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題名 不動產產業投資決策模式與評估指標之研究
作者 劉文哲
Liu, Wen-Jer
貢獻者 林基煌
劉文哲
Liu, Wen-Jer
關鍵詞 不動產產業
投資決策
評估指標
real estate
investment decision
日期 2005
上傳時間 12-九月-2009 12:55:04 (UTC+8)
摘要 基於不動產具有昂貴、耐久、不可移動等其他資產所沒有優點與特性,在眾多投資標的中,不動產投資仍為重要選項之一。
     近年來隨著法令的開發、經營模式日益複雜,不動產產業之產品更趨向多元化,不動產產業投資業者的業務方向由以往著重的「開發出售」逐步轉為「經營管理」,使得不動產產業投資分析所扮演的角色越形重要,很可惜的,我們檢視國內外不動產發展歷程,雖然產品本質不斷轉變,不動產給予人們投機之印象似乎仍深印腦海
     本研究希望藉由分析不動產產業投資環境之各參與部門與主要產品,以瞭解不動產產業投資關聯性,並據以挑選出具代表性樣本,在深入解構樣本代表的投資決策模式分析並整理出實務上所出現的主要課題,提出具體解決建議。
     本文基於上述研究,提出修正的不動產產業投資決策模式,以因應不同投資可能面臨的風險,據以擬定最適決策。
     修正之決策模式認為應特別著重於
     1、策略面之思考:
     強調企業不動產策略與企業整體策略/願景連結,依企業策略進行自有資源最有效利用之規劃,與資深管理階層溝通企業價值、界定核心競爭力,協調整合內部需求,並尋求適當之外部資源,串連整合企業不動產理論技能與實務經驗之落差,以建構最適宜內、外部資源整合體系,使企業不動產之執行能有效落實於組織之運行。
     2、投資決策準則之建立:
     評估針對每一投資案,建立投資決策準則,綜合評估(1)企業發展目標(2)企業不動產策略(3)投資決策指標(4)法規限制條件(5)區域發展趨勢(6)市場可行性(7)投資效益(8)資金規劃(9)開發時程(10)經營管理等項目。
     3、投資後管理之作業
     「投資決策分析準則」應能在經營後,以相同之基準做為「績效評估指標」。企業亦應建立持續性、系統化的資料管理系統,以提供持續、即時之企業不動產資訊及分析成果;特別是追蹤企業不動產執行時所需之成本以及是否滿足企業不動產目標/期望並且定期提出報告給管理階層,同時對於其它投資案(含不動產及其它投資案)進行標竿比較。
第一章 緒論 2
     第一節 研究緣起 2
     第二節 研究目的 3
     第三節 研究方法與研究範圍 4
     第四節 研究流程 7
     第二章 文獻回顧 9
     第三章 不動產產業投資決策模式「代表性樣本」之探討 14
     第一節 不動產產業投資主要參與部門 14
     第二節 不動產產業投資主要產品 18
     第三節 選擇不動產產業投資決策模式之代表性樣本 25
     第四節 代表性樣本之投資決策模式與評估基準說明 27
     第四章 不動產產業投資實務上出現的主要課題與解決建議 63
     第一節 不動產產業投資實務上出現的主要課題 63
     第二節 不動產投資實務上主要課題之解決建議 84
     第三節 綜合整理 96
     第五章 結論與建議 98
     第一節 「決策模式代表性樣本」、「投資決策流程步驟」與「主要課題」之關聯性 98
     第二節 修正之不動產產業投資決策模式 100
     第三節 後續研究建議 102
     參考文獻 103
參考文獻 1. Peter Linneman (1998) ,Corporate Real Estate Strategies 。 Real Estate Department, The Wharton School, University of Pennsylvania
2. Baum, A. & Mackmin, D. 1993: An Income Approach to Property Valuation, London, Chatham.
3. Dunford, R.W., Marti, C.E., & Mittelhammer, R.C. 1985: A Case Study of Rural Land Prices at urban Fringe including Subjective Expectations.
4. A Certified Commercial Investment Member (CCIM) Insitute (2005), CCIM Course schedule, CCIM
5. Archie, Peter B.,1993,"Conceptual Framework of Infrastructure Project Finance",BOT於大型工程建設之應用研討會論文集,交通部高速鐵路工程籌備處。
6. 江國謙 (2002) , 大江國際股份有限公司財務報告。(公開資訊觀測站) 網址:newmops.tse.com.tw
7. 衣治凡 (2002) , 台茂開發股份有限公司財務報告。(公開資訊觀測站) 網址:newmops.tse.com.tw
8. 衣治凡 (2001) , 台茂開發股份有限公司財務報告。(公開資訊觀測站) 網址:newmops.tse.com.tw
9. 劉佩真 ( 2004 ), 不動產投資業基本資料。台灣經濟研究院產經資料庫。
10. 劉佩真 ( 2004 ), 國內外不動產證券化發展現況之探討。台灣經濟研究院產經資料庫。
11. 交通銀行編 ( 1999 ) , 大型計畫融資概要,交通銀行。
12. 內政部編 (2003) , 證券化不動產估價報告書範本,內政部。
13. 中長期資金推動小組 ( 1998 ) , 金融機構參與與中長期資金運用應注意事項,中長期資金推動小組第二十一次委員會議。
14. 中長期資金運用策劃及推動小組 ( 2003 ),中長期資金運用作業須知。中長期資金運用策劃及推動小組會議。
15. 顏惠卿 ( 2002 ), 大型購物中心,交通銀行徵信處。
16. 邱宗祺 ( 2001 ), 台灣地區購物中心競爭策略之個案研究。國立中山大學企業管理學系研究所論文。
17. 葉重新著,教育研究法,初版(台北市:心理,2001年)。
18. 白錦門,「個案法之研究」。教育研究方法論文集,(台北市:台灣書店,民國83年)。
19. 王文科著,教育研究法,四版(台北市:五南,民國87年)。
20. 不動產證券化資訊平台推動小組 ( 2004 ),不動產證券化過程中資訊揭露的重要性。財團法人台灣不動產資訊中心 網址:http://www.realestate.org.tw/。
21. 莊國偉 ( 2005 ) , 不動產證券化管理機構之利益衝突,經濟日報。
郭遠志 ( 2001 ) , 購物中心開發財務風險評估模式之研究,朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
22. 林秀雄 ( 2002 ) , 營建業建築投資評估高層集合住宅高價位/低價位影響因子之研究,國立高雄第一科技大學營建工程所碩士論文。
23. 利秀蘭、陳惠薇 ( 2002 ) , 台灣景氣領先及同時指標之探討,行政院經建會。
24. 謝文倩 ( 2003 ) , 不動產證券化之研究,國立台灣大學財金研究所EMBA碩士論文。
25. 林基煌 ( 2003 ) , 財務報表分析與應用,台北市:國立政治大學財管系所。
26. 27. 廖咸興、李阿乙、梅建平 ( 1997 ),「不動產投資概論」,台北:華泰書局。
27. 張金鶚 ( 2003 ),房地產投資與市場分析: 理論與實務,台北市:華泰書局。
28. 楊仲豪 (2000),台灣地區不動產投資組合風險分散策略之探討,國立中正大學財務金融研究所碩士。
29. 林秀雄 ( 2002 ) , 營建業建築投資評估高層集合住宅高價位/低價位影響因子之研究,國立高雄第一科技大學營建工程所碩士論文。
30. 許戎聰(2003),不動產投資評估指標建構之研究---以建設公司觀點,國立臺灣大學91管理學院知識管理組碩士論文。
31. 郭遠志 (2002) , 購物中心開發財務風險評估模式之研究,朝陽科技大學建築及都市設計研究所90碩士論文。
32. 黃瓊瑩 ( 2003) ,不動產投資風險衡量之研究,國立政治大學地政研究所碩士論文。
33. 內政部營建署 ( 2004) ,中華民國台灣地區營建業務指標月報,台灣經濟研究院產經資料庫整理。
描述 碩士
國立政治大學
經營管理碩士學程(EMBA)
92932708
94
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929327081
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林基煌zh_TW
dc.contributor.author (作者) 劉文哲zh_TW
dc.contributor.author (作者) Liu, Wen-Jeren_US
dc.creator (作者) 劉文哲zh_TW
dc.creator (作者) Liu, Wen-Jeren_US
dc.date (日期) 2005en_US
dc.date.accessioned 12-九月-2009 12:55:04 (UTC+8)-
dc.date.available 12-九月-2009 12:55:04 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 12-九月-2009 12:55:04 (UTC+8)-
dc.identifier (其他 識別碼) G0929327081en_US
dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/30808-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
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dc.description.abstract (摘要) 基於不動產具有昂貴、耐久、不可移動等其他資產所沒有優點與特性,在眾多投資標的中,不動產投資仍為重要選項之一。
     近年來隨著法令的開發、經營模式日益複雜,不動產產業之產品更趨向多元化,不動產產業投資業者的業務方向由以往著重的「開發出售」逐步轉為「經營管理」,使得不動產產業投資分析所扮演的角色越形重要,很可惜的,我們檢視國內外不動產發展歷程,雖然產品本質不斷轉變,不動產給予人們投機之印象似乎仍深印腦海
     本研究希望藉由分析不動產產業投資環境之各參與部門與主要產品,以瞭解不動產產業投資關聯性,並據以挑選出具代表性樣本,在深入解構樣本代表的投資決策模式分析並整理出實務上所出現的主要課題,提出具體解決建議。
     本文基於上述研究,提出修正的不動產產業投資決策模式,以因應不同投資可能面臨的風險,據以擬定最適決策。
     修正之決策模式認為應特別著重於
     1、策略面之思考:
     強調企業不動產策略與企業整體策略/願景連結,依企業策略進行自有資源最有效利用之規劃,與資深管理階層溝通企業價值、界定核心競爭力,協調整合內部需求,並尋求適當之外部資源,串連整合企業不動產理論技能與實務經驗之落差,以建構最適宜內、外部資源整合體系,使企業不動產之執行能有效落實於組織之運行。
     2、投資決策準則之建立:
     評估針對每一投資案,建立投資決策準則,綜合評估(1)企業發展目標(2)企業不動產策略(3)投資決策指標(4)法規限制條件(5)區域發展趨勢(6)市場可行性(7)投資效益(8)資金規劃(9)開發時程(10)經營管理等項目。
     3、投資後管理之作業
     「投資決策分析準則」應能在經營後,以相同之基準做為「績效評估指標」。企業亦應建立持續性、系統化的資料管理系統,以提供持續、即時之企業不動產資訊及分析成果;特別是追蹤企業不動產執行時所需之成本以及是否滿足企業不動產目標/期望並且定期提出報告給管理階層,同時對於其它投資案(含不動產及其它投資案)進行標竿比較。
zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 第一章 緒論 2
     第一節 研究緣起 2
     第二節 研究目的 3
     第三節 研究方法與研究範圍 4
     第四節 研究流程 7
     第二章 文獻回顧 9
     第三章 不動產產業投資決策模式「代表性樣本」之探討 14
     第一節 不動產產業投資主要參與部門 14
     第二節 不動產產業投資主要產品 18
     第三節 選擇不動產產業投資決策模式之代表性樣本 25
     第四節 代表性樣本之投資決策模式與評估基準說明 27
     第四章 不動產產業投資實務上出現的主要課題與解決建議 63
     第一節 不動產產業投資實務上出現的主要課題 63
     第二節 不動產投資實務上主要課題之解決建議 84
     第三節 綜合整理 96
     第五章 結論與建議 98
     第一節 「決策模式代表性樣本」、「投資決策流程步驟」與「主要課題」之關聯性 98
     第二節 修正之不動產產業投資決策模式 100
     第三節 後續研究建議 102
     參考文獻 103
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dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 2
     第一節 研究緣起 2
     第二節 研究目的 3
     第三節 研究方法與研究範圍 4
     第四節 研究流程 7
     第二章 文獻回顧 9
     第三章 不動產產業投資決策模式「代表性樣本」之探討 14
     第一節 不動產產業投資主要參與部門 14
     第二節 不動產產業投資主要產品 18
     第三節 選擇不動產產業投資決策模式之代表性樣本 25
     第四節 代表性樣本之投資決策模式與評估基準說明 27
     第四章 不動產產業投資實務上出現的主要課題與解決建議 63
     第一節 不動產產業投資實務上出現的主要課題 63
     第二節 不動產投資實務上主要課題之解決建議 84
     第三節 綜合整理 96
     第五章 結論與建議 98
     第一節 「決策模式代表性樣本」、「投資決策流程步驟」與「主要課題」之關聯性 98
     第二節 修正之不動產產業投資決策模式 100
     第三節 後續研究建議 102
     參考文獻 103
zh_TW
dc.language.iso en_US-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929327081en_US
dc.subject (關鍵詞) 不動產產業zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 投資決策zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 評估指標zh_TW
dc.subject (關鍵詞) real estateen_US
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dc.title (題名) 不動產產業投資決策模式與評估指標之研究zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen
dc.relation.reference (參考文獻) 1. Peter Linneman (1998) ,Corporate Real Estate Strategies 。 Real Estate Department, The Wharton School, University of Pennsylvaniazh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 2. Baum, A. & Mackmin, D. 1993: An Income Approach to Property Valuation, London, Chatham.zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 3. Dunford, R.W., Marti, C.E., & Mittelhammer, R.C. 1985: A Case Study of Rural Land Prices at urban Fringe including Subjective Expectations.zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 4. A Certified Commercial Investment Member (CCIM) Insitute (2005), CCIM Course schedule, CCIMzh_TW
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dc.relation.reference (參考文獻) 7. 衣治凡 (2002) , 台茂開發股份有限公司財務報告。(公開資訊觀測站) 網址:newmops.tse.com.twzh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 8. 衣治凡 (2001) , 台茂開發股份有限公司財務報告。(公開資訊觀測站) 網址:newmops.tse.com.twzh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 9. 劉佩真 ( 2004 ), 不動產投資業基本資料。台灣經濟研究院產經資料庫。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 10. 劉佩真 ( 2004 ), 國內外不動產證券化發展現況之探討。台灣經濟研究院產經資料庫。zh_TW
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dc.relation.reference (參考文獻) 12. 內政部編 (2003) , 證券化不動產估價報告書範本,內政部。zh_TW
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dc.relation.reference (參考文獻) 21. 莊國偉 ( 2005 ) , 不動產證券化管理機構之利益衝突,經濟日報。zh_TW
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dc.relation.reference (參考文獻) 22. 林秀雄 ( 2002 ) , 營建業建築投資評估高層集合住宅高價位/低價位影響因子之研究,國立高雄第一科技大學營建工程所碩士論文。zh_TW
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dc.relation.reference (參考文獻) 24. 謝文倩 ( 2003 ) , 不動產證券化之研究,國立台灣大學財金研究所EMBA碩士論文。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 25. 林基煌 ( 2003 ) , 財務報表分析與應用,台北市:國立政治大學財管系所。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 26. 27. 廖咸興、李阿乙、梅建平 ( 1997 ),「不動產投資概論」,台北:華泰書局。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 27. 張金鶚 ( 2003 ),房地產投資與市場分析: 理論與實務,台北市:華泰書局。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 28. 楊仲豪 (2000),台灣地區不動產投資組合風險分散策略之探討,國立中正大學財務金融研究所碩士。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 29. 林秀雄 ( 2002 ) , 營建業建築投資評估高層集合住宅高價位/低價位影響因子之研究,國立高雄第一科技大學營建工程所碩士論文。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 30. 許戎聰(2003),不動產投資評估指標建構之研究---以建設公司觀點,國立臺灣大學91管理學院知識管理組碩士論文。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 31. 郭遠志 (2002) , 購物中心開發財務風險評估模式之研究,朝陽科技大學建築及都市設計研究所90碩士論文。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 32. 黃瓊瑩 ( 2003) ,不動產投資風險衡量之研究,國立政治大學地政研究所碩士論文。zh_TW
dc.relation.reference (參考文獻) 33. 內政部營建署 ( 2004) ,中華民國台灣地區營建業務指標月報,台灣經濟研究院產經資料庫整理。zh_TW