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題名 不動產徵收補償數額與正常市價之關係 －桃園捷運綠線個案分析
The Relationship between Expropriation Compensation and Fair Market Value : A Case Study of Taoyuan Metro Green Line
作者 郭天慈
Kuo, Tien-Tzu
貢獻者 林子欽
Lin, Tzu-Chin
郭天慈
Kuo, Tien-Tzu
關鍵詞 徵收補償
市價徵收
正常市價
補償比率
合理補償
日期 2023
上傳時間 1-九月-2023 15:13:40 (UTC+8)
摘要 臺灣2012年土地徵收條例修正，徵收土地補償費計算以公告土地現值加成補償之機制走入歷史，由市價補償取而代之，自此開啟土地徵收補償新篇章。
有關徵收補償數額與不動產市場交易價格間之比率關係，在過去以公告現值加成補償時，諸多文獻均推論因土地公告現值長期偏離市價甚鉅，故即便加成補償仍難以達市價水平。至於現行法規範下，政府發動徵收權時，被徵收不動產之所有權人是否獲得一般正常交易價格水平之補償，為本研究探討主軸。
本研究使用實證方式分析個案，運用實價登錄資料，建立特徵價格模型，用以推估「桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運綠線建設計畫」中之房地徵收標的如進入一般交易市場，可能之正常交易價格。接著使用比值的方式，將徵收標的之徵收補償數額與前述推估之正常市價相除，獲得徵收補償比率。透過徵收補償比率，觀察不動產徵收補償數額與正常市價之關係，如徵收補償比率小於1，表示政府發給徵收補償低於最基本之合理補償，即未達到現行法規範之規定。另比較個案中公共設施保留地與非公共設施保留地徵收補償比率，藉此衡量依法查估之估價結果，是否確實達到修法目的。
研究結果顯示，在「桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運綠線建設計畫」之徵收標的，超過七成之徵收補償比率大於1，但仍有近三成補償比率不足1；另公共設施保留地之所有權人所獲得之徵收補償比率高於非公共設施保留地之所有權人。後續待個案成果累積足夠數量時，可做為日後檢討修法參考，以保障不動產所有權人之財產權被剝奪時，得以獲得合理補償。
參考文獻 一、中文參考文獻
1.專書
梁仁旭、陳奉瑤，2018，『不動產估價』四版，臺北市，中國地政研究所。
葉百修，1989，『從財產權保障觀點論公用徵收制度』初版，臺北市：著者。
2.專書論文
陳立夫，2007，「土地徵收與損失補償─我國土地徵收制度現況與重要課題」，頁276-277，收錄於陳立夫著『土地法研究』，臺北市：新學林。
陳立夫，2013，「評2012年土地徵收條例修正條文」，頁1-32，收錄於元照出版公司編，『土地徵收法制的變革』，臺北市：元照出版有限公司。
楊松齡，1999，「土地所有權保障、限制與徵收補償之探討」，頁477，收錄於殷教授章甫七秩華誕祝壽論文集編輯委員會編，『現代地政理論』，臺北：五南圖書出版公司。
3.期刊論文
王宏文、曾彥閔，2013，「臺北市與高雄市住宅財產稅之比較：兼論兩市財稅努力之差異」，『政治科學論叢』，(56)：119-156。
江穎慧，2009，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1)：39-62。
江穎慧、莊喻婷、張金鶚，2017，「臺北市公共自行車場站對鄰近住宅價格之影響」，『運輸計劃季刊』，46(4)：399-428。
吳存金，2013，「市價徵收查估作業以臺中市為研究地區」，『台中市地政學會會刊』，(17)：6-9。
杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2)：44-57。
沈育生、林秋瑾，2012，「不同人工神經網路架構在不動產大量估價之應用與比較」，『台灣土地研究』，15(1)：1-29。
林子欽、林子雅，2008，「公部門不動產估價成效評估－公平性之觀點」，『住宅學報』，17(2)：63-80。
林秋綿，2012，「土地徵收補償市價之探討」，『臺灣環境與土地法學雜誌』，(3)：79-85。
林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2)：1-22。
康秋桂，2014，「土地徵收補償市價查估與公告土地現值查估制度分析」，『土地問題研究季刊』，13(2)：20-31。
張永健，2012，「土地與地上物徵收補償──常見訴願案例之分析與反省」，『法學新論』，(36)：75-97。
張永健，2013，「台灣徵收補償法制一甲子─三種不同制度，相同結果？」，『台灣法學雜誌』，(218)：22-42。
張永健，2011，「土地徵收補償之規範標準與實證評估」，『東吳法律學報』，22(4)：27-64。
張宜庭，2021，「公共設施保留地徵收補償－劃分地價區段之估價問題」，『土地問題研究季刊 』，20(4)：142-151。
張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用－非典型住宅估價之改進」，『都市與計劃』，36(3)：281-304。
許文昌，1988，「公告土地現值與土地市價差距之實證分析」，『台灣土地金融季刊』，25(2)：121-130。
陳立夫，2008，「析論我國土地徵收法制上之爭議問題」，『台灣土地研究』，11(1)：1-35。
陳奉瑤，2003，「公告土地現值與市場交易價格關係之研究」，『土地經濟年刊』，(14)：1-24。
陳奉瑤、楊依蓁，2007，「個別估價與大量估價之準確性分析」，『住宅學報』，16(2)：67-84。
陳明燦，2007，「土地徵收、補償費發給與徵收失效」，『台灣本土法學雜誌』，(100)：187-194。
陳建元、李秀珍，2014，「公告土地現值制度變遷之分析及其對市價徵收政策之影響」，『公共行政學報』，(46)：59-85。
陳諶，2012，「土地徵收補償市價查估辦法能否滿足民眾的期待」，『臺灣環境與土地法學雜誌』，(3)：101-105。
彭建文、吳森田、吳祥華，2007，「不動產有效稅率對房價影響分析－以台北市大同區與內湖區為例」，『臺灣土地研究』，10(2)：49-66。
黃宗樂，1991，「土地徵收補償法上若干問題之研討」，『台大法學論叢』，21(1)：1-67。
黃耀賢、林惠敏、陳奕潔、林永鑫，2018，「複迴歸分析法與不動產實價登錄資料的台灣房價估算模型之研究」，『創新與管理』，14(1)：1-25。
楊松齡，2012，「市價補償即為公平？—論徵收補償之地價基準」，『臺灣環境與土地法學雜誌』，1(3)：65-78。
葉士郁，2015，「土地稅之公平性－以估價比值分析」，『土地問題研究季刊 』，14(2)：34-43。
潘依茹，2011，「土地徵收補償價格之探討」，『土地問題研究季刊』，10(4)：88-100。
蔡吉源，2001，「台灣土地課稅制度：問題、影響與改革」，『臺灣土地研究』，(3)：37-82。
賴碧瑩，2007，「應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究」，住宅學報』，16(2)：43-65。
龔永香、江穎慧、張金鶚，2007，「客觀標準化不動產估價之可行性分析－市場比較法應用於大量估價」，『住宅學報』，16(2)：23-42。
4.會議論文
江東融，2012，「探求土地徵收市價補償之「市價」真意」，論文發表於〈海峽兩岸第7屆不動產估價學術研討會〉，中華民國不動產估價師公會全國聯合會：臺中，民國101年11月16日。
5.碩士論文
邱司杰，2014，「基於實價登錄的房價模型研究」，國立交通大學資訊科學與工程研究所碩士論文：新竹。
陳瑩真，2003，「土地徵收補償中的估價問題」，國立臺北大學地政學系碩士論文：臺北。
劉庭如，2015，「土地徵收補償之地價分析」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。
蔡進田，2003，「我國土地徵收補償法制之研究」，國立臺灣大學國家發展研究所碩士論文：臺北市。
6.其他
陳振惟，2017，「公告現值公平性之研究-以松山區及信義區為例」，臺北市政府地政局暨所屬機關106年度自行研究報告。
二、英文參考文獻
Sirmans,G. S., Macpherson,D.A. and Zietz,E.N.,2005, "The Composition of Hedonic Pricing Models",Journal of Real Estate Literature,13(1):3.
Chang, Y.C.,2009,"Empire Building and Fiscal Illusion? An Empirical Study of Government Official Behaviors in Takings",Journal of Empirical Legal Studies,6(3):541-584.
Chang, Y.C.,2011,"An Empirical Study of Court-Adjudicated Takings Compensation in New York City:1990–2003",Journal of Empirical Legal Studies,8(2):384-412.
Chang, Y.C.,2012a,"Self-Assessment of Takings Compensation: An Empir-ical Study",The Journal of Law, Economics, and Organiza-tion,28(2):265-285.
Chang, Y.C.,2012b,"Economic Value or Fair Market Value: What Form of Takings Compensation Is Efficient?",Supreme Court Economic Re-view,20(1):35-88.
Kalbro,T. and Lind,H.,2007, "Compulsory Purchase: – Reasonable and Fair Compensation",Nordic Journal of Surveying and Real Estate Re-search,4(1):7-22
Lancaster, K.J.,1966,"A New Approach to Consumer Theory",Journal of Political Economics,74:132-157.
Lin, T.C.,2009,"The Protection of Property Rights through Compensation- Observations from Taiwan",Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research,6(2):37-46.
Rosen, S,1974,"Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentia-tion in Pure Competition",The Journal of Political Econo-my,82(1):34-55.
描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
108923006
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923006
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林子欽zh_TW
dc.contributor.advisor Lin, Tzu-Chinen_US
dc.contributor.author (作者) 郭天慈zh_TW
dc.contributor.author (作者) Kuo, Tien-Tzuen_US
dc.creator (作者) 郭天慈zh_TW
dc.creator (作者) Kuo, Tien-Tzuen_US
dc.date (日期) 2023en_US
dc.date.accessioned 1-九月-2023 15:13:40 (UTC+8)-
dc.date.available 1-九月-2023 15:13:40 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 1-九月-2023 15:13:40 (UTC+8)-
dc.identifier (其他 識別碼) G0108923006en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/146984-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班zh_TW
dc.description (描述) 108923006zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 臺灣2012年土地徵收條例修正，徵收土地補償費計算以公告土地現值加成補償之機制走入歷史，由市價補償取而代之，自此開啟土地徵收補償新篇章。
有關徵收補償數額與不動產市場交易價格間之比率關係，在過去以公告現值加成補償時，諸多文獻均推論因土地公告現值長期偏離市價甚鉅，故即便加成補償仍難以達市價水平。至於現行法規範下，政府發動徵收權時，被徵收不動產之所有權人是否獲得一般正常交易價格水平之補償，為本研究探討主軸。
本研究使用實證方式分析個案，運用實價登錄資料，建立特徵價格模型，用以推估「桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運綠線建設計畫」中之房地徵收標的如進入一般交易市場，可能之正常交易價格。接著使用比值的方式，將徵收標的之徵收補償數額與前述推估之正常市價相除，獲得徵收補償比率。透過徵收補償比率，觀察不動產徵收補償數額與正常市價之關係，如徵收補償比率小於1，表示政府發給徵收補償低於最基本之合理補償，即未達到現行法規範之規定。另比較個案中公共設施保留地與非公共設施保留地徵收補償比率，藉此衡量依法查估之估價結果，是否確實達到修法目的。
研究結果顯示，在「桃園都會區大眾捷運系統航空城捷運綠線建設計畫」之徵收標的，超過七成之徵收補償比率大於1，但仍有近三成補償比率不足1；另公共設施保留地之所有權人所獲得之徵收補償比率高於非公共設施保留地之所有權人。後續待個案成果累積足夠數量時，可做為日後檢討修法參考，以保障不動產所有權人之財產權被剝奪時，得以獲得合理補償。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍 4
第三節 研究架構與流程 6
第二章 相關文獻回顧 9
第一節 徵收補償市價之意涵 9
第二節 徵收補償原則、制度及價格 12
第三節 徵收補償法院實務 19
第四節 徵收補償比率 22
第三章 研究設計與方法 29
第一節 研究設計 29
第二節 資料來源與說明 31
第三節 迴歸模型變數選取與函數選擇 37
第四章 實證結果分析 43
第一節 被徵收不動產之正常市價推估 43
第二節 徵收補償比率分析 63
第三節 是否為公共設施保留地之徵收補償差異分析 68
第五章 結論與建議 71
第一節 結論 71
第二節 後續研究建議 72
參考文獻 73		zh_TW
dc.format.extent 2578574 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0108923006en_US
dc.subject (關鍵詞) 徵收補償zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 市價徵收zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 正常市價zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 補償比率zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 合理補償zh_TW
dc.title (題名) 不動產徵收補償數額與正常市價之關係 －桃園捷運綠線個案分析zh_TW
dc.title (題名) The Relationship between Expropriation Compensation and Fair Market Value : A Case Study of Taoyuan Metro Green Lineen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻
1.專書
梁仁旭、陳奉瑤，2018，『不動產估價』四版，臺北市，中國地政研究所。
葉百修，1989，『從財產權保障觀點論公用徵收制度』初版，臺北市：著者。
2.專書論文
陳立夫，2007，「土地徵收與損失補償─我國土地徵收制度現況與重要課題」，頁276-277，收錄於陳立夫著『土地法研究』，臺北市：新學林。
陳立夫，2013，「評2012年土地徵收條例修正條文」，頁1-32，收錄於元照出版公司編，『土地徵收法制的變革』，臺北市：元照出版有限公司。
楊松齡，1999，「土地所有權保障、限制與徵收補償之探討」，頁477，收錄於殷教授章甫七秩華誕祝壽論文集編輯委員會編，『現代地政理論』，臺北：五南圖書出版公司。
3.期刊論文
王宏文、曾彥閔，2013，「臺北市與高雄市住宅財產稅之比較：兼論兩市財稅努力之差異」，『政治科學論叢』，(56)：119-156。
江穎慧，2009，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1)：39-62。
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張怡文、江穎慧、張金鶚，2009，「分量迴歸在大量估價模型之應用－非典型住宅估價之改進」，『都市與計劃』，36(3)：281-304。
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陳明燦，2007，「土地徵收、補償費發給與徵收失效」，『台灣本土法學雜誌』，(100)：187-194。
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彭建文、吳森田、吳祥華，2007，「不動產有效稅率對房價影響分析－以台北市大同區與內湖區為例」，『臺灣土地研究』，10(2)：49-66。
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黃耀賢、林惠敏、陳奕潔、林永鑫，2018，「複迴歸分析法與不動產實價登錄資料的台灣房價估算模型之研究」，『創新與管理』，14(1)：1-25。
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葉士郁，2015，「土地稅之公平性－以估價比值分析」，『土地問題研究季刊 』，14(2)：34-43。
潘依茹，2011，「土地徵收補償價格之探討」，『土地問題研究季刊』，10(4)：88-100。
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賴碧瑩，2007，「應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究」，住宅學報』，16(2)：43-65。
龔永香、江穎慧、張金鶚，2007，「客觀標準化不動產估價之可行性分析－市場比較法應用於大量估價」，『住宅學報』，16(2)：23-42。
4.會議論文
江東融，2012，「探求土地徵收市價補償之「市價」真意」，論文發表於〈海峽兩岸第7屆不動產估價學術研討會〉，中華民國不動產估價師公會全國聯合會：臺中，民國101年11月16日。
5.碩士論文
邱司杰，2014，「基於實價登錄的房價模型研究」，國立交通大學資訊科學與工程研究所碩士論文：新竹。
陳瑩真，2003，「土地徵收補償中的估價問題」，國立臺北大學地政學系碩士論文：臺北。
劉庭如，2015，「土地徵收補償之地價分析」，國立政治大學地政學系碩士論文：臺北。
蔡進田，2003，「我國土地徵收補償法制之研究」，國立臺灣大學國家發展研究所碩士論文：臺北市。
6.其他
陳振惟，2017，「公告現值公平性之研究-以松山區及信義區為例」，臺北市政府地政局暨所屬機關106年度自行研究報告。
二、英文參考文獻
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Chang, Y.C.,2011,"An Empirical Study of Court-Adjudicated Takings Compensation in New York City:1990–2003",Journal of Empirical Legal Studies,8(2):384-412.
Chang, Y.C.,2012a,"Self-Assessment of Takings Compensation: An Empir-ical Study",The Journal of Law, Economics, and Organiza-tion,28(2):265-285.
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Rosen, S,1974,"Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentia-tion in Pure Competition",The Journal of Political Econo-my,82(1):34-55.		zh_TW