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題名 預售屋大量估價模型之建立
The mass appraisal modeling of the pre-sale housing
作者 朱智揚
Chu, Chih Yang
貢獻者 張金鶚<br>江穎慧
Chang, Chin Oh<br>Chiang, Ying Hui
朱智揚
Chu, Chih Yang
關鍵詞 預售屋
大量估價
基差
商譽
Pre-sale housing
Mass appraisal
Basis
Developer`s reputation
日期 2017
上傳時間 11-Jul-2017 12:01:35 (UTC+8)
摘要 預售屋價格長久受到台灣產業界與學術界密切關注，然而預售屋價格資訊卻相對成屋缺乏，本研究希望釐清預售屋的特性並建立預售屋大量估價模型，提供預售屋價格資訊。預售屋具期貨交易性質，其價格形成受周遭成屋價格影響，其基差(預售屋與成屋價格差)關係顯得格外重要；另一方面，預售屋為完工前銷售之產品，有品質不易掌握之特性，消費者傾向透過商譽來評斷產品優劣，商譽因而相對凸顯，加上預售屋具有以個案方式為中心之定價模式，相對成屋其個案特徵顯得更加強烈，基差與建商商譽成為預售屋估價上必要考量的兩個重心。
本文以特徵價格方式納入基差與商譽因素進行實證分析與建立模型，研究期間為台北市2012年第3季至2015年第4季，在資料處理上透過座標整合內政部實價登錄資料以及國泰建設市調資料，解決實價登錄資料中缺乏個案屬性的去識別化問題，將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，突破過往預售屋研究限縮於個案的限制。實證結果顯示，台北市預售屋單價平均比周圍成屋多出35.5%的水準、而屬於上市上櫃建商的預售產品則相較非上市櫃產品平均高出5.7%的價格；模型估計表現上，本研究實證模型解釋力達到65.1%，模型之絕對平均誤差為10.56%、±10%及±20%的命中率分別為57.86%、88.25%，達到大量估價模型要求水準，值得參考使用。
參考文獻 參考文獻

英文文獻：
Alonso, W. (1964). Location and Land Use, Cambridge: Harvard University Press.
Chang, Chin-Oh and Ward, W. R., (1993), Forward pricing and the housing market:the pre-sales housing system in Taiwan ,Journal of property Research, 10(3): 217-227.
Chau, K.W., Ng,F.F. and Hung, C.T., (2001), Developer’s good will as significant influence on apartment unit prices ,The Appraisal Journal, 69: 26-30.
Chau, K. W., Wong, S. K., and Yiu, C. Y. (2003). Price discovery function of forward contracts in the real estate market: An empirical test, Journal of Financial Management of Property and Construction, 8(3): 129-137.
Chau, K. W., Wong, S. K., and Yiu, C. Y. (2007). Housing quality in the forward contracts market, Journal of Real Estate Finance and Economics, 34(3): 313-325.
Calhoun, C. A., (2001), Property valuation methods and data in the United States, Housing Finance International, 16(2): 12-23.
Hoerl, A. E., & Kennard, R. W. (1970). Ridge regression: Biased estimation for nonorthogonal problems. Technometrics, 12(1), 55-67.
Leishman, C. (2001). House building and product differentiation: An hedonic price approach. Journal of Housing and the Built Environment, 16(2), 131-152.
Malpezzi, S. (2003). Hedonic pricing models: a selective and applied review. Section in Housing Economics and Public Policy: Essays in Honor of Duncan Maclennan, 67-74.
Rosen, S., (1974), Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition ,Journal of Political Economy,82(1): 34–55.
Sirmans, G. Stacy, David A. M.and EmilyN. Z., (2005), The Composition of Hedonic Pricing Models, Journal of Real Estate Literature, 13(1): 3-43.

中文文獻：
白金安、張金鶚，(1995)，「國內預售屋訂價模式之探討」，『人文及社會科學研究彙刊』，5(1):29-44。
史綱，(1992)，「預售屋的定價模式與實證」，『住宅學報』，9(1) :31-37。
江穎慧，(2009)，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1)：39-6。
李吉弘、楊宗憲，(2010)，「預售屋與成屋價差比關係之研究—以台北市和台北縣為例」，『建築與規劃學報』，11(1):1-14。
杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，(2013)，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2):44-57。
沈育生、林秋瑾，(2012)，「不同人工神經網路架構在不動產大量估價之應用與比較」，『台灣土地研究』， 15(1):1-29。
林祖嘉、馬毓駿，(2007)，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2):1-22。
花敬群、張金鶚，(1999)，「成屋市場與預售屋市場之價量關係:住宅存量—流量 模型的檢討與修正」，『人文及社會科學研究彙刊』，9(3):494-504。
林秋瑾，(1998)，「預售屋與成屋住宅價格之分析—市場效率之驗證」，『管理學報』，15(4):643-664。
林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，(1996)，「住宅價格指數之研究」，『住宅學報』，4:1-30。
洪淑娟、雷立芬，(2010)，「中古屋、預售屋/新成屋房價與總體經濟變數互動關係之研究」，『台灣銀行季刊』，61(1):155-167。
陳奉瑤、楊依蓁，(2007)，「個別估價與大量估價之準確性分析」，『住宅學報』，16(2) :67-83。
陳俊合、謝潮儀，(1994)，「以投資及特徵觀點對預售屋價格評估模式之探討」，『中原學報』，27(2):135-143。
張麗姬，(1994)，「從遠期契約和現貨的角度論預售屋和成屋的價格關係—以台北市為例」，『住宅學報』，2:1-22。
張金鶚、楊宗憲、洪御仁，(2008)，「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合—台北市之實證分析」，『住宅學報』，17(2):13-34。
張欣民、陳奉瑤(2003)，「自動估價系統(AVM)算不算是估價」，『土地問題研究季刊』，2(2):72-77。
張曉楨、施光訓、蕭雅羚(2013)，「都會區預售屋訂價策略之研究－財務投資分析觀點」，『台灣管理學刊』13(1):121-139。
彭建文、盧建霖(2014)，「預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析」，『都市與計劃』41(3)，287-304。
辜炳珍、劉瑞文，(1989)，「不動產價格指數查編之研究」，『行政院主計處』。
鄒欣樺、張金鶚、花敬群，(2007)，「建商不動產表價與議價策略之探討—景氣時機、個案區位、及建商類型分析」『管理評論』，26(3):47-69。
賴碧瑩，(2007)，「應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究」，『住宅學報』16(2)，43-65。
龔永香、江穎慧、張金鶚，(2007)，「客觀標準化不動產估價之可行性分析—市場比較法應用於大量估價」，『住宅學報』，16(2):23-43。
白金安，(1996)，「以遠期交易訂價理論探討國內預售屋價格之研究」，國立政治大學地政系博士論文。
林育聖，(2003)， 「建商商譽與產品訂價之差異分析」，政治大學地政系碩士論文。
蘇國榮，(2003) ， 「建設公司商譽對住宅價格影響之研究」，政治大學地政系碩士論文。
蘇倖慧，(2009)，「預售屋價格與行銷訴求之關係與其合理之探討」，國立屏東商業技術學院不動產經營研究所碩士論文。
李尚華，(2016)，「不動產廣告策略與預售屋價格關係之研究」，『2016年中華民國都市計畫學會、區域科學學會、地區發展學會、住宅學會、中華城市管理學會聯合年會暨論文研討會論文集』。
林素菁，(2002)，「台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討」，『2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集』。
林育聖、張金鶚，(2004)，「建商訂價行為之研究—探討不同類型建商訂價行為之差異」，『中華民國住宅學會第十三屆年會論文集』。
梁仁旭、陳奉瑤，2014，『不動產估價』，第三版，臺北：中國地政研究所。
描述 碩士
國立政治大學
地政學系
104257022
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104257022
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 張金鶚<br>江穎慧zh_TW
dc.contributor.advisor Chang, Chin Oh<br>Chiang, Ying Huien_US
dc.contributor.author (Authors) 朱智揚zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Chu, Chih Yangen_US
dc.creator (作者) 朱智揚zh_TW
dc.creator (作者) Chu, Chih Yangen_US
dc.date (日期) 2017en_US
dc.date.accessioned 11-Jul-2017 12:01:35 (UTC+8)-
dc.date.available 11-Jul-2017 12:01:35 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 11-Jul-2017 12:01:35 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0104257022en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/110846-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 104257022zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 預售屋價格長久受到台灣產業界與學術界密切關注，然而預售屋價格資訊卻相對成屋缺乏，本研究希望釐清預售屋的特性並建立預售屋大量估價模型，提供預售屋價格資訊。預售屋具期貨交易性質，其價格形成受周遭成屋價格影響，其基差(預售屋與成屋價格差)關係顯得格外重要；另一方面，預售屋為完工前銷售之產品，有品質不易掌握之特性，消費者傾向透過商譽來評斷產品優劣，商譽因而相對凸顯，加上預售屋具有以個案方式為中心之定價模式，相對成屋其個案特徵顯得更加強烈，基差與建商商譽成為預售屋估價上必要考量的兩個重心。
本文以特徵價格方式納入基差與商譽因素進行實證分析與建立模型，研究期間為台北市2012年第3季至2015年第4季，在資料處理上透過座標整合內政部實價登錄資料以及國泰建設市調資料，解決實價登錄資料中缺乏個案屬性的去識別化問題，將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，突破過往預售屋研究限縮於個案的限制。實證結果顯示，台北市預售屋單價平均比周圍成屋多出35.5%的水準、而屬於上市上櫃建商的預售產品則相較非上市櫃產品平均高出5.7%的價格；模型估計表現上，本研究實證模型解釋力達到65.1%，模型之絕對平均誤差為10.56%、±10%及±20%的命中率分別為57.86%、88.25%，達到大量估價模型要求水準，值得參考使用。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論.........................1
第一節 研究動機與目的...........1
第二節 研究架構與流程...........7
第二章 文獻回顧.....................9
第一節 大量估價與自動估價.......9
第二節 過往預售屋相關研究.......11
第三節 預售屋價格影響因素.......14
第三章 研究設計....................19
第一節 研究方法與對象...........19
第二節 資料處理................21
第三節 變數設定說明.............27
第四節 模型表現衡量方法.........33
第四章 實證結果與模型表現...........35
第一節 實證結果................35
第二節 模型表現與估計精準度.....42
第五章 結論與建議..................45
第一節 研究結論................45
第二節 後續建議................48
參考文獻.............................50		zh_TW
dc.format.extent 1187139 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104257022en_US
dc.subject (關鍵詞) 預售屋zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 大量估價zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 基差zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 商譽zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Pre-sale housingen_US
dc.subject (關鍵詞) Mass appraisalen_US
dc.subject (關鍵詞) Basisen_US
dc.subject (關鍵詞) Developer`s reputationen_US
dc.title (題名) 預售屋大量估價模型之建立zh_TW
dc.title (題名) The mass appraisal modeling of the pre-sale housingen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 參考文獻

英文文獻：
Alonso, W. (1964). Location and Land Use, Cambridge: Harvard University Press.
Chang, Chin-Oh and Ward, W. R., (1993), Forward pricing and the housing market:the pre-sales housing system in Taiwan ,Journal of property Research, 10(3): 217-227.
Chau, K.W., Ng,F.F. and Hung, C.T., (2001), Developer’s good will as significant influence on apartment unit prices ,The Appraisal Journal, 69: 26-30.
Chau, K. W., Wong, S. K., and Yiu, C. Y. (2003). Price discovery function of forward contracts in the real estate market: An empirical test, Journal of Financial Management of Property and Construction, 8(3): 129-137.
Chau, K. W., Wong, S. K., and Yiu, C. Y. (2007). Housing quality in the forward contracts market, Journal of Real Estate Finance and Economics, 34(3): 313-325.
Calhoun, C. A., (2001), Property valuation methods and data in the United States, Housing Finance International, 16(2): 12-23.
Hoerl, A. E., & Kennard, R. W. (1970). Ridge regression: Biased estimation for nonorthogonal problems. Technometrics, 12(1), 55-67.
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Sirmans, G. Stacy, David A. M.and EmilyN. Z., (2005), The Composition of Hedonic Pricing Models, Journal of Real Estate Literature, 13(1): 3-43.

中文文獻：
白金安、張金鶚，(1995)，「國內預售屋訂價模式之探討」，『人文及社會科學研究彙刊』，5(1):29-44。
史綱，(1992)，「預售屋的定價模式與實證」，『住宅學報』，9(1) :31-37。
江穎慧，(2009)，「不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析」，『住宅學報』，18(1)：39-6。
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杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，(2013)，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2):44-57。
沈育生、林秋瑾，(2012)，「不同人工神經網路架構在不動產大量估價之應用與比較」，『台灣土地研究』， 15(1):1-29。
林祖嘉、馬毓駿，(2007)，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2):1-22。
花敬群、張金鶚，(1999)，「成屋市場與預售屋市場之價量關係:住宅存量—流量 模型的檢討與修正」，『人文及社會科學研究彙刊』，9(3):494-504。
林秋瑾，(1998)，「預售屋與成屋住宅價格之分析—市場效率之驗證」，『管理學報』，15(4):643-664。
林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，(1996)，「住宅價格指數之研究」，『住宅學報』，4:1-30。
洪淑娟、雷立芬，(2010)，「中古屋、預售屋/新成屋房價與總體經濟變數互動關係之研究」，『台灣銀行季刊』，61(1):155-167。
陳奉瑤、楊依蓁，(2007)，「個別估價與大量估價之準確性分析」，『住宅學報』，16(2) :67-83。
陳俊合、謝潮儀，(1994)，「以投資及特徵觀點對預售屋價格評估模式之探討」，『中原學報』，27(2):135-143。
張麗姬，(1994)，「從遠期契約和現貨的角度論預售屋和成屋的價格關係—以台北市為例」，『住宅學報』，2:1-22。
張金鶚、楊宗憲、洪御仁，(2008)，「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合—台北市之實證分析」，『住宅學報』，17(2):13-34。
張欣民、陳奉瑤(2003)，「自動估價系統(AVM)算不算是估價」，『土地問題研究季刊』，2(2):72-77。
張曉楨、施光訓、蕭雅羚(2013)，「都會區預售屋訂價策略之研究－財務投資分析觀點」，『台灣管理學刊』13(1):121-139。
彭建文、盧建霖(2014)，「預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析」，『都市與計劃』41(3)，287-304。
辜炳珍、劉瑞文，(1989)，「不動產價格指數查編之研究」，『行政院主計處』。
鄒欣樺、張金鶚、花敬群，(2007)，「建商不動產表價與議價策略之探討—景氣時機、個案區位、及建商類型分析」『管理評論』，26(3):47-69。
賴碧瑩，(2007)，「應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究」，『住宅學報』16(2)，43-65。
龔永香、江穎慧、張金鶚，(2007)，「客觀標準化不動產估價之可行性分析—市場比較法應用於大量估價」，『住宅學報』，16(2):23-43。
白金安，(1996)，「以遠期交易訂價理論探討國內預售屋價格之研究」，國立政治大學地政系博士論文。
林育聖，(2003)， 「建商商譽與產品訂價之差異分析」，政治大學地政系碩士論文。
蘇國榮，(2003) ， 「建設公司商譽對住宅價格影響之研究」，政治大學地政系碩士論文。
蘇倖慧，(2009)，「預售屋價格與行銷訴求之關係與其合理之探討」，國立屏東商業技術學院不動產經營研究所碩士論文。
李尚華，(2016)，「不動產廣告策略與預售屋價格關係之研究」，『2016年中華民國都市計畫學會、區域科學學會、地區發展學會、住宅學會、中華城市管理學會聯合年會暨論文研討會論文集』。
林素菁，(2002)，「台灣地區特徵性房價函數估計係數不一致性問題之探討」，『2002 年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集』。
林育聖、張金鶚，(2004)，「建商訂價行為之研究—探討不同類型建商訂價行為之差異」，『中華民國住宅學會第十三屆年會論文集』。
梁仁旭、陳奉瑤，2014，『不動產估價』，第三版，臺北：中國地政研究所。		zh_TW