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題名 政策宣告效果與土地價格之關聯性研究-以桃園航空城計畫為例
The Relationship between Preannonce Effect and Land Price - A Case Study of Taoyuan Aerotropolis
作者 張子亮
貢獻者 陳奉瑤
張子亮
關鍵詞 桃園航空城
宣告效果
跨區購買
區段徵收
日期 2017
上傳時間 28-Aug-2017 11:46:26 (UTC+8)
摘要 摘要
行政院101年9月18日發布推動桃園航空城計畫後，該區域因辦理區段徵收開發緣故，農地漲幅顯然偏離周邊農業用地的價值。但截至104年12月止，我國辦理之區段徵收案計110案，平均辦理期間為4.3年 。參照過去區段徵收開發時程甚長，且自99年苗栗大埔事件後，其開發時程勢必有較過去增長的情形下，土地購買者承擔區段徵收開發的不確定性風險與其機會成本亦隨之增加。政府在區段徵收各階段政策宣告時，是否民眾因政策宣告對區段徵收預期的改變，導致徵收範圍內土地交易價格產生不同之影響?另在各階段區段徵收政策宣告下，是否也導致土地價格影響因素的改變?值得深入探討。
我國以往土地徵收補償地價係以公告土地現值為基準加成補償，但自民國101年9月1日起，有關土地徵收補償標準改以市價為準。但徵收補償新制後，卻常發生區段徵收範圍內地主認為土地公告現值太低，而有陳情異議情事發生。而區段徵收範圍內購買者之購買土地願付價格，是否尚與公告土地現值存有關聯性?有探討必要。
本研究主要係運用回歸分析法進行實證研究，以分析航空城計畫區段徵收範圍內農業用地的成交價格是否受各政策宣告影響而存在差異。並分析實證地區的農業用地價格影響因素在區段徵收各重要政策宣告期間，其影響程度的改變。藉以了解區段徵收之政策宣告是否會影響土地價格及價格影響因素。進而以各階段重要政策宣告引起之價量變化，推論價格影響因素改變之原因。
本研究實證結果顯示，區段徵收各階段的政策宣告對農業用地之價格及交易量皆有明顯的影響。至於對於土地價格是正面影響或負面影響，則依其宣告內容而定。又雖然市價徵收補償實施多年，區段徵收內土地公告現值仍顯著影響購買者對土地價格的認定。且區段徵收政策宣告產生交易熱絡之期間，影響價格之顯著因素，相對稀少。推論此時購買者預期短期增值心理濃厚，以短期價差獲利為主，而忽略影響土地價格之因素。而在交易清淡之期間，因無短期增值可獲利，土地購買者則考慮較多種農業用地價格影響因素。
參考文獻 中文參考文獻
1. 內政部，2012，『土地徵收補償市價查估作業手冊』。
2. 內政部，2014，擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫書(內政部都市計畫委員會第832次會議審定版)
3. 王雅楓（2000），「房屋市場中政府政策之宣告效果分析」，政治大學經濟學系 碩士論文。
4. 吳宗青，1998，「臺南市主要交通主軸地價分布及變動影響因素之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
5. 吳文章（1995），「宣示效果、體制變陏與房價的動態調整」，逢甲大學經濟學系碩士論文。
6. 林祖嘉，1994，「價格分散與搜尋均衡在臺灣地區住宅市場上之驗證」，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。
7. 林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
8. 林國慶，1994，臺灣農地價格之分析，國科會八十二年度經濟學門專題計劃研究成果發表會，臺北市 (1994.04)。
9. 洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，(8)，47-67。
10. 胡海豐(2001)，「土地使用變更與政府行為」，政治大學地政學系博士論文。
11. 張梅英，1992，「建立土地大量估價方法之研究」，政治大學地政研究所博士論文：台北。
12. 章耀玲，1997，「台南市住宅預售屋價格影響因素之研究」，成功大學統計系碩士論文：台南。
13. 許瑞明，2002，我國加入世界貿易組織(WTO)後農地重劃工作之探討(一)，現代地政，258:6-9。
14. 陳明燦，1997，純農業型農業區農地價格之實證研究-以雲林大碑鄉為例，國立中興大學法商學院，法商學報33，259-290。
15. 陳明燦，1998，農地價格、選擇價值與農地政策-不同類型農業區之實證研究，國立中興大學法商學院，法商學報34，209-234。
16. 彭建文(2000),「台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」政治大學地政學系博士論文。
17. 張金鶚、彭建文(2000)「預期景氣與宣告效果對房地產景氣影響之研究」管理學報卷期:17:2，民89.06:頁次,343~368
18. 黃勃舜，2015，「區段徵收範圍內購地行為之研究-以桃園航空城為例」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。
19. 黄啓福，1983，「住宅屬性需求之研究: 松山、大安、古亭為例」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文：台北。
20. 黃佳鈴，2004，「從房地價格分離探討地價指數與公告土地現值評估」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。
21. 黃淑惠，2000，「我國地價稅稅基評估之理論與實証分析--以台中市公告地價為分析對象」，政治大學財政學系研究所博士論文：台北。
22. 楊佳龍(2012),「政策宣告對房地產價格與存量之影響」,逢甲大學經研所碩論文。
23. 趙文勳(2013),「房地產政策宣告效果與金融雙元性」,逢甲大學經研所碩士 論文。
24. 廖仲仁、張金鶚，2004，「搜尋成本與定錨行爲對於購屋者價格貼水之影響」，『住宅學報』，13(2)，47-62。
25. 謝文盛(2001)，「再論土地增值稅與住宅價格之關係」，《住宅學報》，第十卷，第二期，頁次,91-105。
26. 蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告現值評估之研究」，政治大學地政研究所碩士論文：
27. 蘇彥彰(2011),「房地產政策宣告效果」,逢甲大學經研所碩士論文。
 
外文參考文獻.
1. Clauretie, T. M., & Thistle, P. D. (2007). The effect of time-on-market and location on search costs and anchoring: the case of single-family properties. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 181-196.
2. Dornbusch,R.(1976)“Expectations and Exchange Rate Dynamics,”
3. Ihori, T. (1990), "Government Spending and Private Consumption," Canadian Journal of Economics, 23, 60-69
4. Kahneman, D., & Tversky, A. (1979). Prospect theory: An analysis of decision under risk. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 263-291.
5. Kiel, K. A. and McClain, K. T. (1995), "House Prices during Siting Decision Stages: The Case of an Incinerator from Rumor through Operation," Journal of Environmental Economics and Management, 28, 241-255.
6. Lambson, V. E., McQueen, G. R., & Slade, B. A. (2004). Do Out‐of‐State Buyers Pay More for Real Estate? An Examination of Anchoring‐Induced Bias and Search Costs. Real Estate Economics, 32(1), 85-126.
7. McMillen, D. P., & McDonald, J. F. (1993). Could zoning have increased land values in Chicago? Journal of Urban Economics, 33(2), 167-188.
8. Poterba, J. M., (1984), “Tax Subsidies to OwnerOccupied Housing,” Quarterly Journal of Economics, 729-752.
9. Read, C. (1991). Maintenance, housing quality, and vacancies under imperfect information. Real Estate Economics, 19(2), 138-153.
10. Stigler, G. J. (1961). The economics of information. The journal of political economy, 213-225.
11. Turnbull, G. K., & Sirmans, C. (1993). Information, search, and house prices. Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545-557.
描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
100923014
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100923014
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 陳奉瑤zh_TW
dc.contributor.author (Authors) 張子亮zh_TW
dc.creator (作者) 張子亮zh_TW
dc.date (日期) 2017en_US
dc.date.accessioned 28-Aug-2017 11:46:26 (UTC+8)-
dc.date.available 28-Aug-2017 11:46:26 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 28-Aug-2017 11:46:26 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0100923014en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/112220-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班zh_TW
dc.description (描述) 100923014zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 摘要
行政院101年9月18日發布推動桃園航空城計畫後，該區域因辦理區段徵收開發緣故，農地漲幅顯然偏離周邊農業用地的價值。但截至104年12月止，我國辦理之區段徵收案計110案，平均辦理期間為4.3年 。參照過去區段徵收開發時程甚長，且自99年苗栗大埔事件後，其開發時程勢必有較過去增長的情形下，土地購買者承擔區段徵收開發的不確定性風險與其機會成本亦隨之增加。政府在區段徵收各階段政策宣告時，是否民眾因政策宣告對區段徵收預期的改變，導致徵收範圍內土地交易價格產生不同之影響?另在各階段區段徵收政策宣告下，是否也導致土地價格影響因素的改變?值得深入探討。
我國以往土地徵收補償地價係以公告土地現值為基準加成補償，但自民國101年9月1日起，有關土地徵收補償標準改以市價為準。但徵收補償新制後，卻常發生區段徵收範圍內地主認為土地公告現值太低，而有陳情異議情事發生。而區段徵收範圍內購買者之購買土地願付價格，是否尚與公告土地現值存有關聯性?有探討必要。
本研究主要係運用回歸分析法進行實證研究，以分析航空城計畫區段徵收範圍內農業用地的成交價格是否受各政策宣告影響而存在差異。並分析實證地區的農業用地價格影響因素在區段徵收各重要政策宣告期間，其影響程度的改變。藉以了解區段徵收之政策宣告是否會影響土地價格及價格影響因素。進而以各階段重要政策宣告引起之價量變化，推論價格影響因素改變之原因。
本研究實證結果顯示，區段徵收各階段的政策宣告對農業用地之價格及交易量皆有明顯的影響。至於對於土地價格是正面影響或負面影響，則依其宣告內容而定。又雖然市價徵收補償實施多年，區段徵收內土地公告現值仍顯著影響購買者對土地價格的認定。且區段徵收政策宣告產生交易熱絡之期間，影響價格之顯著因素，相對稀少。推論此時購買者預期短期增值心理濃厚，以短期價差獲利為主，而忽略影響土地價格之因素。而在交易清淡之期間，因無短期增值可獲利，土地購買者則考慮較多種農業用地價格影響因素。		zh_TW
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究方法、範圍與限制 4
第三節 研究架構與流程 8
第二章 文獻回顧 11
第一節 區段徵收制度與地價補償 11
第二節 宣告效果 22
第三章 研究設計 27
第一節 特徵價格模型之建立 27
第二節 研究地區 37
第三節 資料說明 39
第四章 實證分析 61
第一節 各政策宣告期間土地交易價格之比較 61
第二節 政策宣告對土地價格因素之影響 69
第三節 各政策宣告期間價格影響因之素比較 89
第五章 結論與建議 95
第一節 結論 95
第二節 建議 97
參考文獻 101		zh_TW
dc.format.extent 1273056 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0100923014en_US
dc.subject (關鍵詞) 桃園航空城zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 宣告效果zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 跨區購買zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 區段徵收zh_TW
dc.title (題名) 政策宣告效果與土地價格之關聯性研究-以桃園航空城計畫為例zh_TW
dc.title (題名) The Relationship between Preannonce Effect and Land Price - A Case Study of Taoyuan Aerotropolisen_US
dc.type (資料類型) thesisen_US
dc.relation.reference (參考文獻) 中文參考文獻
1. 內政部，2012，『土地徵收補償市價查估作業手冊』。
2. 內政部，2014，擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫書(內政部都市計畫委員會第832次會議審定版)
3. 王雅楓（2000），「房屋市場中政府政策之宣告效果分析」，政治大學經濟學系 碩士論文。
4. 吳宗青，1998，「臺南市主要交通主軸地價分布及變動影響因素之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
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6. 林祖嘉，1994，「價格分散與搜尋均衡在臺灣地區住宅市場上之驗證」，行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告。
7. 林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文：台南。
8. 林國慶，1994，臺灣農地價格之分析，國科會八十二年度經濟學門專題計劃研究成果發表會，臺北市 (1994.04)。
9. 洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，(8)，47-67。
10. 胡海豐(2001)，「土地使用變更與政府行為」，政治大學地政學系博士論文。
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12. 章耀玲，1997，「台南市住宅預售屋價格影響因素之研究」，成功大學統計系碩士論文：台南。
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17. 張金鶚、彭建文(2000)「預期景氣與宣告效果對房地產景氣影響之研究」管理學報卷期:17:2，民89.06:頁次,343~368
18. 黃勃舜，2015，「區段徵收範圍內購地行為之研究-以桃園航空城為例」，政治大學地政研究所碩士論文：台北。
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22. 楊佳龍(2012),「政策宣告對房地產價格與存量之影響」,逢甲大學經研所碩論文。
23. 趙文勳(2013),「房地產政策宣告效果與金融雙元性」,逢甲大學經研所碩士 論文。
24. 廖仲仁、張金鶚，2004，「搜尋成本與定錨行爲對於購屋者價格貼水之影響」，『住宅學報』，13(2)，47-62。
25. 謝文盛(2001)，「再論土地增值稅與住宅價格之關係」，《住宅學報》，第十卷，第二期，頁次,91-105。
26. 蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告現值評估之研究」，政治大學地政研究所碩士論文：
27. 蘇彥彰(2011),「房地產政策宣告效果」,逢甲大學經研所碩士論文。
 
外文參考文獻.
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4. Kahneman, D., & Tversky, A. (1979). Prospect theory: An analysis of decision under risk. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 263-291.
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7. McMillen, D. P., & McDonald, J. F. (1993). Could zoning have increased land values in Chicago? Journal of Urban Economics, 33(2), 167-188.
8. Poterba, J. M., (1984), “Tax Subsidies to OwnerOccupied Housing,” Quarterly Journal of Economics, 729-752.
9. Read, C. (1991). Maintenance, housing quality, and vacancies under imperfect information. Real Estate Economics, 19(2), 138-153.
10. Stigler, G. J. (1961). The economics of information. The journal of political economy, 213-225.
11. Turnbull, G. K., & Sirmans, C. (1993). Information, search, and house prices. Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545-557.		zh_TW