| dc.contributor.advisor | 張金鶚 | zh_TW |
| dc.contributor.author (Authors) | 翁偉翔 | zh_TW |
| dc.creator (作者) | 翁偉翔 | zh_TW |
| dc.date (日期) | 2002 | en_US |
| dc.date.accessioned | 18-Sep-2009 16:12:29 (UTC+8) | - |
| dc.date.available | 18-Sep-2009 16:12:29 (UTC+8) | - |
| dc.date.issued (上傳時間) | 18-Sep-2009 16:12:29 (UTC+8) | - |
| dc.identifier (Other Identifiers) | G0090257014 | en_US |
| dc.identifier.uri (URI) | https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/35847 | - |
| dc.description (描述) | 碩士 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 國立政治大學 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 地政研究所 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 90257014 | zh_TW |
| dc.description (描述) | 91 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | 不動產證券化可行性之研究摘要為解決傳統不動產投資困境，將不動產投資方式由固定的資產形式轉變為證券型態的概念，而有不動產證券化（Real Estate Securitization）的產生。國內主要的不動產證券化模式分為不動產投資信託（Real Estate Investment Trust）與不動產資產信託（Real Estate Asset Trust），這兩種模式未來市場供需面實際運作的可行性為何，將是不動產證券化制度成功與否的重要關鍵。本研究先從需求面投資者的角度切入，透過問卷調查資料，運用Logit模型探討證券化可行性因素對於投資者購買不動產受益證券的影響。實證結果發現，一般投資者認為受益證券的市場流通性、分散風險的重要性愈高，以及預期報酬率愈高，其購買不動產受益證券的可能性愈高；在總體因素方面，對於未來證券市場情況愈樂觀，以及房地產市場情況愈樂觀，其購買受益證券的機率將愈高；法人投資者則認為分散風險的重要性愈高，以及該法人機構主要投資工具的種類愈多，其購買不動產受益證券的機率愈大。以供給面不動產持有者財務上的可行性而言，其財務目標在追求自身的ROE極大化，因此不動產持有者將視各項風險來源對於投資報酬的影響，決定是否運用證券化投資方式。模擬分析結果發現，除了不動產持有者本身的財務結構限制與不動產經營能力之外，在個別考量委託成本風險與開發風險的情況下，其對於不動產持有者ROE的影響較小，但營運風險相較於其他風險來源，對於不動產持有者ROE的影響較大；綜合各項風險來源同時納入考量時，發現不動產持有者自有資金比例愈低，其運用證券化方式的ROE較高，但變動的幅度也較大。此一實證與模擬分析結果，對於未來國內不動產證券化實際運作，可提供政府、業者及一般投資大眾作為決策參考。關鍵字：不動產證券化、不動產投資信託、不動產資產信託、Logit模型、蒙地卡羅模擬 | zh_TW |
| dc.description.abstract (摘要) | A Feasibility Study of Real Estate Securitizationin TaiwaiAbstractBy transforming real assets into securities , real estate securitization is created to solve the liquidity problem of real estate investment. The real estate securitization system in Taiwan is divided into two types - Real Estate Investment Trust and Real Estate Asset Trust. Whether the real estate securitization system succeeds or not is based on the feasibility of the market operation in practice. On the demand side, this research uses Logit model to analyze the impact of the feasibility of the real estate securitization system on the investors’ behavior of buying beneficiary certificates by sampling from intuitional investors and individual investors. The empirical results show that the individual investors emphasize on liquidity, divergence, and expected return. In addition, the probability of buying real estate beneficiary certificates increases with the degree of their optimistic expectation on both the stock and the real estate markets. However, the institutional investors regard the divergence of portfolios and investment instruments as the main factors of their buying those certificates.On the supply side, given the financial objective of ROE maximum, the owners of the real estate will review all of impacts of risk on return of investment before their decision to take the way of securitization. In addition to the financial structure and the management ability of the owners, the results of Monte Carlo simulation on the effect of real estate securitization also reveal that:a. There is little influence on the ROE of the owners’ real assets while taking trust cost risk and land development cost risk into consideration.b. The influence of operation risk on ROE is more than that of other risks.c. Lower the proportion of capital, higher the ROE and bigger the variation of the ROE are. The results of empirical analysis can be a reference of decision making for Government, trust industry, and investors in the real estate security market operation.Keywords：Real Estate Securitization , Real Estate Investment Trust , Real Estate Asset Trust , Logit Model , Monte Carlo Simulation | en_US |
| dc.description.tableofcontents | 目錄第一章 緒論 ………………………………………………………. 1 第一節 研究動機與目的 …………………………………………………… 1 第二節 研究方法與流程 …………………………………………………… 4 第三節 研究範圍與限制 …………………………………………………… 6第二章 不動產證券化相關研究與實施現況 ……………………. 7 第一節 不動產證券化相關研究 …………………………………………… 7 第二節 國內外不動產證券化實施現況 …………………………………… 12 第三節 小結 ………………………………………………………………… 21第三章 不動產證券化可行性因素分析 …………………………. 23 第一節 需求面可行性因素探討 …………………………………………… 23 第二節 供給面可行性因素探討 …………………………………………… 27第三節 資料來源 …………………………………………………………… 31第四節 小結 ………………………………………………………………… 35第四章 需求面實證分析結果 ……………………………………. 43 第一節 問卷調查分析 ……………………………………………………… 43 第二節 Logit模型分析結果 ……………………………………………….. 55 第三節 小結 ………………………………………………………………… 63第五章 供給面模擬分析結果 ……………………………………. 65 第一節 個別因素敏感度模擬 ……………………………………………… 65 第二節 蒙地卡羅模擬分析 ………………………………………………… 74 第三節 小結 ………………………………………………………………… 79第六章 結論與建議 ………………………………………………. 81 第一節 結論 ………………………………………………………………… 81第二節 政策建議 …………………………………………………………… 83第三節 後續研究 …………………………………………………………… 85參考文獻 ……………………………………………………………... 87附錄一 一般投資者問卷 …………………………………………………….. 90附錄二 法人投資者問卷 …………………………………………………….. 92表目錄表2-1 1971~2001年美國不動產投資信託（REIT）總市值………………………13表2-2 過去國內類似不動產證券化案例共同優缺點……………………………16表3-1 個案基本資料與相關假設條件……………………………………………32表3-2 證券化相關變數說明………………………………………………………34表3-3 實證模型變數說明………………………………………………………....37表3-4 不同風險來源蒙地卡羅各項變數型態與說明……………………………40表4-1 不同區域一般投資者證券化產品因素交叉分析…………………………44表4-2 不同區域一般投資者總體因素交叉分析…………………………………45表4-3 不同區域投資者購買意願與受益證券形態交叉分析(%)………………..46表4-4 購買意願與證券化產品因素交叉分析(%)………..………………………48表4-5 購買意願與總體因素交叉分析(%)………………………..………………49表4-6 購買意願與證券化可行性因素ANOVA分析……………………………50表4-7 受益證券型態與證券化產品因素交叉分析(%)………..…………………51表4-8 受益證券型態與總體因素交叉分析(%)………………….……………….52表4-9 不動產最優先考量因素與購買意願交叉分析…………………………....53表4-10 不動產類型與購買意願交叉分析…………………………………………54表4-11 選擇購買受益證券Logit模型校估結果…………..………………………56表4-12 選擇受益證券型態Logit模型校估結果…………..………………………61表5-1 舉債融資方式與證券化方式投資報酬率(IRR)之變動…..……………….66表5-2 舉債融資方式與證券化方式蒙地卡羅之模擬結果………………………75圖目錄圖1-1 研究流程圖………………………………………………………………… 5圖2-1 不動產投資信託運作流程圖………………………………………………18圖2-2 不動產資產信託運作流程圖………………………………………………20圖3-1 不動產證券化需求面可行性因素架構圖…………………………………26圖3-2 不動產證券化（資產信託）各項步驟風險來源……………………………28圖3-3 甲公司不動產證券化（資產信託）運作流程………………………………33圖5-1 不同自有資金（持股）比例之ROA ...…………………..………………….67圖5-2 不同自有資金（持股）比例之ROE ……………………………………….68圖5-3 不同融資貸款利率水準之下開發者ROE …………………..…………….70圖5-4 委託成本轉嫁之下開發者ROE …………..……………………………….71圖5-5 開發風險下資產售價變動之ROE .…………………….………………….72圖5-6 營運風險下營業抽成收入變動之開發者ROE ..………………………….73圖5-7.. 蒙地卡羅模擬各項風險之開發者ROE ………………..………………….76圖5-8 蒙地卡羅模擬各項風險之開發者ROE …..……………………………….78 | zh_TW |
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| dc.source.uri (資料來源) | http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0090257014 | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產證券化 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產投資信託 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 不動產資產信託 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | Logit模型 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | 蒙地卡羅模擬 | zh_TW |
| dc.subject (關鍵詞) | Real Estate Securitization | en_US |
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| dc.subject (關鍵詞) | Real Estate Asset Trust | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | Logit Model | en_US |
| dc.subject (關鍵詞) | Monte Carlo Simulation | en_US |
| dc.title (題名) | 不動產證券化可行性之研究 | zh_TW |
| dc.type (資料類型) | thesis | en |
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