飲業在租賃契約簽訂後一旦遇到新冠肺炎疫情，及受到政府宣布禁止內用時，雙方皆仍必須繼續維持當初簽署租賃合約時的權利與義務關係，無法因應整體環境的變化而對租金價格有所調整，因此可能造成當店面無法維持最高、最有效的利益下，同時加上租賃的固有條件影響而導致經營上的困境，甚至引發連續的倒店潮。 本研究以臺北市速食連鎖餐飲業的每月單位租金實證做分析，從2020至2021年間受新冠肺炎疫情影響之租金價格的變化程度，發現在新冠肺炎疫情時期，房東租金所得的減少與租金的調降規模均達到變動的高峰。而在2021年房價持續上漲的情況下，租金價格則呈現調降的趨勢，新冠肺炎疫情與租金價格調整，兩者彼此影響的程度升高(增強)，疫情的波動(擴散)使承租人更主動向出租人提出租金下修的調整。研究結果顯示，當新冠肺炎疫情爆發群聚後，對於租賃非住宅不動產的每坪單位租金產生影響，租金呈現顯著調降的變化，尤其在2021年5月爆發疫情感染而導致死亡病例突然暴增，政府實施三級警戒對於非住宅不動產的租金變動呈現顯著影響，其關鍵因素為政策管制措施及因感染新冠肺炎而產生的大量死亡人數。 空間分析的結果顯示每坪單位租金的變動與相鄰區位店點及感染的擴散程度呈現顯著關係，故面對生態環境的不確定性，當速食連鎖餐飲業面臨不可抗力因素時，對於非住宅不動產的租賃合約應容許可協商調整的必要措施，而目前交易雙方所制定的租賃合約確實普遍具有不可彈性調整之現象。
The COVID-19 epidemic has rapidly spread to all continents around the world since the beginning of 2020. So far, the Delta and Omicron variant viruses are still causing severe epidemics in many countries. In these continuous epidemics, the real estate leasing transaction market has been affected considerably. When both parties to the transaction do not have the flexibility to change the contract, once the catering industry encounters the COVID-19 epidemic after the lease contract is signed, and the government announces that internal use is prohibited, both parties must continue to maintain the original lease contract and their rights and obligations. Being not able to adjust the rental price in response to changes of the overall environment may result in the failure of the store to maintain the highest and most effective benefits. At the same time, coupled with the inherent conditions of the lease, it may lead to business difficulties and even cause continuous store collapses. This study is based on the empirical analysis of Quick Service Restaurant franchise in Taipei. Based on the extent of changes in rental prices affected by the COVID-19 epidemic from 2020 to 2021, it is found that during the epidemic, the reduction in landlord`s rent income and the scale of rent reduction have reached adjustable peaks. In 2021, when housing prices continue to rise, rental prices have shown a downward trend. The mutual impact of the COVID-19 epidemic and rental price adjustments has increased (intensified), and the fluctuation (proliferation) of the epidemic has made tenants more proactive than the lessor on taking the initiative to propose rent reduction. The research results show that after the outbreak of the COVID-19 epidemic, there is a significant change in the rent per ping unit of leased non-residential real estate. The adoption of the level 3 alert has a significant effect on the rent changes of non-residential real estate, and the key factors are policy control measures and the large number of deaths caused by COVID-19. The results of spatial analysis show that the change of the rent per ping unit is significantly related to the adjacent locations and the spread of infection. Therefore, facing the uncertainty of the ecological environment, when the fast food chain restaurant encounters irresistible factors, it is desirable to take necessary measures to negotiate and adjust the lease term contract of non-residential real estate. However, currently the lease contracts formulated by both parties generally are inflexible for adjustment.參考文獻 一、中文參考文獻 （一）、專書 林左裕， 2010，「衍生性金融商品」，臺北市：智勝文化事業有限公司。 林左裕，2018，「不動產投資管理」第六版，臺北市：智勝文化事業有限公司。 林英彥，1999，「土地經濟學通論」，第五版，臺北市：文笙書局。 林英彥，2000，不動產估價，文笙書局，第九版，臺北市：文笙書局。 高秋英，1999，「餐飲管理-理論與實務」，臺北市：揚智出版社。 梁仁旭，2015，「折舊、逆折舊-不動產投資、估價的觀點」，財團法人中國地政研究所。 陳奉瑤、梁仁旭，2018，「不動產估價」，第四版，臺北市：財團法人中國地政研究所。 陳建仁，1999，「流行病學：原理與方法」，臺北市：聯經出版社。 邊泰明，2018，「土地使用規劃與財產權理論與實務」第二版，臺北市：詹氏書局。 經濟部，1995，「餐飲業經營管理技術實務」，臺北市：經濟部商業司。 （二）期刊論文 杜宇璇、宋豐茶、曾禹瑄、葛伸寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，第12卷第2期:頁44-57 . 李美慧，2005，「醫學地理學的熱門課題-新興傳染病的研究」，『地理學報』，第41期: 頁45-64。 汪志忠、鄭雅云，2019，「應用空間迴歸分析臺中市長選舉投票率的空間效應」，『中國統計學報』，第57卷第2期：頁158-177。 沈昌懋、謝英雄，2006，「空間自相關在人口分布資料之應用研究」，『數據分析』，第1卷第6期:頁123-137。 林元興，2005，「不動產市場運作之探討」，『土地問題研究季刊』，第4卷第3期:頁9-19。 徐士勛，陳琮仁，林士淵，張金鶚，2019，「高雄氣爆後的房價被市場暴棄了」，『經濟論文』，第22卷第1期：頁109-129。 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元，2009，「台北市房價泡沫知多少？- 房價 VS。租金、房價 VS。所得」，『住宅學報』，第18卷第2期：頁1-22。 張春蘭、劉英毓，2006，「台灣地理資訊系統於公共衛生之研究與應用」，『環境與世界』，第13期:頁57-80。 張淑貞、李素馨，2012，「都市街頭搶奪犯罪熱點分析：日常活動理論之觀點」，『都市與計劃』，第39卷第1期:頁71-94。 曾菁敏，2008，「空間外部性, 交易成本與市地重劃對住宅土地價格影響之研究-台南市的實證分析」，『住宅學報』，第17卷第1期：頁23-50. 黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『Journal of City and Planning」，第44卷第3期：頁277-302。 楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，第20卷第2期：頁61-80。 蔡汶靜、林左裕，2021，「租賃契約條件對商用不動產租金影響之研究」，『住宅學報』，第30卷第1期:頁49-69。 陳明燦，2007，「城市房屋租金管制之簡介」，『臺灣本土法學』，第92期：頁243-248。 蘇祥慶，2017，「臺灣便利商店之空間分布及其區域差異： 1987–2016 年」，『環境與世界』，第32期:頁23-60。 （三）專書論文 梁仁旭，2001，「不確定市場下收益稅性質地價稅課稅效果分析」，第二屆地政學術研討會發表論文。 -，2009，「都市更新方式外溢效果之比較研究」研究成果報告(精簡版)，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告 莊人祥、吳芳姿、黃婉婷、郭宏偉、林秋香、賴淑寬、蔡宜臻、孫芝佩、柯展、林臻，2012，「傳染病疫情之流行病學時間與空間分析」，行政院衛生署疾病管制局100年度科技研究發展計畫。 陳弘道，2006，「台灣南部地區登革熱擴散地圖及環境影響因子分析，中國地理學會九十五年年會暨第一屆地理學研究所研究生聯合論文發表會論文集」，中國地理學會，頁169-174。 蘇明道、溫在弘，2005，「空間資料分析與疾病監測」，疾病預測模式及地理資訊系統研討會論文集，衛生署疾病管制局，頁73-86 （四）學位論文 王駿騏，1999，「日治時期台灣醫療之地理研究」，中國文化大學地學研究所碩士論文：臺北市。 汪楷航，2002，「國際速食連鎖餐飲市場區隔之研究---以台灣肯德基為例」，東華大學國際企業系碩士論文：花蓮縣。 林育慈，1997，「都市速食餐飲消費活動、店址與空間分析---以臺北市為例」，中興大學都市計畫系碩士論文:臺中市。 林雅悅，2002，「不動產租賃契約價值之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。 林豐芊，2009，「不動產租賃契約價值之研究」，國立臺灣大學社會科學系碩士論文：臺北市。 紀凱婷，2008，「臺北市新推個案訂價之時間與空間相依性分析」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。 高伊葦，2015，「都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎 ? —臺北市都市更新價格外溢之探討」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。 張春蘭，1984，「七十一年台灣小兒麻痺症流行的空間差異」，國立台灣大學地理學研究所碩士論文: 臺北市。 黃心儀，2004，「租賃住宅市場房東供給決策之研究」，國立臺北市大學地政學系碩士論文：臺北市。 黃瑞華，1988，「不動產出租人之債權及其確保」，國立臺灣大學法律學系碩士論文：臺北市。 陳璽文，2011，「網路拓樸的遞移性:以流行性傳染病的潛在感染風險為例」，國立交通大學資訊科學與工程研究所碩士論文：新竹市。 藍青玉，1995，「訊息不對稱下最適租賃契約之決定」，國立政治大學國際貿易學系碩士論文：臺北市。 二、外文參考文獻 （一）期刊 Aagaard-Hansen, J.,N.Nombela and Y. 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Watts 著，傅士哲，謝良瑜譯，2009，「6個人的小世界 SIX DEGREES: The Science of a Connected Age」，臺北市：大塊文化。 Everett M. Rogers著，唐錦超譯，2006，「創新的擴散」，臺北市：遠流出版社。 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
107923003資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107923003 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 詹進發 zh_TW dc.contributor.advisor Jan, Jihn-Fa en_US dc.contributor.author (作者) 李永興 zh_TW dc.contributor.author (作者) Lee Yung-Hsing en_US dc.creator (作者) 李永興 zh_TW dc.creator (作者) Lee, Yung-Hsing en_US dc.date (日期) 2022 en_US dc.date.accessioned 2-九月-2022 15:18:21 (UTC+8) - dc.date.available 2-九月-2022 15:18:21 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-九月-2022 15:18:21 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0107923003 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/141702 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 107923003 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 新冠肺炎疫自2020年初開始迅速擴散至全球各大洲，至今Delta和Omicron變種病毒仍在多國造成嚴重的疫情，在一波波的疫情中，不動產租賃交易市場受到相當大的衝擊。當交易雙方皆未在契約中保有更改契約的彈性時，餐飲業在租賃契約簽訂後一旦遇到新冠肺炎疫情，及受到政府宣布禁止內用時，雙方皆仍必須繼續維持當初簽署租賃合約時的權利與義務關係，無法因應整體環境的變化而對租金價格有所調整，因此可能造成當店面無法維持最高、最有效的利益下，同時加上租賃的固有條件影響而導致經營上的困境，甚至引發連續的倒店潮。 本研究以臺北市速食連鎖餐飲業的每月單位租金實證做分析，從2020至2021年間受新冠肺炎疫情影響之租金價格的變化程度，發現在新冠肺炎疫情時期，房東租金所得的減少與租金的調降規模均達到變動的高峰。而在2021年房價持續上漲的情況下，租金價格則呈現調降的趨勢，新冠肺炎疫情與租金價格調整，兩者彼此影響的程度升高(增強)，疫情的波動(擴散)使承租人更主動向出租人提出租金下修的調整。研究結果顯示，當新冠肺炎疫情爆發群聚後，對於租賃非住宅不動產的每坪單位租金產生影響，租金呈現顯著調降的變化，尤其在2021年5月爆發疫情感染而導致死亡病例突然暴增，政府實施三級警戒對於非住宅不動產的租金變動呈現顯著影響，其關鍵因素為政策管制措施及因感染新冠肺炎而產生的大量死亡人數。 空間分析的結果顯示每坪單位租金的變動與相鄰區位店點及感染的擴散程度呈現顯著關係，故面對生態環境的不確定性，當速食連鎖餐飲業面臨不可抗力因素時，對於非住宅不動產的租賃合約應容許可協商調整的必要措施，而目前交易雙方所制定的租賃合約確實普遍具有不可彈性調整之現象。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The COVID-19 epidemic has rapidly spread to all continents around the world since the beginning of 2020. 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Based on the extent of changes in rental prices affected by the COVID-19 epidemic from 2020 to 2021, it is found that during the epidemic, the reduction in landlord`s rent income and the scale of rent reduction have reached adjustable peaks. In 2021, when housing prices continue to rise, rental prices have shown a downward trend. The mutual impact of the COVID-19 epidemic and rental price adjustments has increased (intensified), and the fluctuation (proliferation) of the epidemic has made tenants more proactive than the lessor on taking the initiative to propose rent reduction. The research results show that after the outbreak of the COVID-19 epidemic, there is a significant change in the rent per ping unit of leased non-residential real estate. The adoption of the level 3 alert has a significant effect on the rent changes of non-residential real estate, and the key factors are policy control measures and the large number of deaths caused by COVID-19. The results of spatial analysis show that the change of the rent per ping unit is significantly related to the adjacent locations and the spread of infection. Therefore, facing the uncertainty of the ecological environment, when the fast food chain restaurant encounters irresistible factors, it is desirable to take necessary measures to negotiate and adjust the lease term contract of non-residential real estate. However, currently the lease contracts formulated by both parties generally are inflexible for adjustment. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節研究動機與目的 4 一、研究動機 4 二、研究問題 9 三、研究目的 9 第二節研究內容與方法 10 一、研究內容 10 二、研究限制 13 三、研究方法 14 第三節研究架構與流程 16 一、研究架構 16 二、研究流程圖 17 第二章 相關理論與文獻回顧 18 第一節疫情的傳播與人口移動影響相關文獻 18 第二節餐飲業與連鎖餐飲的相關文獻 21 第三節不動產租賃市場與租金相關文獻 23 第四節擴散理論相關文獻 28 第五節空間自相關相關文獻 32 第三章 研究設計與樣本資料分析 36 第一節 資料蒐集與來源 36 一、資料來源 36 二、樣本敘述統計 40 三、資料內容與變數選取 44 第二節實證模型 48 一、Box Plot箱線圖 48 二、成對樣本t檢定 48 三、探索式空間分析 50 第四章 實證分析與結果 52 第一節實證分析 52 一、透過Box Plot箱線圖統計分析 52 二、透過成對t檢定分析 75 三、探索空間結果分析 82 第二節實證分析結果 114 第五章 結論與建議 117 第一節結論 117 第二節建議 121 參考文獻 123 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107923003 en_US dc.subject (關鍵詞) 新冠肺炎疫情 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 租金價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 空間分析 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 速食連鎖餐飲業 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Covid-19 epidemic en_US dc.subject (關鍵詞) Rental price en_US dc.subject (關鍵詞) Spatial analysis en_US dc.subject (關鍵詞) Quick Service Restaurant franchise en_US dc.title (題名) 新冠肺炎疫情對租金價格影響之研究-以臺北市速食連鎖餐飲業為例 zh_TW dc.title (題名) Impact of the COVID-19 Epidemic on Rental Prices-an example of Quick Service Restaurant Industry in Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻 （一）、專書 林左裕， 2010，「衍生性金融商品」，臺北市：智勝文化事業有限公司。 林左裕，2018，「不動產投資管理」第六版，臺北市：智勝文化事業有限公司。 林英彥，1999，「土地經濟學通論」，第五版，臺北市：文笙書局。 林英彥，2000，不動產估價，文笙書局，第九版，臺北市：文笙書局。 高秋英，1999，「餐飲管理-理論與實務」，臺北市：揚智出版社。 梁仁旭，2015，「折舊、逆折舊-不動產投資、估價的觀點」，財團法人中國地政研究所。 陳奉瑤、梁仁旭，2018，「不動產估價」，第四版，臺北市：財團法人中國地政研究所。 陳建仁，1999，「流行病學：原理與方法」，臺北市：聯經出版社。 邊泰明，2018，「土地使用規劃與財產權理論與實務」第二版，臺北市：詹氏書局。 經濟部，1995，「餐飲業經營管理技術實務」，臺北市：經濟部商業司。 （二）期刊論文 杜宇璇、宋豐茶、曾禹瑄、葛伸寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，第12卷第2期:頁44-57 . 李美慧，2005，「醫學地理學的熱門課題-新興傳染病的研究」，『地理學報』，第41期: 頁45-64。 汪志忠、鄭雅云，2019，「應用空間迴歸分析臺中市長選舉投票率的空間效應」，『中國統計學報』，第57卷第2期：頁158-177。 沈昌懋、謝英雄，2006，「空間自相關在人口分布資料之應用研究」，『數據分析』，第1卷第6期:頁123-137。 林元興，2005，「不動產市場運作之探討」，『土地問題研究季刊』，第4卷第3期:頁9-19。 徐士勛，陳琮仁，林士淵，張金鶚，2019，「高雄氣爆後的房價被市場暴棄了」，『經濟論文』，第22卷第1期：頁109-129。 張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元，2009，「台北市房價泡沫知多少？- 房價 VS。租金、房價 VS。所得」，『住宅學報』，第18卷第2期：頁1-22。 張春蘭、劉英毓，2006，「台灣地理資訊系統於公共衛生之研究與應用」，『環境與世界』，第13期:頁57-80。 張淑貞、李素馨，2012，「都市街頭搶奪犯罪熱點分析：日常活動理論之觀點」，『都市與計劃』，第39卷第1期:頁71-94。 曾菁敏，2008，「空間外部性, 交易成本與市地重劃對住宅土地價格影響之研究-台南市的實證分析」，『住宅學報』，第17卷第1期：頁23-50. 黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『Journal of City and Planning」，第44卷第3期：頁277-302。 楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，第20卷第2期：頁61-80。 蔡汶靜、林左裕，2021，「租賃契約條件對商用不動產租金影響之研究」，『住宅學報』，第30卷第1期:頁49-69。 陳明燦，2007，「城市房屋租金管制之簡介」，『臺灣本土法學』，第92期：頁243-248。 蘇祥慶，2017，「臺灣便利商店之空間分布及其區域差異： 1987–2016 年」，『環境與世界』，第32期:頁23-60。 （三）專書論文 梁仁旭，2001，「不確定市場下收益稅性質地價稅課稅效果分析」，第二屆地政學術研討會發表論文。 -，2009，「都市更新方式外溢效果之比較研究」研究成果報告(精簡版)，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告 莊人祥、吳芳姿、黃婉婷、郭宏偉、林秋香、賴淑寬、蔡宜臻、孫芝佩、柯展、林臻，2012，「傳染病疫情之流行病學時間與空間分析」，行政院衛生署疾病管制局100年度科技研究發展計畫。 陳弘道，2006，「台灣南部地區登革熱擴散地圖及環境影響因子分析，中國地理學會九十五年年會暨第一屆地理學研究所研究生聯合論文發表會論文集」，中國地理學會，頁169-174。 蘇明道、溫在弘，2005，「空間資料分析與疾病監測」，疾病預測模式及地理資訊系統研討會論文集，衛生署疾病管制局，頁73-86 （四）學位論文 王駿騏，1999，「日治時期台灣醫療之地理研究」，中國文化大學地學研究所碩士論文：臺北市。 汪楷航，2002，「國際速食連鎖餐飲市場區隔之研究---以台灣肯德基為例」，東華大學國際企業系碩士論文：花蓮縣。 林育慈，1997，「都市速食餐飲消費活動、店址與空間分析---以臺北市為例」，中興大學都市計畫系碩士論文:臺中市。 林雅悅，2002，「不動產租賃契約價值之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。 林豐芊，2009，「不動產租賃契約價值之研究」，國立臺灣大學社會科學系碩士論文：臺北市。 紀凱婷，2008，「臺北市新推個案訂價之時間與空間相依性分析」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。 高伊葦，2015，「都市更新會造成周圍地區住宅價格上漲嗎 ? —臺北市都市更新價格外溢之探討」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北市。 張春蘭，1984，「七十一年台灣小兒麻痺症流行的空間差異」，國立台灣大學地理學研究所碩士論文: 臺北市。 黃心儀，2004，「租賃住宅市場房東供給決策之研究」，國立臺北市大學地政學系碩士論文：臺北市。 黃瑞華，1988，「不動產出租人之債權及其確保」，國立臺灣大學法律學系碩士論文：臺北市。 陳璽文，2011，「網路拓樸的遞移性:以流行性傳染病的潛在感染風險為例」，國立交通大學資訊科學與工程研究所碩士論文：新竹市。 藍青玉，1995，「訊息不對稱下最適租賃契約之決定」，國立政治大學國際貿易學系碩士論文：臺北市。 二、外文參考文獻 （一）期刊 Aagaard-Hansen, J.,N.Nombela and Y. 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