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題名 都會區發展與住宅價格差異關係之分析
The Relationship Between Urban Development and Housing Price in Metropolitan Areas作者 郭哲瑋 貢獻者 張金鶚<br>江穎慧
Chang, Chin Oh<br>Chiang, Ying Hui
郭哲瑋關鍵詞 住宅價格
區域發展
追蹤資料模型
Housing Price
Urban Development
Panel Data Analysis日期 2011 上傳時間 30-十月-2012 11:09:23 (UTC+8) 摘要 台灣各都會區因經濟與社會發展程度不同，使各都會區房地產市場特性有所差異，住宅價格波動情形亦有所不同。過去於台灣雖已有許多文獻探討過區域經濟與社會變數和區域住宅價格之關聯，卻少有文獻討論不同區域彼此間住宅價格差異與區域經濟與社會變數差異關係，且多數探討區域房地產市場文獻亦僅將研究範圍限縮在單一都會區，對於全國都會區之綜合性討論較為缺乏。是故，本文以台灣六大都會區為研究對象，探討各都會區彼此間住宅價格差異時間與空間變動情形，分析其與各都會區彼此間經濟與社會發展差異關係，進一步釐清當中之主要影響因素。本研究使用台北市、新北市、桃竹都會區、台中都會區、台南都會區與高雄都會區等六大都會區由1993年至2010年共270筆住宅價格兩兩相除之比例資料，透過縱橫資料模型(Panel Data Model)探討國內六大都會區，兩兩間住宅價格比例變動於經濟與社會面的主要影響因素。實證顯示，當兩兩都會區經常性所得、知識密集服務業就業機會、公共投資、交通可及性、辦公室使用執照樓地板面積、治安狀況與空氣品質差異越大，住宅價格差異亦隨之擴張。且各都會區知識密集服務業就業機會、公共投資、交通可及性與經常性所得落差對住宅價格差異影響最大。此外，兩兩都會區住宅價格差異亦受到其地區特性與景氣影響。建議政府可透過於弱勢都會區發展適宜知識密集服務業發展之環境，吸引相關產業進駐，提供當地更多知識密集服務業就業機會，降低國內都會區所得落差。此外，應合理分配各都會區公共投資金額，強化弱勢都會區大眾運輸服務水準，以降低國內各都會區住宅價格懸殊情形。
In Taiwan, because of the dissimilar levels of urban development, housing prices in different metropolitan areas change in sundry ways. This paper uses panel data analysis to identify the relationship between the development gap and the difference in housing prices in metropolitan areas of Taiwan during 1993-2010. The empirical results reveal that the income gap, the employment of knowledge-intensive services gap, the mobility gap, the public investment gap, the office quantity gap, the public security gap, and the air quality gap had significant effects on the difference in housing prices, and the difference in housing prices is also influenced by local characteristics and real estate cycles. Besides, we also discover that the employment of knowledge-intensive services gap and the public investment gap are two key determinants of the difference in housing prices.參考文獻 朱芳妮、張金鶚、陳淑美(2008)，已購屋者及購屋搜尋者之購屋需求決策比較分析－兼論顯示性偏好及敘述性偏好之差異，「都市與計劃」，第35卷，第4期，第339-359頁。何東波、馮正民(1994)，淺論「區域發展與交通運輸」，「都市與計劃」，第21卷，第1期，第1-7頁。余海鵬(2009)，「區域共同發展的理論與實踐」，北京：社會科學文獻出版社。李翠華(1998)，都會區發展關鍵成功因素之研究－高雄都會區之個案分析，國立中興大學公共行政及政策研究所碩士論文。周志龍(2003)，「全球化、台灣國土再結構與制度」，台北：詹氏書局。林余真(2007)，都會區住宅空間分佈變遷及區位選擇因素之研究－以台北都會區為例，國立政治大學地政研究所碩士論文。林秋瑾、黃佩玲(1995)，住宅價格與總體經濟變數關係之研究－以向量自我迴歸模式(VAR)進行實證，「政大學報」，第71期，第143-160頁。林益厚(2004)，「人口與都市發展」，台北：詹氏書局。林祖嘉、林素菁(1993)，台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析，「住宅學報」，第1期，第21-45頁。林楨家、馮正民、黃麟淇(2005)，臺灣高速鐵路系統對地方發展之影響預測，「運輸計劃季刊」，第34卷，第3期，第391-412頁。邱裕鈞、陳一昌、林振達、喻世祥(2009)，全國與城市層級汽機車總體持有與使用模式之建構，「中華民國運輸學會98年學術論文研討會論文集」，桃園，第2207-2226頁。花敬群、張金鶚(1999)，住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係，「都市與計劃」，第26卷，第1期，第79-94頁。金家禾(2001)，全球化與台灣都會區生產者服務業之發展，「都市與計劃」，第28卷，第4期，第495-518頁。姜渝生等(2007)，「96年國土規劃總顧問案－南台都會區域計畫」，內政部營建署市鄉規劃局國土規劃隊。柯文欣 (1998)，台灣地區區域發展差距之再檢視，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。孫義崇(1988)，台灣的區域空間政策，「台灣社會研究」，第1卷，第2&3期，第33-96頁。章定煊、劉小蘭、尚瑞國(2002)，我國各縣市財政支出與經營績效之研究，「台灣土地研究」，第5期，第45-66頁。連浩廷(2006)，高速鐵路對區域發展的影響--以台灣本島生活圈為例，國立政治大學地政研究所碩士論文。郭大玄(2003)，論國際化都市的發展與台灣都市的國際化，「南師學報」，第37卷，第2期，第95-111頁。陳冠位(2002)，城市競爭優勢評量系統之研究，國立成功大學都市計劃研究所博士論文。陳冠位、林素穗、黃若男(2003)，台灣城市生產者服務業空間群聚之量測，「建築與規劃學報」，第14卷，第1期，第23-37頁。陳彥仲、吳京玲(1998)，家戶住宅區位選擇與地方財政分配之實證研究，「都市與計劃」，第25卷，第2期，第223-238頁。陳儷文(2000)，台灣地方財政不均與區域發展之研究，國立台北大學財政研究所碩士論文。黃仁德(1994)，台灣地區的公共投資與區域發展，「今日經濟」，第319卷，第3期，第8-15頁。黃名義、張金鶚(2005)，台北都會區大型企業的辦公室區位變遷研究，「管理評論」，第24卷，第4期，第83-102頁。楊明儀(2003)，台灣地區生活品質與地方公共支出之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文。蕭大立(1999)，服務業與地方發展關係之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文。薛立敏、李中文、曾喜鵬(2003)，台灣地區人口遷移及其與就業市場、住宅市場關係之實證研究，「都市與計劃」，第30卷，第1期，第37-61頁。薛立敏、曾喜鵬、謝鈺偉(2007)，台灣地區近年來遷徙行為變化之影響因素分析－家戶遷徙決策與遷徙地點選擇之聯合估計，「人口學刊」，第34期，第69-107頁。薛益忠(2006)，「都市地理學」，台北：三民書局。簡伯容(2003)，收入不均對資產定價之影響--以房地產價格為例，國立政治大學財務管理研究所碩士論文。藍逸之(2007)，評析高高屏都市區域治理策略中的在地永續性定著：一個新自由主義空間的視角，「建築與規劃學報」，第8卷，第2期，第115-137頁。Abraham, J. M. and Hendershot, P. H. (1996). Bubbles in Metropolitan Housing Markets, Journal of Housing Research, 7(2): 191-207.Balaz, V. (2007). Regional Polarization under Transition: The Case of Slovakia, European Planning Studies, 15(5): 587-602.Berger, M. C. and Blomquist, G. C. (1992). Mobility and Destination in Migration Decisions: The Roles of Earnings, Quality of Life, and Housing Prices, Journal of Housing Economics, 2(1): 37-59.Bonnie, J. B. (1998). The Dynamic Impact of Macroeconomic Aggregates on Housing Prices and Stock of Houses: A National and Regional Analysis, Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(2): 179-197.Greene, W. H. (2000). Econometric Analysis, New Jersey: Prentice-Hall. Haurin, D. R. (1996). School Quality and Real House Prices: Inter- and Intrametropolitan Effects, Journal of Housing Economics, 5(4): 351-368.Hiebert, P. and Roma M. (2010). Relative House Price Dynamics Across Euro Area and US Cities: Convergence or Divergence?, ECB Working Paper No. 1206.Hirschman, A. O. (1958). The Strategy of Economic Development, New Haven: Yale University Press.Hook, W. and Replogle, M. (1990). Motorization and non-motorized transport in Asia: Transport system evolution in China, Japan and Indonesia, Land Use Policy, 13(1): 69-84.Hwang, M. and Quigley, J. M. (2006). Economic Fundamentals in Local Housing Markets: Evidence from U.S. Metropolitan Regions, Journal of Regional Science, 46(3): 425-453.Kayden, J. S. and Pollard, R. (1987). Linkage Ordinances and Traditional Exactions Analysis: The Connection Between Office Development and Housing, Law and Contemporary Problems, 50(1): 127-137.Ley, D. and Tutchener, J. (2001). Immigration, Globalisation and House Prices in Canada`s Gateway Cities, Housing Studies, 16(2): 199-223.Liu, B. (1980). Economic Growth and Quality of Life: A Comparative Indicator Analysis between China (Taiwan), U.S.A. and Other Developed Countries, The American Journal of Economics and Sociology, 39(1): 1-21.Lynch, A. K. and Rasmussen, D. W. (2001). Measuring the Impact of Crime on House Prices, Applied Economics, 33: 1981-1989.Meen, G. (1999). Regional House Prices and Ripple Effect: A New Interpretation, Housing Studies, 14(6): 733-753.Nagai, Y., Fukuda, A., Okada, Y. and Hashino, Y. (2003) . Two-wheeled Vehicle Ownership Trends and Issues in the Asian Region, Journal of the Eastern Asia Society for Transportation Studies, 5: 135-146.Nelson, A. C. (1988) . Downtown Office Development and Housing Linkage Fees: Introduction to the Symposium, Journal of the American Planning Association, 54(2): 197-198.Porter, M. E. (2003). The Economic Performance of Regions, Regional Studies, 37(6&7): 549-578.Reichert, A. K. (1990). 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國立政治大學
地政研究所
99257004
100資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0992570041 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 張金鶚<br>江穎慧 zh_TW dc.contributor.advisor Chang, Chin Oh<br>Chiang, Ying Hui en_US dc.contributor.author (作者) 郭哲瑋 zh_TW dc.creator (作者) 郭哲瑋 zh_TW dc.date (日期) 2011 en_US dc.date.accessioned 30-十月-2012 11:09:23 (UTC+8) - dc.date.available 30-十月-2012 11:09:23 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 30-十月-2012 11:09:23 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0992570041 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/54476 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政研究所 zh_TW dc.description (描述) 99257004 zh_TW dc.description (描述) 100 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 台灣各都會區因經濟與社會發展程度不同，使各都會區房地產市場特性有所差異，住宅價格波動情形亦有所不同。過去於台灣雖已有許多文獻探討過區域經濟與社會變數和區域住宅價格之關聯，卻少有文獻討論不同區域彼此間住宅價格差異與區域經濟與社會變數差異關係，且多數探討區域房地產市場文獻亦僅將研究範圍限縮在單一都會區，對於全國都會區之綜合性討論較為缺乏。是故，本文以台灣六大都會區為研究對象，探討各都會區彼此間住宅價格差異時間與空間變動情形，分析其與各都會區彼此間經濟與社會發展差異關係，進一步釐清當中之主要影響因素。本研究使用台北市、新北市、桃竹都會區、台中都會區、台南都會區與高雄都會區等六大都會區由1993年至2010年共270筆住宅價格兩兩相除之比例資料，透過縱橫資料模型(Panel Data Model)探討國內六大都會區，兩兩間住宅價格比例變動於經濟與社會面的主要影響因素。實證顯示，當兩兩都會區經常性所得、知識密集服務業就業機會、公共投資、交通可及性、辦公室使用執照樓地板面積、治安狀況與空氣品質差異越大，住宅價格差異亦隨之擴張。且各都會區知識密集服務業就業機會、公共投資、交通可及性與經常性所得落差對住宅價格差異影響最大。此外，兩兩都會區住宅價格差異亦受到其地區特性與景氣影響。建議政府可透過於弱勢都會區發展適宜知識密集服務業發展之環境，吸引相關產業進駐，提供當地更多知識密集服務業就業機會，降低國內都會區所得落差。此外，應合理分配各都會區公共投資金額，強化弱勢都會區大眾運輸服務水準，以降低國內各都會區住宅價格懸殊情形。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) In Taiwan, because of the dissimilar levels of urban development, housing prices in different metropolitan areas change in sundry ways. This paper uses panel data analysis to identify the relationship between the development gap and the difference in housing prices in metropolitan areas of Taiwan during 1993-2010. The empirical results reveal that the income gap, the employment of knowledge-intensive services gap, the mobility gap, the public investment gap, the office quantity gap, the public security gap, and the air quality gap had significant effects on the difference in housing prices, and the difference in housing prices is also influenced by local characteristics and real estate cycles. Besides, we also discover that the employment of knowledge-intensive services gap and the public investment gap are two key determinants of the difference in housing prices. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1第一節 研究動機、問題與目的 1一、 研究動機 1二、 研究問題 3三、 研究目的 3第二節 研究範圍與方法 4一、 研究範圍 4二、 研究方法 4第三節 研究架構與流程 5一、 研究架構 5二、 研究流程 6第二章 文獻回顧 7第一節 區域不均衡發展相關理論與國內失衡現象 7一、 成長中心理論 7二、 循環累積因果理論 8三、 不平衡增長理論 8四、 國內區域不均衡發展現象 9第二節 區域發展與住宅價格 13第三節 小結 15第三章 研究設計與樣本資料分析 16第一節 研究設計 16一、 共線性檢定 16二、 追蹤資料模型(Panel Data Model) 17三、 模型配適度判斷(Goodness of Fit) 18第二節 資料說明與分析 20一、 變數選取與定義 20二、 樣本敘述統計分析 25第四章 實證分析 33第一節 共線性診斷 33第二節 追蹤資料模型實證結果 35第三節 實證結果討論 38第五章 結論與建議 43第一節 結論 43第二節 建議 44第三節 研究限制與未來研究建議 45參考文獻 46 zh_TW dc.language.iso en_US - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0992570041 en_US dc.subject (關鍵詞) 住宅價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 區域發展 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 追蹤資料模型 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Housing Price en_US dc.subject (關鍵詞) Urban Development en_US dc.subject (關鍵詞) Panel Data Analysis en_US dc.title (題名) 都會區發展與住宅價格差異關係之分析 zh_TW dc.title (題名) The Relationship Between Urban Development and Housing Price in Metropolitan Areas en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 朱芳妮、張金鶚、陳淑美(2008)，已購屋者及購屋搜尋者之購屋需求決策比較分析－兼論顯示性偏好及敘述性偏好之差異，「都市與計劃」，第35卷，第4期，第339-359頁。何東波、馮正民(1994)，淺論「區域發展與交通運輸」，「都市與計劃」，第21卷，第1期，第1-7頁。余海鵬(2009)，「區域共同發展的理論與實踐」，北京：社會科學文獻出版社。李翠華(1998)，都會區發展關鍵成功因素之研究－高雄都會區之個案分析，國立中興大學公共行政及政策研究所碩士論文。周志龍(2003)，「全球化、台灣國土再結構與制度」，台北：詹氏書局。林余真(2007)，都會區住宅空間分佈變遷及區位選擇因素之研究－以台北都會區為例，國立政治大學地政研究所碩士論文。林秋瑾、黃佩玲(1995)，住宅價格與總體經濟變數關係之研究－以向量自我迴歸模式(VAR)進行實證，「政大學報」，第71期，第143-160頁。林益厚(2004)，「人口與都市發展」，台北：詹氏書局。林祖嘉、林素菁(1993)，台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析，「住宅學報」，第1期，第21-45頁。林楨家、馮正民、黃麟淇(2005)，臺灣高速鐵路系統對地方發展之影響預測，「運輸計劃季刊」，第34卷，第3期，第391-412頁。邱裕鈞、陳一昌、林振達、喻世祥(2009)，全國與城市層級汽機車總體持有與使用模式之建構，「中華民國運輸學會98年學術論文研討會論文集」，桃園，第2207-2226頁。花敬群、張金鶚(1999)，住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係，「都市與計劃」，第26卷，第1期，第79-94頁。金家禾(2001)，全球化與台灣都會區生產者服務業之發展，「都市與計劃」，第28卷，第4期，第495-518頁。姜渝生等(2007)，「96年國土規劃總顧問案－南台都會區域計畫」，內政部營建署市鄉規劃局國土規劃隊。柯文欣 (1998)，台灣地區區域發展差距之再檢視，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。孫義崇(1988)，台灣的區域空間政策，「台灣社會研究」，第1卷，第2&3期，第33-96頁。章定煊、劉小蘭、尚瑞國(2002)，我國各縣市財政支出與經營績效之研究，「台灣土地研究」，第5期，第45-66頁。連浩廷(2006)，高速鐵路對區域發展的影響--以台灣本島生活圈為例，國立政治大學地政研究所碩士論文。郭大玄(2003)，論國際化都市的發展與台灣都市的國際化，「南師學報」，第37卷，第2期，第95-111頁。陳冠位(2002)，城市競爭優勢評量系統之研究，國立成功大學都市計劃研究所博士論文。陳冠位、林素穗、黃若男(2003)，台灣城市生產者服務業空間群聚之量測，「建築與規劃學報」，第14卷，第1期，第23-37頁。陳彥仲、吳京玲(1998)，家戶住宅區位選擇與地方財政分配之實證研究，「都市與計劃」，第25卷，第2期，第223-238頁。陳儷文(2000)，台灣地方財政不均與區域發展之研究，國立台北大學財政研究所碩士論文。黃仁德(1994)，台灣地區的公共投資與區域發展，「今日經濟」，第319卷，第3期，第8-15頁。黃名義、張金鶚(2005)，台北都會區大型企業的辦公室區位變遷研究，「管理評論」，第24卷，第4期，第83-102頁。楊明儀(2003)，台灣地區生活品質與地方公共支出之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文。蕭大立(1999)，服務業與地方發展關係之研究，國立政治大學地政研究所碩士論文。薛立敏、李中文、曾喜鵬(2003)，台灣地區人口遷移及其與就業市場、住宅市場關係之實證研究，「都市與計劃」，第30卷，第1期，第37-61頁。薛立敏、曾喜鵬、謝鈺偉(2007)，台灣地區近年來遷徙行為變化之影響因素分析－家戶遷徙決策與遷徙地點選擇之聯合估計，「人口學刊」，第34期，第69-107頁。薛益忠(2006)，「都市地理學」，台北：三民書局。簡伯容(2003)，收入不均對資產定價之影響--以房地產價格為例，國立政治大學財務管理研究所碩士論文。藍逸之(2007)，評析高高屏都市區域治理策略中的在地永續性定著：一個新自由主義空間的視角，「建築與規劃學報」，第8卷，第2期，第115-137頁。Abraham, J. 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