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題名 龍頭建商是否具操控商品訂價能力？以中和左岸整體開發區及港泰、信華自辦重劃區為例
Do the dominant property developers hold pricing power: The case study of the emerging residential areas in New Taipei City作者 簡唐娜
Kan, Donna貢獻者 林子欽
Lin, Tzu-Chin
簡唐娜
Kan, Donna關鍵詞 建商
獨占
房價
訂價能力
寇斯猜想日期 2024 上傳時間 5-八月-2024 14:14:23 (UTC+8) 摘要 房價持續攀升，在人民越來越難以負擔之情況下，媒體平台上仍可見到「許多民眾徹夜排隊，一房難求」或是「某某集團又創下地區性高價」等新聞字眼，而建商經常被直指為炒房現象之元兇。事實上普羅大眾對於建商如何從開發土地直至加工成商品出售過程所知甚少，甚至可能一知半解，對於建商能否憑藉著高度持有某特定市場存貨，保持市場力量進行牟利，仍未可知。將選取新北市中和左岸整體開發區及塭仔圳自辦重劃區進行實證，欲了解當某建商持有大量土地存貨，是否能有效採取差別定價維持其市場力量？抑或是為有效清除庫存而被迫以較低於市場價格打折出售？ 本研究以Coase(1972)提出認為耐久財獨占廠商終以因耐久財特性而失去獨占力量之理論為基礎，從實價登錄資料選取研究範圍中民國102年至111年交易資料，以特徵價格法線性迴歸模型並輔以歷年交易資料特徵進行分析。研究結果顯示中和左岸龍頭建商平均售價高於其他建商，但價格調整幅度確實不如其他建商靈活，且深受市場上相似性商品影響；塭仔圳龍頭建商平均售價、價格調整幅度都低於其他建商，但較不受市場上替代性商品影響。推論研究結果與預測之差異可能企業文化差異、房屋市場多元化以及研究範圍與時間選取之限制。但仍實證當建商面臨自身持有大量存貨時，仍無法隨心所欲定價。 參考文獻 一、中文參考文獻 (一) 專書 張清溪，許嘉棟，劉鶯釧及吳聰敏，2004，『 經濟學: 理論與實際< 五版. >』，台北：翰蘆圖書出版。 吳聰敏，2023，『 經濟學原理』， 吳聰敏出版。 林左裕，2003，『不動產投資管理』，智勝文化事業有限公司。 (二) 期刊論文 林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，住宅價格指數之研究―以台北市為例，『住宅學報』，第 4 期，1-30。 楊宗憲，2003，「住宅市場之產品定位分析—建商推案行為之研究」，『住宅學報』 12(2). 李泓見、張金鶚、花敬群，2006，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」，『臺灣土地研究』，9(1)，63-87。 彭建文、賴鳴美，2006，賣方訂價策略對成交價格之影響分析。住宅學報，15(1)，1-20。 鄒欣樺，張金鶚，花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討-景氣時機, 個案區位, 及建商類型分析」， 『管理評論』， 26(3)， 47-69.。 高波，2008， 「房地产开发商策略性定价行为的经济学分析」『 产业经济研究』(2)，35-41。 張金鶚、楊宗憲、洪御仁，2008，「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合－台北市之實證分析」。『住宅學報』，17(2)，13-34。 林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，(3)，13-23。 彭建文，盧建霖，2014，「 預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析」，『 都市與計劃』41(3)， 287-304。 黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『都市與計劃』，44(3)，277-302。 倪喆赵，广义.，2018 「房地产项目定价策略探究」 『价值工程』 37(33), 16-17。 江穎慧, 朱智揚, & 張金鶚，2019，「 預售屋大量估價模型之建立」， 『住宅學報』， 28(2), 17-36. 李尚華，2019， 「建商新推個案銷售時機及方式之選擇」，『住宅學報』 28(1)， 83-103. 李尚華，張金鶚 ，2021，「建商降價動機為何? 讓利說 VS. 銷售說」，『 臺大管理論叢』，31(1)， 35-69. (三) 都市計畫書 臺北縣政府，變更中和都市計畫（華中橋側配合台北都會區環河快速道路台北縣側建設計畫）細部計畫（訂正部分細部計畫範圍、住宅區、公園用地）書，中華民國99年5月。 新北市泰山區港泰自辦市地重劃區籌備會，新北市泰山區港泰自辦市地重劃區市地重劃計畫書，中華民國100年11月。 二、外文參考文獻 Ausubel, L. M., & Deneckere, R. J. (1989). Reputation in bargaining and durable goods monopoly. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 511-531. Chang, C. O. & C. W. R. Ward .1993 “Forward Pricing and the Housing Market: The Pre-sales Housing System in Taiwan,” Journal of Property Research. 10(3): 217-227. Chang, D. (2021). Optimal sales mechanism with outside options. Journal of Economic Theory, 195, 105279. Chang, D., & Lee, J. J. (2022). Price skimming: Commitment and delay in bargaining with outside option. Journal of Economic Theory, 205, 105528. Chau, K. W., Ng, F. F., & Hung, E. C. (2001). Developer's good will as significant influence on apartment unit prices. The Appraisal Journal, 69(1), 26. Chau, K.W., Wong, S.K. and Yiu, C.Y. (2003). Price Discovery Function of Forward Contracts in Real Estate Markets: An Empirical Test. Journal of Financial Management of Property and Construction, 8(3), 129-137. Chau, K. W., Wong, S. K., & Yiu, C. Y. (2007). Housing quality in the forward contracts market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 34, 313-325. Coase, R. H. (1972). Durability and monopoly. The Journal of Law and Gul, F., Sonnenschein, H., & Wilson, R. (1986). Foundations of dynamic monopoly and the Coase conjecture. Journal of economic Theory, 39(1), 155-190. Güth, W., & Ritzberger, K. (1998). On durable goods monopolies and the coase-conjecture. Review of Economic Design, 3, 215-236. Herrin, W. E., Knight, J. R., & Sirmans, C. F. (2004). Price cutting behavior in residential markets. Journal of housing economics, 13(3), 195-207. Koh, W. T. (2006). The micro-foundations of intertemporal price discrimination. Economic Theory, 27, 393-410. Kumar, P. (2006). Intertemporal price–quality discrimination and the Coase conjecture. Journal of Mathematical Economics, 42(7-8), 896-940. Lai, R.N., Wang, K. and Zhou, Y. (2004). Sale Before Completion of Development: Pricing and Strategy. Real Estate Economics, 32(2), 329-357. Li, L., & Chau, K. W. (2019). What motivates a developer to sell before completion?. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 59, 209-232. Li, L., Bao, H. X., & Chau, K. W. (2023). On the Strategic Timing of Sales by Real Estate Developers: To Wait or To Presell?. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 66(1), 169-196. Ong, S. E., Cheng, F. J., Boon, B., & Sing, T. F. (2003). Oligopolistic bidding and pricing in real estate development: experimental evidence. Journal of property investment and finance, 21(2), 154-189. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of political economy, 82(1), 34-55. Selvi, M. S., Pajo, A., Çakir, C., & Demir, E. (2021). Housing sales of real estate developers in Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 14(1), 39-54. Sirmans, C.F., Turnbull, G.K. and Dombrow, J. (1997). Residential Development, Risk, and Land Prices. Journal of Regional Science, 37(4), 613- 628. Stokey, N. L. (1981). Rational expectations and durable goods pricing. The Bell Journal of Economics, 112-128. Wang, K. and Zhou, Y. (2000). Overbuilding: A game-theoretic approach, Real Estate Economics, 28(3): 493-522. Wong, S. K., C. Y. Yiu & K. S. Tse(2006). “Do the Forward Sales of Real Estate Stabilize Spot Prices?” The Journal of Real Estate Financial and Economics. 32(3): 289-304. Wong, S. K., Li, L., & Monkkonen, P. (2019). How do Developers Price New Housing in a Highly Oligopolistic City?. International Real Estate Review, 22(3), 307-331. Wong, S. K., Cheung, K. S., Deng, K. K., & Chau, K. W. (2021). Policy responses to an overheated housing market: Credit tightening versus transaction taxes. Journal of Asian Economics, 75, 101330 三、網頁參考文獻 中華民國內政部土地重劃工程處，2016，https://www.lceb.gov.tw/Lceb_News_Content_WithCarousel.aspx?n=7344&s=96241，取用時間：2022年10月26日。 中華民國內政部不動產資訊平台，2022，住宅價格指數，http://housemap.cpami.gov.tw/V3/E/SCRE0106.aspx，取用時間：2022年9月25日。 中華民國內政部地政司/地政學堂>區段徵收，2023，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/72，取用時間：2023年10月19日。 中華民國內政部地政司/地政學堂>重劃業務，2023，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/71，取用時間：2023年10月19日。 城市學/新北最大「塭仔圳重劃區」未來長怎樣？違章工廠多與淹水有關，2023年7月12日，https://city.gvm.com.tw/article/104369，取用時間：2023年10月19日。 新北不動產愛連網/實價登錄>市場銷售面分析>新建案分析、二手市場分析，2023.9，https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/index.php/2019-01-11-06-17-43/shi-chang-xiao-shou-mian-fen-xi/er-shou-shi-chang-fen-xi，取用時間：2023年10月20日。 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
110923006資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110923006 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林子欽 zh_TW dc.contributor.advisor Lin, Tzu-Chin en_US dc.contributor.author (作者) 簡唐娜 zh_TW dc.contributor.author (作者) Kan, Donna en_US dc.creator (作者) 簡唐娜 zh_TW dc.creator (作者) Kan, Donna en_US dc.date (日期) 2024 en_US dc.date.accessioned 5-八月-2024 14:14:23 (UTC+8) - dc.date.available 5-八月-2024 14:14:23 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 5-八月-2024 14:14:23 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0110923006 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/152822 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 110923006 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 房價持續攀升，在人民越來越難以負擔之情況下，媒體平台上仍可見到「許多民眾徹夜排隊，一房難求」或是「某某集團又創下地區性高價」等新聞字眼，而建商經常被直指為炒房現象之元兇。事實上普羅大眾對於建商如何從開發土地直至加工成商品出售過程所知甚少，甚至可能一知半解，對於建商能否憑藉著高度持有某特定市場存貨，保持市場力量進行牟利，仍未可知。將選取新北市中和左岸整體開發區及塭仔圳自辦重劃區進行實證，欲了解當某建商持有大量土地存貨，是否能有效採取差別定價維持其市場力量？抑或是為有效清除庫存而被迫以較低於市場價格打折出售？ 本研究以Coase(1972)提出認為耐久財獨占廠商終以因耐久財特性而失去獨占力量之理論為基礎，從實價登錄資料選取研究範圍中民國102年至111年交易資料，以特徵價格法線性迴歸模型並輔以歷年交易資料特徵進行分析。研究結果顯示中和左岸龍頭建商平均售價高於其他建商，但價格調整幅度確實不如其他建商靈活，且深受市場上相似性商品影響；塭仔圳龍頭建商平均售價、價格調整幅度都低於其他建商，但較不受市場上替代性商品影響。推論研究結果與預測之差異可能企業文化差異、房屋市場多元化以及研究範圍與時間選取之限制。但仍實證當建商面臨自身持有大量存貨時，仍無法隨心所欲定價。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究範圍與方法 7 第三節 研究架構與流程 10 第二章 文獻回顧 12 第一節 建商銷售及訂價關係 12 第二節 寇斯猜想相關研究文獻 15 第三節 小結 18 第三章研究設計 19 第一節 案例背景與現況說明 19 第三節 資料說明 27 第四節 研究方法 37 第四章 實證結果與分析 45 第一節 樣本資料分析 45 第二節 實證結果 58 第五章 結論與建議 73 第一節 實證結論 73 第二節 研究限制與探討 76 參考文獻 80 一、中文參考文獻 80 二、外文參考文獻 81 三、網頁參考文獻 84 zh_TW dc.format.extent 5947300 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0110923006 en_US dc.subject (關鍵詞) 建商 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 獨占 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 房價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 訂價能力 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 寇斯猜想 zh_TW dc.title (題名) 龍頭建商是否具操控商品訂價能力？以中和左岸整體開發區及港泰、信華自辦重劃區為例 zh_TW dc.title (題名) Do the dominant property developers hold pricing power: The case study of the emerging residential areas in New Taipei City en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文參考文獻 (一) 專書 張清溪，許嘉棟，劉鶯釧及吳聰敏，2004，『 經濟學: 理論與實際< 五版. >』，台北：翰蘆圖書出版。 吳聰敏，2023，『 經濟學原理』， 吳聰敏出版。 林左裕，2003，『不動產投資管理』，智勝文化事業有限公司。 (二) 期刊論文 林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，住宅價格指數之研究―以台北市為例，『住宅學報』，第 4 期，1-30。 楊宗憲，2003，「住宅市場之產品定位分析—建商推案行為之研究」，『住宅學報』 12(2). 李泓見、張金鶚、花敬群，2006，「台北都會區不同住宅類型價差之研究」，『臺灣土地研究』，9(1)，63-87。 彭建文、賴鳴美，2006，賣方訂價策略對成交價格之影響分析。住宅學報，15(1)，1-20。 鄒欣樺，張金鶚，花敬群，2007，「建商不動產表價與議價策略之探討-景氣時機, 個案區位, 及建商類型分析」， 『管理評論』， 26(3)， 47-69.。 高波，2008， 「房地产开发商策略性定价行为的经济学分析」『 产业经济研究』(2)，35-41。 張金鶚、楊宗憲、洪御仁，2008，「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合－台北市之實證分析」。『住宅學報』，17(2)，13-34。 林左裕、陳慧潔、蔡永利，2010，「影響住宅大樓價格因素之探討」，『評價學報』，(3)，13-23。 彭建文，盧建霖，2014，「 預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析」，『 都市與計劃』41(3)， 287-304。 黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『都市與計劃』，44(3)，277-302。 倪喆赵，广义.，2018 「房地产项目定价策略探究」 『价值工程』 37(33), 16-17。 江穎慧, 朱智揚, & 張金鶚，2019，「 預售屋大量估價模型之建立」， 『住宅學報』， 28(2), 17-36. 李尚華，2019， 「建商新推個案銷售時機及方式之選擇」，『住宅學報』 28(1)， 83-103. 李尚華，張金鶚 ，2021，「建商降價動機為何? 讓利說 VS. 銷售說」，『 臺大管理論叢』，31(1)， 35-69. (三) 都市計畫書 臺北縣政府，變更中和都市計畫（華中橋側配合台北都會區環河快速道路台北縣側建設計畫）細部計畫（訂正部分細部計畫範圍、住宅區、公園用地）書，中華民國99年5月。 新北市泰山區港泰自辦市地重劃區籌備會，新北市泰山區港泰自辦市地重劃區市地重劃計畫書，中華民國100年11月。 二、外文參考文獻 Ausubel, L. M., & Deneckere, R. J. (1989). Reputation in bargaining and durable goods monopoly. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 511-531. Chang, C. O. & C. W. R. Ward .1993 “Forward Pricing and the Housing Market: The Pre-sales Housing System in Taiwan,” Journal of Property Research. 10(3): 217-227. Chang, D. (2021). Optimal sales mechanism with outside options. Journal of Economic Theory, 195, 105279. Chang, D., & Lee, J. J. (2022). Price skimming: Commitment and delay in bargaining with outside option. Journal of Economic Theory, 205, 105528. Chau, K. W., Ng, F. F., & Hung, E. C. (2001). Developer's good will as significant influence on apartment unit prices. The Appraisal Journal, 69(1), 26. Chau, K.W., Wong, S.K. and Yiu, C.Y. (2003). Price Discovery Function of Forward Contracts in Real Estate Markets: An Empirical Test. Journal of Financial Management of Property and Construction, 8(3), 129-137. Chau, K. W., Wong, S. K., & Yiu, C. Y. (2007). Housing quality in the forward contracts market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 34, 313-325. Coase, R. H. (1972). Durability and monopoly. The Journal of Law and Gul, F., Sonnenschein, H., & Wilson, R. (1986). Foundations of dynamic monopoly and the Coase conjecture. Journal of economic Theory, 39(1), 155-190. Güth, W., & Ritzberger, K. (1998). On durable goods monopolies and the coase-conjecture. Review of Economic Design, 3, 215-236. Herrin, W. E., Knight, J. R., & Sirmans, C. F. (2004). Price cutting behavior in residential markets. Journal of housing economics, 13(3), 195-207. Koh, W. T. (2006). The micro-foundations of intertemporal price discrimination. Economic Theory, 27, 393-410. Kumar, P. (2006). Intertemporal price–quality discrimination and the Coase conjecture. Journal of Mathematical Economics, 42(7-8), 896-940. Lai, R.N., Wang, K. and Zhou, Y. (2004). Sale Before Completion of Development: Pricing and Strategy. Real Estate Economics, 32(2), 329-357. Li, L., & Chau, K. W. (2019). What motivates a developer to sell before completion?. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 59, 209-232. Li, L., Bao, H. X., & Chau, K. W. (2023). On the Strategic Timing of Sales by Real Estate Developers: To Wait or To Presell?. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 66(1), 169-196. Ong, S. E., Cheng, F. J., Boon, B., & Sing, T. F. (2003). Oligopolistic bidding and pricing in real estate development: experimental evidence. Journal of property investment and finance, 21(2), 154-189. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of political economy, 82(1), 34-55. Selvi, M. S., Pajo, A., Çakir, C., & Demir, E. (2021). Housing sales of real estate developers in Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 14(1), 39-54. Sirmans, C.F., Turnbull, G.K. and Dombrow, J. (1997). Residential Development, Risk, and Land Prices. Journal of Regional Science, 37(4), 613- 628. Stokey, N. L. (1981). Rational expectations and durable goods pricing. The Bell Journal of Economics, 112-128. Wang, K. and Zhou, Y. (2000). Overbuilding: A game-theoretic approach, Real Estate Economics, 28(3): 493-522. Wong, S. K., C. Y. Yiu & K. S. Tse(2006). “Do the Forward Sales of Real Estate Stabilize Spot Prices?” The Journal of Real Estate Financial and Economics. 32(3): 289-304. Wong, S. K., Li, L., & Monkkonen, P. (2019). How do Developers Price New Housing in a Highly Oligopolistic City?. International Real Estate Review, 22(3), 307-331. Wong, S. K., Cheung, K. S., Deng, K. K., & Chau, K. W. (2021). Policy responses to an overheated housing market: Credit tightening versus transaction taxes. Journal of Asian Economics, 75, 101330 三、網頁參考文獻 中華民國內政部土地重劃工程處，2016，https://www.lceb.gov.tw/Lceb_News_Content_WithCarousel.aspx?n=7344&s=96241，取用時間：2022年10月26日。 中華民國內政部不動產資訊平台，2022，住宅價格指數，http://housemap.cpami.gov.tw/V3/E/SCRE0106.aspx，取用時間：2022年9月25日。 中華民國內政部地政司/地政學堂>區段徵收，2023，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/72，取用時間：2023年10月19日。 中華民國內政部地政司/地政學堂>重劃業務，2023，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/71，取用時間：2023年10月19日。 城市學/新北最大「塭仔圳重劃區」未來長怎樣？違章工廠多與淹水有關，2023年7月12日，https://city.gvm.com.tw/article/104369，取用時間：2023年10月19日。 新北不動產愛連網/實價登錄>市場銷售面分析>新建案分析、二手市場分析，2023.9，https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/index.php/2019-01-11-06-17-43/shi-chang-xiao-shou-mian-fen-xi/er-shou-shi-chang-fen-xi，取用時間：2023年10月20日。 zh_TW
