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題名 租賃契約條件對商用不動產租金影響之研究
The Effect of Contract Terms on the Rents of Commercial Real Estate
作者 蔡汶靜
Tsai, Wen Ching
貢獻者 林左裕
Lin, Tsoyu Calvin
蔡汶靜
Tsai, Wen Ching
關鍵詞 商用不動產
租賃契約價值
實質選擇權
二項式評價模式
Commercial real estate
Leasing contract value
Real option
Binomial option pricing model
日期 2017
上傳時間 28-Aug-2017 11:46:40 (UTC+8)
摘要 我國公部門出租不動產時，其租賃契約中之終止條件及續約條件等約定，與私部門間租賃契約頗有落差。而依據不動產估價技術規則第129 條規定：「不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。」表示在訂定租金時需將契約內容及可能影響因素納入考量才符合公帄原則，然公部門租賃契約中之租金訂定是否將此等特殊條件納入考量，仍有待驗證。此部分在過去文獻中較少著墨，有鑑於此，本研究欲探討租賃契約中特殊條件(如單方面停止契約之權利)對租金之影響。
本研究先以特徵價格理論為基礎，建構複迴歸模型探討影響租金之因素，發現賦予出租方可逕為終止契約之權利，對商用不動產租金具有顯著影響；再進一步以二項式評價模式分析因終止契約條件不同，在租賃契約中隱含的實質選擇權價值變化，模擬結果發現租金成長率愈高，選擇權價值愈高；無風險利率愈高，選擇權價值愈低。研究結果符合選擇權理論，除了指出目前公部門資產租賃契約宜考量具特殊條件時租金之公帄性外，亦可提供爾後租約中含特殊條件時之租金定價參考。
Rent is affected by various factors, including macro-economic, regional, individual and other related factors such as termination or renewal options. Public sectors in Taiwan prefer using template leasing contract for standardization concerns. The template leasing contract includes some terms favorable to lessors, such as termination option for lessors. The study focuses on the term to terminate the contract for lessors, which is especially considered imposing operation risk on tenants.
This study at first employed the multi-regression model to examine factors affecting the rent level. Results show that the rent is significantly affected by the
termination term for lessors besides other individual, regional and macro-economic variables. We further applied the binomial option pricing model to simulate how the
value of leasing contract is affected by the termination options. Results show that the more the rent tends to grow, the higher value the termination term is; and the higher the interest rate, the lower value the termination term is. Results of this study provide precious implications for rent pricing as the contracts are embedded with the termination option.
參考文獻 1.中文參考文獻
專書
林左裕，2010，『衍生性金融商品』初版，台北：智勝文化事業有限公司。
林左裕，2013，『不動產投資管理』4版，台北：智勝文化事業有限公司。
林英彥，2006，『不動產估價』11版，台北：文笙書局股份有限公司。
邱皓政，2011，『量化研究與統計分析』，台北：五南圖書出版有限公司。
陳威光，2001，『選擇權理論實務與應用』，台北：智勝文化事業有限公司。

期刊論文
杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，土地問題研究季刊, 12(2), 44-57
杜紅艷、馬永開，2009，「我國房價與租金Granger因果關係的實證研究」，管理評論，21（1）：94-99。
林左裕、曾建智，2002，「購租屋決策分析—實質選擇權的應用」，『住宅學報』，11(2) ：79-100。
林秋瑾、黃佩玲，1995，「住宅價格與總體經濟變數關係之研究--以向量自我迴歸模式(VAR)進行實證」，『政大學報』，71，143-160。
林祖嘉、林素菁，1993，「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，『住宅學報』，1：21-45。
柯俊禎、賴國樑、林左裕，2010，「應用實質選擇權於工業區優惠投資專案之研究」，『東海管理評論』，11(1)：1-33。
洪志興，2012，「利用實質選擇模型來評估不動產價值與最適租金─ 以台北小套房為例」，『住宅學報』，21(2) ：47-70。
洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-68。
張乃文，2006，「不動產租賃契約隱含之選擇權」，『土地問題研究季刊』，5(1)：75-84。
張大成、周麗娟、劉宛怡，2004，「BOT專案收購保證與貸款保證之探討」，『經濟論文叢刊』，32(4)：447-481。
梁仁旭、陳奉瑤，2006，「租賃權權利價值評估之探討」，『土地問題研究季刊』，5(4)：112-123。
曾翊瑋、黃名義、張金鶚，2010，「租戶結構對辦公大樓租金收益穩定性之影響—兼論辦公大樓投資組合分析」，『都市與計劃』，37(4)： 481-500。
黃名義、張金鶚，1999，「台北市辦公室市場租金之研究」，台北：中華民國住宅學會第八屆年會論文。
薄有為、鍾懿萍，2011，「辦公大樓租金影響因素之研究-以上海市甲級辦公大樓為例. 物業管理學會論文集：13-22。

博、碩士論文
王信達，2010，「從兩岸總體經濟環境探討上海市與台北市辦公市場租金影響之實證分析」，淡江大學中國大陸研究所碩士班學位論文：台北。
吳秉蓁，2000，「都市更新容積獎勵對開發時機的影響」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
林奕維，2008，「零售承租商於不確定環境下退出價值之研究-以租金模式差異為例」，臺北大學不動產與城鄉環境學系學位論文：台北。
林雅悅，2002，「不動產租賃契約價值之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
張嘉宇，2007，「台北市辦公大樓租金影響因素分析--以物業管理觀點為出發」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北
張瓊方，2005，「由市場的選擇權價格還原風險中立機率分布」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
陳怡伶，2011，「影響辦公大樓租金折價空間比率因素之研究-以台北市為例」，政治大學地政研究所學位論文：台北。
黃名義，2002，「辦公室租金與區位之研究」，國立政治大學地政研究所博士論文：台北。

研究報告
楊松齡，2003，「國營事業土地利用方向之研究」，行政院經濟建設委員會委託研究計畫報告。

2.外文參考文獻
Allen, M. T., Rutherford, R. C., & Warner, L. J. (1997), A Comparison of Federal Government Office Rents with Market Rents, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 15(2), 181-192.
Black F.& Scholes M.(1973), The Pricing of Options and Coporate Liabilities, Journal of Political Economy, 81, 637-659.
Bond, S. A., Loizou, P., & McAllister, P. (2008), Lease maturity and Initial Rent: Is There a Term Structure for UK Commercial Property Leases?, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 36(4), 451-469.
Brounen, D., & Jennen, M. (2009), Asymmetric Properties of Office Rent Adjustment, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 39(3), 336-358.
Buetow, G., & Albert, J. (1998), The Pricing of Embedded Options in Real Estate Lease Contracts, Journal of Real Estate Research, 15(3), 253-266.
Capozza, D. R., & Sick, G. A. (1991), Valuing Long-Term Leases: The Option to Redevelop, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 209-223.
Chau, K. W., & Wong, S. K. (2014), Externalities of Urban Renewal: a Real Option Perspective, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(3), 546-560.
Clark, T.E. (1995), Rents and Prices of Housing Across Areas of the United States: A Cross-Section Examination of the Present Value Model. Regional Science and Urban Economics, 25(2), 237.
Cox, J.C. (1979), Option Pricing: A Simplified Approach ,Journal of Financial Economics,7(3),229-263
De Wit, I. & van Dijk, R. (2003), The Global Determinants of Direct Office Real Estate Returns, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), 27-45.
Edelstein, Robert H. & Liu, Peng (2016), The Economics of Commercial Real Estate Preleasing, Journal of Real Estate and Finance Economics, 53,200-217.
Lieser, K. & Groh, A. P. (2014), The Determinants of International Commercial Real Estate Investment, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(4), 611-659.
Miller, M. H., & Upton, C. W. (1976), Leasing, Buying And The Cost of Capital Services, Journal of Finance, 31(3), 761-786.
Mok, H. M., Chan, P. P., & Cho, Y. S. (1995), A Hedonic Price Model for Private Properties in Hong Kong, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 10(1), 37-48.
Öven, V. A., & Pekdemir, D. (2006), Office Rent Determinants Utilising Factor Analysis—a Case Study for Istanbul, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 33(1), 51-73.
Reichardt, Alexander(2013), Operating Expenses and the Rent Premium of Energy Star and Leed Certified Builings in the Central and Eastern U.S, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 49, 413-433.
Rosen, S. (1974), Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, The Journal of Political Economy, 34-55.
Sirmans, S., Macpherson, D., & Zietz, E. (2005), The Composition of Hedonic Pricing Models, Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44.
Sing, T.F. & Tang, W.L.(2004), Valuing Leasing Risks In Commercial Property With A Discrete-time Binomial Tree Option Model, Journal of Property Investment and Finance, 22(2), 173-191.
Stanton, R., & Wallace, N. (2009), An Empirical Test of a Contingent Claims Lease Valuation Model, Journal of Real Estate Research, 31(1), 1-26.
Yoshida, J., Seko, M., & Kazuto, S. (2016), The Rent Premium for Cancellable Leases, Journal of Real Estate and Finance Economics, 52, 480-511.

3.網頁參考文獻
「國有非公用不動產出租管理辦法」http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0370019
「促進民間參與公共建設案件權利金設定及調整參考原則」http://www.dof.gov.taipei/public/Attachment/6211437876.pdf
描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
102923017
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102923017
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 林左裕zh_TW
dc.contributor.advisor Lin, Tsoyu Calvinen_US
dc.contributor.author (Authors) 蔡汶靜zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Tsai, Wen Chingen_US
dc.creator (作者) 蔡汶靜zh_TW
dc.creator (作者) Tsai, Wen Chingen_US
dc.date (日期) 2017en_US
dc.date.accessioned 28-Aug-2017 11:46:40 (UTC+8)-
dc.date.available 28-Aug-2017 11:46:40 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 28-Aug-2017 11:46:40 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0102923017en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/112221-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班zh_TW
dc.description (描述) 102923017zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 我國公部門出租不動產時，其租賃契約中之終止條件及續約條件等約定，與私部門間租賃契約頗有落差。而依據不動產估價技術規則第129 條規定：「不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。」表示在訂定租金時需將契約內容及可能影響因素納入考量才符合公帄原則，然公部門租賃契約中之租金訂定是否將此等特殊條件納入考量，仍有待驗證。此部分在過去文獻中較少著墨，有鑑於此，本研究欲探討租賃契約中特殊條件(如單方面停止契約之權利)對租金之影響。
本研究先以特徵價格理論為基礎，建構複迴歸模型探討影響租金之因素，發現賦予出租方可逕為終止契約之權利，對商用不動產租金具有顯著影響；再進一步以二項式評價模式分析因終止契約條件不同，在租賃契約中隱含的實質選擇權價值變化，模擬結果發現租金成長率愈高，選擇權價值愈高；無風險利率愈高，選擇權價值愈低。研究結果符合選擇權理論，除了指出目前公部門資產租賃契約宜考量具特殊條件時租金之公帄性外，亦可提供爾後租約中含特殊條件時之租金定價參考。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) Rent is affected by various factors, including macro-economic, regional, individual and other related factors such as termination or renewal options. Public sectors in Taiwan prefer using template leasing contract for standardization concerns. The template leasing contract includes some terms favorable to lessors, such as termination option for lessors. The study focuses on the term to terminate the contract for lessors, which is especially considered imposing operation risk on tenants.
This study at first employed the multi-regression model to examine factors affecting the rent level. Results show that the rent is significantly affected by the
termination term for lessors besides other individual, regional and macro-economic variables. We further applied the binomial option pricing model to simulate how the
value of leasing contract is affected by the termination options. Results show that the more the rent tends to grow, the higher value the termination term is; and the higher the interest rate, the lower value the termination term is. Results of this study provide precious implications for rent pricing as the contracts are embedded with the termination option.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 7
第三節 研究架構與流程 8

第二章 文獻回顧與理論基礎 11
第一節 租金影響因素相關文獻 11
第二節 特徵價格理論與應用之相關文獻 15
第三節 實質選擇權理論與應用相關文獻 17
第四節 小結 23

第三章 研究設計與方法 25
第一節 資料來源與範圍 25
第二節 研究方法 27
第三節 變數說明與預測 37

第四章 實證結果與分析 43
第一節 特徵價格模型分析 43
第二節 特徵價格模型結果說明 51
第三節 二項式評價模式建構 54
第四節 二項式評價模式結果說明 56

第五章 結論與建議 63
第一節 結論 63
第二節 建議與後續研究 65

參考文獻 69		zh_TW
dc.format.extent 1231742 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0102923017en_US
dc.subject (關鍵詞) 商用不動產zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 租賃契約價值zh_TW
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dc.subject (關鍵詞) Real optionen_US
dc.subject (關鍵詞) Binomial option pricing modelen_US
dc.title (題名) 租賃契約條件對商用不動產租金影響之研究zh_TW
dc.title (題名) The Effect of Contract Terms on the Rents of Commercial Real Estateen_US
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dc.relation.reference (參考文獻) 1.中文參考文獻
專書
林左裕，2010，『衍生性金融商品』初版，台北：智勝文化事業有限公司。
林左裕，2013，『不動產投資管理』4版，台北：智勝文化事業有限公司。
林英彥，2006，『不動產估價』11版，台北：文笙書局股份有限公司。
邱皓政，2011，『量化研究與統計分析』，台北：五南圖書出版有限公司。
陳威光，2001，『選擇權理論實務與應用』，台北：智勝文化事業有限公司。

期刊論文
杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，土地問題研究季刊, 12(2), 44-57
杜紅艷、馬永開，2009，「我國房價與租金Granger因果關係的實證研究」，管理評論，21（1）：94-99。
林左裕、曾建智，2002，「購租屋決策分析—實質選擇權的應用」，『住宅學報』，11(2) ：79-100。
林秋瑾、黃佩玲，1995，「住宅價格與總體經濟變數關係之研究--以向量自我迴歸模式(VAR)進行實證」，『政大學報』，71，143-160。
林祖嘉、林素菁，1993，「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，『住宅學報』，1：21-45。
柯俊禎、賴國樑、林左裕，2010，「應用實質選擇權於工業區優惠投資專案之研究」，『東海管理評論』，11(1)：1-33。
洪志興，2012，「利用實質選擇模型來評估不動產價值與最適租金─ 以台北小套房為例」，『住宅學報』，21(2) ：47-70。
洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-68。
張乃文，2006，「不動產租賃契約隱含之選擇權」，『土地問題研究季刊』，5(1)：75-84。
張大成、周麗娟、劉宛怡，2004，「BOT專案收購保證與貸款保證之探討」，『經濟論文叢刊』，32(4)：447-481。
梁仁旭、陳奉瑤，2006，「租賃權權利價值評估之探討」，『土地問題研究季刊』，5(4)：112-123。
曾翊瑋、黃名義、張金鶚，2010，「租戶結構對辦公大樓租金收益穩定性之影響—兼論辦公大樓投資組合分析」，『都市與計劃』，37(4)： 481-500。
黃名義、張金鶚，1999，「台北市辦公室市場租金之研究」，台北：中華民國住宅學會第八屆年會論文。
薄有為、鍾懿萍，2011，「辦公大樓租金影響因素之研究-以上海市甲級辦公大樓為例. 物業管理學會論文集：13-22。

博、碩士論文
王信達，2010，「從兩岸總體經濟環境探討上海市與台北市辦公市場租金影響之實證分析」，淡江大學中國大陸研究所碩士班學位論文：台北。
吳秉蓁，2000，「都市更新容積獎勵對開發時機的影響」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
林奕維，2008，「零售承租商於不確定環境下退出價值之研究-以租金模式差異為例」，臺北大學不動產與城鄉環境學系學位論文：台北。
林雅悅，2002，「不動產租賃契約價值之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
張嘉宇，2007，「台北市辦公大樓租金影響因素分析--以物業管理觀點為出發」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北
張瓊方，2005，「由市場的選擇權價格還原風險中立機率分布」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。
陳怡伶，2011，「影響辦公大樓租金折價空間比率因素之研究-以台北市為例」，政治大學地政研究所學位論文：台北。
黃名義，2002，「辦公室租金與區位之研究」，國立政治大學地政研究所博士論文：台北。

研究報告
楊松齡，2003，「國營事業土地利用方向之研究」，行政院經濟建設委員會委託研究計畫報告。

2.外文參考文獻
Allen, M. T., Rutherford, R. C., & Warner, L. J. (1997), A Comparison of Federal Government Office Rents with Market Rents, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 15(2), 181-192.
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Bond, S. A., Loizou, P., & McAllister, P. (2008), Lease maturity and Initial Rent: Is There a Term Structure for UK Commercial Property Leases?, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 36(4), 451-469.
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Capozza, D. R., & Sick, G. A. (1991), Valuing Long-Term Leases: The Option to Redevelop, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 209-223.
Chau, K. W., & Wong, S. K. (2014), Externalities of Urban Renewal: a Real Option Perspective, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(3), 546-560.
Clark, T.E. (1995), Rents and Prices of Housing Across Areas of the United States: A Cross-Section Examination of the Present Value Model. Regional Science and Urban Economics, 25(2), 237.
Cox, J.C. (1979), Option Pricing: A Simplified Approach ,Journal of Financial Economics,7(3),229-263
De Wit, I. & van Dijk, R. (2003), The Global Determinants of Direct Office Real Estate Returns, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 26(1), 27-45.
Edelstein, Robert H. & Liu, Peng (2016), The Economics of Commercial Real Estate Preleasing, Journal of Real Estate and Finance Economics, 53,200-217.
Lieser, K. & Groh, A. P. (2014), The Determinants of International Commercial Real Estate Investment, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(4), 611-659.
Miller, M. H., & Upton, C. W. (1976), Leasing, Buying And The Cost of Capital Services, Journal of Finance, 31(3), 761-786.
Mok, H. M., Chan, P. P., & Cho, Y. S. (1995), A Hedonic Price Model for Private Properties in Hong Kong, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 10(1), 37-48.
Öven, V. A., & Pekdemir, D. (2006), Office Rent Determinants Utilising Factor Analysis—a Case Study for Istanbul, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 33(1), 51-73.
Reichardt, Alexander(2013), Operating Expenses and the Rent Premium of Energy Star and Leed Certified Builings in the Central and Eastern U.S, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 49, 413-433.
Rosen, S. (1974), Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, The Journal of Political Economy, 34-55.
Sirmans, S., Macpherson, D., & Zietz, E. (2005), The Composition of Hedonic Pricing Models, Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44.
Sing, T.F. & Tang, W.L.(2004), Valuing Leasing Risks In Commercial Property With A Discrete-time Binomial Tree Option Model, Journal of Property Investment and Finance, 22(2), 173-191.
Stanton, R., & Wallace, N. (2009), An Empirical Test of a Contingent Claims Lease Valuation Model, Journal of Real Estate Research, 31(1), 1-26.
Yoshida, J., Seko, M., & Kazuto, S. (2016), The Rent Premium for Cancellable Leases, Journal of Real Estate and Finance Economics, 52, 480-511.

3.網頁參考文獻
「國有非公用不動產出租管理辦法」http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0370019
「促進民間參與公共建設案件權利金設定及調整參考原則」http://www.dof.gov.taipei/public/Attachment/6211437876.pdf		zh_TW