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題名 外在環境、行業本質與策略形態關係之研究--以台灣房屋仲介業為例
作者 林宗德
貢獻者 司徒達賢
林宗德
日期 1990
1989
上傳時間 3-May-2016 14:06:38 (UTC+8)
摘要 論文提要內容:
公司策略及產業政策制定有許多方法，本論文觀察台灣房屋仲介業面臨的大環境和產業環境，以「交易成本」的管理理論研究房屋仲介公司的策略形態及演進過程。藉對此一產業及產業內公司的瞭解發現一些獨特的現象，並組織成為一個公司策略與產業政策制定的思考邏輯;最後，找出五個具一貫性的一般命題。
房屋仲介公司處理不動產的交易，為不動產業價值系統中的一環。此一行業有強烈的「產品特異性」及「少數交易」的市場失靈本質，並具有較其它行業為強烈的社會意義。在行業本質及因社會意義重大而受政府政策因素影響的交互作用下，仲介業者極易由資訊的強勢地位獲取超額利潤。正當的房屋仲介業者藉降低社會中的交易成本而創造價值，降低交易成本的方法有三大類:降低尋找成本、降低監控成本及降低協調成本。不同的降低交易成本方法對仲介公司有不同的策略涵義，也產生不同的策略歸類。由於環境的變動，創造價值的不同獲利來源也會受到不同的衝擊，彼此也可能產生替代或是互補等交互影響;因此不同策略類別的公司應該對獲利來源的變動有不同的動作改變。
上述對房屋仲介公司的研究結果，同樣可以引用來解釋其它行業或產業。產業政策的目的在利用不同行業的本質差異發揮管理上的策略效果，如規模經濟利益、綜效等;並兼顧社會環境中的不同需求;在達成「公平」和「效率」之後，社會最適化的目標就極易達成。
本研究要強調的是，學術研究是多元的，不同的理論可以產生不同的策略分類，對於環境的「適應」或是「創造」都是企業家所應重視的不同哲學，行業和政府的角色也在本論文探討範圍之內。
參考文獻 參考文獻
中文部份
1.司徒達賢等人，企業概論，國立空中大學，民國75年10月。
2.吳思華，「產業政策與企業策略──台灣地區產業發展歷程」，中國經濟企業研究所出版，華泰出版社，民國77年。
3.苗蕙蘭、市場失靈、資訊不對稱與市場正常運作，第三章，國立政治大學財政研究所未出版碩士論文，民國77年6月。
4.政治大學企業管理研究所出版之個案集。
5.翁望回，企業正當性之實證研究──社會責任觀點，政大企管所未出版之博士論文。
6.許是詳譯，策略管理，前程企管顧問公司，H. Igor Ansoff,Corperate strategy,New York；McGraw-Hill,1965.
7.陳明吉，房地產價格及變動因素之研究，政大地政研究所未出版之碩士論文，民國78年6月。
8.陳隆麒譯，司徒達賢校，企業政策，McNichel,1977
9.張五常「合約的結構與非私有資源的理論」法律與經濟期刊，1970，4月，P. 45-70。
10.張金鶚，房地產交易制度之研究──仲介制度之探討，民國78年二月，內政部營建署委託政治大學地政學系所作之研究。
11.黃程貫，契約當事人地位對等原則，政大法律研究所，民國七十一年未出版碩士論文。
12.楊晉山，資訊不對稱與企業策略關係之研究──以台灣地區壽險業為例，輔仁大學管理學研究所未出版之碩士論文，民國七十七年。
13.劉英華，「房屋仲介公司的行銷策略」，太聯房屋市場，民國79年五月。
14.蔡敦浩，「策略型態與競爭武器關係之研究」，管理科學學報，第五卷，第二期，民國77年12月。
15.謝吉效，不動產服務制度之研究，政治大學地政研究所，民國六十五年未出版之碩士論文。
16.羅國銘，住宅特質之消費行為分析，民國75年，淡江大學未出版的碩士論文。

英文部份:
1 Alchian ,A., and Demsetz, H. "Prodution, Information Cost,and Economic Organization."Amrican Economic Review,1972, 62, pp.777-795.
2 Anderson, Erin and Hubert Gatignon, "Modes of Foreoign Entry: A Transaction Cost Analysis and Propositions, ".Journal of International Business Studies, Fall, 1986,pp. 1-26
3 Astley, W. , "Collective strategy: Social Ecology of Organizational Environments,"Academy of Management Review, Vol. 8, No, 4, 1983, pp.575-587.
4 Barney Jay B. and Ouchi William G. ,Editors, Organizational Economics,San Francisco,1986,pp.l-17.
5 Chandler A.D., Strategy and structure,the MIT Press,Cambridge,Massachusetls,1962, pp.7-17,299-300,314-315.
6 Charles Stubbart and Linda Smircich, " Strategic Management in an Enacted World,"Academy of Management. Review,1985,Vol.l0,No.4,pp.724-736.
7 Clark, R. C., "Agency costs versus fiduciary duties", In J. W. Pratt & R. J. Zeckhauser(Eds),Principals and agents:The stucture of business, 1985, pp. 55-79.
8 Dow, Geregory K., "The Function of Authority in Transaction cost Economics," Journal of Economic Behavior and Organization,B, 1987, pp.13-38.
9 Eisenhardt Kathleen M.,"Agency Theory:An Assessment and Review",Academy of Management Revjew,1989,Vol, 14,No, 1,pp.57-74。
10 Fama, E. F., "Agency problems and the theory of the firm" Journal of Political Economics, 88, 1980, pp.288-307.
11 Hamans, R., Human Bebavior:Its Elementary Forms.Harcourt,Brace. and World, New York, 1961 引自 Mills(1990)
12 Harris, Robert G. and Carman, James H, "Business-Govevernment Relations", Business and Society, pp.177-190.
13 Hirshleifer J.,"Economics from a Biological Point of view, "Journal of Law and Econornics,1977,20,pp.1-52.
15 Jensen, M. C., & Meckling, W. H., "Theory of the firm:Managerial behavion, agency cost and ownership stucture",Journal of Financial Economics, 3, 1976, pp.305-360.
16 Leftwich, R., The Price System and Resource Allocation,Holt, Rinehart & Winston, Boston,1966.
17 Miceli, Tomas J. ,"Information Cost and the Organization of the Real Estate Brokerage Industry in the U.S. and Great Britain," AREUEA, Jrnl,Vol.16,1988,pp.173-188.
18 Mills, Peter K. ,"On the Qualith of Services in Ecounters: An Agency Perspective,"Journal of business reseaech , Vol 20,1990,pp.31-41.
19 Ouiatt, Benjamin M, "Agency and Transation cost Persectives on the Managen-Shareholen Relationship: Incentives for Congruent Interests", Academy of Management Review.Vol. 13 No.2, 1988, pp.214-225.
20 Porter, Michael E., Competitive Strategy, 1980, New York:The Free Press.
21 Porter Michael E., Competative Advantage: Creating and Sustaaining Superior Performance,New York: The Free Press,1985.
22 Preeow, C. Complex Organizations:A crtical essay(3rd ed.) ,1986, New York.
23 Williamson,Oliver E.,"Transetion economics:The Comparative Contracting Perspetive",Journal of Eonomic Behavior and Organization,Vol,8,1987,pp.617-625,North-Holland.
24 Yinger,John,"A Search Model of Real Estate Broker Behavior," The American Econamics Review, Sep. ,1981 ,pp.591-605.
25 Zald, M.," Politcal Economy: A Framework for Comparative Analysis," In Power in Organizations.Zald Mayer ,eds.,Vanderbilt Universty Press,Tennssee, 1970.
描述 碩士
國立政治大學
企業管理學系
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005208
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 司徒達賢zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 林宗德zh_TW
dc.creator (作者) 林宗德zh_TW
dc.date (日期) 1990en_US
dc.date (日期) 1989en_US
dc.date.accessioned 3-May-2016 14:06:38 (UTC+8)-
dc.date.available 3-May-2016 14:06:38 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 3-May-2016 14:06:38 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) B2002005208en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/90003-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 企業管理學系zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 論文提要內容:
公司策略及產業政策制定有許多方法，本論文觀察台灣房屋仲介業面臨的大環境和產業環境，以「交易成本」的管理理論研究房屋仲介公司的策略形態及演進過程。藉對此一產業及產業內公司的瞭解發現一些獨特的現象，並組織成為一個公司策略與產業政策制定的思考邏輯;最後，找出五個具一貫性的一般命題。
房屋仲介公司處理不動產的交易，為不動產業價值系統中的一環。此一行業有強烈的「產品特異性」及「少數交易」的市場失靈本質，並具有較其它行業為強烈的社會意義。在行業本質及因社會意義重大而受政府政策因素影響的交互作用下，仲介業者極易由資訊的強勢地位獲取超額利潤。正當的房屋仲介業者藉降低社會中的交易成本而創造價值，降低交易成本的方法有三大類:降低尋找成本、降低監控成本及降低協調成本。不同的降低交易成本方法對仲介公司有不同的策略涵義，也產生不同的策略歸類。由於環境的變動，創造價值的不同獲利來源也會受到不同的衝擊，彼此也可能產生替代或是互補等交互影響;因此不同策略類別的公司應該對獲利來源的變動有不同的動作改變。
上述對房屋仲介公司的研究結果，同樣可以引用來解釋其它行業或產業。產業政策的目的在利用不同行業的本質差異發揮管理上的策略效果，如規模經濟利益、綜效等;並兼顧社會環境中的不同需求;在達成「公平」和「效率」之後，社會最適化的目標就極易達成。
本研究要強調的是，學術研究是多元的，不同的理論可以產生不同的策略分類，對於環境的「適應」或是「創造」都是企業家所應重視的不同哲學，行業和政府的角色也在本論文探討範圍之內。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 目錄
第一章 緒論………1
第一節 研究動機………1
第二節 本研究的預期貢獻………6
第三節 研究目的與研究問題………8
第四節 研究限制………9
第五節 本論文結構………10
第二章 文獻探討………13
第一節 外在環境對組織與策略的影響部份………13
第二節 交易成本相關理論………26
第三章 研究方法與架構………45
第一節 觀念架構………45
第二節 研究方法………52
第三節 研究流程………55
第四章 房屋仲介產業個案………58
緒論………58
第一節 房屋仲介市場分析………61
第二節 產業與環境分析………72
第三節 行業本質分析………80
第五章 公司個案………88
第一節 公司個案分析架構………88
第二節 甲房屋仲介公司個案分析………91
第三節 乙房屋仲介公司個案分析………101
第四節 丙房屋仲介公司個案分析………111
第五節 其它公司簡介………117
第六章 命題發展與理論建構………128
緒言………128
第一節 研究發現………130
第二節 命題建構………140
第七章 結論與建議………148
第一節 結論………148
第二節 建議………151

圖目錄
圖2--1環境、策略與適應………23
圖2--2服務組織資源交換的內部關係………35
圖2--3工作品質的整合模式………37
圖3--1初步思考架構圖………51
圖3--2本研究流程圖………56
圖4--1臺灣不動產相關行業業態………59
圖4--2不動產業間的產業結構………60
圖4--3仲介業的生命週期………63
圖4--4仲介行為角色關係圖………64
圖4--5房屋買賣仲介交易流程圖………69
圖4--6仲介業的五力分析………72
圖4--7服務業特質………81
圖4--8交易特質與統治類型之關係………83
圖5--1公司策略演進分析架構………90
圖5--2甲房屋仲介公司組織圖………100
圖5--3乙房屋仲介公司組織圖………110
圖5--4丙房屋股份有限公司組織圖………116
圖5--5戊房屋股份有限公司組織圖………122
圖5--6戊房屋分公司組織系統表………123
圖5--7戊房屋區營業處組織系統表………123
圖5--8戊房屋責任中心組織系統表………124
圖5--9己建設組織圖………127
圖6--1本研究邏輯架構圖………141
圖7--1理想的房屋市場交易模式………151

表目錄
表2--1生物學理論的演進與策略涵意………15
表2--2過程和關係………19
表3--1仲介活動與交易成本之關係………48
表4--1國內現行仲介服務費收費標準………66
表4--2仲介公司常用的促銷工具………67
表4--3經營方式分類表………75
表4--4策略差距來源分類表………76
表4--5環境變動影響因素表………79
表6--1房屋仲介公司策略比較表………135		zh_TW
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005208en_US
dc.title (題名) 外在環境、行業本質與策略形態關係之研究--以台灣房屋仲介業為例zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 參考文獻
中文部份
1.司徒達賢等人，企業概論，國立空中大學，民國75年10月。
2.吳思華，「產業政策與企業策略──台灣地區產業發展歷程」，中國經濟企業研究所出版，華泰出版社，民國77年。
3.苗蕙蘭、市場失靈、資訊不對稱與市場正常運作，第三章，國立政治大學財政研究所未出版碩士論文，民國77年6月。
4.政治大學企業管理研究所出版之個案集。
5.翁望回，企業正當性之實證研究──社會責任觀點，政大企管所未出版之博士論文。
6.許是詳譯，策略管理，前程企管顧問公司，H. Igor Ansoff,Corperate strategy,New York；McGraw-Hill,1965.
7.陳明吉，房地產價格及變動因素之研究，政大地政研究所未出版之碩士論文，民國78年6月。
8.陳隆麒譯，司徒達賢校，企業政策，McNichel,1977
9.張五常「合約的結構與非私有資源的理論」法律與經濟期刊，1970，4月，P. 45-70。
10.張金鶚，房地產交易制度之研究──仲介制度之探討，民國78年二月，內政部營建署委託政治大學地政學系所作之研究。
11.黃程貫，契約當事人地位對等原則，政大法律研究所，民國七十一年未出版碩士論文。
12.楊晉山，資訊不對稱與企業策略關係之研究──以台灣地區壽險業為例，輔仁大學管理學研究所未出版之碩士論文，民國七十七年。
13.劉英華，「房屋仲介公司的行銷策略」，太聯房屋市場，民國79年五月。
14.蔡敦浩，「策略型態與競爭武器關係之研究」，管理科學學報，第五卷，第二期，民國77年12月。
15.謝吉效，不動產服務制度之研究，政治大學地政研究所，民國六十五年未出版之碩士論文。
16.羅國銘，住宅特質之消費行為分析，民國75年，淡江大學未出版的碩士論文。

英文部份:
1 Alchian ,A., and Demsetz, H. "Prodution, Information Cost,and Economic Organization."Amrican Economic Review,1972, 62, pp.777-795.
2 Anderson, Erin and Hubert Gatignon, "Modes of Foreoign Entry: A Transaction Cost Analysis and Propositions, ".Journal of International Business Studies, Fall, 1986,pp. 1-26
3 Astley, W. , "Collective strategy: Social Ecology of Organizational Environments,"Academy of Management Review, Vol. 8, No, 4, 1983, pp.575-587.
4 Barney Jay B. and Ouchi William G. ,Editors, Organizational Economics,San Francisco,1986,pp.l-17.
5 Chandler A.D., Strategy and structure,the MIT Press,Cambridge,Massachusetls,1962, pp.7-17,299-300,314-315.
6 Charles Stubbart and Linda Smircich, " Strategic Management in an Enacted World,"Academy of Management. Review,1985,Vol.l0,No.4,pp.724-736.
7 Clark, R. C., "Agency costs versus fiduciary duties", In J. W. Pratt & R. J. Zeckhauser(Eds),Principals and agents:The stucture of business, 1985, pp. 55-79.
8 Dow, Geregory K., "The Function of Authority in Transaction cost Economics," Journal of Economic Behavior and Organization,B, 1987, pp.13-38.
9 Eisenhardt Kathleen M.,"Agency Theory:An Assessment and Review",Academy of Management Revjew,1989,Vol, 14,No, 1,pp.57-74。
10 Fama, E. F., "Agency problems and the theory of the firm" Journal of Political Economics, 88, 1980, pp.288-307.
11 Hamans, R., Human Bebavior:Its Elementary Forms.Harcourt,Brace. and World, New York, 1961 引自 Mills(1990)
12 Harris, Robert G. and Carman, James H, "Business-Govevernment Relations", Business and Society, pp.177-190.
13 Hirshleifer J.,"Economics from a Biological Point of view, "Journal of Law and Econornics,1977,20,pp.1-52.
15 Jensen, M. C., & Meckling, W. H., "Theory of the firm:Managerial behavion, agency cost and ownership stucture",Journal of Financial Economics, 3, 1976, pp.305-360.
16 Leftwich, R., The Price System and Resource Allocation,Holt, Rinehart & Winston, Boston,1966.
17 Miceli, Tomas J. ,"Information Cost and the Organization of the Real Estate Brokerage Industry in the U.S. and Great Britain," AREUEA, Jrnl,Vol.16,1988,pp.173-188.
18 Mills, Peter K. ,"On the Qualith of Services in Ecounters: An Agency Perspective,"Journal of business reseaech , Vol 20,1990,pp.31-41.
19 Ouiatt, Benjamin M, "Agency and Transation cost Persectives on the Managen-Shareholen Relationship: Incentives for Congruent Interests", Academy of Management Review.Vol. 13 No.2, 1988, pp.214-225.
20 Porter, Michael E., Competitive Strategy, 1980, New York:The Free Press.
21 Porter Michael E., Competative Advantage: Creating and Sustaaining Superior Performance,New York: The Free Press,1985.
22 Preeow, C. Complex Organizations:A crtical essay(3rd ed.) ,1986, New York.
23 Williamson,Oliver E.,"Transetion economics:The Comparative Contracting Perspetive",Journal of Eonomic Behavior and Organization,Vol,8,1987,pp.617-625,North-Holland.
24 Yinger,John,"A Search Model of Real Estate Broker Behavior," The American Econamics Review, Sep. ,1981 ,pp.591-605.
25 Zald, M.," Politcal Economy: A Framework for Comparative Analysis," In Power in Organizations.Zald Mayer ,eds.,Vanderbilt Universty Press,Tennssee, 1970.		zh_TW