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題名 房地產景氣指標之研究
作者 賴碧瑩
貢獻者 張金鶚
賴碧瑩
日期 1989
上傳時間 4-May-2016 14:33:03 (UTC+8)
摘要 摘要
     一、研究目標
     (一)澄清國內房地產景氣說法。
     (二)依據房地產之投資、生產、交易及使用等階段，冀籍不同景氣指標以判別不同階段之景氣狀況。
     (三)建立房地產景氣指標系統。
     二、研究方法
     訪談、問卷調查、景氣綜合指數、景氣對策信號及廠商經營調查。
     三、研究結論
     (一)從文獻回顧及國內三次房地產景氣波動中可得知，政策因素、財金條件、空屋率、房地產之使用年限、房屋供需失調及國民所增加，是導致房地產景氣循環的原因。
     (二)本文根據房地產之活動流程，房地產特性，及參酌經濟指標之評分制度後，選取一些指標用以反映房地產各層面之景氣狀況。
     就投資面而言:可運用貨幣供給額變動率、中期放款利率、貸款成數高低、平均每人國民生產毛額變動率、前期住宅投資、營建股股價指數及台北市土地減建築物買賣移轉登記件數等七項做為分析的指標。就生產面而言:可利用建造執照面積、使用執照面積、房屋建築類指數、房屋建築人數、住宅投資實質水準及台北市開工面積等六項做為分析的指標。就交易面而言:可利用房價變動率、銷售率、契稅件數、台北市建築物買賣移轉登記件數及消費者物價指數變動率等五項做為分析指標。就使用面而言:則可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數、自有住宅比例及每戶住宅面積大小等四項指標分析。
     (三) 根據訪談及問卷調查結果得知，民間對於房地產景氣之觀念有些混淆，大多偏向交易層面，其最主要之衡量係房價及銷售率。
     另外，據調查瞭解，市場上房價因係業界之訂價，故與實際的成交價仍有一段差距，銷售率則因調查基準日、調查時間及調查範圍等問題，故其精確度有待斟酌。此外根據調查結果顯示，經濟方面仍以經濟景氣狀況最具影響力，社會方面以都會化程度影響較大；政策方面以金融政策最具影響，房地產本身則以地價之變化影響最大。另外，各個指標之評估結果，係以中長期放款利率、住宅投資、房價及每戶住宅面積最能反映投資、生產、交易及使用等層面之景氣狀況。
     此外，不論是政府、建設公司、估價業、仲介公司及營造廠，均認為房地產景氣指標之建立是絕對必要的。
     (四)本研究運用總體經濟景氣之編製方法於房地產上，據初步結果顯示，效果不錯，故值得有關單位採用。其研究結果如下:
     1 台灣房地產之基準循環，從民國60年至76年共有三次，第一次之谷底是出現在民國60年10月，高峰則出現在民國63年2月;第二次之谷底出現於民國66年11月，高峰則於民國69年7月;第三次之谷底出現於民國73年5月高峰則出現於73年10月，此次循環主要是受到國內經濟景氣波動之影響及房地產市場之連續二年的低迷所致，故民國73年時之綜合指數雖然只是微幅上升，但是相對於民國71、72年。至於民國75、76年之景氣谷底與高峰是由於民國76年時基準循環之綜合指數呈現上升局面，且持續地上，再加上民國77年的統計資料不全，因此電腦程式無法判定基準循環之綜合指數是否已達到高峰狀態。不過大體而言，從房地產基準循環之峰谷及過去的發展沿革來看，台灣房地產基準循環尚能反映出景氣之擴張與蕭條。
     2 房地產景氣之領先綜合指數，係運用經濟景氣綜合指數方法編製，其研究結果為領先指標領先房地產基準循環12.5個月，同時指標約落後1.2個月;落後指標則落後11.8個月由於房地產與一般商品不同，是屬於耐久財貨，所以調整供給量較為緩慢，因而使得房地產景氣綜合指數之領先、落後時間都比較長。另外，房地產投資面之綜合指數轉折點較生產面、交易面多。生產面之綜合指數於民國69年後呈現平緩局面，交易面之綜合指數的高峰與谷底出現時間較生產面及投資面落後。
     3.房地產景氣對策信號係運用經濟景氣對策信號方式，並以營建股股價指數、房屋建築人數、台北市開工面積、建造面積、平均房價、台北市契稅件數等六項指標變動率所編製而成。根據本研究結果顯示，國內房地產景氣曾於民國75年11月時亮出紅燈，爾後，各統計數列之得分亦居高不下，顯然房地產市場在民國75年底頗為景氣，換言之，即提醒政府當局應於當時就開始注意市場，以避免房地產景氣繼續擴大。
     (五)目前有關房地產景氣說法相當多，若依據房地產領先指標綜合指數之推估，從民國78年1-3月小幅上漲，4月下跌，5、6月呈持平局面，若依據房地產景氣對策信號顯示，營建股股價指數在1-3月皆亮紅燈，可見市場景氣仍佳。未來之景氣狀況，如從領先指標之變化，仍然有上漲之可能，但是面對即將來臨的選活動及政府的干預政策，下半年的景氣狀況可能會影響。
     四、建議
     (一)建議成立房地產資訊中心。由於景氣指標之編製結果須具有時效性，時效過了，則很難發揮其效果，因此有必要透過資訊中心，收集各類指標資料。並且負起房地產景氣指標系統的編製工作，且予以定期發佈此項訊息，以便政府能夠明確地掌握房地產景氣狀況，即時提緊縮或擴張的政策。
     (二)對於各項統計資料的建議:有鑑於國外之相關論著常利用開工面資料加以分析，可惜國內目前只有經建會有此資料，而且此項資料並未透過統計月報式其他方式發佈，僅是內部作業所計算;加上此項資料僅涵蓋四縣市，故建議營建署應著手收集各縣市之資料加以彙整，並透過適當方式發表，以利往後之研究工作。此外，國內目前有關使用面之資料亦不完整，空屋率資料更是十年調查一次，造成政策規劃或研究探討上之諸多不便，故建議政府應指示有關單位予以經常性地調查。
     (三)業者所發佈之房價、銷售率..... .等資料，其精確度有待商榷，為使國房地產投資環境更為健全且穩定地發展，避免業者一味地哄抬炒熱，故建議政府應著手調查房地產相關資訊，亦或採取與民間業者共同合作方式，共同建立房地產資料。
     (四)建議根據初步研究結果，逐步檢討修正，其修正內容如下:
     1 採用加權方式之綜合指數，加權方式係對各個指標予以評分，以其得分做為權數。
     2 由於某些指標無正確的資料，例如推出個案數、戶數，而這些資料適足以反映交易量多寡，因此實有必要加以調查。
     3 決定個別數列之特定循環轉折點所採用之電腦程式，其去除長期趨勢方法係採用75個月移動平均，但是房地產之許多統計資料的長度均不夠長，故在未來編製房地產景氣指標系統峙，或許可採用60個月或更短之移動平均法。
參考文獻 參考文獻
     一、中文部份
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描述 碩士
國立政治大學
地政學系
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005619
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 張金鶚zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 賴碧瑩zh_TW
dc.creator (作者) 賴碧瑩zh_TW
dc.date (日期) 1989en_US
dc.date.accessioned 4-May-2016 14:33:03 (UTC+8)-
dc.date.available 4-May-2016 14:33:03 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 4-May-2016 14:33:03 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) B2002005619en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/90617-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 摘要
     一、研究目標
     (一)澄清國內房地產景氣說法。
     (二)依據房地產之投資、生產、交易及使用等階段，冀籍不同景氣指標以判別不同階段之景氣狀況。
     (三)建立房地產景氣指標系統。
     二、研究方法
     訪談、問卷調查、景氣綜合指數、景氣對策信號及廠商經營調查。
     三、研究結論
     (一)從文獻回顧及國內三次房地產景氣波動中可得知，政策因素、財金條件、空屋率、房地產之使用年限、房屋供需失調及國民所增加，是導致房地產景氣循環的原因。
     (二)本文根據房地產之活動流程，房地產特性，及參酌經濟指標之評分制度後，選取一些指標用以反映房地產各層面之景氣狀況。
     就投資面而言:可運用貨幣供給額變動率、中期放款利率、貸款成數高低、平均每人國民生產毛額變動率、前期住宅投資、營建股股價指數及台北市土地減建築物買賣移轉登記件數等七項做為分析的指標。就生產面而言:可利用建造執照面積、使用執照面積、房屋建築類指數、房屋建築人數、住宅投資實質水準及台北市開工面積等六項做為分析的指標。就交易面而言:可利用房價變動率、銷售率、契稅件數、台北市建築物買賣移轉登記件數及消費者物價指數變動率等五項做為分析指標。就使用面而言:則可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數、自有住宅比例及每戶住宅面積大小等四項指標分析。
     (三) 根據訪談及問卷調查結果得知，民間對於房地產景氣之觀念有些混淆，大多偏向交易層面，其最主要之衡量係房價及銷售率。
     另外，據調查瞭解，市場上房價因係業界之訂價，故與實際的成交價仍有一段差距，銷售率則因調查基準日、調查時間及調查範圍等問題，故其精確度有待斟酌。此外根據調查結果顯示，經濟方面仍以經濟景氣狀況最具影響力，社會方面以都會化程度影響較大；政策方面以金融政策最具影響，房地產本身則以地價之變化影響最大。另外，各個指標之評估結果，係以中長期放款利率、住宅投資、房價及每戶住宅面積最能反映投資、生產、交易及使用等層面之景氣狀況。
     此外，不論是政府、建設公司、估價業、仲介公司及營造廠，均認為房地產景氣指標之建立是絕對必要的。
     (四)本研究運用總體經濟景氣之編製方法於房地產上，據初步結果顯示，效果不錯，故值得有關單位採用。其研究結果如下:
     1 台灣房地產之基準循環，從民國60年至76年共有三次，第一次之谷底是出現在民國60年10月，高峰則出現在民國63年2月;第二次之谷底出現於民國66年11月，高峰則於民國69年7月;第三次之谷底出現於民國73年5月高峰則出現於73年10月，此次循環主要是受到國內經濟景氣波動之影響及房地產市場之連續二年的低迷所致，故民國73年時之綜合指數雖然只是微幅上升，但是相對於民國71、72年。至於民國75、76年之景氣谷底與高峰是由於民國76年時基準循環之綜合指數呈現上升局面，且持續地上，再加上民國77年的統計資料不全，因此電腦程式無法判定基準循環之綜合指數是否已達到高峰狀態。不過大體而言，從房地產基準循環之峰谷及過去的發展沿革來看，台灣房地產基準循環尚能反映出景氣之擴張與蕭條。
     2 房地產景氣之領先綜合指數，係運用經濟景氣綜合指數方法編製，其研究結果為領先指標領先房地產基準循環12.5個月，同時指標約落後1.2個月;落後指標則落後11.8個月由於房地產與一般商品不同，是屬於耐久財貨，所以調整供給量較為緩慢，因而使得房地產景氣綜合指數之領先、落後時間都比較長。另外，房地產投資面之綜合指數轉折點較生產面、交易面多。生產面之綜合指數於民國69年後呈現平緩局面，交易面之綜合指數的高峰與谷底出現時間較生產面及投資面落後。
     3.房地產景氣對策信號係運用經濟景氣對策信號方式，並以營建股股價指數、房屋建築人數、台北市開工面積、建造面積、平均房價、台北市契稅件數等六項指標變動率所編製而成。根據本研究結果顯示，國內房地產景氣曾於民國75年11月時亮出紅燈，爾後，各統計數列之得分亦居高不下，顯然房地產市場在民國75年底頗為景氣，換言之，即提醒政府當局應於當時就開始注意市場，以避免房地產景氣繼續擴大。
     (五)目前有關房地產景氣說法相當多，若依據房地產領先指標綜合指數之推估，從民國78年1-3月小幅上漲，4月下跌，5、6月呈持平局面，若依據房地產景氣對策信號顯示，營建股股價指數在1-3月皆亮紅燈，可見市場景氣仍佳。未來之景氣狀況，如從領先指標之變化，仍然有上漲之可能，但是面對即將來臨的選活動及政府的干預政策，下半年的景氣狀況可能會影響。
     四、建議
     (一)建議成立房地產資訊中心。由於景氣指標之編製結果須具有時效性，時效過了，則很難發揮其效果，因此有必要透過資訊中心，收集各類指標資料。並且負起房地產景氣指標系統的編製工作，且予以定期發佈此項訊息，以便政府能夠明確地掌握房地產景氣狀況，即時提緊縮或擴張的政策。
     (二)對於各項統計資料的建議:有鑑於國外之相關論著常利用開工面資料加以分析，可惜國內目前只有經建會有此資料，而且此項資料並未透過統計月報式其他方式發佈，僅是內部作業所計算;加上此項資料僅涵蓋四縣市，故建議營建署應著手收集各縣市之資料加以彙整，並透過適當方式發表，以利往後之研究工作。此外，國內目前有關使用面之資料亦不完整，空屋率資料更是十年調查一次，造成政策規劃或研究探討上之諸多不便，故建議政府應指示有關單位予以經常性地調查。
     (三)業者所發佈之房價、銷售率..... .等資料，其精確度有待商榷，為使國房地產投資環境更為健全且穩定地發展，避免業者一味地哄抬炒熱，故建議政府應著手調查房地產相關資訊，亦或採取與民間業者共同合作方式，共同建立房地產資料。
     (四)建議根據初步研究結果，逐步檢討修正，其修正內容如下:
     1 採用加權方式之綜合指數，加權方式係對各個指標予以評分，以其得分做為權數。
     2 由於某些指標無正確的資料，例如推出個案數、戶數，而這些資料適足以反映交易量多寡，因此實有必要加以調查。
     3 決定個別數列之特定循環轉折點所採用之電腦程式，其去除長期趨勢方法係採用75個月移動平均，但是房地產之許多統計資料的長度均不夠長，故在未來編製房地產景氣指標系統峙，或許可採用60個月或更短之移動平均法。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 目錄
     第一章 緒論………1
     第一節 研究動機………1
     第二節 研究目的及問題………2
     第三節 文獻回顧………3
     第四節 研究方法及名詞解釋………7
     第五節 研究架構………10
     第二章 台灣房地產景氣之探討………13
     第一節 台灣房屋市場的特性………13
     第二節 房地產景氣之潛在影響因素………14
     第三節 歷年房地產景氣變化及干預政策之分析………17
     第三章 房地產景氣指標系統分析………22
     第一節 景氣指標種類……… 22
     第二節 經濟景氣指標之選擇方式………27
     第三節 房地產景氣指標之選擇………29
     第四章 房地產景氣指標之訪談及問卷調查分析………40
     第一節 訪談結果分析………40
     第二節 問卷調查結果分析……… 44
     第三節 小結………65
     第五章 房地產景氣指標之時間序列分析………68
     第一節 投資面之景氣指標分析………68
     第二節 生產面之景氣指標分析………74
     第三節 交易面之景氣指標分析………81
     第四節 使用面之景氣指標分析………88
     第五節 小結………93
     第六章 房地產景氣指標之建立………96
     第一節 房地產景氣綜合指數之建立………96
     第二節 各層面景氣綜合指數分析………103
     第三節 房地產景氣對策信號………108
     第四節 小結………111
     第七章 結論與建議………116
     第一節 結論………116
     第二節 建議………119
     參考文獻………121
     附錄一 訪談之內容………125
     附錄二 問卷調查內容………128
     附錄三 資料說明………135
     表目錄
     第一章 緒論
     表1-1 不動產循環之影響因素………5
     第二章 台灣房地產景氣之探討
     表2-1 房地產景氣之潛在影響因素………16
     表2-2 我國房地產景氣分析表………20
     第三章 房地產景氣指標系統分析
     表3-1 台灣景氣綜合指數系列名稱一一按經濟活動與時間關係分類……… 23
     表3-2 景氣對策信號項目別………25
     表3-3 經濟指標各評分標準之權數………27
     表3-4 各層面所選擇之指標………38
     第四章 房地產景氣問卷調查分析
     表4-l 民間部門各層面之景氣衡量方式………43
     表4-2 經濟方面影響因素之調查結果表………45
     表4-3 社會方面影響因素之調查結果表………46
     表4-4 政治方面影響因素之調查結果表………46
     表4-5 政策方面影響因素之調查結果表………46
     表4-6 房地產本身之影響因素之調查結果表……… 47
     表4-7 平均每人國民生產毛額變動率………47
     表4-8 前一年住宅投資………47
     表4-9 貨幣供給額變動率………48
     表4-10 中長期放款利率………48
     表4-11 營建股股價指數………48
     表4-12 土地買賣移轉登記件數………48
     表4-13 投資面之景氣指標評分結果………49
     表4-14 建照執照面積………49
     表4-15 使用執照面積………49
     表4-16 房屋建築類指數變動率……… 49
     表4-17 住宅投資………49
     表4-18 房屋建築人數………50
     表4-19 開工面積………50
     表4-20 生產面之景氣指標評分結果………50
     表4-21 平均房價變動率………51
     表4-22 銷售率………51
     表4-23 建築物買賣移轉登記件數………51
     表4-24契稅件數………51
     表4-25 消費者物價指數變動率………51
     表4-26 房屋市場總銷售金額………51
     表4-27 交易面之景氣指標評分結果………52
     表4-28 空屋率………52
     表4-29 用電量不足基本度數之戶數………52
     表4-30 自有住宅比例………52
     表4-31 每戶住宅面積的變動………52
     表4-32 使用面之景氣指標評分結果………53
     表4-33 各層面之景氣指標之評分結果………53
     表4-34 房價資料來源………54
     表4-3 5房價資料誤差程度表………55
     表4-36 不同工作單位對於房價資料之看法………56
     表4-37 銷售率資料誤差程度表………57
     表4-38 不同工作單位對銷售率資料的看法………58
     表4-39 房地產景氣指標系統建立之需要程度………58
     表4-40 景氣指標編製工作的負責單位………59
     表4-41 不同工作單位對負責房地產景氣指揮之看法………60
     表4-42 廠商經營意願調查工作之需要程度………60
     表4-43 不同工作單位對廠商經營意願調查之需要程度………61
     表4-44 平穩房地產景氣措施表………62
     表4-45 政府干預措施之優先次序表………63
     表4-46 不同工作單位對政府干預措施的關聯表………64
     第五章 房地產景氣指標之時間序列分析
     表5-1 平均每人國民生產額變動率………69
     表5-2 貨幣供給額變動率(M1b) ………70
     表5-3 證券價格指數(營建股) ………72
     表5-4 土地減建築物買賣移轉登記件數………73
     表5-5 建造執照面積………75
     表5-6 使用執照面積………76
     表5-7 房屋建築人數………77
     表5-8 房屋建築類指數變動率………79
     表5-9 台北市開工面積………80
     表5-10 住宅投資實質水準………81
     表5-11 台北市房價變動率………83
     表5-12 大台北地區銷售率………84
     表5-13 台北市契稅件數………86
     表5-14 台北市建築物買賣移轉登記件數………87
     表5-15 消費者物價指數變動率………88
     表5-16 用電量不足基本度數之戶數………90
     表5-17 每戶住宅面積………91
     表5-18 自有住宅比例………92
     表5-19 各景氣指標資料來源說明………94
     第六章 房地產景氣指標之建立
     表6-1 房地產之基準循環(民國60年-76年) ………98
     表6-2 各指標之時間關係………99
     表6-3 台灣房地產景氣綜合指數系列名稱………100
     表6-4 房地產景氣綜合指數一領先、同時、落後指標之高峰與谷底………101
     表6-5 房地產業與總體經濟領先、同時、落後指標綜合指數之比較………101
     表6-6 投資、生產、交易面之轉折點………107
     表6-7 房地產景氣對策信號個別項目檢查值………109
     
     圖目錄
     第一章 結論
     圖1-1 房地產生命週期金字塔………9
     圖l -2 台灣房地產的生命週期………9
     圖1-3 研究流程圖………10
     第三章 房地產景氣指標系統分析
     圖3-1 投資面之活動流程及指標選擇圖………30
     圖3-2 生產面之活動流程及指標選擇圖………33
     圖3-3 交易面之活動流程及指標選擇圖………35
     圖3-4 使用面之活動流程及指標選擇圖………36
     第五章 房地產景氣指標之時間序列分析
     圖5-1 平均每人國民生產毛額變動率圖………69
     圍5-2 貨幣供給額變動率圖………70
     圖5-3 營建股指數趨勢圖………71
     圖5-4 土地減建築物買賣移轉登記件數圖………73
     圖5-5 建造執照面積趨勢圖………75
     圖5-6 使用執照面積趨勢圖………76
     圖5-7 房屋建築人數趨勢圖………77
     圖5-8 房屋建築類指數變動率圖………76
     圖5-9 台北市開工面積趨勢圖………79
     圖5-10 住宅投資實質水準圖………80
     圖5-11 台北市房價趨勢圖………82
     圖5-12 台北市房價變動率圖………83
     圖5-13 大台北地區銷售率趨勢圖………84
     圖5-14 台北市契稅件數趨勢圖………82
     圖5-15 台北市建築物買賣移刊登記件數圖………86
     圖5-16 消費者物價指數變動率圖………87
     圖5-17 用電量不足基本度數之戶數趨勢圖………89
     圖5-18 用電量不足基本度數之戶數變動率圖………90
     圖5-19 每戶住宅面積趨勢圖………91
     圖5-20 台灣地區自有住宅比例………92
     第六章 房地產景氣指標之建立
     圖6-1 台灣房地產基準循環趨勢圖………98
     圖6-2 房地產之領先、同時、落後指標之綜合指數………103
     圖6-3 投資面之綜合指數圖……… 104
     圖6-4 生產面之綜合指數圖………105
     圖6-5 交易面之綜合指數圖………106
     圖6-6 各層面之景氣綜合指數圖………108
     圖6-7 房地產景氣對策信號趨勢圖………110
     圖6-8 近三年之領先、同時指標綜合指數………112
     圖6-9 近三年房地產景氣對策信號圖(民國75年7月~77年6月) ………113
     圖6-10 各別數列之景氣對策信號………113		zh_TW
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#B2002005619en_US
dc.title (題名) 房地產景氣指標之研究zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen_US
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