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題名 從房地價格分離探討公告土地現值查估之研究
作者 游輝振
貢獻者 林 英 彥<br>楊 松 齡
游輝振
關鍵詞 房地價格分離
公告土地現值
基準地
素地價
區段地價
the separation of improved property price
Announced Current Land Value
Land Value Benchmark
vacant land value
District Land Value
日期 2007
上傳時間 18-九月-2009 16:27:59 (UTC+8)
摘要 摘 要
目前我國地價制度是以公告土地現值為核心，但現行公告土地現值嚴重偏離市價，區段內各筆土地相對值極不合理，以此作為課稅稅基及徵收補償的依據，違背賦稅公平原則，為避免稅負漏損，落實漲價歸公，並於土地徵收時作到完全補償，讓公告土地現值趨近於市價，是現階段政府平均地權土地政策「價」的目標。
本研究即以此為論述出發點，從房地總價分離地價的根本查估問題導入，房地分離地價雖是現行公告土地現值查估最重要的價格來源基礎，但因公告土地現值掺雜了素地價和房地分離地價，造成「價」的定位不清、性質不明。經本研究實證結果發現，素地價格區間值相對於房地分離地價是較穩定且乖離率較低，房地分離地價會因建物存在狀態不同而異，且求算過程易受三個貢獻學說爭議的影響，不若素地地價單純，分離地價因含有超額利潤，有重複課稅之嫌，故公告土地現值及基準地價應以定位為「素地價」為宜。
採聯合貢獻所分離出來的地價較採土地貢獻分離地價，更接近素地地價，且與周邊的地價較為均衡，因此房地價格的分離方式應以聯合貢獻說較為合理。現行地價調查估計規則條文過於簡陋，應徹底修訂和不動產估價技術規則接軌，將房地分離方式納入聯合貢獻說的運用，採聯合貢獻分算房地價格時，分算基礎應以含間接成本的建物成本價格為宜，且不動產估價技術規則有關房地分離的相關法規，應予整合統一，房地分離估價方法定義、房地價值比率求算方式，應予明訂。
本研究建議採「價稅分離」，將公告土地現值功能用途單純化，使不同需求之地價回歸其功能目的，讓地政機關查估地價得以切實反應市價。並持續推動基準地地價查估制度，基準地查估不但具有個別宗地估價之精確度，又不失大量估價之方便性，亦能使公告土地現值更趨近於市價，應可改善現行公告土地現值查估制度的諸多缺失。

關鍵字：房地價格分離、公告土地現值、基準地、素地價、區段地價
Currently, the core of the land value system in Taiwan is based on the Announced Current Land Value(ACLV). However, the ACLV deviates from the market value and the relationship between each parcel of land within the Land Value District is not reasonable. If the ACLV becomes part of the tax base and the foundation for compensation when the land is expropriated, it would be against the fairness and equity principle of taxation. In order to prevent tax loss, put the “Land Increment to the Public” into reality, compensate to the fullest when expropriation, the current goal of the Equalization of Right, the “Land Evaluation” of the land policy by the government is to make the ACLV approximating to the market value.
Based on those issues mentioned above, this research delves into the core issue, the separation of improved property price. Although the land value separated from the improved property price is the most important foundation of the ACLV, the orientation of the value is not certain, and the nature of the value is not clear due to the ACLV is a combination of the land value from the vacant land and improved property. This thesis discovers the vacant land value range is more stable and the possibility of deviation is lower compared to the improved property price. The land value separated from the improved property will differ owing to the difference of the buildings which have already existed, and the controversy resulted from three contribution principles, which makes it more complicated than the vacant land value. If the land value separated from the improved property contains surplus profit, whether the double taxation occurs or not is in doubt. Hence, the orientation of the ACLV and the benchmark land value is better to be identified by the vacant land value.
The separated land value adopting the land-build-united contribution principle approximates the vacant land value more compared to land contribution, and maintain better equilibrium status with surrounding lands. Hence the land-build-united contribution is more reasonable when separated the value from the improved property. Current articles of the “Regulations on the Land Value Investigation and Assessment” are too simplified. It needs to be totally overhauled to be in conformity with the “Regulations on the Real Estate Appraisal.” The land-build-united contribution should be incorporated for the separation of improved property price. The building cost value, which is to be deducted, should consider the indirect cost. Related stipulations of the separation of improved property price should be unified. The definition of the separation approach of improved property price and estimation of the land value ratio and the building value ratio shall be stipulated.
This dissertation suggests the “separation of the evaluation and the taxation” and makes the function and purpose of the ACLV simple. When the land value identified for different function and political purpose is not directly relevant to the ACLV, the ACLV the land administration assess would reflect the market value. The land value benchmark system needs to be implemented continuously. Not only is the precision of the land value benchmark appraisal identical to the individual parcel of land appraisal, but also maintains the efficiency of the mass appraisal as well as making the ACLV closer to the market value, the implementation of the Land Value Benchmark could improve the deficiency of the current Announced Current Land Value system.

Keywords: the separation of improved property price, Announced Current Land Value, Land Value Benchmark, vacant land value, District Land Value.
參考文獻 一、中文
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二、外文
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3. IVSC, 2005, International Valuation Standards. Six Editions, USA.
三、網頁
http://www.411homerepair.com/realtor/glossary.shtml
描述 碩士
國立政治大學
地政研究所
92923001
96
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230012
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林 英 彥<br>楊 松 齡zh_TW
dc.contributor.author (作者) 游輝振zh_TW
dc.creator (作者) 游輝振zh_TW
dc.date (日期) 2007en_US
dc.date.accessioned 18-九月-2009 16:27:59 (UTC+8)-
dc.date.available 18-九月-2009 16:27:59 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 18-九月-2009 16:27:59 (UTC+8)-
dc.identifier (其他 識別碼) G0929230012en_US
dc.identifier.uri (URI) https://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/35948-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政研究所zh_TW
dc.description (描述) 92923001zh_TW
dc.description (描述) 96zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 摘 要
目前我國地價制度是以公告土地現值為核心，但現行公告土地現值嚴重偏離市價，區段內各筆土地相對值極不合理，以此作為課稅稅基及徵收補償的依據，違背賦稅公平原則，為避免稅負漏損，落實漲價歸公，並於土地徵收時作到完全補償，讓公告土地現值趨近於市價，是現階段政府平均地權土地政策「價」的目標。
本研究即以此為論述出發點，從房地總價分離地價的根本查估問題導入，房地分離地價雖是現行公告土地現值查估最重要的價格來源基礎，但因公告土地現值掺雜了素地價和房地分離地價，造成「價」的定位不清、性質不明。經本研究實證結果發現，素地價格區間值相對於房地分離地價是較穩定且乖離率較低，房地分離地價會因建物存在狀態不同而異，且求算過程易受三個貢獻學說爭議的影響，不若素地地價單純，分離地價因含有超額利潤，有重複課稅之嫌，故公告土地現值及基準地價應以定位為「素地價」為宜。
採聯合貢獻所分離出來的地價較採土地貢獻分離地價，更接近素地地價，且與周邊的地價較為均衡，因此房地價格的分離方式應以聯合貢獻說較為合理。現行地價調查估計規則條文過於簡陋，應徹底修訂和不動產估價技術規則接軌，將房地分離方式納入聯合貢獻說的運用，採聯合貢獻分算房地價格時，分算基礎應以含間接成本的建物成本價格為宜，且不動產估價技術規則有關房地分離的相關法規，應予整合統一，房地分離估價方法定義、房地價值比率求算方式，應予明訂。
本研究建議採「價稅分離」，將公告土地現值功能用途單純化，使不同需求之地價回歸其功能目的，讓地政機關查估地價得以切實反應市價。並持續推動基準地地價查估制度，基準地查估不但具有個別宗地估價之精確度，又不失大量估價之方便性，亦能使公告土地現值更趨近於市價，應可改善現行公告土地現值查估制度的諸多缺失。

關鍵字：房地價格分離、公告土地現值、基準地、素地價、區段地價		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) Currently, the core of the land value system in Taiwan is based on the Announced Current Land Value(ACLV). However, the ACLV deviates from the market value and the relationship between each parcel of land within the Land Value District is not reasonable. If the ACLV becomes part of the tax base and the foundation for compensation when the land is expropriated, it would be against the fairness and equity principle of taxation. In order to prevent tax loss, put the “Land Increment to the Public” into reality, compensate to the fullest when expropriation, the current goal of the Equalization of Right, the “Land Evaluation” of the land policy by the government is to make the ACLV approximating to the market value.
Based on those issues mentioned above, this research delves into the core issue, the separation of improved property price. Although the land value separated from the improved property price is the most important foundation of the ACLV, the orientation of the value is not certain, and the nature of the value is not clear due to the ACLV is a combination of the land value from the vacant land and improved property. This thesis discovers the vacant land value range is more stable and the possibility of deviation is lower compared to the improved property price. The land value separated from the improved property will differ owing to the difference of the buildings which have already existed, and the controversy resulted from three contribution principles, which makes it more complicated than the vacant land value. If the land value separated from the improved property contains surplus profit, whether the double taxation occurs or not is in doubt. Hence, the orientation of the ACLV and the benchmark land value is better to be identified by the vacant land value.
The separated land value adopting the land-build-united contribution principle approximates the vacant land value more compared to land contribution, and maintain better equilibrium status with surrounding lands. Hence the land-build-united contribution is more reasonable when separated the value from the improved property. Current articles of the “Regulations on the Land Value Investigation and Assessment” are too simplified. It needs to be totally overhauled to be in conformity with the “Regulations on the Real Estate Appraisal.” The land-build-united contribution should be incorporated for the separation of improved property price. The building cost value, which is to be deducted, should consider the indirect cost. Related stipulations of the separation of improved property price should be unified. The definition of the separation approach of improved property price and estimation of the land value ratio and the building value ratio shall be stipulated.
This dissertation suggests the “separation of the evaluation and the taxation” and makes the function and purpose of the ACLV simple. When the land value identified for different function and political purpose is not directly relevant to the ACLV, the ACLV the land administration assess would reflect the market value. The land value benchmark system needs to be implemented continuously. Not only is the precision of the land value benchmark appraisal identical to the individual parcel of land appraisal, but also maintains the efficiency of the mass appraisal as well as making the ACLV closer to the market value, the implementation of the Land Value Benchmark could improve the deficiency of the current Announced Current Land Value system.

Keywords: the separation of improved property price, Announced Current Land Value, Land Value Benchmark, vacant land value, District Land Value.		en_US
dc.description.tableofcontents 章 節 目 錄 頁碼
第一章 緒論 1-1
第一節 研究動機與目的 1-1
第二節 研究內容 1-10
第三節 研究方法與流程 1-11
第二章 文獻回顧與理論基礎 2-1
第一節 文獻回顧 2-1
第二節 理論基礎 2-29
第三章 公告土地現值評估與房地分離課題分析 3-1
第一節 公告土地現值評估模式與缺失 3-1
第二節 公告土地現值與市價的落差 3-13
第三節 公告土地現值房地分離方式與課題分析 3-20
第四節 小結 3-29
第四章 基準地評估與房地分離課題分析 4-1
第一節 基準地的試辦與評估模式 4-1
第二節 基準地與公告土地現值房地分離估價差異 4-12
第三節 基準地房地分離課題分析 4-15
第四節 小結 4-23
第五章 問卷調查與個案實證分析 5-1
第一節 問卷調查分析 5-1
第二節 個案實證分析 5-17
第三節 問卷與實證結果分析 5-47
第六章 結論與建議 6-1
第一節 結論 6-1
第二節 建議與後續研究 6-5
參考文獻 參-1
附錄一 房地價格分離與公告土地現值查估之研究問卷 附-1
附錄二 問卷調查其他公告土地現值查估建議 附-4

圖 目 錄 頁碼

圖1-3-1 研究流程圖 1-12
圖2-1-1土地貢獻原則房地結合體價格分配圖 2-4
圖2-1-2建物貢獻原則房地結合體價格分配圖 2-4
圖2-1-3聯合貢獻原則房地結合體價格分配圖 2-5
圖2-1-4土地貢獻說示意圖 2-24
圖2-1-5建物貢獻說示意圖 2-25
圖2-1-6聯合貢獻說示意圖 2-25
圖2-1-7房地分離估價方法與貢獻學說關係圖 2-28
圖3-1-1 台北市大安區第199號部分地價區段圖 3-7
圖3-2-1全國公告土地現值與國產局決標價格及標售底價比率圖 3-19
圖5-2-1 台北市松山區第91號地價區段圖(即基準地編號A01BA0003近價區段圖)
5-18







表 目 錄 頁碼

表2-1-1 三種貢獻學說比較表 2-24
表3-2-1 民國97年各直轄市、縣（市）公告土地現值、公告地價佔一般正常交易價格百分比一覽表 3-14
表3-2-2 民國97年各直轄市、縣（市）徵收補償加成數一覽表 3-16
表3-2-3 公告土地現值與國有財產局決標價格比 3-17
表3-2-4 公告土地現值與國有財產局標售底價比 3-18
表3-2-5 全國公告土地現值與國產局決標價格及標售底價比 3-19
表4-1-1 地價調查估計規則與不動產估價技術規則比較表 4-9
表4-2-1 公告現值(區段地價)與基準地之房地分離估價差異比較表 4-13
表5-1-1 受訪者樣本數職業及縣市分佈比照表 5-2
表5-1-2 受訪者基本資料分類表 5-3
表5-1-3 目前公告土地現值是否偏離市場價格 5-5
表5-1-4 目前公告土地現值偏離市價的主要原因 5-6
表5-1-5 公告土地現值偏離市價的主因按重要性排序權重 5-7
表5-1-6 公告土地現值掺雜素地價與房地分離地價影響評估的合理性 5-8
表5-1-7 目前公告土地現值「價」的定位 5-9
表5-1-8 若公告土地現值定位為「素地價」的評估方法 5-9
表5-1-9 評估方法按重要性排序 5-10
表5-1-10房地總價分離地價應採之貢獻學說 5-11
表5-1-11三種貢獻學說依認同度排序 5-11
表5-1-12地價調查估計規則應否兼採土地與聯合貢獻說兩種分離方法 5-12
表5-1-13房地總價分離地價是否須再扣除裝潢、設備及庭園設施等費用 5-13
表5-1-14裝潢、設備及庭園設施等費用應否訂定統一基準 5-13
表5-1-15建物買賣正常利潤應否訂定統一基準 5-14
表5-1-16地價調查估計規則與不動產估價技術規則應否統一訂定標準 5-14
表5-2-1 區段地價查估實例房地分離表 5-21
表5-2-2 基準地公寓實例三、四、五樓層別效用比及地價分配率 5-24
表5-2-3 基準地公寓樓上層實例三、四、五土地貢獻推估 5-24
表5-2-4 基準地公寓樓上層實例三、四、五建物貢獻推估 5-25
表5-2-5 基準地公寓樓上層實例三、四、五聯合貢獻推估 5-26
表5-2-6 素地實例甲基本資料 5-27
表5-2-7 素地實例甲總銷售金額計算 5-27
表5-2-8 素地實例甲資本利息綜合利率計算 5-27
表5-2-9 素地實例甲成本計算 5-28
表5-2-10 素地實例乙基本資料 5-29
表5-2-11 素地實例乙總銷售金額計算 5-29
表5-2-12 素地實例乙資本利息綜合利率計算 5-29
表5-2-13 素地實例乙成本計算 5-30
表5-2-14 素地實例丙基本資料 5-31
表5-2-15 素地實例丙總銷售金額計算 5-31
表5-2-16 素地實例丙資本利息綜合利率計算 5-31
表5-2-17 素地實例丙成本計算 5-32
表5-2-18 實例甲、乙、丙基地條件差異及素地價格比較表 5-33
表5-2-19 透天住宅資本利息綜合利率 5-35
表5-2-20 透天住宅建物成本價格 5-35
表5-2-21 透天住宅實例A土地貢獻推估 5-36
表5-2-22 透天住宅實例A建物貢獻推估 5-36
表5-2-23 透天住宅實例A聯合貢獻推估 5-36
表5-2-24 公寓一樓實例B、C、D樓層別效用比及地價分配率 5-39
表5-2-25 公寓一樓實例B、C、D土地貢獻推估 5-40
表5-2-26 公寓一樓實例B、C、D建物貢獻推估 5-40
表5-2-27 公寓一樓實例B、C、D聯合貢獻推估 5-41
表5-2-28 大樓住宅實例E、F樓層別效用比及地價分配率 5-43
表5-2-29 大樓住宅實例G、H樓層別效用比及地價分配率 5-43
表5-2-30 大樓住宅實例E、F、G、H土地貢獻推估 5-44
表5-2-31 大樓住宅實例E、F、G、H建物貢獻推估 5-44
表5-2-32 大樓住宅實例E、F、G、H聯合貢獻推估 5-45
表5-3-1 區段內個案實證結果各種不同地價統計表 5-47
表5-3-2 本實證區段公部門地價查估結果比較表 5-50
表5-3-3 實證區段內房地分離地價與素地價高低落差百分比 5-51		zh_TW
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dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230012en_US
dc.subject (關鍵詞) 房地價格分離zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 公告土地現值zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 基準地zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 素地價zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 區段地價zh_TW
dc.subject (關鍵詞) the separation of improved property priceen_US
dc.subject (關鍵詞) Announced Current Land Valueen_US
dc.subject (關鍵詞) Land Value Benchmarken_US
dc.subject (關鍵詞) vacant land valueen_US
dc.subject (關鍵詞) District Land Valueen_US
dc.title (題名) 從房地價格分離探討公告土地現值查估之研究zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen
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