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題名 用地理加權迴歸分析獨立式與集合式住宅之價格分布－以改制前台中市為例
The Price Distribution of Detached Houses and Condominiums in Taichung: Geographically Weighted Regression Approach作者 程稚茵
Cheng, Chih Yin貢獻者 白仁德<br>甯方璽
Pai, Jen Te<br>Ning, Fang Shii
程稚茵
Cheng, Chih Yin關鍵詞 特徵價格
空間自相關
熱點分析
地理加權迴歸
台中市
Hedonic Price
Spatial Autoregression
Hotspot Analysis
Geographically Weighted Regression
Taichung City日期 2016 上傳時間 9-Aug-2016 11:51:21 (UTC+8) 摘要 不動產價格的影響因素可按影響範圍區分為三大類，分別為影響整體不動產市場的「總體環境因素」，對一定範圍內不動產產生價格影響的「區域環境因素」，及對於單一不動產價格有所影響的「房屋個體因素」。其中，區域環境因素為影響個別不動產價格之首要因素，不動產之價格會受到所屬區域之政治、經濟、自然、社會等因素影響，「公共建設因素」為重要之區域環境之一，包含公共設施水準及其配置狀態。影響個別不動產價格之次要因素為「房屋個體因素」，可再次細分為三大影響因素如下：房屋本身所具有的特徵因素，即建築物之內部結構；房屋的建築方式，住宅類型等與全棟房屋有關的因素；與房屋鄰近地區環境有關的因素。而集合式與獨立式住宅因分屬不同房屋類型，即上述房屋價格形成因素中「房屋之建築方式」。實際交易上，獨立式住宅多半以「整棟建物」作為交易計算單位，對於坐落之基地權利持分通常為全部，而集合式住宅係以「樓層」、「戶」作為交易之計算單位，所有之基地持分與其他住戶共同持有，基於上述差異，過去研究多將建築方式視為影響房屋價格的條件之一，並據此分類次市場，因此較少有研究同時探討二者在空間分布上所具有的區位差異，及購屋者對於環境的偏好是否有所不同。且過去文獻多半以使用傳統迴歸模型為主要分析方法。但傳統迴歸分析所使用最小平方法迴歸模型，經常會產生殘差項存在有空間自相關的問題，及空間本身所存在之空間異質性偏誤，即空間不穩定性。因此 本文以台中市都會區內之住家使用房屋為樣本，依特徵價格理論將獨立式住宅與集合式住宅視為差異化商品，其內外特徵納入變數，使用GeoDa軟體進行空間自相關分析，並使用ArcGIS軟體中的地理加權迴歸模組（GWR）進行迴歸分析，藉以探討不同類型房屋所偏好之外部特徵，瞭解不同空間環境對房屋價格之影響及台中市都會區空間發展型態，並驗證其於規劃建設產生的空間不穩定性。研究結果顯示，台中市建立之重大市政建設及土地開發計畫會影響集合式住宅與獨立式住宅之地價熱點分布，其共同之房價熱點均座落於高地價市地重劃區及重大市政建設分布位置，而獨立式住宅之房價熱點，進一步分布於與高地價市重劃區鄰近之市地重劃區；在購屋者對周圍設施偏好方面，集合式住宅購屋者對於國中小學、大學、重大市政建設、市場、公園均有顯著偏好，惟獨立式住宅購屋者對於大學、重大市政建設、公園有顯著偏好，對於國中小學、市場有不偏好情形，顯示不同類型住宅對於公共設施之偏好不完全相同；集合式住宅與獨立式住宅之房屋特徵屬性呈現空間不穩定性，分析結果顯示，上述二種住宅類型，對於本研究所有公共設施距離特徵屬性均呈現空間不穩定、非均質性的結果，顯示不同類型住宅均會與彼此具有相依性，並形成各區域間的異質性。
Locational characteristics are the determinants of house prices. While former research have examined the effects of proximity to resources and facilities have on residential property values, and the change of the importance as located regions or submarkets vary, the effects of different types of houses are rarely compared due to their dissimilarity in ways of building and ownership. Do house price effects of the same facility alter when properties are situated in different submarkets? Further, the issues of spatial non-stationarity are usually overlooked by previous studies.By using transaction data of two common types of residential houses in Taichung City, we found house price hot spots of both detached houses and condos in regions with major constructions and development plans. Apart from the mutual hot spots found in high land price redevelopment zones, we also discovery hot spots of detached houses in areas in proximity to these redevelopment zones. As for desirable facilities for home buyers, neighborhood schools, universities, major constructions, local markets and parks were found to have an notable price impact on condos, whereas only universities, major constructions and parks in vicinity of in detached houses can we found significant price effects, suggesting the differences in the preference of consumers in distinct regions. Also, spatial dependence and heterogeneity are verified in both types of houses, making the entire market area spatial non-stationary.參考文獻 一.中文文獻李怡婷 （2005），〈大眾運輸導向發展策略對捷運站區房地產價格之影響分析〉，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文李建德（2008），〈住宅區段地價估價模型之建立-臺北縣三峽鎮為例〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文李家豪（2004），〈洪災對住宅價格之影響：特徵價格法的應用〉，國立台北大學都市計劃研究所碩士論文李泓見、張金鶚、花敬群 （2006），〈台北都會區不同住宅類型價差之研究〉，《臺灣土地研究》，9:1，63-87吳雅萱（2013），〈捷運站周邊土地混合使用型態之研究〉，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文吳錦碧（2002），〈台北市與高雄市成屋價格影響因素比較之研究〉，私立朝陽科技大學企業管理系碩士論文吳憶如（2008），〈容積外部對房價影響之實證-以台北市為例〉，國立臺北大學，都市計劃研究所碩士論文林尚德（2003），〈以反應空間不穩定性為基礎之土地估價模型之建立〉，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文林忠樑、林佳慧（2014），〈學校特徵與空間距離對周邊房價之影響分析－以台北市為例〉，《經濟論文叢刊》， 42：2，215 - 271林祖嘉、林素菁（1993），〈台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析〉,《住宅學報》，1：21-45林祖嘉 （1994），〈台灣地區住宅需求與租買選擇之聯合估計〉，《政大學報》，68：183-200林秋瑾﹑楊宗憲﹑張金鶚 （1996），〈住宅價格指數之研究---以台北市為例〉，《住宅學報》，4：1-30林素菁 （2002），〈台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討〉，《2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集》，268-277林素菁 （2004），〈台北市國中小學明星學區邊際願意支付之估計〉，《住宅學報》，13：1，15-34林啟淵、高文津 （2001），〈住宅屬性與房價關係之研究〉，《台灣經濟金融月刊》，37：9，100-107林楨家、黃志豪 （2003），〈台北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化〉，《運輸計劃季刊》，32：4，777-800洪志明（2011），〈空間次市場中明星學區之不動產價格分析—以台北市為例〉，國立台北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文洪得洋、林祖嘉（1999），〈臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究〉，《住宅學報》，8：47-67范垂爐 （1991），〈房地產真實交易價格之研究〉，國立中興大學法商學院都市計劃研究所碩士論文張金鶚、范垂爐 （1993），〈房地產真實交易價格之研究〉，《住宅學報》，1：75-97張齡方、古建廷、林俊男（2006）〈以地理加權迴歸分析建立灌溉率與各影響因子之關係〉，《農業工程學報》，52：2，73-82陳力綸（2012），〈以地理加權迴歸改進住宅次市場劃分之研究〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文陳章瑞、宋維真 （2007），〈GIS調查方法於特徵價格法衡量都市綠地美質之影響與效益〉，《調查研究-方法與應用》，22：39-87黃于祐 （2008），〈台北市房價影響因素之空間分析-地理加權迴歸方法之應用〉，國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文黃紹東（2004），〈台南市東區住宅價格之空間自我迴歸分析〉，國立成功大學都市計劃碩士論文黃雅祺，（2014），〈都會區房價泡沫形成之研究-以台中市獨立式及集合式住宅為例〉，國立政治大學經濟所碩士論文彭宴玲 （2005），〈台北市綠地效益之評價-特徵價格法之應用〉，私立中國文化大學景觀學研究所碩士論文彭建文、楊宗憲、楊詩韻 （2009），〈捷運系統對不同區位房價影響分析─以營運階段為例〉，《運輸計劃季刊》，38：3，275-296馮正民、曾平毅、王冠斐 （1994），〈捷運系統對車站地區房價之影響〉，《都市與計劃》，21:1，25-45楊宗憲、蘇倖慧 （2011），〈迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究〉，《住宅學報》，20:2，61-80楊明儀，（2002），〈台灣地區生活品質與地方公共支出之研究〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文戴國正 （2012），〈大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文蘇京皓 （2003），〈特徵價格法與地理資訊系統之應用-以輸變電設施對住宅價格影響為例〉，國立台北大學地政學系碩士論文蘇衍綾 （2011），〈評估台中市捷運站據點規劃對住宅市場之研究〉，國立暨南國際大學經濟學研究所碩士論文二.外文文獻Anselin,L., (1995), “Local indicators of spatial association – LISA”, GeographicalAnalysis, 27: 93-115.Anselin, L., (2005), “Exploring Spatial Data with GeoDa: A Workbook, Center for Spatially Integrated Social Science”.Bajic, V., (1983), “The Effect of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto”, Urban Studies, 20: 147-158.Barrow, L.(2002), “School Choice through Relocation: Evidence from the Washington, D.C. 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國立政治大學
地政學系碩士在職專班
102923004資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102923004 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 白仁德<br>甯方璽 zh_TW dc.contributor.advisor Pai, Jen Te<br>Ning, Fang Shii en_US dc.contributor.author (Authors) 程稚茵 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Cheng, Chih Yin en_US dc.creator (作者) 程稚茵 zh_TW dc.creator (作者) Cheng, Chih Yin en_US dc.date (日期) 2016 en_US dc.date.accessioned 9-Aug-2016 11:51:21 (UTC+8) - dc.date.available 9-Aug-2016 11:51:21 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 9-Aug-2016 11:51:21 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0102923004 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/99824 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 102923004 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 不動產價格的影響因素可按影響範圍區分為三大類，分別為影響整體不動產市場的「總體環境因素」，對一定範圍內不動產產生價格影響的「區域環境因素」，及對於單一不動產價格有所影響的「房屋個體因素」。其中，區域環境因素為影響個別不動產價格之首要因素，不動產之價格會受到所屬區域之政治、經濟、自然、社會等因素影響，「公共建設因素」為重要之區域環境之一，包含公共設施水準及其配置狀態。影響個別不動產價格之次要因素為「房屋個體因素」，可再次細分為三大影響因素如下：房屋本身所具有的特徵因素，即建築物之內部結構；房屋的建築方式，住宅類型等與全棟房屋有關的因素；與房屋鄰近地區環境有關的因素。而集合式與獨立式住宅因分屬不同房屋類型，即上述房屋價格形成因素中「房屋之建築方式」。實際交易上，獨立式住宅多半以「整棟建物」作為交易計算單位，對於坐落之基地權利持分通常為全部，而集合式住宅係以「樓層」、「戶」作為交易之計算單位，所有之基地持分與其他住戶共同持有，基於上述差異，過去研究多將建築方式視為影響房屋價格的條件之一，並據此分類次市場，因此較少有研究同時探討二者在空間分布上所具有的區位差異，及購屋者對於環境的偏好是否有所不同。且過去文獻多半以使用傳統迴歸模型為主要分析方法。但傳統迴歸分析所使用最小平方法迴歸模型，經常會產生殘差項存在有空間自相關的問題，及空間本身所存在之空間異質性偏誤，即空間不穩定性。因此 本文以台中市都會區內之住家使用房屋為樣本，依特徵價格理論將獨立式住宅與集合式住宅視為差異化商品，其內外特徵納入變數，使用GeoDa軟體進行空間自相關分析，並使用ArcGIS軟體中的地理加權迴歸模組（GWR）進行迴歸分析，藉以探討不同類型房屋所偏好之外部特徵，瞭解不同空間環境對房屋價格之影響及台中市都會區空間發展型態，並驗證其於規劃建設產生的空間不穩定性。研究結果顯示，台中市建立之重大市政建設及土地開發計畫會影響集合式住宅與獨立式住宅之地價熱點分布，其共同之房價熱點均座落於高地價市地重劃區及重大市政建設分布位置，而獨立式住宅之房價熱點，進一步分布於與高地價市重劃區鄰近之市地重劃區；在購屋者對周圍設施偏好方面，集合式住宅購屋者對於國中小學、大學、重大市政建設、市場、公園均有顯著偏好，惟獨立式住宅購屋者對於大學、重大市政建設、公園有顯著偏好，對於國中小學、市場有不偏好情形，顯示不同類型住宅對於公共設施之偏好不完全相同；集合式住宅與獨立式住宅之房屋特徵屬性呈現空間不穩定性，分析結果顯示，上述二種住宅類型，對於本研究所有公共設施距離特徵屬性均呈現空間不穩定、非均質性的結果，顯示不同類型住宅均會與彼此具有相依性，並形成各區域間的異質性。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Locational characteristics are the determinants of house prices. While former research have examined the effects of proximity to resources and facilities have on residential property values, and the change of the importance as located regions or submarkets vary, the effects of different types of houses are rarely compared due to their dissimilarity in ways of building and ownership. Do house price effects of the same facility alter when properties are situated in different submarkets? Further, the issues of spatial non-stationarity are usually overlooked by previous studies.By using transaction data of two common types of residential houses in Taichung City, we found house price hot spots of both detached houses and condos in regions with major constructions and development plans. Apart from the mutual hot spots found in high land price redevelopment zones, we also discovery hot spots of detached houses in areas in proximity to these redevelopment zones. As for desirable facilities for home buyers, neighborhood schools, universities, major constructions, local markets and parks were found to have an notable price impact on condos, whereas only universities, major constructions and parks in vicinity of in detached houses can we found significant price effects, suggesting the differences in the preference of consumers in distinct regions. Also, spatial dependence and heterogeneity are verified in both types of houses, making the entire market area spatial non-stationary. en_US dc.description.tableofcontents 第一章緒論 1第一節 研究動機與目的 1ㄧ、研究動機 1二、研究目的 2第二節 研究方法 3一、相關理論 3二、實證分析 3第三節 論文架構 4第二章相關理論與文獻回顧 5第一節 特徵價格理論 5一、總體環境因素 6二、區域環境因素 6三、其他因素 7四、小結 9第二節 集合式與獨立式住宅相關研究 10第三節 空間統計理論 12一、空間自相關理論 12二、全域型與區域型統計 12三、空間自相關應用軟體：GeoDa 13四、地理加權迴歸理論（Geographical weight regression, GWR） 14五、小結 23第四節 結論 24第三章研究設計與樣本資料分析 25第一節 研究設計 25第二節 研究對象與範圍 26ㄧ、研究對象 26二、研究範圍 26第三節 樣本資料萃取 27一、資料來源 27二、變數說明 27三、基本敘述統計 31第四節 實證模型 33一、特徵價格迴歸模型 33二、空間自相關檢測 33三、地理加權迴歸模型 35第五節 研究假說 36第四章實證分析 37第一節 熱點分析 37一、集合式住宅樣本平均單價之熱點分析 40二、獨立式住宅樣本平均單價之熱點分析 40三、小結 44第二節 地理加權迴歸分析 45ㄧ、地理加權迴歸分析 48二、小結 61第五章結論與建議 65第一節 結論 65第二節 後續研究建議 68參考文獻 69一、中文文獻 69二、外文文獻 72 zh_TW dc.format.extent 27467245 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102923004 en_US dc.subject (關鍵詞) 特徵價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 空間自相關 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 熱點分析 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 地理加權迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 台中市 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Hedonic Price en_US dc.subject (關鍵詞) Spatial Autoregression en_US dc.subject (關鍵詞) Hotspot Analysis en_US dc.subject (關鍵詞) Geographically Weighted Regression en_US dc.subject (關鍵詞) Taichung City en_US dc.title (題名) 用地理加權迴歸分析獨立式與集合式住宅之價格分布－以改制前台中市為例 zh_TW dc.title (題名) The Price Distribution of Detached Houses and Condominiums in Taichung: Geographically Weighted Regression Approach en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一.中文文獻李怡婷 （2005），〈大眾運輸導向發展策略對捷運站區房地產價格之影響分析〉，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文李建德（2008），〈住宅區段地價估價模型之建立-臺北縣三峽鎮為例〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文李家豪（2004），〈洪災對住宅價格之影響：特徵價格法的應用〉，國立台北大學都市計劃研究所碩士論文李泓見、張金鶚、花敬群 （2006），〈台北都會區不同住宅類型價差之研究〉，《臺灣土地研究》，9:1，63-87吳雅萱（2013），〈捷運站周邊土地混合使用型態之研究〉，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文吳錦碧（2002），〈台北市與高雄市成屋價格影響因素比較之研究〉，私立朝陽科技大學企業管理系碩士論文吳憶如（2008），〈容積外部對房價影響之實證-以台北市為例〉，國立臺北大學，都市計劃研究所碩士論文林尚德（2003），〈以反應空間不穩定性為基礎之土地估價模型之建立〉，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文林忠樑、林佳慧（2014），〈學校特徵與空間距離對周邊房價之影響分析－以台北市為例〉，《經濟論文叢刊》， 42：2，215 - 271林祖嘉、林素菁（1993），〈台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析〉,《住宅學報》，1：21-45林祖嘉 （1994），〈台灣地區住宅需求與租買選擇之聯合估計〉，《政大學報》，68：183-200林秋瑾﹑楊宗憲﹑張金鶚 （1996），〈住宅價格指數之研究---以台北市為例〉，《住宅學報》，4：1-30林素菁 （2002），〈台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討〉，《2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集》，268-277林素菁 （2004），〈台北市國中小學明星學區邊際願意支付之估計〉，《住宅學報》，13：1，15-34林啟淵、高文津 （2001），〈住宅屬性與房價關係之研究〉，《台灣經濟金融月刊》，37：9，100-107林楨家、黃志豪 （2003），〈台北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化〉，《運輸計劃季刊》，32：4，777-800洪志明（2011），〈空間次市場中明星學區之不動產價格分析—以台北市為例〉，國立台北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文洪得洋、林祖嘉（1999），〈臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究〉，《住宅學報》，8：47-67范垂爐 （1991），〈房地產真實交易價格之研究〉，國立中興大學法商學院都市計劃研究所碩士論文張金鶚、范垂爐 （1993），〈房地產真實交易價格之研究〉，《住宅學報》，1：75-97張齡方、古建廷、林俊男（2006）〈以地理加權迴歸分析建立灌溉率與各影響因子之關係〉，《農業工程學報》，52：2，73-82陳力綸（2012），〈以地理加權迴歸改進住宅次市場劃分之研究〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文陳章瑞、宋維真 （2007），〈GIS調查方法於特徵價格法衡量都市綠地美質之影響與效益〉，《調查研究-方法與應用》，22：39-87黃于祐 （2008），〈台北市房價影響因素之空間分析-地理加權迴歸方法之應用〉，國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文黃紹東（2004），〈台南市東區住宅價格之空間自我迴歸分析〉，國立成功大學都市計劃碩士論文黃雅祺，（2014），〈都會區房價泡沫形成之研究-以台中市獨立式及集合式住宅為例〉，國立政治大學經濟所碩士論文彭宴玲 （2005），〈台北市綠地效益之評價-特徵價格法之應用〉，私立中國文化大學景觀學研究所碩士論文彭建文、楊宗憲、楊詩韻 （2009），〈捷運系統對不同區位房價影響分析─以營運階段為例〉，《運輸計劃季刊》，38：3，275-296馮正民、曾平毅、王冠斐 （1994），〈捷運系統對車站地區房價之影響〉，《都市與計劃》，21:1，25-45楊宗憲、蘇倖慧 （2011），〈迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究〉，《住宅學報》，20:2，61-80楊明儀，（2002），〈台灣地區生活品質與地方公共支出之研究〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文戴國正 （2012），〈大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視〉，國立政治大學地政學系研究所碩士論文蘇京皓 （2003），〈特徵價格法與地理資訊系統之應用-以輸變電設施對住宅價格影響為例〉，國立台北大學地政學系碩士論文蘇衍綾 （2011），〈評估台中市捷運站據點規劃對住宅市場之研究〉，國立暨南國際大學經濟學研究所碩士論文二.外文文獻Anselin,L., (1995), “Local indicators of spatial association – LISA”, GeographicalAnalysis, 27: 93-115.Anselin, L., (2005), “Exploring Spatial Data with GeoDa: A Workbook, Center for Spatially Integrated Social Science”.Bajic, V., (1983), “The Effect of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto”, Urban Studies, 20: 147-158.Barrow, L.(2002), “School Choice through Relocation: Evidence from the Washington, D.C. 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