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題名 容積代金機制與開發者投資報酬關聯性之研究
The Relationship between Mechanism of TDR by Using Substitutive Fee and Developer Investment Returns作者 邵勸如
Shao, Quan-Ru貢獻者 陳奉瑤<br>梁仁旭
Chen, Feng-Yao<br>Liang, Jen-Hsu
邵勸如
Shao, Quan-Ru關鍵詞 容積移轉
容積代金
公共設施保留地
投資報酬
TDR
the mechanism of TDR by using substitutive fee
reserved land for public facilities
ROI日期 2024 上傳時間 5-八月-2024 14:15:22 (UTC+8) 摘要 過去為解決公共設施保留地長期無法取得之困境，政府期藉容積移轉機制加速公共設施保留地之取得。然而，容積移轉之實施遭到國內許多學者的批評，因此近年來各地方政府皆致力於推動容積代金制。就開發者而言，投資報酬為其首要考量之務，因此本研究欲探討在開發者以不同方式辦理容積移轉的情況下，其投資報酬會如何受到影響？該影響又是否有利於政府推動容積代金制度？本文以臺中市與新北市為例，推估不同容積移轉方式與機制下之投資報酬率差異，分析何種容積移轉方式對開發者較有利，探討如何在兼顧開發者利潤之前提下使政府有效推動容積代金機制。 關於不同容積移轉方式之差異，本研究發現開發者之容積移轉成本具有顯著差異，然因容積移轉成本占總成本比例不高，因此對投資報酬率影響不大。若開發者提早取得公保地，其所需支付之成本會低於繳納容積代金，但在公保地市場受容積代金實施影響之情況下，捐贈公保地成本將逐漸趨近於容積代金。本研究認為，若容積代金又能維持穩定之評估結果而有較低風險，開發者自會選擇以折繳代金方式辦理容積移轉，不須強制規定折繳代金比例。 至於不同容積代金機制之差異，由於臺中市係以容積獎勵與移轉上限值計算容移後地價，故其機制較不利於開發者。儘管在考量利潤以外因素下，臺中市開發者仍願意繳納容積代金，但以代金評估合理性之角度而言，本研究仍建議臺中市參考新北市做法，以開發者實際申請額度計算容積移轉後基地價值。
For the past few years, governments have been dedicated to promoting the TDR mechanism by utilizing a substitutive fee. This paper aims to investigate how the investment return is influenced when developers handle TDR differently, and whether these effects support the government's efforts to promote the TDR mechanism through a substitutive fee. By examining Taichung City and New Taipei City as case studies, this research assesses the variations in return on investment under different TDR methods and mechanisms, identifies which approach is more beneficial for developers, and explores how the government can effectively encourage the TDR mechanism through a substitutive fee while safeguarding developers' profits. Regarding the differences in various TDR methods, this study found that developers' TDR costs vary significantly. However, since it account for a small proportion of total costs, they have little impact on investment returns. Furthermore, if developers acquire public land early, the costs they need to pay will be lower than paying substitutive fee. But in a situation where the reserved land for public facilities market is affected by substitutive fees, the cost of donating reserved land for public facilities will gradually approach the substitutive fees. This study suggests that if the substitutive fee can maintain stable evaluation results with lower risks, developers will naturally choose to pay substitutive fee, without the need for mandatory payment ratios. As for the differences in the various TDR mechanisms, due to Taichung City calculates the maximum value of land after TDR, its mechanism less favorable to developers. Despite developers in Taichung City being willing to pay the substitutive fee considering factors other than profit, this study recommends that Taichung City refer to the practices of New Taipei City and calculate the land value after TDR based on the actual application amount by developers.參考文獻 一、英文文獻 1.Anglin, P. M., Rutherford, R., and Springer, T. M., 2003, “The Trade-off Between the Selling Price of Residential Properties and Time-on-the-Market: The Impact of Price Setting”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1): 95-111. 2.Sharma, R.K., Sidel, P., and Bainbridge, W.H., 1990, “Survey Research: A Computer-Assisted Introduction”, Teaching Sociology, 18, 406. 3.Chung, L. L. W., 1994, “Property rights and zoning”, Ekistics, 61(366/367): 156-169. 4.Fesselmeyer, E. and Seah, K. Y. S., 2018, “The effect of localized density on housing prices in Singapore”, Regional Science and Urban Economics, 68: 304-315. 5.Grieson, R. E. and White, J. R., 1981, “The effects of zoning on structure and land markets”, Journal of Urban Economics, 10(3): 271-285. 6.Miceli, T, 1989, “The Optimal Duration of Real Estate Listing Contracts”, Real Estate Economics, 17(3): 267-277. 7.Porter, R. C., 1984, “The Optimal Timing of an Exhaustible, Reversible Wilderness Development Project”, Land Economics, 60(3): 247-254. 8.Pruetz, R., & Standridge, N., 2008, “What Makes Transfer of Development Rights Work?: Success Factors From Research and Practice”, Journal of the American Planning Association, 75(1): 78-87. 9.Stenvenson, S. J., 1998, “Banking on TDRS: The Government's Role as Banker of Transferable Development Rights Note”, New York University Law Review, 73(4): 1329-1376. 10.Stinson, J. D., 1996, “Transferring Development Rights: Purpose, Problems, and Prospects in New York Comment”, Pace Law Review, 17(1): 319-358. 11.Titman, S., 1985, “Urban Land Prices Under Uncertainty”, The American Economic Review, 75(3): 505-514. 二、中文文獻 1.王薇凱，2008，「台中市公共設施保留地容積移轉機制檢討之研究」，逢甲大學都市計畫研究所：台中市。 2.伍信鴻，2010，「容積增加對投資報酬率之影響-以三重市重陽橋附近重劃地區為例」，臺北縣政府99年度自行研究報告。 3.吳東昱，2021，「容積與面積差異對土地價格之影響-以桃園市青埔地區為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文：新北市。 4.吳憶如，2008，「容積外部對房價影響之實證-以台北市為例」，國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文：新北市。 5.李哲瑋，2021，「新加坡式住宅車位配比、公設比與土地開發效益分析之研究」，國立屏東大學不動產經營研究所碩士論文：屏東縣。 6.李家儂，2007，「容受力應用於都市地區建築容積總量管制之探討」，『土地問題研究季刊』，6（3）：82-97。 7.李淑宜，2013，「容積移轉對住宅建築投資報酬影響之研究-以新北市為例」，中國科技大學建築研究所碩士論文：臺北市。 8.辛晚教，1979，「談容積管制對地價之影響」，『都市與計劃』，5（1）：25-29。 9.林左裕，2018，『不動產投資管理』第六版，臺北市：智勝文化事業有限公司。 10.林崇傑，2008，「台灣運用容積移轉於歷史保存之政策與實踐之檢討」，『文資學報』，（4）：27-92。 11.林森田、丁秀吟，2017，『土地經濟學』，林森田：臺北市。 12.林聰達，2000，「地價與容積率關係之研究」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：臺南市。 13.洪鉛財、林永珍、陳松柏，2013，「台北市容積獎勵對都更房地產價格之影響─ 特徵價格法之應用」，『管理與資訊學報』，18：55-86。 14.胡海豐，2002，「住宅面積與環境寧適需求的取捨」，『建築學報』，39：51-62。 15.范振鋒，2017，「公共設施保留地容積移轉與競標機制績效之研究」，國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文：臺北市。 16.范麗娟，1994，「深度訪談簡介」，『戶外遊憩研究』，7（2）：25-35。 17.翁榮章，2009，「住宅區土地開發效益最佳化模式之研究」，國立中央大學土木工程學系碩士在職專班碩士論文：桃園縣。 18.梁仁旭、陳奉瑤，2022，『不動產估價』第四版，臺北市：財團法人中國地政研究所。 19.張孟秋，2011，「檢討容積移轉實施辦法－台中市七期重劃區為例」，『土地問題研究季刊』，10（2）：71-77。 20.陳立夫，2004，「我國之容積移轉制度」，『月旦法學教室』，17：42-43。 21.陳昭福，2009，「評估土地開發前之經濟效益-大樓住宅與透天住宅之比較」， 國立中正大學國際經濟研究所碩士論文：嘉義縣。 22.陳煌億，2019，「購地前之建坪估算與開發收益速算-以台南市中小型建商個案為例」，崑山科技大學房地產開發與管理研究所：臺南市。 23.陳麗平，2015，「容積銀行於容積移轉交易市場之作用」，國立臺北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論：新北市。 24.陳顯測，2002，「容積移轉制度下樓層效應對住宅建築投資報酬影響之研究-以高雄市個案為例」，國立高雄第一科技大學營建工程研究所碩士論文：高雄市。 25.彭建文、賴鳴美，2006，「賣方訂價策略對成交價格之影響分析」，『住宅學報』，15（1）：1-20。 26.黃昭閔、李昆衡，2020，「臺中市實施容積移轉代金制度之我見」，『台中市地政學會會刊』：22-39。 27.葉碧琿，2011，「美國發展權移轉銀行之案例研究」，『國立屏東商業技術學院學報』，13：133-148。 28.管士元，2008，「容積移入地區地價變動調查之研究-以台北市基隆河大灣北段與小灣地區為例」，中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文：臺北市。 29.劉宜論，2009，「容積移轉對接受基地地價影響之研究-以台中市七期重劃區為例」，逢甲大學土地管理研究所：臺中市。 30.劉厚連，2010，「公共設施保留地容積移轉市場交易機制之研究」，國立政治大學地政研究所博士論文：臺北市。 31.鄧勝文，2015，「建築開發商土地價格決策之研究」，長榮大學土地管理與開發研界所碩士論文：臺南市。 32.賴宗裕，2013，「台灣容積政策之再省思」。9-19，收錄於顏愛靜編，『【地政學訊特刊】不動產學之課題與展望』臺北市：國立政治大學地政學系暨系友會。 33.鍾映婕，2016，「容積銀行制度對相關利害關係人影響之研究」，國立政治大地政研究所碩士論文；臺北市。 34.韓道昀，2004，「就投資觀點探討台北縣私有公共設施保留地容積移轉之研究」，中華大學營建管理研究所碩士論文：新竹市。 35.邊泰明，2000，「容積移轉經濟分析」，『土地經濟年刊』，11：27-37。 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
111257006資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0111257006 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤<br>梁仁旭 zh_TW dc.contributor.advisor Chen, Feng-Yao<br>Liang, Jen-Hsu en_US dc.contributor.author (作者) 邵勸如 zh_TW dc.contributor.author (作者) Shao, Quan-Ru en_US dc.creator (作者) 邵勸如 zh_TW dc.creator (作者) Shao, Quan-Ru en_US dc.date (日期) 2024 en_US dc.date.accessioned 5-八月-2024 14:15:22 (UTC+8) - dc.date.available 5-八月-2024 14:15:22 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 5-八月-2024 14:15:22 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0111257006 en_US dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/152827 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 111257006 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 過去為解決公共設施保留地長期無法取得之困境，政府期藉容積移轉機制加速公共設施保留地之取得。然而，容積移轉之實施遭到國內許多學者的批評，因此近年來各地方政府皆致力於推動容積代金制。就開發者而言，投資報酬為其首要考量之務，因此本研究欲探討在開發者以不同方式辦理容積移轉的情況下，其投資報酬會如何受到影響？該影響又是否有利於政府推動容積代金制度？本文以臺中市與新北市為例，推估不同容積移轉方式與機制下之投資報酬率差異，分析何種容積移轉方式對開發者較有利，探討如何在兼顧開發者利潤之前提下使政府有效推動容積代金機制。 關於不同容積移轉方式之差異，本研究發現開發者之容積移轉成本具有顯著差異，然因容積移轉成本占總成本比例不高，因此對投資報酬率影響不大。若開發者提早取得公保地，其所需支付之成本會低於繳納容積代金，但在公保地市場受容積代金實施影響之情況下，捐贈公保地成本將逐漸趨近於容積代金。本研究認為，若容積代金又能維持穩定之評估結果而有較低風險，開發者自會選擇以折繳代金方式辦理容積移轉，不須強制規定折繳代金比例。 至於不同容積代金機制之差異，由於臺中市係以容積獎勵與移轉上限值計算容移後地價，故其機制較不利於開發者。儘管在考量利潤以外因素下，臺中市開發者仍願意繳納容積代金，但以代金評估合理性之角度而言，本研究仍建議臺中市參考新北市做法，以開發者實際申請額度計算容積移轉後基地價值。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) For the past few years, governments have been dedicated to promoting the TDR mechanism by utilizing a substitutive fee. This paper aims to investigate how the investment return is influenced when developers handle TDR differently, and whether these effects support the government's efforts to promote the TDR mechanism through a substitutive fee. By examining Taichung City and New Taipei City as case studies, this research assesses the variations in return on investment under different TDR methods and mechanisms, identifies which approach is more beneficial for developers, and explores how the government can effectively encourage the TDR mechanism through a substitutive fee while safeguarding developers' profits. Regarding the differences in various TDR methods, this study found that developers' TDR costs vary significantly. However, since it account for a small proportion of total costs, they have little impact on investment returns. Furthermore, if developers acquire public land early, the costs they need to pay will be lower than paying substitutive fee. But in a situation where the reserved land for public facilities market is affected by substitutive fees, the cost of donating reserved land for public facilities will gradually approach the substitutive fees. This study suggests that if the substitutive fee can maintain stable evaluation results with lower risks, developers will naturally choose to pay substitutive fee, without the need for mandatory payment ratios. As for the differences in the various TDR mechanisms, due to Taichung City calculates the maximum value of land after TDR, its mechanism less favorable to developers. Despite developers in Taichung City being willing to pay the substitutive fee considering factors other than profit, this study recommends that Taichung City refer to the practices of New Taipei City and calculate the land value after TDR based on the actual application amount by developers. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機與目的 1 第二節 研究方法與流程 4 第三節 研究範圍與限制 6 第二章 文獻回顧 9 第一節 容積代金制度建立 9 第二節 容積率與不動產價格 14 第三節 容積移轉與土地開發投資報酬 16 第三章 研究設計 21 第一節 投資報酬評估模式建構 21 第二節 資料來源與說明 24 第三節 檢定方法與分析 34 第四章 實證結果 39 第一節 六都容積代金機制 39 第二節 容積移轉方式之比較分析 46 第三節 兩直轄市之比較分析 58 第四節 深度訪談結果分析 64 第五章 結論與建議 73 第一節 結論 73 第二節 政策及後續研究建議 77 參考文獻 79 附錄 83 zh_TW dc.format.extent 1002779 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0111257006 en_US dc.subject (關鍵詞) 容積移轉 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 容積代金 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 公共設施保留地 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 投資報酬 zh_TW dc.subject (關鍵詞) TDR en_US dc.subject (關鍵詞) the mechanism of TDR by using substitutive fee en_US dc.subject (關鍵詞) reserved land for public facilities en_US dc.subject (關鍵詞) ROI en_US dc.title (題名) 容積代金機制與開發者投資報酬關聯性之研究 zh_TW dc.title (題名) The Relationship between Mechanism of TDR by Using Substitutive Fee and Developer Investment Returns en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、英文文獻 1.Anglin, P. M., Rutherford, R., and Springer, T. M., 2003, “The Trade-off Between the Selling Price of Residential Properties and Time-on-the-Market: The Impact of Price Setting”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1): 95-111. 2.Sharma, R.K., Sidel, P., and Bainbridge, W.H., 1990, “Survey Research: A Computer-Assisted Introduction”, Teaching Sociology, 18, 406. 3.Chung, L. L. W., 1994, “Property rights and zoning”, Ekistics, 61(366/367): 156-169. 4.Fesselmeyer, E. and Seah, K. Y. S., 2018, “The effect of localized density on housing prices in Singapore”, Regional Science and Urban Economics, 68: 304-315. 5.Grieson, R. E. and White, J. R., 1981, “The effects of zoning on structure and land markets”, Journal of Urban Economics, 10(3): 271-285. 6.Miceli, T, 1989, “The Optimal Duration of Real Estate Listing Contracts”, Real Estate Economics, 17(3): 267-277. 7.Porter, R. C., 1984, “The Optimal Timing of an Exhaustible, Reversible Wilderness Development Project”, Land Economics, 60(3): 247-254. 8.Pruetz, R., & Standridge, N., 2008, “What Makes Transfer of Development Rights Work?: Success Factors From Research and Practice”, Journal of the American Planning Association, 75(1): 78-87. 9.Stenvenson, S. J., 1998, “Banking on TDRS: The Government's Role as Banker of Transferable Development Rights Note”, New York University Law Review, 73(4): 1329-1376. 10.Stinson, J. D., 1996, “Transferring Development Rights: Purpose, Problems, and Prospects in New York Comment”, Pace Law Review, 17(1): 319-358. 11.Titman, S., 1985, “Urban Land Prices Under Uncertainty”, The American Economic Review, 75(3): 505-514. 二、中文文獻 1.王薇凱，2008，「台中市公共設施保留地容積移轉機制檢討之研究」，逢甲大學都市計畫研究所：台中市。 2.伍信鴻，2010，「容積增加對投資報酬率之影響-以三重市重陽橋附近重劃地區為例」，臺北縣政府99年度自行研究報告。 3.吳東昱，2021，「容積與面積差異對土地價格之影響-以桃園市青埔地區為例」，國立臺北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文：新北市。 4.吳憶如，2008，「容積外部對房價影響之實證-以台北市為例」，國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文：新北市。 5.李哲瑋，2021，「新加坡式住宅車位配比、公設比與土地開發效益分析之研究」，國立屏東大學不動產經營研究所碩士論文：屏東縣。 6.李家儂，2007，「容受力應用於都市地區建築容積總量管制之探討」，『土地問題研究季刊』，6（3）：82-97。 7.李淑宜，2013，「容積移轉對住宅建築投資報酬影響之研究-以新北市為例」，中國科技大學建築研究所碩士論文：臺北市。 8.辛晚教，1979，「談容積管制對地價之影響」，『都市與計劃』，5（1）：25-29。 9.林左裕，2018，『不動產投資管理』第六版，臺北市：智勝文化事業有限公司。 10.林崇傑，2008，「台灣運用容積移轉於歷史保存之政策與實踐之檢討」，『文資學報』，（4）：27-92。 11.林森田、丁秀吟，2017，『土地經濟學』，林森田：臺北市。 12.林聰達，2000，「地價與容積率關係之研究」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：臺南市。 13.洪鉛財、林永珍、陳松柏，2013，「台北市容積獎勵對都更房地產價格之影響─ 特徵價格法之應用」，『管理與資訊學報』，18：55-86。 14.胡海豐，2002，「住宅面積與環境寧適需求的取捨」，『建築學報』，39：51-62。 15.范振鋒，2017，「公共設施保留地容積移轉與競標機制績效之研究」，國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文：臺北市。 16.范麗娟，1994，「深度訪談簡介」，『戶外遊憩研究』，7（2）：25-35。 17.翁榮章，2009，「住宅區土地開發效益最佳化模式之研究」，國立中央大學土木工程學系碩士在職專班碩士論文：桃園縣。 18.梁仁旭、陳奉瑤，2022，『不動產估價』第四版，臺北市：財團法人中國地政研究所。 19.張孟秋，2011，「檢討容積移轉實施辦法－台中市七期重劃區為例」，『土地問題研究季刊』，10（2）：71-77。 20.陳立夫，2004，「我國之容積移轉制度」，『月旦法學教室』，17：42-43。 21.陳昭福，2009，「評估土地開發前之經濟效益-大樓住宅與透天住宅之比較」， 國立中正大學國際經濟研究所碩士論文：嘉義縣。 22.陳煌億，2019，「購地前之建坪估算與開發收益速算-以台南市中小型建商個案為例」，崑山科技大學房地產開發與管理研究所：臺南市。 23.陳麗平，2015，「容積銀行於容積移轉交易市場之作用」，國立臺北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論：新北市。 24.陳顯測，2002，「容積移轉制度下樓層效應對住宅建築投資報酬影響之研究-以高雄市個案為例」，國立高雄第一科技大學營建工程研究所碩士論文：高雄市。 25.彭建文、賴鳴美，2006，「賣方訂價策略對成交價格之影響分析」，『住宅學報』，15（1）：1-20。 26.黃昭閔、李昆衡，2020，「臺中市實施容積移轉代金制度之我見」，『台中市地政學會會刊』：22-39。 27.葉碧琿，2011，「美國發展權移轉銀行之案例研究」，『國立屏東商業技術學院學報』，13：133-148。 28.管士元，2008，「容積移入地區地價變動調查之研究-以台北市基隆河大灣北段與小灣地區為例」，中國文化大學建築及都市計劃研究所碩士論文：臺北市。 29.劉宜論，2009，「容積移轉對接受基地地價影響之研究-以台中市七期重劃區為例」，逢甲大學土地管理研究所：臺中市。 30.劉厚連，2010，「公共設施保留地容積移轉市場交易機制之研究」，國立政治大學地政研究所博士論文：臺北市。 31.鄧勝文，2015，「建築開發商土地價格決策之研究」，長榮大學土地管理與開發研界所碩士論文：臺南市。 32.賴宗裕，2013，「台灣容積政策之再省思」。9-19，收錄於顏愛靜編，『【地政學訊特刊】不動產學之課題與展望』臺北市：國立政治大學地政學系暨系友會。 33.鍾映婕，2016，「容積銀行制度對相關利害關係人影響之研究」，國立政治大地政研究所碩士論文；臺北市。 34.韓道昀，2004，「就投資觀點探討台北縣私有公共設施保留地容積移轉之研究」，中華大學營建管理研究所碩士論文：新竹市。 35.邊泰明，2000，「容積移轉經濟分析」，『土地經濟年刊』，11：27-37。 zh_TW
