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題名 影響房屋價格之相關變數 —以山東省青島市新建小區為例
The determinants of housing price --evidence from ShanDong Sheng QingDao City new communittes作者 蔡毓庭 貢獻者 胡偉民
蔡毓庭關鍵詞 房屋價格
土地價格
房屋特徵
生活機能
Housing price
Land price
House characteristic
Living standard日期 2017 上傳時間 24-Jul-2017 12:00:20 (UTC+8) 摘要 評定合理的房屋價格，有助於維護交易雙方權益，並給予相關稅負有一適當的課稅基礎。惟影響房屋價格的因素眾多，除了房屋內部特徵外，土地價格亦為影響房屋價格之重要變數。由於影響房屋價格與土地價格之有關變數區分不易，過去文獻多僅對房屋價格及土地價格進行個別研究，本文參考評價土地價格相關文獻，利用區位變數將土地價格由房屋價格分離。將影響房屋價格之變數分為房屋內部特徵變數與外部生活機能變數兩類，透過加入兩個交互作用項，並架構於特徵價格估計法上以最小平方估計法分析之。 本文資料採自山東省青島市2008年商品住宅交易數據，實證分析顯示，透過區位變數可分析土地價格之相關區位變數，個別對房屋價格所產生之邊際效果，發現土地價格對於房屋價格有顯著影響。由實證結果發現，在內部特徵變數中，公攤率對房屋價格之邊際效果最大；在外部生活機能變數中，該住宅之行政區位於萊西市對房屋價格之邊際效果最大。
Evaluating a reasonable housing price is helpful for maintaining the benefits of both buyers and sellers. Also, it can give the tax an appropriate base. However, there are lots of factors affecting the housing price. Besides the inside characteristics, the price of land is the other characteristic. Because it is difficult to distinguish out the factors of housing price and land price, previous studies only pick up one of them to do studies. This study takes the way that previous studies evaluate the land price as reference, and use the location variables to separate the land price from the housing price. The variables which influence housing price are divided into the inside characteristics and outside living standard. By adding two interactions and basing on the hedonic price model, the current study uses the ordinary least squares to do regression. This study uses the housing transaction data of ShanDong Seng QingDao City in 2008, which finds out the location variables can analyze the land price and the marginal effect of housing price. The empirical analysis reveals the land price has significant influence on the housing price. In the inside variables, the pool rate has the biggest significant influence; in outside variables, the house which is located in Laixi city has the biggest significant influence.參考文獻 毛政才（2007），《地價與房價關係的理論與實證研究》，中國暨南大學碩士論文。包宗華（2004），「怎樣看待我國的住房價格」，《中國房地產》，1，18-19。朱芳妮（2004），《已購屋者及潛在購屋者決策模式之研究》，國立政治大學地政研究所碩士論文。林祖嘉，林素菁（1993），「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，《住宅學報》，1，21-45。馬思新，李昂（2003），「Hedonic模型的北京住宅價格影響因素分析」，《土地工程學報》，36(9)，59-64。洪得洋，林祖嘉（1999），「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，《住宅學報》，8，47-67。張怡文（2007），《特徵價格法在住宅大量估價模型中的延伸－分量迴歸之應用》，國立政治大學地政研究所碩士論文。梁軍輝，林堅與吳佳雨（2016），「北京市公共服務設施配置對住房價格的影響」，《城市經濟》，23(9)，82-87楊重信，許道欣與翁淑貞（1993），「台灣環境保護政策之總體效果與成本效益分析－子題計畫（七），台北都會區空氣污染對房價之影響：特徵價格法之應用」，蔣經國國際學術交流基金會資助研究計畫，中央研究院經濟研究所。甄愛軍（2009），「房產投資：公攤面積多少才算合理」，《金融博覽》，11，58-59。劉民權，孫波（2009），「商業地價形成機制、房地產泡沫及其治理」，《金融研究》，20，22-37。鄭娟爾，吳次方（2006），「地價與房價的因果關係」，《中國土地科學》，20(6)，31-37。顧杰，賈生華（2008），「公共交通改善期望對住房價格及其價格空間結構的影響－基 於杭州地鐵規劃的實證研究」，《經濟地理》，28(6)，1021-1024。Alonso, W. (1964). Location and land use. Toward a general theory of land rent. Harvard University Press.Jung, K. H., Bernabé, K., Moors, K., Yan, B., Chillrud, S. N., Whyatt, R., ... & Miller, R. L. (2011). Effects of floor level and building type on residential levels of outdoor and indoor polycyclic aromatic hydrocarbons, black carbon, and particulate matter in New York City. Atmosphere, 2(2), 96-109.Kok, N., Monkkonen, P., & Quigley, J. M. (2011). Economic geography, jobs, and regulations: The value of land and housing.Lancaster, K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132-157.Oates, W. E. (1969). The effects of property taxes and local public spending on property values: An empirical study of tax capitalization and the Tiebout hypothesis. Journal of Political Economy, 77(6), 957-971.Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55Schultz, T. W., & Schultz, T. W. (1982). Investing in people: The economics of population quality. University of California Press.Sirmans, S., Macpherson, D., & Zietz, E. (2005). The composition of hedonic pricing models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44.Stull, W. J. (1975). Community environment, zoning, and the market value of single-family homes. The Journal of Law and Economics, 18(2), 535-557.Tse, R. Y. (2002). Estimating neighborhood effects in house prices: Towards a new hedonic model approach. Urban Studies, 39(7), 1165-1180. 描述 碩士
國立政治大學
財政學系
104255030資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104255030 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 胡偉民 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 蔡毓庭 zh_TW dc.creator (作者) 蔡毓庭 zh_TW dc.date (日期) 2017 en_US dc.date.accessioned 24-Jul-2017 12:00:20 (UTC+8) - dc.date.available 24-Jul-2017 12:00:20 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 24-Jul-2017 12:00:20 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0104255030 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/111310 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 財政學系 zh_TW dc.description (描述) 104255030 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 評定合理的房屋價格，有助於維護交易雙方權益，並給予相關稅負有一適當的課稅基礎。惟影響房屋價格的因素眾多，除了房屋內部特徵外，土地價格亦為影響房屋價格之重要變數。由於影響房屋價格與土地價格之有關變數區分不易，過去文獻多僅對房屋價格及土地價格進行個別研究，本文參考評價土地價格相關文獻，利用區位變數將土地價格由房屋價格分離。將影響房屋價格之變數分為房屋內部特徵變數與外部生活機能變數兩類，透過加入兩個交互作用項，並架構於特徵價格估計法上以最小平方估計法分析之。 本文資料採自山東省青島市2008年商品住宅交易數據，實證分析顯示，透過區位變數可分析土地價格之相關區位變數，個別對房屋價格所產生之邊際效果，發現土地價格對於房屋價格有顯著影響。由實證結果發現，在內部特徵變數中，公攤率對房屋價格之邊際效果最大；在外部生活機能變數中，該住宅之行政區位於萊西市對房屋價格之邊際效果最大。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Evaluating a reasonable housing price is helpful for maintaining the benefits of both buyers and sellers. Also, it can give the tax an appropriate base. However, there are lots of factors affecting the housing price. Besides the inside characteristics, the price of land is the other characteristic. Because it is difficult to distinguish out the factors of housing price and land price, previous studies only pick up one of them to do studies. This study takes the way that previous studies evaluate the land price as reference, and use the location variables to separate the land price from the housing price. The variables which influence housing price are divided into the inside characteristics and outside living standard. By adding two interactions and basing on the hedonic price model, the current study uses the ordinary least squares to do regression. This study uses the housing transaction data of ShanDong Seng QingDao City in 2008, which finds out the location variables can analyze the land price and the marginal effect of housing price. The empirical analysis reveals the land price has significant influence on the housing price. In the inside variables, the pool rate has the biggest significant influence; in outside variables, the house which is located in Laixi city has the biggest significant influence. en_US dc.description.tableofcontents 第壹章 緒論 1第一節 研究動機 1第二節 資料來源 2第三節 研究流程與安排 3第貳章 青島市房地產市場概述 5第一節 青島市房屋市場現況 5第二節 青島市土地制度發展 6第參章 文獻探討 10第肆章 研究方法 13第一節 特徵價格法 13第二節 資料蒐集 18第伍章 實證分析 20第一節 變數選取 20第二節 模型設定與敘述統計 30第三節 實證結果 33第陸章 結論 42第柒章 參考文獻 44 zh_TW dc.format.extent 1395116 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104255030 en_US dc.subject (關鍵詞) 房屋價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 土地價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 房屋特徵 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 生活機能 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Housing price en_US dc.subject (關鍵詞) Land price en_US dc.subject (關鍵詞) House characteristic en_US dc.subject (關鍵詞) Living standard en_US dc.title (題名) 影響房屋價格之相關變數 —以山東省青島市新建小區為例 zh_TW dc.title (題名) The determinants of housing price --evidence from ShanDong Sheng QingDao City new communittes en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 毛政才（2007），《地價與房價關係的理論與實證研究》，中國暨南大學碩士論文。包宗華（2004），「怎樣看待我國的住房價格」，《中國房地產》，1，18-19。朱芳妮（2004），《已購屋者及潛在購屋者決策模式之研究》，國立政治大學地政研究所碩士論文。林祖嘉，林素菁（1993），「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，《住宅學報》，1，21-45。馬思新，李昂（2003），「Hedonic模型的北京住宅價格影響因素分析」，《土地工程學報》，36(9)，59-64。洪得洋，林祖嘉（1999），「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，《住宅學報》，8，47-67。張怡文（2007），《特徵價格法在住宅大量估價模型中的延伸－分量迴歸之應用》，國立政治大學地政研究所碩士論文。梁軍輝，林堅與吳佳雨（2016），「北京市公共服務設施配置對住房價格的影響」，《城市經濟》，23(9)，82-87楊重信，許道欣與翁淑貞（1993），「台灣環境保護政策之總體效果與成本效益分析－子題計畫（七），台北都會區空氣污染對房價之影響：特徵價格法之應用」，蔣經國國際學術交流基金會資助研究計畫，中央研究院經濟研究所。甄愛軍（2009），「房產投資：公攤面積多少才算合理」，《金融博覽》，11，58-59。劉民權，孫波（2009），「商業地價形成機制、房地產泡沫及其治理」，《金融研究》，20，22-37。鄭娟爾，吳次方（2006），「地價與房價的因果關係」，《中國土地科學》，20(6)，31-37。顧杰，賈生華（2008），「公共交通改善期望對住房價格及其價格空間結構的影響－基 於杭州地鐵規劃的實證研究」，《經濟地理》，28(6)，1021-1024。Alonso, W. (1964). Location and land use. Toward a general theory of land rent. Harvard University Press.Jung, K. H., Bernabé, K., Moors, K., Yan, B., Chillrud, S. N., Whyatt, R., ... & Miller, R. L. (2011). Effects of floor level and building type on residential levels of outdoor and indoor polycyclic aromatic hydrocarbons, black carbon, and particulate matter in New York City. Atmosphere, 2(2), 96-109.Kok, N., Monkkonen, P., & Quigley, J. M. (2011). Economic geography, jobs, and regulations: The value of land and housing.Lancaster, K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132-157.Oates, W. E. (1969). The effects of property taxes and local public spending on property values: An empirical study of tax capitalization and the Tiebout hypothesis. Journal of Political Economy, 77(6), 957-971.Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55Schultz, T. W., & Schultz, T. W. (1982). Investing in people: The economics of population quality. University of California Press.Sirmans, S., Macpherson, D., & Zietz, E. (2005). The composition of hedonic pricing models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44.Stull, W. J. (1975). Community environment, zoning, and the market value of single-family homes. The Journal of Law and Economics, 18(2), 535-557.Tse, R. Y. (2002). Estimating neighborhood effects in house prices: Towards a new hedonic model approach. Urban Studies, 39(7), 1165-1180. zh_TW
