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題名 規避損失及賣方行為-以台北市住宅法拍市場之驗證
Loss aversion and seller behavior --- Evidence from the prices of residential court auction house in Taipei city
作者 李忠憲
Lee, David
貢獻者 林秋瑾
李忠憲
Lee, David
關鍵詞 規避損失
法拍屋與市價的價差
再出售的房地產價格效果
定錨效應
參考點
出盈保虧
銷售策略
日期 2009
上傳時間 9-May-2016 13:23:46 (UTC+8)
摘要 國內外大部分的學者，探討法拍屋與市價的價差，存有極大的興趣，學者的文獻資料數量極為豐富。但對於從法拍市場取得後再出售的房地產價格效果，鮮少見有研究者著墨。更少的是有關存在於法拍市場與一般搜尋市場的兩次出售的價格比較研究。過去有關房地產的交易過程與成交價格關係的研究，不論是從法拍市場或一般搜尋市場取得後再出售的售價，部分的學者認為有受到定錨效應的影響有折價現象，而產生最後成交價的不同。傳統經濟學的假設，許多人以為「人是理性的」是必要的假設，其實是很大的誤解。事實上，傳統經濟學的模型在解釋經濟活動時，早已發現許多的「異常」現象。展望理論提出對傳統效率市場假說的批判，成功的將心理學導入經濟學領域，讓我們在解釋「異常」的現象時，多加上「人性」因素方面的考量，而使得解釋能力更為周延。本研究分析法拍屋拍定價格及一般搜尋市場投資者買入後再出售時價格比較。我們發現：在法拍市場與一般搜尋市場中，賣方訂定參考點存有不同的價差關係。這說明了，參考點存在於交昜過程中不同的時點，賣方依各個不同的參考點，在法拍市場與一般搜尋市場中決定最後的成交價。
參考文獻 一、中文部份
      (一) (期刊與研究成果報告部份)
     李春長、張金鶚，1996，「房地產仲介市場賣方訂價與成交價和銷售期間關係之研究」，『經濟論文』，22(4)：592-616。
     李春長、張金鶚、林祖嘉，1997，「房屋交易市場上銷售期間之研究:存活模式之應用」，國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學，7(3)，420-437。
     周美伶、張金鶚,，2004，「購屋搜尋期間影響因素之研究」，『管理評論』，24(1):133-150。
     林子欽，2005，「沉入成本、定錨現象與法拍屋價格」，行政院國家科學委員會研究成果報告。
     林秋瑾，2004，「住宅價格指數編定之研究」，行政院經濟建設委員會研究成果報告。
     林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，1996，「住宅價格指數之研究—以台北市為例」，『住宅學報』， 4(2)：1-31。
     林祖嘉，1990， 「台灣地區房租與房價關係之研究」，『台灣銀行季刊』， 43(1)：279-312。
     林祖嘉，1994，「價格分散與搜尋均衡：在台灣地區住宅市場上之驗證」，『經濟論文叢刊』，22(2)：237-267。
     林素菁，2002，「台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討」，中華民國都市計畫，區域科學，住宅學會第十一屆聯合年會論文集。
     邱國勳、張金鶚，2003，「我國不良資產處理方式之研究」，『管理評論』，22(1)：75-97。
     張金鶚，2003，房地產投資與決策分析-理論與實務-，台北:華泰書局，2003。
     梁文貴，1998，「訊息不足對決策行為之影響-賽局、訊息與交易成本三理論之觀點」，”Tatung Journal”, 28：23-24。
     梁高榮，1996，「拍賣理論簡介」，『機械工業』，85(10)：257-264。
     郭敏華(譯)，James Montier(原著) ，2004，行為財務學，台北: 智勝文化，2004。
     辜炳珍、劉瑞文，1987，「房地產價格指數查編之研究」，行政院主計處研究成果報告。
     楊宗憲，1995，「住宅價格指數編製概念的探討」，地政論壇17，91-103。
     楊慧伶、楊國梁、翁鶯娟、楊一峰、劉瀚榆、戴安茹、邱京君，2007，行為財務學，台北:五南，2007。
     盧育明，2005，行為財務學，台北:商鼎文化，2005。
     薛求知、黃佩燕、魯直、張曉蓉，2005，行為經濟學理論與應用，台北:智勝文化，2005。
     
      (二)論文部份
     李春長，1996，「房地產仲介市場交易行為之研究」，政治大學地政研究所博士論文。
     汪也乃，2005，「我國法拍屋執行程序績效之研究」，屏東商業技術學院不動產經營研究所碩士論文。
     林致慶，2004，「以住宅次市場觀點探討台南市法拍屋價格及影響因素之研究」，長榮大學土地管理與開發學系研究所碩士論文。
     林國民，2000，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，成功大學都市計畫學系研究所碩士論文。
     康佑寧，1990，「住宅屬性與住宅市場價格之關係研究-以台中市為例探討」，東海大學建築研究所碩士論文。
     陳憶茹，2004，「法拍屋市場結構與價格之分析」，政治大學地政研究所碩士論文。
     彭芳琪，2005，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，政治大學地政研究所碩士論文。
     廖仲仁，2006，「住宅市埸之價格搜尋行為-定錨效果、仲介服務與市埸機制選擇之影響」，政治大學地政研究所博士論文。
     廖志誠，2005，「點交對法拍價格之影響」，雲林科技大學財務金融系研究所碩士論文。
     廖柏欣，2003，「損失趨避、私房錢效果與股價泡沫破滅關係之研究」，雲林科技大學財務金融系研究所碩士論文。
     蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究—以台北市為例」, 國立政治大學地政系研究所碩士論文。
     賴鳴美，2005，「訂價策略對成交價格與銷售期間的影響分析」，台北大學不動產與城鄉環境學系研究所碩士論文。
     錢定家，2004，「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」，朝陽大學財務金融系研究所碩士論文。
     謝昭熠，1995，「拍賣制度之研究」，中山大學企業管理研究所碩士論文。
     鍾陳佳，2002，「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以台中市12樓以上之集合住宅為例」，逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文。
     二、英文部份
     Alberts, William W.,1 962, ’’Business Cycles,Residential Construction Cycles, and the Mortgage Market’’ , The Journal of Political Economy, Vol.70, No.3, pp.263-281
     Allen, M.T., 2001, ” Discounts in Real Estate Auction Prices：Evidence from South Florida”, The Appraisal Journal, 69 (1, pp.38-44.
     Anglin, P.M., Rutherford, R.C., and Springer, T.M., 2003, “The Trade-off Between the Selling Price of Residential Properties and Time-on-the-Market : The Impact of Price Setting”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), pp.95-111.
     Barnow, B., Cain, G., and Goldberger, A., 1980, "Issues in the Analysis of Selectivity Bias," in Evaluation Studies Review Annual, Vol.5, eds. G. Stromsdorfer and G.Farkas.
     Belkin, J., and Mcleavey, W.M, 1976, ’’An Empirical Study of Time on Market Using Multidimensional Segmentation of Housing Markets’’, Areuea Journal, 4, pp.57-75.
     Heckman, James J., 1976, “The Common Structure of Statistical Models of Truncation, Sample Selection and Limited Dependent Variables and a Simple Estimator for Such Models.”, Annals of Economic and Social Measurement, Fall 1976, 5(4), pp. 475-92.
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     Lancaster, K., 1966, ” A New Approach to consumer theory”, The Journal of Political Economy, 74(2) , pp.22-32.
     Lee, Lung-Fei, Maddala, G.S., and Trost, R.P., 1980, “Asymptotic Covariance Matrices of Two- Stage Probit and Two-Stage Tobit Methods for Simultaneous Equations Models with Selectivity.” Econometrica, March 1980, 48(2), pp. 491-503.
     Liand, M.M. and Brown, H.J., 1980, ” Micro Neighborhood Externalities and Hedonic Housing Prices”, Land Economics, 56(2) , pp.125-141.
     Maekawa, S., 2001, ” Seller’s Selection between Auction and Search in the Property Market, ” Meikai University Faculty of Real Estate Science, 2005, pp.1-19.
     Mayer, C. J., 1998, “Assessing the Performance of Real Estate Auction”, Journal of Real Estate Economics, 126, pp.41-66.
     Mayer, C. J., 2001, “Loss Aversion and Seller Behavior：Evidence From The Housing Market”, The Quarterly Journal of Economics, 2001, pp.1233-1260.
     Miceli, T., 1989, ”The Optimal Duration of Real Estate Listing Con-tracts,” AREUEA journal, 17, pp.267-277.
     Milgrom, P. and Weber, R., 1982, ”A Theory of Auctions and Competitive Bidding”, Econometrica, 50, pp.1089-1122.
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描述 碩士
國立政治大學
地政學系
92923024
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230241
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林秋瑾zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 李忠憲zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Lee, Daviden_US
dc.creator (作者) 李忠憲zh_TW
dc.creator (作者) Lee, Daviden_US
dc.date (日期) 2009en_US
dc.date.accessioned 9-May-2016 13:23:46 (UTC+8)-
dc.date.available 9-May-2016 13:23:46 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 9-May-2016 13:23:46 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0929230241en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/94900-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 92923024zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 國內外大部分的學者，探討法拍屋與市價的價差，存有極大的興趣，學者的文獻資料數量極為豐富。但對於從法拍市場取得後再出售的房地產價格效果，鮮少見有研究者著墨。更少的是有關存在於法拍市場與一般搜尋市場的兩次出售的價格比較研究。過去有關房地產的交易過程與成交價格關係的研究，不論是從法拍市場或一般搜尋市場取得後再出售的售價，部分的學者認為有受到定錨效應的影響有折價現象，而產生最後成交價的不同。傳統經濟學的假設，許多人以為「人是理性的」是必要的假設，其實是很大的誤解。事實上，傳統經濟學的模型在解釋經濟活動時，早已發現許多的「異常」現象。展望理論提出對傳統效率市場假說的批判，成功的將心理學導入經濟學領域，讓我們在解釋「異常」的現象時，多加上「人性」因素方面的考量，而使得解釋能力更為周延。本研究分析法拍屋拍定價格及一般搜尋市場投資者買入後再出售時價格比較。我們發現：在法拍市場與一般搜尋市場中，賣方訂定參考點存有不同的價差關係。這說明了，參考點存在於交昜過程中不同的時點，賣方依各個不同的參考點，在法拍市場與一般搜尋市場中決定最後的成交價。zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
      第一節 研究動機與目的 1
      第二節 研究問題與方法 5
      第三節 研究範圍與流程 6
     第二章 理論基礎與文獻回顧 9
      第一節 展望與特徵價格理論文獻 9
      第二節 拍賣理論與文獻 18
      第三節 訂價策略理論與文獻 25
      第四節 小結 31
     第三章 理論之應用與假說 33
      第一節 理論應用---認識投資心魔 33
      第二節 理論應用---展望理論 36
      第三節 理論應用---研究假說 40
     第四章 資料與實證結果分析 41
      第一節 資料說明 41
      第二節 實證模型之建立 50
      第三節 實證結果分析 56
      第四節 小結 68
     第五章 結論與建議 69
      第一節 結論 69
      第二節 後續研究之建議 71
     參考文獻 73		zh_TW
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0929230241en_US
dc.subject (關鍵詞) 規避損失zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 法拍屋與市價的價差zh_TW
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dc.subject (關鍵詞) 定錨效應zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 參考點zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 出盈保虧zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 銷售策略zh_TW
dc.title (題名) 規避損失及賣方行為-以台北市住宅法拍市場之驗證zh_TW
dc.title (題名) Loss aversion and seller behavior --- Evidence from the prices of residential court auction house in Taipei cityen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文部份
      (一) (期刊與研究成果報告部份)
     李春長、張金鶚，1996，「房地產仲介市場賣方訂價與成交價和銷售期間關係之研究」，『經濟論文』，22(4)：592-616。
     李春長、張金鶚、林祖嘉，1997，「房屋交易市場上銷售期間之研究:存活模式之應用」，國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學，7(3)，420-437。
     周美伶、張金鶚,，2004，「購屋搜尋期間影響因素之研究」，『管理評論』，24(1):133-150。
     林子欽，2005，「沉入成本、定錨現象與法拍屋價格」，行政院國家科學委員會研究成果報告。
     林秋瑾，2004，「住宅價格指數編定之研究」，行政院經濟建設委員會研究成果報告。
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     林祖嘉，1990， 「台灣地區房租與房價關係之研究」，『台灣銀行季刊』， 43(1)：279-312。
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     林素菁，2002，「台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討」，中華民國都市計畫，區域科學，住宅學會第十一屆聯合年會論文集。
     邱國勳、張金鶚，2003，「我國不良資產處理方式之研究」，『管理評論』，22(1)：75-97。
     張金鶚，2003，房地產投資與決策分析-理論與實務-，台北:華泰書局，2003。
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     辜炳珍、劉瑞文，1987，「房地產價格指數查編之研究」，行政院主計處研究成果報告。
     楊宗憲，1995，「住宅價格指數編製概念的探討」，地政論壇17，91-103。
     楊慧伶、楊國梁、翁鶯娟、楊一峰、劉瀚榆、戴安茹、邱京君，2007，行為財務學，台北:五南，2007。
     盧育明，2005，行為財務學，台北:商鼎文化，2005。
     薛求知、黃佩燕、魯直、張曉蓉，2005，行為經濟學理論與應用，台北:智勝文化，2005。
     
      (二)論文部份
     李春長，1996，「房地產仲介市場交易行為之研究」，政治大學地政研究所博士論文。
     汪也乃，2005，「我國法拍屋執行程序績效之研究」，屏東商業技術學院不動產經營研究所碩士論文。
     林致慶，2004，「以住宅次市場觀點探討台南市法拍屋價格及影響因素之研究」，長榮大學土地管理與開發學系研究所碩士論文。
     林國民，2000，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，成功大學都市計畫學系研究所碩士論文。
     康佑寧，1990，「住宅屬性與住宅市場價格之關係研究-以台中市為例探討」，東海大學建築研究所碩士論文。
     陳憶茹，2004，「法拍屋市場結構與價格之分析」，政治大學地政研究所碩士論文。
     彭芳琪，2005，「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」，政治大學地政研究所碩士論文。
     廖仲仁，2006，「住宅市埸之價格搜尋行為-定錨效果、仲介服務與市埸機制選擇之影響」，政治大學地政研究所博士論文。
     廖志誠，2005，「點交對法拍價格之影響」，雲林科技大學財務金融系研究所碩士論文。
     廖柏欣，2003，「損失趨避、私房錢效果與股價泡沫破滅關係之研究」，雲林科技大學財務金融系研究所碩士論文。
     蔡芬蓮，1997，「法拍屋價格影響因素之研究—以台北市為例」, 國立政治大學地政系研究所碩士論文。
     賴鳴美，2005，「訂價策略對成交價格與銷售期間的影響分析」，台北大學不動產與城鄉環境學系研究所碩士論文。
     錢定家，2004，「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」，朝陽大學財務金融系研究所碩士論文。
     謝昭熠，1995，「拍賣制度之研究」，中山大學企業管理研究所碩士論文。
     鍾陳佳，2002，「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以台中市12樓以上之集合住宅為例」，逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文。
     二、英文部份
     Alberts, William W.,1 962, ’’Business Cycles,Residential Construction Cycles, and the Mortgage Market’’ , The Journal of Political Economy, Vol.70, No.3, pp.263-281
     Allen, M.T., 2001, ” Discounts in Real Estate Auction Prices：Evidence from South Florida”, The Appraisal Journal, 69 (1, pp.38-44.
     Anglin, P.M., Rutherford, R.C., and Springer, T.M., 2003, “The Trade-off Between the Selling Price of Residential Properties and Time-on-the-Market : The Impact of Price Setting”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), pp.95-111.
     Barnow, B., Cain, G., and Goldberger, A., 1980, "Issues in the Analysis of Selectivity Bias," in Evaluation Studies Review Annual, Vol.5, eds. G. Stromsdorfer and G.Farkas.
     Belkin, J., and Mcleavey, W.M, 1976, ’’An Empirical Study of Time on Market Using Multidimensional Segmentation of Housing Markets’’, Areuea Journal, 4, pp.57-75.
     Heckman, James J., 1976, “The Common Structure of Statistical Models of Truncation, Sample Selection and Limited Dependent Variables and a Simple Estimator for Such Models.”, Annals of Economic and Social Measurement, Fall 1976, 5(4), pp. 475-92.
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     Kamath, R. and Yantek,K., 1982,”The influence of brokerage commissionson prices of single-family homes”, Appraisal Journal, 9, pp.63-70.
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     Lancaster, K., 1966, ” A New Approach to consumer theory”, The Journal of Political Economy, 74(2) , pp.22-32.
     Lee, Lung-Fei, Maddala, G.S., and Trost, R.P., 1980, “Asymptotic Covariance Matrices of Two- Stage Probit and Two-Stage Tobit Methods for Simultaneous Equations Models with Selectivity.” Econometrica, March 1980, 48(2), pp. 491-503.
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     Maekawa, S., 2001, ” Seller’s Selection between Auction and Search in the Property Market, ” Meikai University Faculty of Real Estate Science, 2005, pp.1-19.
     Mayer, C. J., 1998, “Assessing the Performance of Real Estate Auction”, Journal of Real Estate Economics, 126, pp.41-66.
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