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題名 影響非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管意願之因素探討-以桃園市為例
A Study on the Factors Affecting the Willingness of Non-Self-Occupied Residential Homeowners to Participate in Rental Housing Management Business and Rental Housing Subleasing Business of Social Housing – Taking Taoyuan City as an Example作者 張銘傑
Chang, Ming-Chieh貢獻者 林左裕
Lin, Tso-Yu
張銘傑
Chang, Ming-Chieh關鍵詞 社會住宅包租代管
非自用住宅
空屋率
參與意願
Leasing and Subleasing Management Scheme for Social Housing
Non-Self-Use Housing
Rate of Vacancy Houses
Willingness to Participate日期 2022 上傳時間 2-Sep-2022 15:19:04 (UTC+8) 摘要 社會住宅包租代管已經成為我國協助弱勢族群取得適宜居住環境的重要途徑。雖然臺灣主要城市空屋率高，包租代管的屋源卻供給不足。因此本研究認為實有必要探討如何提升非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管的意願，進而改善屋源供給不足的問題，達到協助弱勢族群順利取得適宜居住環境的目的。桃園市是全國社會住宅包租代管執行成效最佳的城市，受到包租代管屋源供給不足的影響，推動進度仍顯落後。相對的桃園市空屋率高，非自用住宅屋主手上仍有許多「空屋 」或未出租的住宅可以投入包租代管。因此本研究以桃園市的非自用住宅屋主為對象，進行問卷調查，採用Binary Logistic Regression Model分析，探討影響非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管意願之因素。依據實證分析的結果，本研究提出政策上調整的建議包括: 加強溝通分享已參與房東的經驗、評估提供合乎預期的「相對租金」、建立租金墊償保險機制、強化專業者協助機制、形成影響屋主參與包租代管的社會氛圍以及建立屋主公益出租人的認同等。期望能透過政策上的調整，提升非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管的意願，進而增加包租代管屋源的供給，最終逐步達成協助弱勢族群獲得適宜的居住環境之目標。
Leasing and subleasing management scheme (LSMS) for social housing has become an important policy to assist disadvantaged groups in obtaining a suitable living environment in Taiwan. Although the rate of vacancy houses in major cities of Taiwan is high, the supply of the housing for LSMS is insufficient. Therefore, this study tries to explore how to increase the willingness of non-self-use housing homeowners to participate in LSMS for social housing, thereby improving the problem of insufficient housing supply, and achieve the purpose of assisting disadvantaged groups to successfully obtain a suitable living environment.Taoyuan City is the city with the best performance in the implementation of LSMS for social housing in Taiwan. Nevertheless, affected by the insufficient housing supply for LSMS, the progress of LSMS is lagging behind. In the meantime, Taoyuan City has a high housing vacancy rate, and there are still many "vacant houses" or unleased houses of none-self-use housing that can be put into LSMS. Therefore, this study conducts a questionnaire survey to non-self-use housing homeowners in Taoyuan City and uses Binary Logistic Regression Model to analyze the factors that affect the homeowners` willingness to participate in LSMS for social housing.Based on the research results of the empirical study, the recommendations for policy adjustments include: strengthening communication and sharing the experience of participating landlords, evaluating and providing “reasonable rents” that meets expectations, establishing a rent advance insurance mechanism, strengthening professional assistance mechanism, forming a social atmosphere that affects the homeowners` participation in LSMS, and establishing the identity of landlords’ public welfare lessors. It is hoped that through policy adjustments, the willingness of non-self-use housing homeowners to participate in LMS for social housing will be improved, and the supply of housing sources will be increased. Ultimately, the goal of helping disadvantaged groups to obtain a suitable living environment can be gradually achieved.參考文獻 一、中文參考文獻1.內政部，2017，《106年度社會住宅包租代管試辦計畫》。臺北:內政部。2.內政部，2018a，「包租代管服務幫出租人 輕鬆收租租屋免煩惱」。內政部新聞稿，2018.05.15。上網日期:2021.10.03。檢自: https://rb.gy/0jfifj3.內政部，2018b，《社會住宅包租代管推動策略與未來發展》。臺北:內政部營建署。4.內政部，2019，「108年住宅需求動向調查」。臺北：內政部。5.內政部，2019b，《社會住宅包租代管第2 期計畫說明會(北部場)》。臺北:內政部營建署，2019.08.06。上網日期2021.10.16。檢自:https://rb.gy/nwluue6.內政部，2020，「租賃住宅市場發展及管理條例立法實錄」。臺北:內政部。7.內政部，2021a，「109 年住宅需求動向調查成果報告」。臺北:內政部。8.內政部，2021b，《社會住宅包租代管第3期計畫-核定本》。臺北:內政部。9.內政部，2021c，「110 年第 2 季房價負擔能力指標統計成果」。內政部不動產資訊平台，上網日期2021.10.16。檢自: https://rb.gy/op2yvz10.內政部營建署，2019，「108營建統計年報」。臺北：內政部營建署。上網日期:2021.10.22。檢自: https://www.cpami.gov.tw11.內政部營建署，2021，《整合住宅資源實施方案(核定本) 》。臺北：內政部營建署。2021.04.06核定修正，上網日期:2021.10.22。檢自: https://www.cpami.gov.tw12.方高震，2019，「影響建商推案意願之因素探討」。國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文：臺北。13.臺灣勞工陣線，2018，「六都基本工資租屋能力及居住環境調查」。臺灣勞工陣線網站，2018.07。上網日期:2021.10.28。檢自: https://rb.gy/fhh8mk14.行政院主計總處，2021，《109年人口及住宅普查初步統計結果提要分析》。臺北：內政部。15.吳聲煌，2020，「影響購屋意願因素之研究」。 國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文：臺北。16.李如君，2013，「臺北地區住宅租金水準之研究」。國立政治大學地政系碩士論文：臺北。17.林左裕，2018，「不動產投資管理」。第四章，智勝文化事業出版:臺北。18.林左裕，2020，「包租公婆看過來 房市秘笈報你知」。實價登錄比價王網站，上網日期:2021.10.21。檢自:https://news.houseprice.tw/210319.林左裕，2021，「臺灣發大財更應廣建社宅」。好房網新聞，2021.11.02，檢自: https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/20505831582420.林洲民，2015，「臺北市政府都市發展局工作報告」，臺北，臺北市政府都市發展局，2015.03。取用日期:2021.11.12。檢自: https://rb.gy/vnyqdt21.林和謙，2021，「弱勢蝸居的長期困境…無解？專家提3點建議」。好房網，發布日期2021.11.08，上網日期2021.11.12。檢自：https://times.hinet.net/news/2359304622.林萬億，2003，「論我國的社會住宅政策與社會照顧的結合」。國家政策季刊，2（4），2003，53-82。23.花敬群、江尚書，2020，「包租代管」如何帶動租屋市場健全發展？。消費者報導雜誌，(472)，55-59。24.邱皓政，2006，「量化研究法:SPSS中文視窗版操作實務詳析」。臺北市:雙葉書廊; 2006。25.徐志維，2017，「看不見」的弱勢居住困：弱勢居住權益問題概觀。法律扶助基金會，法扶報報，2017.03.08。上網日期:2021.10.1。檢自: https://rb.gy/y0uuo726.桃園市政府，2021，「桃園包租代管戶數2496六都第一。第三期媒合計畫預計再推3,400戶」桃園市政府新聞，2021.04.20，上網日期:2021.04.30。檢自: https://rb.gy/rmubvt27.桃園市政府住宅發展處，2021，「蘆竹二號社會住宅(一般民眾)公開抽籤及評點排序結果」桃園市政府住宅發展處訊息公告，2021.09.02，上網日期:2021.10.31，檢自: https://rb.gy/1kyihg28.崔媽媽基金會，2021，《倡議使命》，崔媽媽基金會網站，上網日期2021.10.03 ，檢自: https://www.tmm.org.tw/contents/text?id=8329.張淯婷，2019，「我國社會住宅包租代管政策規劃與執行落差」。國立政治大學社會工作研究所碩士論文：臺北。30.張子午、陳貞樺，2018，「囚租人生」。報導者The Reporter，上網日期，2021.09.13，檢自: https://rb.gy/2gpavi31.張金鶚，2021，「從10年普查解決居住與人口問題」。聯合報，2021.09.08。32.張裕珍，2019，「中央補助近4億元 桃園包租代管媒合率不到3成」，聯合報，發布日期2019.08.21，上網日期2021.11.11，檢自：https://house.udn.com/house/story/5887/400199233.郭建志，2021，「社宅目標落後 包租代管僅1.8萬戶」，工商時報，發布日期2021.06.28，上網日期2021.11.11，檢自：https://ctee.com.tw/house/housinginvest/480747.html34.彭建文，2000a，「臺灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」。國立政治大學地政系博士論文：臺北。35.彭建文，2000b，《臺灣出租住宅市場與自有住宅市場價格調整關係之研就》。臺北:行政院國科會。36.彭建文、花敬群，2001，「住宅租買選擇行為之探討-住宅服務品質差異之影響」。『臺灣土地金融季刊』，38(4)：89-107。37.彭建文、張金鶚，2000，「預期景氣與宣告效果對房地產景氣之影響」。『管理學報』，第17卷，第2期，第343-368頁。38.彭建文，2004，「臺灣出租住宅市場與自有住宅市場價格調整關係之研究」。『土地與計畫』，31(4)，391-412。39.彭揚凱、廖庭輝，2021，「紓困4.0補貼房租為何有必要?」。『天下雜誌』，2021.06.30:128-129。40.曾五一、黃炳艺，2005，「調查問卷的可信度和有效度分析」。統計與訊息論壇，第20卷第6期，2005.11。41.曾意辰，2015，「居住正義－臺灣社會住宅論述與政策之分析」。國立政治大學國家發展研究所碩士論文:臺北。42.楊博宇，2018，「臺北市房地產預期增值為何高漲?-以租金乘數探討投資價值與消費價值的差異」。國立政治大學地政系碩士論文：臺北。43.劉浩學，2014，「社會住宅提供方式之探討(社會住宅之發展過程) 」。政治大學地政學系碩士論文44.劉琦富，2019，「住宅租賃市場發展及管理條例施行後雙北市出租人選擇包租代管租賃方式之研究」。國立政治大學地政學系碩士在職專班論文：臺北。45.衛生福利部，2022，「低收入戶、中低收入戶戶數及人數」。衛生福利部統計處，社會福利公務統計一覽表，更新日期2022.03.31。檢自: https://dep.mohw.gov.tw/DOS/cp-5337-62357-113.html46.賴宗裕，2018，「臺灣人口結構變遷下對不動產市場影響之探討」。香港:發表於第十屆兩岸四地土地學術研討會。2018.08.25。47.謝志鴻，2013，「國民住宅供需之研究」。國立政治大學地政系碩士論文：臺北。48.簡嘉嫺，2018，「住宅租屋市場預警系統之研究」。國立政治大學地政學系碩士在職專班論文：臺北。二、外文參考文獻1.Ajzen, Icek, & Fishbein, Martin, (1980). “Understanding Attitudes and Predicting Social Behavior”, NJ.: Published by Pearson Education Inc., 中文版，「對態度的了解與社會行為的預測」，王國川譯注，41~52.2.Ajzen, Icek, (2002). “Perceived Behavioral Control, Self-Efficacy, Locus of Control, and the Theory of Planned Behavior”, Journal of Applied Social Psychology, 32(4), 665-683.3.Blackwell, Timothy, & Bengtsson, Bo, (2021). “The Resilience of Social Rental Housing in the United Kingdom, Sweden and Denmark. 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國立政治大學
地政學系碩士在職專班
108923001資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923001 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林左裕 zh_TW dc.contributor.advisor Lin, Tso-Yu en_US dc.contributor.author (Authors) 張銘傑 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Chang, Ming-Chieh en_US dc.creator (作者) 張銘傑 zh_TW dc.creator (作者) Chang, Ming-Chieh en_US dc.date (日期) 2022 en_US dc.date.accessioned 2-Sep-2022 15:19:04 (UTC+8) - dc.date.available 2-Sep-2022 15:19:04 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Sep-2022 15:19:04 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0108923001 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/141706 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 108923001 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 社會住宅包租代管已經成為我國協助弱勢族群取得適宜居住環境的重要途徑。雖然臺灣主要城市空屋率高，包租代管的屋源卻供給不足。因此本研究認為實有必要探討如何提升非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管的意願，進而改善屋源供給不足的問題，達到協助弱勢族群順利取得適宜居住環境的目的。桃園市是全國社會住宅包租代管執行成效最佳的城市，受到包租代管屋源供給不足的影響，推動進度仍顯落後。相對的桃園市空屋率高，非自用住宅屋主手上仍有許多「空屋 」或未出租的住宅可以投入包租代管。因此本研究以桃園市的非自用住宅屋主為對象，進行問卷調查，採用Binary Logistic Regression Model分析，探討影響非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管意願之因素。依據實證分析的結果，本研究提出政策上調整的建議包括: 加強溝通分享已參與房東的經驗、評估提供合乎預期的「相對租金」、建立租金墊償保險機制、強化專業者協助機制、形成影響屋主參與包租代管的社會氛圍以及建立屋主公益出租人的認同等。期望能透過政策上的調整，提升非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管的意願，進而增加包租代管屋源的供給，最終逐步達成協助弱勢族群獲得適宜的居住環境之目標。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Leasing and subleasing management scheme (LSMS) for social housing has become an important policy to assist disadvantaged groups in obtaining a suitable living environment in Taiwan. Although the rate of vacancy houses in major cities of Taiwan is high, the supply of the housing for LSMS is insufficient. Therefore, this study tries to explore how to increase the willingness of non-self-use housing homeowners to participate in LSMS for social housing, thereby improving the problem of insufficient housing supply, and achieve the purpose of assisting disadvantaged groups to successfully obtain a suitable living environment.Taoyuan City is the city with the best performance in the implementation of LSMS for social housing in Taiwan. Nevertheless, affected by the insufficient housing supply for LSMS, the progress of LSMS is lagging behind. In the meantime, Taoyuan City has a high housing vacancy rate, and there are still many "vacant houses" or unleased houses of none-self-use housing that can be put into LSMS. Therefore, this study conducts a questionnaire survey to non-self-use housing homeowners in Taoyuan City and uses Binary Logistic Regression Model to analyze the factors that affect the homeowners` willingness to participate in LSMS for social housing.Based on the research results of the empirical study, the recommendations for policy adjustments include: strengthening communication and sharing the experience of participating landlords, evaluating and providing “reasonable rents” that meets expectations, establishing a rent advance insurance mechanism, strengthening professional assistance mechanism, forming a social atmosphere that affects the homeowners` participation in LSMS, and establishing the identity of landlords’ public welfare lessors. It is hoped that through policy adjustments, the willingness of non-self-use housing homeowners to participate in LMS for social housing will be improved, and the supply of housing sources will be increased. Ultimately, the goal of helping disadvantaged groups to obtain a suitable living environment can be gradually achieved. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究範圍與流程 6第二章 文獻回顧 9第一節 租屋市場與弱勢族群租屋問題 9第二節 弱勢族群之住宅政策 17第三節 影響非自用住宅屋主參與意願之因素 29第四節 文獻回顧小結 39第三章 研究設計 41第一節 問卷分析架構 42第二節 問卷設計與調查 44第三節 二元羅吉特迴歸分析 50第四節 研究方法小結 55第四章 實證結果分析 57第一節 問卷資料蒐集與敘述性統計 57第二節 二元羅吉特迴歸模型檢驗分析 66第三節 二元羅吉特迴歸模型實證分析結果 70第四節 實證分析小結 81第五章 研究結論與建議 85第一節 研究結論 85第二節 政策建議 89第三節 研究限制與後續研究建議 92參考文獻 95附錄-研究調查問卷 102 zh_TW dc.format.extent 1731923 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923001 en_US dc.subject (關鍵詞) 社會住宅包租代管 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 非自用住宅 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 空屋率 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 參與意願 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Leasing and Subleasing Management Scheme for Social Housing en_US dc.subject (關鍵詞) Non-Self-Use Housing en_US dc.subject (關鍵詞) Rate of Vacancy Houses en_US dc.subject (關鍵詞) Willingness to Participate en_US dc.title (題名) 影響非自用住宅屋主參與社會住宅包租代管意願之因素探討-以桃園市為例 zh_TW dc.title (題名) A Study on the Factors Affecting the Willingness of Non-Self-Occupied Residential Homeowners to Participate in Rental Housing Management Business and Rental Housing Subleasing Business of Social Housing – Taking Taoyuan City as an Example en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻1.內政部，2017，《106年度社會住宅包租代管試辦計畫》。臺北:內政部。2.內政部，2018a，「包租代管服務幫出租人 輕鬆收租租屋免煩惱」。內政部新聞稿，2018.05.15。上網日期:2021.10.03。檢自: https://rb.gy/0jfifj3.內政部，2018b，《社會住宅包租代管推動策略與未來發展》。臺北:內政部營建署。4.內政部，2019，「108年住宅需求動向調查」。臺北：內政部。5.內政部，2019b，《社會住宅包租代管第2 期計畫說明會(北部場)》。臺北:內政部營建署，2019.08.06。上網日期2021.10.16。檢自:https://rb.gy/nwluue6.內政部，2020，「租賃住宅市場發展及管理條例立法實錄」。臺北:內政部。7.內政部，2021a，「109 年住宅需求動向調查成果報告」。臺北:內政部。8.內政部，2021b，《社會住宅包租代管第3期計畫-核定本》。臺北:內政部。9.內政部，2021c，「110 年第 2 季房價負擔能力指標統計成果」。內政部不動產資訊平台，上網日期2021.10.16。檢自: https://rb.gy/op2yvz10.內政部營建署，2019，「108營建統計年報」。臺北：內政部營建署。上網日期:2021.10.22。檢自: https://www.cpami.gov.tw11.內政部營建署，2021，《整合住宅資源實施方案(核定本) 》。臺北：內政部營建署。2021.04.06核定修正，上網日期:2021.10.22。檢自: https://www.cpami.gov.tw12.方高震，2019，「影響建商推案意願之因素探討」。國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文：臺北。13.臺灣勞工陣線，2018，「六都基本工資租屋能力及居住環境調查」。臺灣勞工陣線網站，2018.07。上網日期:2021.10.28。檢自: https://rb.gy/fhh8mk14.行政院主計總處，2021，《109年人口及住宅普查初步統計結果提要分析》。臺北：內政部。15.吳聲煌，2020，「影響購屋意願因素之研究」。 國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文：臺北。16.李如君，2013，「臺北地區住宅租金水準之研究」。國立政治大學地政系碩士論文：臺北。17.林左裕，2018，「不動產投資管理」。第四章，智勝文化事業出版:臺北。18.林左裕，2020，「包租公婆看過來 房市秘笈報你知」。實價登錄比價王網站，上網日期:2021.10.21。檢自:https://news.houseprice.tw/210319.林左裕，2021，「臺灣發大財更應廣建社宅」。好房網新聞，2021.11.02，檢自: https://news.housefun.com.tw/tsoyulin/article/20505831582420.林洲民，2015，「臺北市政府都市發展局工作報告」，臺北，臺北市政府都市發展局，2015.03。取用日期:2021.11.12。檢自: https://rb.gy/vnyqdt21.林和謙，2021，「弱勢蝸居的長期困境…無解？專家提3點建議」。好房網，發布日期2021.11.08，上網日期2021.11.12。檢自：https://times.hinet.net/news/2359304622.林萬億，2003，「論我國的社會住宅政策與社會照顧的結合」。國家政策季刊，2（4），2003，53-82。23.花敬群、江尚書，2020，「包租代管」如何帶動租屋市場健全發展？。消費者報導雜誌，(472)，55-59。24.邱皓政，2006，「量化研究法:SPSS中文視窗版操作實務詳析」。臺北市:雙葉書廊; 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