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題名 便利商店對周邊不動產價格之影響
The impact of convenience stores on the surrounding real estate prices作者 蔡佩儒
Tsai, Pei Ju貢獻者 陳奉瑤
FONG YAO CHEN
蔡佩儒
Tsai, Pei Ju關鍵詞 便利商店
商業聚集
特徵價格模型
鄒檢定
透天住宅價格
Convenience stores
Commercial aggregation
Hedonic price model
Chow test
Townhouse price日期 2018 上傳時間 2-Mar-2018 11:53:48 (UTC+8) 摘要 2015年高達29.1億人次踏進「叮咚」！無論是咖啡、便當、代收服務、票務處理或是電子商務取貨，顯見國人對便利商店的高度依賴；依特徵價格理論而言，便利商店被視為當地設施，通常假設與住宅不動產價格為正相關；便利商店開店或展店係各自獨立的經濟活動，受到競相爭取市場之結果，導致便利商店具有聚集特性，因此在都市中除了有各式各樣的店舖外，也常見到便利商店的設立；本研究除試圖找出便利商店設置與住宅價格關係之外，亦嘗試以便利商店聚集度的客觀量化分析，補強區域因素分析時主觀之定性描述，提供後續研究方法之參考。 首先，便利商店設置後對價格產生正面影響，此現象可能反映出，居民喜歡便利商店提供的日常生活服務，便利商店存在的效用為資本化住宅不動產價值。其次，住宅不動產離便利商店越近，代表居民被服務之可及性越高、生活越便利，因此價格越高，針對桃園市地區，便利商店具有迎毗設施之特性。最後，便利商店於半徑500公尺之商圈距離及桃園市各行政區之近鄰距離範圍下，住宅不動產鄰近便利商店之聚集程度越高，其價格越高；而近鄰距離解釋力較商圈距離細膩，隨著區域別差異，便利商店影響範圍亦有所不同，都市化程度越高之鄉鎮市區，其影響半徑範圍越小，故便利商店聚集度亦可作為商業聚集之參考指標；而便利商店對房價於不同價位影響程度亦有不同，便利商店之便利性及商業聚集性於高房價區域較能突顯其競價能力。
In the year 2015, 2.91 billion people set foot in“Ding Dong”!From coffee, bento, factoring services to ticket services and e-commerce shipment pick-up,it is clear that Taiwanese people are highly reliant on convenient stores. Based on the Hedonic Price Theory, convenient stores are categorized as local amenities, usually assumed to have a positive correlation with the price of residential real estate.Opening or ex-pansion of new stores is each convenient store’s individual financial activity; therefore, under the effect of market competition, results in aggregation behavior.Thus, on top of all kinds of other stores in the city, there are frequent additions of new convenient stores.This study will attempt to find the correlation between the addition of convenient stores and residential prices, put it through an objective quantitative analysis of convenient store aggregation, in order to reinforce the subjective description of regional factor analysis and provide reference for follow up research. First,the addition of convenient stores has a positive effect on pricing.The phenomenon may indicate that residents like the daily services that the convenient stores provide,thus the convenient stores represent a real estate value to the capitalized housing.Second,the closer the residential real estate is to convenient stores,the more accessible services are to residents,making life more convenient and therefore increasing the housing prices.For the Taoyuan city area , convenient stores reflect characteristics of YIMBY facilities.Lastly , for convenient stores located within a 500-meter radius of the shopping district and within immediate vicinity of various administrative regions of Taoyuan city,the more aggregate the convenient stores are near residential real estates, the higher the prices, and the explanatory power of the adjacent distance is more precise than that of the shopping district distance.The sphere of influence caused by convenient stores also differs with the various areas’differences.The more urbanized the area,the smaller the radius of influence, which means convenient store aggregation can be counted as indicator for commercial aggregation.The degree which convenient stores affects the housing is dependent on housing price.The competitive pricing abilities caused by the convenience of convenient store and commercial aggregation is relatively more obvious in highly priced housing areas.參考文獻 一中文文獻蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告土地現值評估之研究」，『國立政治大學地政學系碩士論文』。邊泰明，1993，「臺灣地區製造業都市化經濟及地方化經濟分析」，『國立政治大學學報』，66下:223-248。羅力仁，2002，「連鎖便利商店店址選擇評估模式之研究-運用模糊AHP法」，『國立中正大學企業管理研究所碩士論文』，嘉義市。謝明瑞，2012，「嫌惡設施對不動產市場的影響」，『財團法人國家政策研究基金 會』。薛東都 ，2003，「連鎖便利商店關鍵成功因素之研究」，『台北大學企業管理學系碩士論文』，台北市。賴明宏，1997，「影響房價因素之屬性特徵與總體變數分析」，『國立台灣工業技術學院管理技術技術研究所碩士論文』。鄭子麒，2011，「台中市便利商店空間擴散之研究」，『國立彰化師範大學地理學系教學碩士論文』，彰化市。蔡耀慶，2003，「社區與鄰里商業中心區位規劃模型之設計與應用」，『國立台北大學都市計畫研究所論文』。 劉振誠，1986，「住宅價格影響因素之研究-以臺北市松山、中山、大安、古亭區為例」，『中興大學都市計畫研究所碩士論文』。楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20（2）：61-80。黃幹忠、葉光毅，2000，「中心商業區業種聚集現象之研究--以臺南市中心商業 區為例」，『建築與規劃學報』，1（3）：228-242。黃韋憲，2010，「都會區住宅用地價格評估模式之建構」，『國立中央大學營建管理研究所碩士論文』。辜炳珍、劉瑞文，1989，「房地產價格指數查編之研究」，行政院主計處。陳章瑞、宋維真，2007，「GIS調查方法於特徵價格法衡量都市綠地美質之影響與效益」，『調查研究-方法與應用』，22：39-87。許楓靈，2009，「便利，無所不在!便利商店業之現況與未來」，『台灣經濟研究月刊』，32(2)：121-129。梁仁旭、陳奉瑤，2014，『不動產估價』，台北市：中國地政研究所。康佑寧，1989，「住宅屬性與住宅市場價格之關係研究-以臺中市為例探討」，『東海大學建築工程研究所碩士論文』。高泉哲、黎驥文 ，2013，「便利商店選址特性分析以新竹市為例」，『地理資訊系統季刊』7(4):25-28。胡家濠，1991，「商業立地條件」，『商周文化出版』：160-192。洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8: 47-68。林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，『國立成功大學都市計劃研究所碩士論文』。林素菁，2004，「台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計」，『住宅學報』，13(1）:15-34。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2）: 1-22。林祖嘉、林素菁，1993，「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，『住宅學報』，1: 21-45。林祖嘉，1990，「房租與房價關係之研究」，行政院建設經濟委員會住宅及都市發展處。林哲宏，1998，「便利商店商圈調查之實證研究」，『正修學報』，（11）：147-158。林忠樑、林佳慧，2014，「學校特徵與空間距離對周邊房價之影響分析－台北市為例」，『經濟論文叢刊』，42（2）：215-271。杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2)：44-57。李郁怡，2003，「打造品牌先進者優勢」，『管理雜誌』，386:121。李春長、童作君，2010，「住宅特徵價格模型之多層次分析」，『經濟論文叢刊』，38（2）：289-325。李春長、游淑滿、張維倫，2012，「公共設施, 環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究─ 兼論不動產景氣之調節效果」，『住宅學報』，21(1）: 67-68。李明翰，2012，「以特徵價格法探討影響房價之因子－以新北市板橋區為例」， 『臺灣海洋大學碩士論文』。李仰哲，1991，「連鎖化便利商店店址選擇之研究」，『成功大學企業管理研究所碩士論文』。李文傑、甯方璽、黃雅祺，2014，「集合式住宅房價泡沫形成之研究－以台中市為例」，『建築與規劃學報』，15（2/3）：155-174。吳瑞，2012，「以多層次的觀點探討地區人口屬性對住宅價格之影響-以臺中市中古屋市場為例」，『逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文』。吳明隆、張毓仁，2011，『SPSS(PASW)與統計應用分析I』一版，台北：五南圖書出版股份有限公司。何友鋒、吳綱立，1993，「台中市住宅價格與住宅屬性關係之研究」，『建築學報』，（8）：59-84。朱敏慎、蔡月蜜，1998，『商業概論』，臺北：啟芳出版社。石昌國、張金鶚、彭建文，2002，「網路購物取貨服務對便利商店店面需求之潛在影響-以統一超商為例」，『臺大管理論叢』，13(1)：67-95。毛麗琴，2009，「影響房價變動因素之探討-以高雄市區為例」，『商業現代化學刊』，5（2）：132-147。二英文文獻Alonso,W.,1964,Location and land use: Toward a general theory of land rent. Andrews,P.W.S.,1964,On competition in economic theory,London: Mac-millan.Boyle,M.,and Kiel,K.,2001,“A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities”,Journal of real estate literature ,9(2)：117-144.Butler,R.V.,1982,“The specification of hedonic indexes for urban housing”,Land Economics ,58(1)：96-108.Bolen,W.H.,1982,Contemporary retailing：Prentice Hall.Follain,J.R. and Malpezzi,S.,1980,Dissecting Housing Value and Rent ,Washington,DC：The Urban Institute.Fotheringham,A.S.,1988,“Cons Mer Store Choice And Choice Set Deeinition”,Marketing Science, 7(3)：299-310.Goodman,A.C.,1981,“Housing submarkets within urban areas: definitions and evidence”,Journal of Regional Science ,21(2): 175-185.Goodchild,M.F.,1984,“I lacs: A Location Allocation Model For Retail Site Selection”, Journal of Retailing ,60：84-100.Hun,S.,1997,“The choice of funcational form and variables in the hedonic price model in Seoul”,rban studies ,34(7)：989-998.Houston,M.J., and Nevin,J.R.,1981,“ Retail shopping area image: structure and congruency between downtown areas and shopping centers”,NA-Advances in Consumer Research Volume 08.Kiel,K.A.,2008,“ Location,location,location:The 3L approach to house price determination”,Journal of housing economics ,17(2)：175-190.Kain,J.F., and Quigley,J.M.,1970,“Measuring the value of housing quality”,Journal of the American statistical association , 65(330)：532-548.Lancaster,K.J.,1966,“A new approach to consumer theory”,The journal of political economy：132-157.Marshall,A.,1920,Principles of Economics：London,Macmillan.Martin R. and Sunley P.,1996,“Pual Krugman`s Geographical Economics and Its Implications for Regional Development Theory:A critical as-sessment”, Economic Geography , V72：259-292.Neter,J.,Wasserman,W., and Kutner,M.H.,1990,Applied linear statistical models:regression, analysis of variance,and experimental designs : Boston Richard D. Irwin. Inc.,.Pascal,A.,McCall and J.Pascal,1980,“Agglomeration economies ,search costs, and industrial location”,Journal of urban economics ,8(3):383-388.Rosen,S.,1974,“Hedonic prices and implicit markets: product differ-entiation in pure competition”,Journal of political economy , 82(1): 34-55.Sparks,L.,1990,“Spatial-structural relationships in retail corporate growth: a case-study of Kwik Save Group plc”,Service Industries Journal ,10(1)：25-84.Stull,W.J.,1975,“Community environment, zoning, and the market value of single-family homes”,JL & Economics ,18(2)：535-557.Weber,A.,1929,Theory of the Location of Industries：SA,The niversity of Chicago Press.Ying-Hui Chiang ,Ti-Chin Peng and Chin-Oh Chang ,2015,“The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei”,Habitat International ,46:82-90.三網頁參考文獻經濟部統計處，2017，零售業營業資訊。https://www.moea.gov.tw/MNS/dos/home/Home.aspx，取用日期：2017年6月1日。 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
103923013資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0103923013 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳奉瑤 zh_TW dc.contributor.advisor FONG YAO CHEN en_US dc.contributor.author (Authors) 蔡佩儒 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Tsai, Pei Ju en_US dc.creator (作者) 蔡佩儒 zh_TW dc.creator (作者) Tsai, Pei Ju en_US dc.date (日期) 2018 en_US dc.date.accessioned 2-Mar-2018 11:53:48 (UTC+8) - dc.date.available 2-Mar-2018 11:53:48 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Mar-2018 11:53:48 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0103923013 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/116104 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 103923013 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 2015年高達29.1億人次踏進「叮咚」！無論是咖啡、便當、代收服務、票務處理或是電子商務取貨，顯見國人對便利商店的高度依賴；依特徵價格理論而言，便利商店被視為當地設施，通常假設與住宅不動產價格為正相關；便利商店開店或展店係各自獨立的經濟活動，受到競相爭取市場之結果，導致便利商店具有聚集特性，因此在都市中除了有各式各樣的店舖外，也常見到便利商店的設立；本研究除試圖找出便利商店設置與住宅價格關係之外，亦嘗試以便利商店聚集度的客觀量化分析，補強區域因素分析時主觀之定性描述，提供後續研究方法之參考。 首先，便利商店設置後對價格產生正面影響，此現象可能反映出，居民喜歡便利商店提供的日常生活服務，便利商店存在的效用為資本化住宅不動產價值。其次，住宅不動產離便利商店越近，代表居民被服務之可及性越高、生活越便利，因此價格越高，針對桃園市地區，便利商店具有迎毗設施之特性。最後，便利商店於半徑500公尺之商圈距離及桃園市各行政區之近鄰距離範圍下，住宅不動產鄰近便利商店之聚集程度越高，其價格越高；而近鄰距離解釋力較商圈距離細膩，隨著區域別差異，便利商店影響範圍亦有所不同，都市化程度越高之鄉鎮市區，其影響半徑範圍越小，故便利商店聚集度亦可作為商業聚集之參考指標；而便利商店對房價於不同價位影響程度亦有不同，便利商店之便利性及商業聚集性於高房價區域較能突顯其競價能力。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) In the year 2015, 2.91 billion people set foot in“Ding Dong”!From coffee, bento, factoring services to ticket services and e-commerce shipment pick-up,it is clear that Taiwanese people are highly reliant on convenient stores. Based on the Hedonic Price Theory, convenient stores are categorized as local amenities, usually assumed to have a positive correlation with the price of residential real estate.Opening or ex-pansion of new stores is each convenient store’s individual financial activity; therefore, under the effect of market competition, results in aggregation behavior.Thus, on top of all kinds of other stores in the city, there are frequent additions of new convenient stores.This study will attempt to find the correlation between the addition of convenient stores and residential prices, put it through an objective quantitative analysis of convenient store aggregation, in order to reinforce the subjective description of regional factor analysis and provide reference for follow up research. First,the addition of convenient stores has a positive effect on pricing.The phenomenon may indicate that residents like the daily services that the convenient stores provide,thus the convenient stores represent a real estate value to the capitalized housing.Second,the closer the residential real estate is to convenient stores,the more accessible services are to residents,making life more convenient and therefore increasing the housing prices.For the Taoyuan city area , convenient stores reflect characteristics of YIMBY facilities.Lastly , for convenient stores located within a 500-meter radius of the shopping district and within immediate vicinity of various administrative regions of Taoyuan city,the more aggregate the convenient stores are near residential real estates, the higher the prices, and the explanatory power of the adjacent distance is more precise than that of the shopping district distance.The sphere of influence caused by convenient stores also differs with the various areas’differences.The more urbanized the area,the smaller the radius of influence, which means convenient store aggregation can be counted as indicator for commercial aggregation.The degree which convenient stores affects the housing is dependent on housing price.The competitive pricing abilities caused by the convenience of convenient store and commercial aggregation is relatively more obvious in highly priced housing areas. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論1第一節 研究動機與目的1第二節 研究方法與範圍4第三節 研究架構與流程7第二章 文獻回顧9第一節 便利商店選址與聚集9第二節 產業聚集之外部經濟15第三節 特徵價格理論與應用17第四節 小結25第三章 研究設計26第一節 特徵價格模型之建構26第二節 便利商店聚集之衡量32第三節 變數及資料說明39第四章 實證分析48第一節 便利商店設置前後之不動產價格分析48第二節 便利商店區位之不動產價格分析52第三節 便利商店聚集度之不動產價格分析56第五章 結論與建議64第一節 結論64第二節 建議66參考文獻68 zh_TW dc.format.extent 1977504 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0103923013 en_US dc.subject (關鍵詞) 便利商店 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 商業聚集 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 特徵價格模型 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 鄒檢定 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 透天住宅價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Convenience stores en_US dc.subject (關鍵詞) Commercial aggregation en_US dc.subject (關鍵詞) Hedonic price model en_US dc.subject (關鍵詞) Chow test en_US dc.subject (關鍵詞) Townhouse price en_US dc.title (題名) 便利商店對周邊不動產價格之影響 zh_TW dc.title (題名) The impact of convenience stores on the surrounding real estate prices en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一中文文獻蘇文賢，2000，「應用大量估價法進行公告土地現值評估之研究」，『國立政治大學地政學系碩士論文』。邊泰明，1993，「臺灣地區製造業都市化經濟及地方化經濟分析」，『國立政治大學學報』，66下:223-248。羅力仁，2002，「連鎖便利商店店址選擇評估模式之研究-運用模糊AHP法」，『國立中正大學企業管理研究所碩士論文』，嘉義市。謝明瑞，2012，「嫌惡設施對不動產市場的影響」，『財團法人國家政策研究基金 會』。薛東都 ，2003，「連鎖便利商店關鍵成功因素之研究」，『台北大學企業管理學系碩士論文』，台北市。賴明宏，1997，「影響房價因素之屬性特徵與總體變數分析」，『國立台灣工業技術學院管理技術技術研究所碩士論文』。鄭子麒，2011，「台中市便利商店空間擴散之研究」，『國立彰化師範大學地理學系教學碩士論文』，彰化市。蔡耀慶，2003，「社區與鄰里商業中心區位規劃模型之設計與應用」，『國立台北大學都市計畫研究所論文』。 劉振誠，1986，「住宅價格影響因素之研究-以臺北市松山、中山、大安、古亭區為例」，『中興大學都市計畫研究所碩士論文』。楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20（2）：61-80。黃幹忠、葉光毅，2000，「中心商業區業種聚集現象之研究--以臺南市中心商業 區為例」，『建築與規劃學報』，1（3）：228-242。黃韋憲，2010，「都會區住宅用地價格評估模式之建構」，『國立中央大學營建管理研究所碩士論文』。辜炳珍、劉瑞文，1989，「房地產價格指數查編之研究」，行政院主計處。陳章瑞、宋維真，2007，「GIS調查方法於特徵價格法衡量都市綠地美質之影響與效益」，『調查研究-方法與應用』，22：39-87。許楓靈，2009，「便利，無所不在!便利商店業之現況與未來」，『台灣經濟研究月刊』，32(2)：121-129。梁仁旭、陳奉瑤，2014，『不動產估價』，台北市：中國地政研究所。康佑寧，1989，「住宅屬性與住宅市場價格之關係研究-以臺中市為例探討」，『東海大學建築工程研究所碩士論文』。高泉哲、黎驥文 ，2013，「便利商店選址特性分析以新竹市為例」，『地理資訊系統季刊』7(4):25-28。胡家濠，1991，「商業立地條件」，『商周文化出版』：160-192。洪得洋、林祖嘉，1999，「台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8: 47-68。林國民，1996，「高雄市自有住宅特徵價格之研究」，『國立成功大學都市計劃研究所碩士論文』。林素菁，2004，「台北市國中小明星學區邊際願意支付之估計」，『住宅學報』，13(1）:15-34。林祖嘉、馬毓駿，2007，「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」，『住宅學報』，16(2）: 1-22。林祖嘉、林素菁，1993，「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，『住宅學報』，1: 21-45。林祖嘉，1990，「房租與房價關係之研究」，行政院建設經濟委員會住宅及都市發展處。林哲宏，1998，「便利商店商圈調查之實證研究」，『正修學報』，（11）：147-158。林忠樑、林佳慧，2014，「學校特徵與空間距離對周邊房價之影響分析－台北市為例」，『經濟論文叢刊』，42（2）：215-271。杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12(2)：44-57。李郁怡，2003，「打造品牌先進者優勢」，『管理雜誌』，386:121。李春長、童作君，2010，「住宅特徵價格模型之多層次分析」，『經濟論文叢刊』，38（2）：289-325。李春長、游淑滿、張維倫，2012，「公共設施, 環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究─ 兼論不動產景氣之調節效果」，『住宅學報』，21(1）: 67-68。李明翰，2012，「以特徵價格法探討影響房價之因子－以新北市板橋區為例」， 『臺灣海洋大學碩士論文』。李仰哲，1991，「連鎖化便利商店店址選擇之研究」，『成功大學企業管理研究所碩士論文』。李文傑、甯方璽、黃雅祺，2014，「集合式住宅房價泡沫形成之研究－以台中市為例」，『建築與規劃學報』，15（2/3）：155-174。吳瑞，2012，「以多層次的觀點探討地區人口屬性對住宅價格之影響-以臺中市中古屋市場為例」，『逢甲大學土地管理學系研究所碩士論文』。吳明隆、張毓仁，2011，『SPSS(PASW)與統計應用分析I』一版，台北：五南圖書出版股份有限公司。何友鋒、吳綱立，1993，「台中市住宅價格與住宅屬性關係之研究」，『建築學報』，（8）：59-84。朱敏慎、蔡月蜜，1998，『商業概論』，臺北：啟芳出版社。石昌國、張金鶚、彭建文，2002，「網路購物取貨服務對便利商店店面需求之潛在影響-以統一超商為例」，『臺大管理論叢』，13(1)：67-95。毛麗琴，2009，「影響房價變動因素之探討-以高雄市區為例」，『商業現代化學刊』，5（2）：132-147。二英文文獻Alonso,W.,1964,Location and land use: Toward a general theory of land rent. Andrews,P.W.S.,1964,On competition in economic theory,London: Mac-millan.Boyle,M.,and Kiel,K.,2001,“A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities”,Journal of real estate literature ,9(2)：117-144.Butler,R.V.,1982,“The specification of hedonic indexes for urban housing”,Land Economics ,58(1)：96-108.Bolen,W.H.,1982,Contemporary retailing：Prentice Hall.Follain,J.R. and Malpezzi,S.,1980,Dissecting Housing Value and Rent ,Washington,DC：The Urban Institute.Fotheringham,A.S.,1988,“Cons Mer Store Choice And Choice Set Deeinition”,Marketing Science, 7(3)：299-310.Goodman,A.C.,1981,“Housing submarkets within urban areas: definitions and evidence”,Journal of Regional Science ,21(2): 175-185.Goodchild,M.F.,1984,“I lacs: A Location Allocation Model For Retail Site Selection”, Journal of Retailing ,60：84-100.Hun,S.,1997,“The choice of funcational form and variables in the hedonic price model in Seoul”,rban studies ,34(7)：989-998.Houston,M.J., and Nevin,J.R.,1981,“ Retail shopping area image: structure and congruency between downtown areas and shopping centers”,NA-Advances in Consumer Research Volume 08.Kiel,K.A.,2008,“ Location,location,location:The 3L approach to house price determination”,Journal of housing economics ,17(2)：175-190.Kain,J.F., and Quigley,J.M.,1970,“Measuring the value of housing quality”,Journal of the American statistical association , 65(330)：532-548.Lancaster,K.J.,1966,“A new approach to consumer theory”,The journal of political economy：132-157.Marshall,A.,1920,Principles of Economics：London,Macmillan.Martin R. and Sunley P.,1996,“Pual Krugman`s Geographical Economics and Its Implications for Regional Development Theory:A critical as-sessment”, Economic Geography , V72：259-292.Neter,J.,Wasserman,W., and Kutner,M.H.,1990,Applied linear statistical models:regression, analysis of variance,and experimental designs : Boston Richard D. Irwin. Inc.,.Pascal,A.,McCall and J.Pascal,1980,“Agglomeration economies ,search costs, and industrial location”,Journal of urban economics ,8(3):383-388.Rosen,S.,1974,“Hedonic prices and implicit markets: product differ-entiation in pure competition”,Journal of political economy , 82(1): 34-55.Sparks,L.,1990,“Spatial-structural relationships in retail corporate growth: a case-study of Kwik Save Group plc”,Service Industries Journal ,10(1)：25-84.Stull,W.J.,1975,“Community environment, zoning, and the market value of single-family homes”,JL & Economics ,18(2)：535-557.Weber,A.,1929,Theory of the Location of Industries：SA,The niversity of Chicago Press.Ying-Hui Chiang ,Ti-Chin Peng and Chin-Oh Chang ,2015,“The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei”,Habitat International ,46:82-90.三網頁參考文獻經濟部統計處，2017，零售業營業資訊。https://www.moea.gov.tw/MNS/dos/home/Home.aspx，取用日期：2017年6月1日。 zh_TW
