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題名 區段徵收地主選擇行為之研究
作者 黃怡婷
貢獻者 邊泰明
黃怡婷
關鍵詞 區段徵收
地主選擇行為
土地開發
高鐵桃園車站特定區
zone expropriation
landowner`s choice behavior
land development
Taoyuan High Speed Rail station special zone
日期 2002
上傳時間 9-May-2016 16:50:30 (UTC+8)
摘要 　　目前區段徵收乃是政府進行土地開發的方式之一，多用來取得所需之公共設施用地或特定目的事業用地，高鐵桃園車站特定區即採區段徵收方式進行開發，以取得高鐵所需之車站用地。由於現行區段徵收為抵價地式制度，被徵收之地主有領取抵價地與領取現金補償兩種選擇，因此，政府實施區段徵收時，將受到地主不同選擇行為之影響而有不同的辦理成效，使得區段徵收地主選擇行為在徵收辦理過程中，具有決定性的影響力。
     　　本研究自土地開發之觀點探討區段徵收地主選擇行為，並著重於選擇行為影響因素之分析。由於相關文獻針對此部分的研究甚少，因此，首先歸納區段徵收地主選擇行為之影響因素，共分為地主屬性因素、政策管制因素及未來期望因素三類，並以高鐵桃園特定區為實證案例，透過問卷調查與Logit模型之建立，分析各項因素對特定區地主選擇行為的影響程度；其次則分析選擇行為的影響效果，以了解區段徵收地主選擇行為之前因後果，並進一步提出政策建議。
     　　經由高鐵桃園車站特定區之實證分析，本研究得出以下六點結論：
     　　1.大地主傾向領取抵價地，小地主與共有地主傾向領取現金補償，可藉由土地屬性之掌握，預知地主可能的選擇行為。
     　　2.公告現值調漲時機關係徵收補償費之支出，並左右地價與市場景氣對選擇行為的影響，政府應先公告實施區段徵收後才發布都市計畫，以減少徵收補償費，提高財務可行性。
     　　3.區段徵收地主選擇行為受價值觀之影響大，應考量地主保有祖產價值觀等個人屬性之影響，以預知選擇行為。
     　　4.建築基地最小開發規模攸關小地主配地權益與土地開發型態，政府應考量土地規模與使用，訂定合理的建築基地最小開發規模。
     　　5.抵價地領回比例與分配區位受公共設施用地規劃之影響，為領地地主改領現金補償的主要原因，可藉由抵價地相關規定誘導地主選擇行為之改變。
     　　6.政府辦理區段徵收時，普遍未充分告知計畫內容與相關規定，影響地主權益。
　　Zone expropriation is one kind of land development methods through which government can obtain the land for public facilities or specific uses. For example, the development of Taoyuan High Speed Rail station special zone is of this kind. According to zone expropriation system, there are two compensatory choices for landowners. One is by cash and the other is by pay-for-land. Therefore, landowner`s choice behavior would play an important role in the process of zone expropriation.
     　　With the view of land development, this paper discusses landowner`s choice behavior in the process of zone expropriation and focuses on the factors of choice behavior. Here we sum up three kinds of factors that will affect landowner`s choice behavior: they are landowner attributes, government regulations, and landowner expectations. According to the empirical study of zone expropriation in Taoyuan High Speed Rail station special zone, this paper has six conclusions:
     　　1.Large landowners prefer to choose pay-for-land. On the contrary, small and common landowners prefer cash compensation.
     　　2.To reduce the amount of cash compensation, the government should announce zone expropriation more early than urban plan.
     　　3.The concept of keeping ancestral estate would influence landowner`s choice behavior very much in the process of zone expropriation.
     　　4.The development scale would affect the right of small landowners and the form of land development. The government should set a suitable development scale by considering the scale and use of land.
     　　5.The assigned proportion and location of pay-for-land is the main reason why landowners with pay-for-land change to choose cash compensation.
     　　6.The government seldom informed landowners of the whole plan and the relevant regulations in the process of zone expropriation.
參考文獻 【英文】
     1.Adams, C. D. and May, H. G.(1991), Active and Passive Behavior in Land Ownership, Urban Studies, Vol.28, No.5, pp.687-705.
     2.Evans, A. W.(1983), The Determination of the Price of Land, Urban Studies, Vol.20, pp.119-129.
     3.Evans, A. W.(1986), The Supply of Land: A Pedagogic Comment, Urban Studies, Vol.23, pp.527-530.
     4.Goodchild, R. and Munton, R.(1985), Development and the Landowner: An Analysis of the British Experience, London: George Allen and Unwin.
     5.Hengchiang, Huang(1995), Attitude Formation and Choice Behavior－An Empirical Study, Journal of management science, Vol.12, No.2, pp.287-317.
     6.Massey, D. and Catalano, A.(1978), Capital and land: Landownership by Capital in Great Britain, London: Edward Arnold.
     7.Neutze, M.(1987), The Supply of Land for a Particular Use, Urban Studies, Vol.24, pp.379-388.
     8.Raymond, Y. C. Tse(1998), Housing Price, Land Supply and Revenue from Land Sales, Urban Studies, Vol.35, No.8, pp.1377-1392.
     9.Titman, S.(1985), Urban Land Prices under Uncertainty, The American Economic Review, Vol.75, No.3, June, pp.505-514.
     10.Wiltshaw, D. G.（1985), The Supply of Land, Urban Studies, Vol.22, pp.49-56.
     11.Wiltshaw, D. G.（1988）, Pedagogic Comment and the Supply of Land for a Particular Use, Urban Studies, Vol.25, pp.439-447.
     【中文】
     1.中國土地經濟學會，以區段徵收取得公共設施用地之問題與對策之研究，台南市政府，1995年10月。
     2.中國土地經濟學會，都市設計與區段徵收整合之研究─以高速鐵路桃園車站特定區為例，內政部營建署市鄉規劃局，2002年3月。
     3.王杏泉等，區段徵收作業模式之研究，內政部地政司，1990年6月。
     4.王震武，選擇歷程中屬性訊息的選取與組合研究，台灣大學心理學研究所博士論文，1986年7月。
     5.王震武，訊息不確定性對選擇行為的影響，應用心理學報，第1輯，1992年，頁1-20。
     6.台灣省政府，擬定高速鐵路桃園車站特定區計畫書，1999年4月。
     7.白娟華，區段徵收儲備土地配售予一般被徵收業主之探討，台灣地政，第101期，1994年7月，頁17-18。
     8.交通部台灣區國道新建工程局，獎參條例辦理區段徵收取得土地處理之研究，1997年6月。
     9.何憲棋，區段徵收制度土地分配方式之研究，政治大學地政研究所碩士論文，2001年7月。
     10.林淑雯，區段徵收內公私有可建地開發時序及基地開發規模之研究─以高鐵新竹車站特定區為例，中興大學都市計劃研究所碩士論文，1997年7月。
     11.林森田，土地經濟理論與分析，三民書局，1996年。
     12.周文賢，多變量統計分析：SAS/STAT使用方法。
     13.周嘉潔，改革成本分攤方式以促進公辦土地開發，台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，1999年6月。
     14.洪天貺，區段徵收效益評估之研究─以台灣省實施地區為例，逄甲大學土地管理研究所碩士論文，2000年6月。
     15.昭凌工程顧問股份有限公司，高速鐵路桃園車站特定區都市設計規劃案，2001年8月。
     16.徐士堯，以區段徵收取得大型公共建設用地之研究，政治大學地政研究所碩士論文，1995年6月。
     17.殷章甫，土地經濟學，五南圖書出版有限公司，1995年。
     18.張清溪、許嘉棟、劉鶯釧、吳聰敏合著，經濟學理論與實際，翰蘆圖書出版有限公司，2000年。
     19.陳冠華，不確定市場下建商投資行為之研究，政治大學地政研究所碩士論文，1999年7月。
     20.郭子齊，都市土地使用型態對消費性旅次運具選擇行為之影響，成功大學都市計劃研究所碩士論文，2000年6月。
     21.郭蕙萍，土地開發義務負擔對住宅區位選擇影響之研究，成功大學都市計劃研究所碩士論文，2000年7月。
     22.曹勝雄、曾國雄、張德儀，旅行業組織購買選擇行為之研究－羅吉特模式之應用，第4卷，第2期，1997年7月，頁127-146。
     23.黃健二，運用區段徵收建立土地儲備制度之探討，台灣地政，第86期，1993年4月，頁23-28、33-36。
     24.葉淑貞，以區段徵收方式取得國宅用地之評估─以台中市國安段之開發為例，政治大學地政研究所碩士論文，1993年1月。
     25.楊松齡，區段徵收制度之公平性與分配內涵之分析，台灣地政，第101期，1994年7月，頁10-16。
     26.蔡永利，區段徵收抵價地面積如何計算？（一），現代地政，第199期，1998年1月，頁21-25。
     27.蔡永利，區段徵收抵價地面積如何計算？（二），現代地政，第200期，1998年2月，頁38-42。
     28.蔡永利，從財務計畫分析區段徵收發還抵價地比例（上），台灣地政，第159期，1999年5月，頁42-45。
     29.蔡永利，從財務計畫分析區段徵收發還抵價地比例（下），台灣地政，第160期，1999年6月，頁23-25。
     30.蔡忠益，區段徵收抵價地面積與容積分配合理化之研究，淡江大學建築研究所碩士論文，1995年6月。
     31.蕭惠聲，政治決策理論在交流道周邊土地使用之應用研究，文化大學法律研究所碩士論文，1981年7月。
     32.邊泰明，關渡平原開發為台北市第三副都會中心可行性，1989年。
     33.邊泰明，區段徵收與財產權，土地經濟年刊，第9期，1998年，頁103-123。
     34.邊泰明、高筱慧，區段徵收地主選擇補償方式之研究，2000年土地管理問題與對策研討會。
描述 碩士
國立政治大學
地政學系
89257003
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#A2010000358
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 邊泰明zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 黃怡婷zh_TW
dc.creator (作者) 黃怡婷zh_TW
dc.date (日期) 2002en_US
dc.date.accessioned 9-May-2016 16:50:30 (UTC+8)-
dc.date.available 9-May-2016 16:50:30 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 9-May-2016 16:50:30 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) A2010000358en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/95683-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 89257003zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 　　目前區段徵收乃是政府進行土地開發的方式之一，多用來取得所需之公共設施用地或特定目的事業用地，高鐵桃園車站特定區即採區段徵收方式進行開發，以取得高鐵所需之車站用地。由於現行區段徵收為抵價地式制度，被徵收之地主有領取抵價地與領取現金補償兩種選擇，因此，政府實施區段徵收時，將受到地主不同選擇行為之影響而有不同的辦理成效，使得區段徵收地主選擇行為在徵收辦理過程中，具有決定性的影響力。
     　　本研究自土地開發之觀點探討區段徵收地主選擇行為，並著重於選擇行為影響因素之分析。由於相關文獻針對此部分的研究甚少，因此，首先歸納區段徵收地主選擇行為之影響因素，共分為地主屬性因素、政策管制因素及未來期望因素三類，並以高鐵桃園特定區為實證案例，透過問卷調查與Logit模型之建立，分析各項因素對特定區地主選擇行為的影響程度；其次則分析選擇行為的影響效果，以了解區段徵收地主選擇行為之前因後果，並進一步提出政策建議。
     　　經由高鐵桃園車站特定區之實證分析，本研究得出以下六點結論：
     　　1.大地主傾向領取抵價地，小地主與共有地主傾向領取現金補償，可藉由土地屬性之掌握，預知地主可能的選擇行為。
     　　2.公告現值調漲時機關係徵收補償費之支出，並左右地價與市場景氣對選擇行為的影響，政府應先公告實施區段徵收後才發布都市計畫，以減少徵收補償費，提高財務可行性。
     　　3.區段徵收地主選擇行為受價值觀之影響大，應考量地主保有祖產價值觀等個人屬性之影響，以預知選擇行為。
     　　4.建築基地最小開發規模攸關小地主配地權益與土地開發型態，政府應考量土地規模與使用，訂定合理的建築基地最小開發規模。
     　　5.抵價地領回比例與分配區位受公共設施用地規劃之影響，為領地地主改領現金補償的主要原因，可藉由抵價地相關規定誘導地主選擇行為之改變。
     　　6.政府辦理區段徵收時，普遍未充分告知計畫內容與相關規定，影響地主權益。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 　　Zone expropriation is one kind of land development methods through which government can obtain the land for public facilities or specific uses. For example, the development of Taoyuan High Speed Rail station special zone is of this kind. According to zone expropriation system, there are two compensatory choices for landowners. One is by cash and the other is by pay-for-land. Therefore, landowner`s choice behavior would play an important role in the process of zone expropriation.
     　　With the view of land development, this paper discusses landowner`s choice behavior in the process of zone expropriation and focuses on the factors of choice behavior. Here we sum up three kinds of factors that will affect landowner`s choice behavior: they are landowner attributes, government regulations, and landowner expectations. According to the empirical study of zone expropriation in Taoyuan High Speed Rail station special zone, this paper has six conclusions:
     　　1.Large landowners prefer to choose pay-for-land. On the contrary, small and common landowners prefer cash compensation.
     　　2.To reduce the amount of cash compensation, the government should announce zone expropriation more early than urban plan.
     　　3.The concept of keeping ancestral estate would influence landowner`s choice behavior very much in the process of zone expropriation.
     　　4.The development scale would affect the right of small landowners and the form of land development. The government should set a suitable development scale by considering the scale and use of land.
     　　5.The assigned proportion and location of pay-for-land is the main reason why landowners with pay-for-land change to choose cash compensation.
     　　6.The government seldom informed landowners of the whole plan and the relevant regulations in the process of zone expropriation.		en_US
dc.description.tableofcontents 謝辭
     摘要
     Abstract
     目錄-----I
     表目錄-----III
     圖目錄-----IV
     第一章　緒論-----1-1
     　　第一節　研究動機與目的-----1-1
     　　第二節　研究範圍與內容-----1-4
     　　第三節　研究方法與流程-----1-7
     第二章　理論基礎與文獻回顧-----2-1
     　　第一節　地主選擇行為之理論基礎-----2-1
     　　第二節　Logit模型之理論基礎-----2-12
     　　第三節　區段徵收相關文獻-----2-17
     　　第四節　小結：區段徵收地主選擇行為-----2-21
     第三章　實證研究---高鐵桃園車站特定區-----3-1
     　　第一節　特定區現況分析-----3-1
     　　第二節　區段徵收地主問卷設計與調查-----3-9
     　　第三節　資料統計分析-----3-11
     第四章　實證模型建構-----4-1
     　　第一節　變數說明與預期效果-----4-1
     　　第二節　實證模型建立-----4-5
     　　第三節　實證模型分析-----4-9
     第五章　區段徵收地主選擇行為分析-----5-1
     　　第一節　區段徵收地主選擇行為之影響因素-----5-1
     　　第二節　區段徵收地主選擇行為之影響效果-----5-12
     　　第三節　政策建議-----5-25
     第六章　結論與建議-----6-1
     　　第一節　結論-----6-1
     　　第二節　後續研究建議-----6-5
     參考文獻-----參-1
     附錄
     　　附錄1：領取抵價地問卷-----附-1
     　　附錄2：領取現金補償問卷-----附-5
     
     表目錄
     表2-1　地主選擇行為相關文獻整理-----2-11
     表2-2　區段徵收相關文獻整理-----2-20
     表2-3　區段徵收地主選擇行為影響因素之歸納-----2-25
     表3-1　高鐵桃園車站特定區土地使用面積分配表-----3-4
     表3-2　高鐵桃園車站特定區土地使用現況調查面積表-----3-6
     表3-3　高鐵桃園車站特定區區段徵收地主選擇行為之統計-----3-7
     表3-4　高鐵桃園車站特定區公同共有土地之面積統計-----3-8
     表3-5　高鐵桃園車站特定區地主土地屬性之統計描述-----3-12
     表3-6　高鐵桃園車站特定區地主土地屬性與選擇行為之統計-----3-12
     表3-7　高鐵桃園車站特定區地主個人及家戶屬性與選擇行為之統計-----3-14
     表3-8　高鐵桃園車站特定區地主領取抵價地之原因（複選題）-----3-15
     表3-9　高鐵桃園車站特定區地主領取現金補償之原因（複選題）-----3-16
     表3-10　高鐵桃園車站特定區領地地主改領現金補償之意願-----3-16
     表3-11　高鐵桃園車站特定區領地地主改領現金補償之原因（複選題）-----3-17
     表3-12　高鐵桃園車站特定區地主資訊了解程度與滿意度之統計-----3-18
     表3-13　高鐵桃園車站特定區地主對政策管制看法之統計-----3-20
     表3-14　高鐵桃園車站特定區領地地主與人合併分配抵價地之意願-----3-20
     表3-15　高鐵桃園車站特定區地主未來居住意願與選擇行為之統計-----3-21
     表3-16　高鐵桃園車站特定區領地地主期望抵債地之區位與原因（複選題）-----3-22
     表3-17　高鐵桃園車站特定區領地地主預期開發之統計（複選題）-----3-23
     表3-18　高鐵桃園車站特定區領地地主未來開發型態之統計-----3-23
     表4-1　Logit實證模型一之變數說明與預期符號-----4-6
     表4-2　Logit實證模型二之變數說明與預期符號-----4-8
     表4-3　Logit實證模型一之校估結果-----4-9
     表4-4　Logit竇證模型二之校估結果-----4-10
     表4-5　顯著變數預期效果與實證結果之比較-----4-11
     表5-1　區段徵收地主選擇行為之影響因素-----5-10
     表5-2　區段徵收財務計畫之收支項目-----5-15
     表5-3　現況區段徵收地主選擇行為下之開發成本估算-----5-17
     表5-4　領取抵價地地主改變選擇行為下之開發成本估算-----5-18
     
     圖目錄
     圖1-1　研究地區範圍圖-----1-5
     圖1-2　研究流程圖-----1-9
     圖2-1　選擇模型-----2-2
     圖2-2　地主土地供給-----2-4
     圖2-3　地主效用函數與土地供給-----2-4
     圖2-4　長期土地供給曲線-----2-6
     圜3-1　高鐵桃園車站特定區土地使用計畫圖-----3-3
     圖5-1　都市計畫發布前後之公告現值與市價關係-----5-2
     圖5-2　區段徵收土地處理模式比例圖-----5-20
     圖5-3　現況區段徵收地主選擇行為下之土地處理模式比例圖-----5-22
     圖5-4　領取抵價地地主改變選擇行為下之土地處理模式比例圖-----5-24		zh_TW
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#A2010000358en_US
dc.subject (關鍵詞) 區段徵收zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 地主選擇行為zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 土地開發zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 高鐵桃園車站特定區zh_TW
dc.subject (關鍵詞) zone expropriationen_US
dc.subject (關鍵詞) landowner`s choice behavioren_US
dc.subject (關鍵詞) land developmenten_US
dc.subject (關鍵詞) Taoyuan High Speed Rail station special zoneen_US
dc.title (題名) 區段徵收地主選擇行為之研究zh_TW
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 【英文】
     1.Adams, C. D. and May, H. G.(1991), Active and Passive Behavior in Land Ownership, Urban Studies, Vol.28, No.5, pp.687-705.
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     4.Goodchild, R. and Munton, R.(1985), Development and the Landowner: An Analysis of the British Experience, London: George Allen and Unwin.
     5.Hengchiang, Huang(1995), Attitude Formation and Choice Behavior－An Empirical Study, Journal of management science, Vol.12, No.2, pp.287-317.
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     10.Wiltshaw, D. G.（1985), The Supply of Land, Urban Studies, Vol.22, pp.49-56.
     11.Wiltshaw, D. G.（1988）, Pedagogic Comment and the Supply of Land for a Particular Use, Urban Studies, Vol.25, pp.439-447.
     【中文】
     1.中國土地經濟學會，以區段徵收取得公共設施用地之問題與對策之研究，台南市政府，1995年10月。
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     9.何憲棋，區段徵收制度土地分配方式之研究，政治大學地政研究所碩士論文，2001年7月。
     10.林淑雯，區段徵收內公私有可建地開發時序及基地開發規模之研究─以高鐵新竹車站特定區為例，中興大學都市計劃研究所碩士論文，1997年7月。
     11.林森田，土地經濟理論與分析，三民書局，1996年。
     12.周文賢，多變量統計分析：SAS/STAT使用方法。
     13.周嘉潔，改革成本分攤方式以促進公辦土地開發，台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文，1999年6月。
     14.洪天貺，區段徵收效益評估之研究─以台灣省實施地區為例，逄甲大學土地管理研究所碩士論文，2000年6月。
     15.昭凌工程顧問股份有限公司，高速鐵路桃園車站特定區都市設計規劃案，2001年8月。
     16.徐士堯，以區段徵收取得大型公共建設用地之研究，政治大學地政研究所碩士論文，1995年6月。
     17.殷章甫，土地經濟學，五南圖書出版有限公司，1995年。
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     19.陳冠華，不確定市場下建商投資行為之研究，政治大學地政研究所碩士論文，1999年7月。
     20.郭子齊，都市土地使用型態對消費性旅次運具選擇行為之影響，成功大學都市計劃研究所碩士論文，2000年6月。
     21.郭蕙萍，土地開發義務負擔對住宅區位選擇影響之研究，成功大學都市計劃研究所碩士論文，2000年7月。
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     23.黃健二，運用區段徵收建立土地儲備制度之探討，台灣地政，第86期，1993年4月，頁23-28、33-36。
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     28.蔡永利，從財務計畫分析區段徵收發還抵價地比例（上），台灣地政，第159期，1999年5月，頁42-45。
     29.蔡永利，從財務計畫分析區段徵收發還抵價地比例（下），台灣地政，第160期，1999年6月，頁23-25。
     30.蔡忠益，區段徵收抵價地面積與容積分配合理化之研究，淡江大學建築研究所碩士論文，1995年6月。
     31.蕭惠聲，政治決策理論在交流道周邊土地使用之應用研究，文化大學法律研究所碩士論文，1981年7月。
     32.邊泰明，關渡平原開發為台北市第三副都會中心可行性，1989年。
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