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題名 法拍屋投標出價因素之研究
The Study on the Bidding Factors of the Court Auction House in Taiwan作者 呂佩樺 貢獻者 林秋瑾
呂佩樺關鍵詞 法拍屋
投價出價
出價原則
重要性標價因素日期 2013 上傳時間 1-七月-2014 12:17:19 (UTC+8) 摘要 我國法拍屋的拍賣方式，是以「秘密投標(或稱書面封存出價)」代替傳統的「喊價」方式進行，雖然這2者都是屬於出價(bid)行為，不同的是：我國法拍屋的「投標」方式在開標比價過程中只能以書面標價1次，而以高於底價最都多者得標，投標室內的投標者相互間可能是競爭者的關係，可能是合作夥伴的關係，也可能只是認識或朋友的關係，初進入者 (或可稱外人，指突然間進入參與競爭者)如果對情勢掌握不夠清楚，即可能受投標現場氛圍之影響誤判情勢，而有所失誤，這個市場好像掌握在少數熟稔這個市場的人手中，外人不易進入，如同經濟學上所謂的寡占市場。 鑒此，本研究不同於以往對法拍屋之研究係著重在以SPSS等統計技術歸納演繹出影響因素與既有資料庫中有關數據之關係的探討，而是在著重在整個拍賣過中的前段進場標價部分，主要目的是想讓有興趣參與法拍屋投標的外人，對法拍屋的拍賣市場能有更進一步的認識與瞭解，為此，本研究依據以往相關研究，將影響法拍屋標價因素歸類與層級分成以下第一層屬性與第二層因素：動機屬性(包括貸款利率低、易售易、租資金來源、需求偏好等因素)、法拍屋屬性(包括屋況單純、擔心高價競爭者、外部價格訊息、底價高低等因素)、建物屬性(包括樓層、低公設比、建物坐落、區位優異等因素)、生活機能與環境屬性(包括生活便利、交通便利、環境品質、安全管理等因素)、總體屬性(包括經濟景氣、房產景氣、政府稅賦優惠、政府貨幣寬鬆等因素)等，之後以專家問卷調查的方式蒐集資料及分析層級程序法(AHP)的方法，試圖瞭解有關在法拍屋拍賣市場中影響投標出價因素中的重要性排序。此外，在第三層因素中以設計「出價方案之選擇」的方式，試圖瞭解投標者可能會採取的出價方案。 同時，再將上述以專家問卷調查方式所蒐集之資料經過整體(未分類)與將該資料分成5種類型(區域分類、底價分類、經驗分類、月所得分類與職業分類)，經過AHP之計算分析得到以下結果：整體與不同分類受訪者對出價方案之選擇，均以風險性較低之「A」方案：以各種拍次之下偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較小，而調幅較小係以投標者以所參與投標拍次底價為基數，加價幅度為10％以下之出價方案。而投標者對標購法拍屋之標價因素最受重視為第一層因素中法拍屋屬性之「屋況單純」因素。 參考文獻 中文部分書籍類1. 翁火輪，2001，『法拍屋及公正第三人拍賣入門及必勝』，法院拍賣新聞報社：高雄。2. 鄧振源，2005，『計畫評估：方法與應用』，海洋大學運籌規劃與管理研究中心：基隆。3. 鍾鴻鈞譯，2006，Klemperer, P.著，1999，『拍賣：理論與實踐』，中國人民大學：北京。期刊類1. 張梅英、鍾陳佳，2002，「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以台中市12樓以上集合住宅為例」，土地問題研究季刊，第1卷第2期。2. 陳憶茹、張金鶚，2003，「法拍屋底價訂定之研究」， 住宅學會第13屆年會學術研討會發表論文。3. 鄧振源、曾國雄，1989，「層級分析法（AHP）的內涵特性與應用」，中國統計學報，第27卷，(上)：第6期；(下)：第7期。學位論文類1. 王勝弘，2006，「法拍屋投資決策之研究」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士論文：台南。2. 王麗珠，2008，「競標人數與得標價─以台北市七個行政區法拍屋為例」，世新大學經濟學研究所碩士論文：台北。3. 朱思潔，2006，「台南市透天法拍屋價格空間自我迴歸分析」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士論文：台南。4. 吳富鶯，2007，「影響法拍屋拍定價格之因素探討─以高雄市透天厝為例」，國立高雄應用科技大學金融資訊研究所碩士論文：高雄。5. 吳惠綺，2011，「法拍屋價格空間分佈與投資行為之研究」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士論文：台南。6. 呂國良，2011，「智慧型不動產投資決策支援模式之研究」，天主教輔仁大學資訊管理學系在職專班碩士論文：台北。7. 周佳穎，2008，「法拍屋拍定機率之研究－以台北市為例」，世新大學管理學院經濟學系碩士論文：台北。8. 林俊源，2005，「點交對法拍屋價格之影響－以嘉義市透天住宅為例」，雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。9. 林致慶，2003，「以住宅次市場觀點探討台南市法拍屋價格及影響因素之研 究」，長榮大學土地管理與開發學系碩士論文：台南。10. 林慶賢，2006，「法拍屋影響區位價格因素之研究：以台中市透天法拍屋為 例」，朝陽科技大學企業管理系碩士論文：台中。11. 林毅明，2008，「法拍屋競標人數與得標金額決定因素之研究」，世新大學經濟學研究所碩士論文：台北。12. 林燧風，2009，「法拍屋投資獲利因素之研究－以台中地區為例」，國立彰化師範大學企業管理學系國際企業經營管理碩士論文：彰化。13. 林棋欽，2005，「點交對法拍屋價格之影響－以台中市透天住宅為例」，國立雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。14. 邱國隆，2006，「影響法拍屋市場價格因素之研究-以台中市透天屋為個案分析」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文：台中。15. 邱國勳，2002，「我國不良資產處理方式之研究」，政治大學地政學系碩士論文。16. 洪仁修，2009，「不動產景氣變動對法拍屋市場影響之研究─拍定價格、數量與次數的實證分析」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東。17. 洪俊傑，2008，「法拍屋之投資風險評估」，德明財經科技大學服務業經營管理研究所碩士論文：台北。18. 高啟原，「建立法拍屋拍定價格指數之研究─以台北市為例」，國立暨南國際大學管理學院經營管理碩士論文：南投。19. 高銘淞，2007，「交易機制選擇、最適證券發行與投機行為－以拍賣理論為基礎」，國立台灣大學國際企業研究所博士論文：台北。20. 許凱傑，2008，「法拍不動產交易制度之研究－法律經濟觀點」，國立臺北大學不動產與城鄉環境系碩士論文：台北。21. 許舒婷，2009，「法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響」，國立政治大學財務管理研究所碩士論文：台北。22. 郭志宏，2005，「影響住宅法拍屋拍定價格因素之研究─以桃園市為例」，開南管理學院財務金融所碩士論文：桃園。23. 郭佳宜，2009，「風險態度與競標意願對拍賣出價行為之分析」，東吳大學經濟學系碩士論文：台北。24. 陳昆和，2009，「法拍房地產點交與否之投資風險分析」，國立成功大學高階管理碩士在職專班碩士論文：台南。25. 陳治文，2007，「網路拍賣競標意願之實證研究」，東吳大學商學院企業管理學系碩士班碩士論文：台北。26. 陳秋忍，2008，中古屋與法拍屋成交價格之比較：以屏東市透天厝為例，國立高雄第一科技大學財務管理所碩士論文：高雄。27. 陳鈞羿，2008，「法拍屋拍定拍次、競標人數與得標價之決定因素：以士林法院為例 」，世新大學經濟學研究所碩士論文：台北。28. 陳憶茹，2004，「拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析」，國立政治大學地政學系碩士班碩士論文：台北。29. 彭芳琪，2005，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北。30. 黃國保，2007，「購屋方案選擇評估指標建立之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北。31. 楊智勇，2006，「房仲商對於法拍屋購屋特性及營運策略之研究」，義守大學管理研究所碩士班碩士論文：高雄。32. 葉牧青，1989，「AHP層級結構設定問題之探討」，國立交通大學管科所碩士論文：新竹。33. 廖志誠，2004，「點交對法拍屋價格之影響」，國立雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。34. 趙子鑫，2002，「法拍屋價格決定因素之研究─以台北巿之中小型住宅為例」，國立臺北大學企業管理學系碩士論文：台北。35. 劉先達，2009，「台灣法拍屋溢價得標趨勢之研究」，國立成功大學國際管理碩士論文：台南。36. 蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究─以台北市為例」，國立政治大學地政學系碩士班碩士論文：台北。37. 鄭嘉慧，2008，「台灣不動產擔保品拍賣制度變遷之研究─交易成本與財產權觀點」，逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。38. 錢定家，2003，「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文：台中。39. 謝昭熠，1992，「拍賣制度之研究」，國立中山大學企業管理研究所碩士論文： 高雄。外文部分1. Avery, C.,1998, Strategic Jump Bidding in English Auctions, The Review of Economic Studies, 65(2)：185-210。2. Carmon, Ziv and Dan Ariely.,2000, Focusing on the forgone：How valuecan appear so different to buyers and sellers, Journal of ConsumerResearch, 27：360-370.3. Ealsey, R. F. and Tenorio, R.,1999, Bidding Strategies in Internet Yankee Auctions, http://ssrn.com/abstract=170028。4. Kahneman, D., and A. Tversky,1979, Prospect theory：An analysis of decisionunder risk. Econometrics, 47：263-291. Krishna. V.,2002, Auction Theory, USA: Elsevier Science, p.p.16-21。Thaler, R. H.,1980, Toward a positive theory of consumer choice, Journalof Economic Behavior and Organization, 1：39-60.5. Saaty,T.L.,1980, The Analytic Hierarchy Process, McGraw-Hill, New York. Zahedi, F.,1986, The analytic hierarchy process: A survey of the method and its application. Interfaces, 16（4）：96-108。網路部分1. 內政部統計處，辦理建物所有權登記統計月報，網址： http://www.moi.gov.tw/stat/index.aspx。取用日期：2013.4.23。2. 王琪、曾耀群、簡盈安、張宸銘，2008，「以分析層級程序法評估某半導體晶圓廠物料維修商之選定」，論文發表於<2008決策分析研討會>，元智大學資訊管理學系：桃園，2008.01.19。網址： http://dalab.ie.nthu.edu.tw/dalab_old/Symposium/da08/das08_35.pdf。取用日期：2012.12.25。3. 永慶房仲網，法拍屋、銀拍屋與金拍屋之比較，網址： http://www.yungching.com.tw/CA/CA0302.asp?Pkey=%7BD91008B3-7E26-4F2F-8AFA-75FA2BC75B75%7D。取用日期：2013.09.06。4. 奇集集網廣告號：451537776 。網址： http://taichung-changhua-nantou.kijiji.com.tw/c-Housing-house-sale-pa rtment-abuilding--W0QQAdIdZ451537776。取用日期：2013.3.5。5. 徐義平，房市反指標？去年拍賣棟數，跌破萬棟，自由時報網址： http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/654744。取用日期： 2013.2.18。6. 掀開法拍代標業者的黑幕分享：請注意新詐騙集團－掀開法拍代標業者的黑幕，部落格網址：http://www.7headlines.com/article/show/161582622/。取用日期：2013.2.21。7. 透明房訊網址：http://www.tom.com.tw/。取用日期：2014.5.1。8. 陳惠惠、王哲宏，2008，「操作分析層級程序法(AHP)於數位教材品質評鑑之探討」。網址： http://www.cce.mcu.edu.tw/2008conference/papers/SA2/009.pdf。取用日期：2012.12.25。9. 楊宗憲，法拍的流程，財團法人國土規劃及不動產資訊中心網址：http://www.ippi.org.tw/ 。 取用日期：2011.10.20。10. 臺灣士林地方法院，民事執行處不動產投標須知，網址：http://sld.judicial.gov.tw/default.asp?but1=28&but2=39。取用日期：2013.1.25。11. 顏真真，創新低！去年房屋拍賣移轉量8093棟、年減15%，NOWnews，yahoo 網址：https://tw.news.yahoo.com/。取用日期：2014.2.7。 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
99923011
102資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0999230111 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林秋瑾 zh_TW dc.contributor.author (作者) 呂佩樺 zh_TW dc.creator (作者) 呂佩樺 zh_TW dc.date (日期) 2013 en_US dc.date.accessioned 1-七月-2014 12:17:19 (UTC+8) - dc.date.available 1-七月-2014 12:17:19 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-七月-2014 12:17:19 (UTC+8) - dc.identifier (其他 識別碼) G0999230111 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/67168 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 99923011 zh_TW dc.description (描述) 102 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 我國法拍屋的拍賣方式，是以「秘密投標(或稱書面封存出價)」代替傳統的「喊價」方式進行，雖然這2者都是屬於出價(bid)行為，不同的是：我國法拍屋的「投標」方式在開標比價過程中只能以書面標價1次，而以高於底價最都多者得標，投標室內的投標者相互間可能是競爭者的關係，可能是合作夥伴的關係，也可能只是認識或朋友的關係，初進入者 (或可稱外人，指突然間進入參與競爭者)如果對情勢掌握不夠清楚，即可能受投標現場氛圍之影響誤判情勢，而有所失誤，這個市場好像掌握在少數熟稔這個市場的人手中，外人不易進入，如同經濟學上所謂的寡占市場。 鑒此，本研究不同於以往對法拍屋之研究係著重在以SPSS等統計技術歸納演繹出影響因素與既有資料庫中有關數據之關係的探討，而是在著重在整個拍賣過中的前段進場標價部分，主要目的是想讓有興趣參與法拍屋投標的外人，對法拍屋的拍賣市場能有更進一步的認識與瞭解，為此，本研究依據以往相關研究，將影響法拍屋標價因素歸類與層級分成以下第一層屬性與第二層因素：動機屬性(包括貸款利率低、易售易、租資金來源、需求偏好等因素)、法拍屋屬性(包括屋況單純、擔心高價競爭者、外部價格訊息、底價高低等因素)、建物屬性(包括樓層、低公設比、建物坐落、區位優異等因素)、生活機能與環境屬性(包括生活便利、交通便利、環境品質、安全管理等因素)、總體屬性(包括經濟景氣、房產景氣、政府稅賦優惠、政府貨幣寬鬆等因素)等，之後以專家問卷調查的方式蒐集資料及分析層級程序法(AHP)的方法，試圖瞭解有關在法拍屋拍賣市場中影響投標出價因素中的重要性排序。此外，在第三層因素中以設計「出價方案之選擇」的方式，試圖瞭解投標者可能會採取的出價方案。 同時，再將上述以專家問卷調查方式所蒐集之資料經過整體(未分類)與將該資料分成5種類型(區域分類、底價分類、經驗分類、月所得分類與職業分類)，經過AHP之計算分析得到以下結果：整體與不同分類受訪者對出價方案之選擇，均以風險性較低之「A」方案：以各種拍次之下偏重延遲出價，但跳躍出價調幅較小，而調幅較小係以投標者以所參與投標拍次底價為基數，加價幅度為10％以下之出價方案。而投標者對標購法拍屋之標價因素最受重視為第一層因素中法拍屋屬性之「屋況單純」因素。 zh_TW dc.description.tableofcontents 授權頁口試委員簽名表…………………………………………………………………Ι謝誌 ………………………………………………………………………………Ⅲ中文摘要 …………………………………………………………………………Ⅴ英文摘要 …………………………………………………………………………Ⅵ目錄 ………………………………………………………………………………Ⅶ表目錄 ……………………………………………………………………………Ⅸ圖目錄 ……………………………………………………………………………Ⅺ第一章 緒論……………………………………………………………………1第一節 研究動機與問題 ………………………………………………………1第二節 研究目的與方法 …………………………………………………… 3第三節 研究範圍與限制 …………………………………………………… 4第四節 研究架構與流程 …………………………………………………… 6第二章 理論基礎與文獻回顧………………………………………………7第一節 理論基礎……………………………………………………………… 7第二節 文獻回顧………………………………………………………………12第三節 小結……………………………………………………………………24第三章 投標法拍屋現況與研究設計……………………………………25第一節 拍賣方式的類型………………………………………………………25第二節 我國住宅法拍制度與市場……………………………………………27第三節 研究設計………………………………………………………………33第四章 實證結果分析………………………………………………………47 第一節 問卷與資料整理………………………………………………………47 第二節 分析層級程序法（AHP）之計算與結果分析 ………………………52 第三節 重要標價因素之比較…………………………………………………69第五章 結論與建議 …………………………………………………………75第一節 結論…………………………………………………………………75第二節 建議…………………………………………………………………77參考文獻………………………………………………………………………81附錄一、臺灣士林地方法院民事執行處不動產投標須知 ……………………87二、整體與5種分類各層因素權重、權值與排序 ………………………91三、問卷 …………………………………………………………………117 zh_TW dc.format.extent 2228203 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.language.iso en_US - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0999230111 en_US dc.subject (關鍵詞) 法拍屋 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 投價出價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 出價原則 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 重要性標價因素 zh_TW dc.title (題名) 法拍屋投標出價因素之研究 zh_TW dc.title (題名) The Study on the Bidding Factors of the Court Auction House in Taiwan en_US dc.type (資料類型) thesis en dc.relation.reference (參考文獻) 中文部分書籍類1. 翁火輪，2001，『法拍屋及公正第三人拍賣入門及必勝』，法院拍賣新聞報社：高雄。2. 鄧振源，2005，『計畫評估：方法與應用』，海洋大學運籌規劃與管理研究中心：基隆。3. 鍾鴻鈞譯，2006，Klemperer, P.著，1999，『拍賣：理論與實踐』，中國人民大學：北京。期刊類1. 張梅英、鍾陳佳，2002，「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以台中市12樓以上集合住宅為例」，土地問題研究季刊，第1卷第2期。2. 陳憶茹、張金鶚，2003，「法拍屋底價訂定之研究」， 住宅學會第13屆年會學術研討會發表論文。3. 鄧振源、曾國雄，1989，「層級分析法（AHP）的內涵特性與應用」，中國統計學報，第27卷，(上)：第6期；(下)：第7期。學位論文類1. 王勝弘，2006，「法拍屋投資決策之研究」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士論文：台南。2. 王麗珠，2008，「競標人數與得標價─以台北市七個行政區法拍屋為例」，世新大學經濟學研究所碩士論文：台北。3. 朱思潔，2006，「台南市透天法拍屋價格空間自我迴歸分析」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士論文：台南。4. 吳富鶯，2007，「影響法拍屋拍定價格之因素探討─以高雄市透天厝為例」，國立高雄應用科技大學金融資訊研究所碩士論文：高雄。5. 吳惠綺，2011，「法拍屋價格空間分佈與投資行為之研究」，長榮大學土地管理與開發研究所碩士論文：台南。6. 呂國良，2011，「智慧型不動產投資決策支援模式之研究」，天主教輔仁大學資訊管理學系在職專班碩士論文：台北。7. 周佳穎，2008，「法拍屋拍定機率之研究－以台北市為例」，世新大學管理學院經濟學系碩士論文：台北。8. 林俊源，2005，「點交對法拍屋價格之影響－以嘉義市透天住宅為例」，雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。9. 林致慶，2003，「以住宅次市場觀點探討台南市法拍屋價格及影響因素之研 究」，長榮大學土地管理與開發學系碩士論文：台南。10. 林慶賢，2006，「法拍屋影響區位價格因素之研究：以台中市透天法拍屋為 例」，朝陽科技大學企業管理系碩士論文：台中。11. 林毅明，2008，「法拍屋競標人數與得標金額決定因素之研究」，世新大學經濟學研究所碩士論文：台北。12. 林燧風，2009，「法拍屋投資獲利因素之研究－以台中地區為例」，國立彰化師範大學企業管理學系國際企業經營管理碩士論文：彰化。13. 林棋欽，2005，「點交對法拍屋價格之影響－以台中市透天住宅為例」，國立雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。14. 邱國隆，2006，「影響法拍屋市場價格因素之研究-以台中市透天屋為個案分析」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文：台中。15. 邱國勳，2002，「我國不良資產處理方式之研究」，政治大學地政學系碩士論文。16. 洪仁修，2009，「不動產景氣變動對法拍屋市場影響之研究─拍定價格、數量與次數的實證分析」，國立屏東商業技術學院不動產經營系碩士論文：屏東。17. 洪俊傑，2008，「法拍屋之投資風險評估」，德明財經科技大學服務業經營管理研究所碩士論文：台北。18. 高啟原，「建立法拍屋拍定價格指數之研究─以台北市為例」，國立暨南國際大學管理學院經營管理碩士論文：南投。19. 高銘淞，2007，「交易機制選擇、最適證券發行與投機行為－以拍賣理論為基礎」，國立台灣大學國際企業研究所博士論文：台北。20. 許凱傑，2008，「法拍不動產交易制度之研究－法律經濟觀點」，國立臺北大學不動產與城鄉環境系碩士論文：台北。21. 許舒婷，2009，「法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響」，國立政治大學財務管理研究所碩士論文：台北。22. 郭志宏，2005，「影響住宅法拍屋拍定價格因素之研究─以桃園市為例」，開南管理學院財務金融所碩士論文：桃園。23. 郭佳宜，2009，「風險態度與競標意願對拍賣出價行為之分析」，東吳大學經濟學系碩士論文：台北。24. 陳昆和，2009，「法拍房地產點交與否之投資風險分析」，國立成功大學高階管理碩士在職專班碩士論文：台南。25. 陳治文，2007，「網路拍賣競標意願之實證研究」，東吳大學商學院企業管理學系碩士班碩士論文：台北。26. 陳秋忍，2008，中古屋與法拍屋成交價格之比較：以屏東市透天厝為例，國立高雄第一科技大學財務管理所碩士論文：高雄。27. 陳鈞羿，2008，「法拍屋拍定拍次、競標人數與得標價之決定因素：以士林法院為例 」，世新大學經濟學研究所碩士論文：台北。28. 陳憶茹，2004，「拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析」，國立政治大學地政學系碩士班碩士論文：台北。29. 彭芳琪，2005，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北。30. 黃國保，2007，「購屋方案選擇評估指標建立之研究」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北。31. 楊智勇，2006，「房仲商對於法拍屋購屋特性及營運策略之研究」，義守大學管理研究所碩士班碩士論文：高雄。32. 葉牧青，1989，「AHP層級結構設定問題之探討」，國立交通大學管科所碩士論文：新竹。33. 廖志誠，2004，「點交對法拍屋價格之影響」，國立雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。34. 趙子鑫，2002，「法拍屋價格決定因素之研究─以台北巿之中小型住宅為例」，國立臺北大學企業管理學系碩士論文：台北。35. 劉先達，2009，「台灣法拍屋溢價得標趨勢之研究」，國立成功大學國際管理碩士論文：台南。36. 蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究─以台北市為例」，國立政治大學地政學系碩士班碩士論文：台北。37. 鄭嘉慧，2008，「台灣不動產擔保品拍賣制度變遷之研究─交易成本與財產權觀點」，逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。38. 錢定家，2003，「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」，朝陽科技大學財務金融系碩士論文：台中。39. 謝昭熠，1992，「拍賣制度之研究」，國立中山大學企業管理研究所碩士論文： 高雄。外文部分1. 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