都市化對住宅價格的影響分析–台灣實證研究

Abstract

影響都市地區住宅價格的因素相當廣泛也相當複雜，從過去的研究發現，探討住宅價格的影響因素的分類為總體、區位及個別因素，而最常見亦是最直接的影響是住宅及區位因素，因為總體層面的影響因素常非最直接的影響，因此過去研究多針對直接影響住宅價格的個別、區域因素作探討，忽略總體面的影響因素，也比較少研究將各因素作影響關係程度的區分，缺乏探討分析各因素於空間階層間的關聯性以及針對階層間的間接影響。雖有許多國內外文獻對住宅價格的總體及個體影響因素進行探討，但就總體層次而言，少有文獻從都市化的層面探討其對住宅價格的影響。本研究以台灣住宅為研究對象，資料來源為內政部發布的不動產買賣實際交易價格登錄資訊（簡稱：實價登錄）資料，以實證分析驗證都市化對於住宅價格是否具有影響。\n實證結果顯示，都市化對住宅價格具正向的影響效果，包括都市人口密度增加，對都市的住宅價格呈現正向關係，還有一段期間內都市人口數增加，對都市內的住宅價格亦呈現正向關係；且都市化程度的不同，對住宅價格的變化亦具影響效果：另外，實證結果發現，住宅價格與捷運站、交流道的距離呈現負向關係，即住宅與捷運站或交流道的交通可及性越高，其住宅價格也隨之增高；住宅價格與學校的距離呈現負向關係，住宅離學校越近，其價格越高；都市土地使用分區為住宅區、商業區，對於住宅價格呈現正向關係，位於土地使用分區為住宅區、商業區的住宅，其住宅價格較高。