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題名 人口特徵對房價影響之分析
An Analysis of Influences of Demographic Characteristics on Housing Prices作者 葉芳秀
Yeh, Fang-Shiou貢獻者 陳明吉
葉芳秀
Yeh, Fang-Shiou關鍵詞 房價
人口結構
婚姻
遷移
Housing prices
Demographics structure
Marriage
Immigration日期 2018 上傳時間 31-Jul-2018 13:45:13 (UTC+8) 摘要 本研究目的在於探討人口特徵因子，對台灣各大都會區的房價，是否有顯著影響。並期望能在掌握影響房價之因子後，能夠事先預測未來房價走勢，以提出因應政策。本研究首先將人口特徵因子分為宜居效果、人口結構效果、婚姻效果以及遷移效果等四類，以方便歸類影響房價之因素。在研究方法方面，本研究首先對於2001~2016年間季資料變數取自然對數後，進行單根檢定，以確保資料以及變數達定態。之後再以迴歸分析的方式，探討台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市以及高雄市等六縣市與人口特徵因子的關係，並以消費者物價指數、五大行庫平均利率以及實質平均每人所得代表總體經濟因子，做為控制變數以固定總體經濟對房價所帶來的影響。 實證結果發現人口特徵因子影響北部房價的效果，較南部大。各人口特徵因子中，又以宜居效果，影響範圍最廣。宜居效果中包含人口密度以及戶數此兩項人口變數，此兩項變數皆可代表對房屋需求量之大小。因此本研究推論，影響台灣房價最重要的因子，仍須回歸到需求面因素。遷移效果中，可以發現遷入人口僅對於台北市房價有顯著影響力。都市地區容易吸引大量的人口遷入，進而產生住宅需求，促進房屋價格的上漲。在人口結構效果中，對桃園市以及新竹市房價影響最大。以老年人口依賴比為例，顯著與桃園市的房價呈現負相關。原因為購屋主力為青壯年人口，而由於少子化以及高齡化社會的衝擊下，在青壯年人口比例下降時，將會使老年人口依賴比升高，並導致房屋需求降低，更會進一步使房屋價格下跌。總體經濟因子方面，可以觀察到台北市、新北市以及高雄市等房價偏高的地區，房價容易受到實質平均每人所得之影響。政策建議方面，需要重視目前台灣人口青壯年比例減少的關係，導致全台房價漲幅趨緩的情況，其中又以北部地區影響最為明顯。在此情況下，長期將造成房地產價格崩跌甚至泡沫化情形，政府應密切注意。
The objective of this article is to investigate the relationship between demographics characteristics and housing prices of Taiwan metropolis. As well as to figure out the method of control housing prices by realizing the most effective factor of influencing housing prices and making the perdition of the future price trend. This assignment will first classify the demographics factors into four types of influence – living standard, demographics structure, marriage, and immigration. It will then observe the result by inputting each quarterly data between 2001 to 2016 into natural logarithm function, and then place these natural logarithms into unit root test to make sure all variables are stationary. Eventually, using regression method to analyze the relation between demographics characteristics factors and housing prices in Taipei city, New Taipei city, Taoyuan city, Hsinchu city, Taichung city and Kaohsiung city, looking Consumer Price Index, the average interest rate within the big 5 banks, and real per capita national income as the factor of macroeconomics, and making this factor as control variable to study the influence between fixed macroeconomics and housing prices. The result shows that the influences of demographics characteristics on the northern part of Taiwan is more significant than the southern part. Besides, living standard is the most influential factor. That means the demand really driven housing prices. When it comes to immigration effect, the number of people moving in will raise the housing prices in Taipei City. In Taoyuan city, the old-aged dependency ratio has negative relation between housing prices which is because when the ratio of younger generation and middle-aged population become lower, that makes the housing demand decrease and housing prices decline. It is inferred that long-term housing prices will keep decreasing and the real estate market is possible to suffer market crash.參考文獻 中文文獻 李佳珍、盧永祥、丁安正(2012)，臺北市各區人口、家庭所得與房屋價格關聯性之研究，「商業現代化學刊」，第6卷，第3期，第243-254頁。 徐建煒、徐奇淵、何帆(2012)，房價上漲背後的人口結構因素:國際經驗與中國證據，「世界經濟」，第11期。 吳明倫(2014)，台灣人口老化對房價與總體經濟的影響，未出版之碩士論文，國立臺北大學，經濟學研究所，新北市。 吳森田(1994)，所得、貨幣與房價－近二十年台北地區的觀察，「住宅學報」，第2期，第49–65頁。 林左裕(2012)，貨幣政策與房價的關係，行政院國家科學委員會專題研究計畫。 林秋瑾、王建安、張金鶚(1997)，房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討，「國家科學委員會研究彙刊」，第7卷，第1期，第35-56頁。 林佩萱(2015)，家戶購屋與生育行為關係：資源排擠與動機刺激，「住宅學報」，第24卷，第1期，第89-115頁。 林智雄(2008)，北市豪宅市場分析，「萬能學報」，第30期，第23-35頁。 陳文意、周美伶、林玉惠、陳明吉(2013)，抑制房價以提高生育率：以台北都會區為例，「都市與計畫」，第40卷，第2期，第191-216頁。 彭建文、張金鶚(2000)，總體經濟對房地產景氣之影響，「國科會人文及社會科學研究彙刊，第10卷，第3期，第171-186頁。 彭建文、吳文傑、龔書玉(2009)，縣市內部人口遷徙影響因素分析，「人口學刊」，第39期，第85-118頁。 彭建文、蔡怡純(2012)，住宅負擔能力與住宅自有率之長期關係─追蹤資料共整合分析應用，「住宅學報」，第21卷，第2期，第1-28頁。 彭建文、蔡怡純(2017)，人口結構變遷對房價影響分析，「經濟論文叢刊 (Taiwan Economic Review)」，第45卷，第1期，第163-192頁。 蔡怡純、陳明吉(2004)，台北地區住宅市場結構性轉變與價格均衡調整，「都市與計劃」，第31卷，第4期，第365-390頁。 薛立敏(2000)，台灣各都市內部遷移率與住宅市場關係之實證研究，「住宅學報」，第9卷，第2期，第79-97頁。 薛立敏、李中文、曾喜鵬(2003)，台灣區域人口遷移及其與就業市場、住宅市場關係之實證研究，「都市與計劃」，第30卷，第1期，第37-62頁。 英文文獻 Égert, B. and Mihaljek, D. (2007). Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe, Comparative Economic Studies, 49:367–388. Carliner, G. (1974). Determinants of Home Ownership, Land Economics, 50(2):109–119. Goodhart, Charles and Hofmann, Boris. (2008). House Prices, Money, Credit, and the Macroeconomy, Oxf Rev Econ Policy, 24 (1):180-205. Chen, M. C. and Patel, K. (1998). House Price Dynamics and Granger Causality: An Analysis of Taipei New Dwelling Market, Journal of the Asian Real Estate Society, 1(1):101-126. Chen, M. C., and Patel, K. (2002). An Empirical Analysis of Determination of Housing Prices in the Taipei Area., Taiwan Economic Review, 30(4):563-595. Chen, M. C., Chang C.O. , Yang C.Y., Hsieh B.M. (2012). Investment Demand and Housing Prices in an Emerging Economy., JRER. , 34(3):345-73. Granger, C.W.J. and Newbold, P. (1984). Spurious Regressions In Econometrics, Journal of Econometrics, 2(2):111-120. Dougherty, Ann and Order, Robert Van (1982). Inflation, Housing Costs, and the Consumer Price Index, The American Economic Review, 72(1):154-164. Glaeser, Edward L., Gyourko, Joseph, and Saks, Raven E. (2005). Why Have Housing Prices Gone Up?, American Economic Review, 95:329–333. Fortura, Peter and Kushner, Joseph (1986). Canadian Inter-City House Price Differentials, Real Estate Economics, 14(4):525-536. Taylor, John B. (2007). Housing and Monetary Policy, Working Paper, Stanford University. Mankiw, N.Gregory and Weil, David N.(1989). The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market, Regional Science and Urban Economics, 19(2):235-258. Phillips, Peter C. B. and Perron, Pierre (1988). Testing for a Unit Root in Time Series Regression, Biometrika, 75(2):335–346. Said, E. and Dickey, David A. (1984). Testing for Unit Roots in Autoregressive-moving Average Models of Unknown Order, Biometrika, 71(3):599 -607. 描述 碩士
國立政治大學
財務管理學系
104357015資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104357015 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 陳明吉 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 葉芳秀 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Yeh, Fang-Shiou en_US dc.creator (作者) 葉芳秀 zh_TW dc.creator (作者) Yeh, Fang-Shiou en_US dc.date (日期) 2018 en_US dc.date.accessioned 31-Jul-2018 13:45:13 (UTC+8) - dc.date.available 31-Jul-2018 13:45:13 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 31-Jul-2018 13:45:13 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0104357015 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/119088 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 財務管理學系 zh_TW dc.description (描述) 104357015 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 本研究目的在於探討人口特徵因子，對台灣各大都會區的房價，是否有顯著影響。並期望能在掌握影響房價之因子後，能夠事先預測未來房價走勢，以提出因應政策。本研究首先將人口特徵因子分為宜居效果、人口結構效果、婚姻效果以及遷移效果等四類，以方便歸類影響房價之因素。在研究方法方面，本研究首先對於2001~2016年間季資料變數取自然對數後，進行單根檢定，以確保資料以及變數達定態。之後再以迴歸分析的方式，探討台北市、新北市、桃園市、新竹市、台中市以及高雄市等六縣市與人口特徵因子的關係，並以消費者物價指數、五大行庫平均利率以及實質平均每人所得代表總體經濟因子，做為控制變數以固定總體經濟對房價所帶來的影響。 實證結果發現人口特徵因子影響北部房價的效果，較南部大。各人口特徵因子中，又以宜居效果，影響範圍最廣。宜居效果中包含人口密度以及戶數此兩項人口變數，此兩項變數皆可代表對房屋需求量之大小。因此本研究推論，影響台灣房價最重要的因子，仍須回歸到需求面因素。遷移效果中，可以發現遷入人口僅對於台北市房價有顯著影響力。都市地區容易吸引大量的人口遷入，進而產生住宅需求，促進房屋價格的上漲。在人口結構效果中，對桃園市以及新竹市房價影響最大。以老年人口依賴比為例，顯著與桃園市的房價呈現負相關。原因為購屋主力為青壯年人口，而由於少子化以及高齡化社會的衝擊下，在青壯年人口比例下降時，將會使老年人口依賴比升高，並導致房屋需求降低，更會進一步使房屋價格下跌。總體經濟因子方面，可以觀察到台北市、新北市以及高雄市等房價偏高的地區，房價容易受到實質平均每人所得之影響。政策建議方面，需要重視目前台灣人口青壯年比例減少的關係，導致全台房價漲幅趨緩的情況，其中又以北部地區影響最為明顯。在此情況下，長期將造成房地產價格崩跌甚至泡沫化情形，政府應密切注意。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The objective of this article is to investigate the relationship between demographics characteristics and housing prices of Taiwan metropolis. As well as to figure out the method of control housing prices by realizing the most effective factor of influencing housing prices and making the perdition of the future price trend. This assignment will first classify the demographics factors into four types of influence – living standard, demographics structure, marriage, and immigration. It will then observe the result by inputting each quarterly data between 2001 to 2016 into natural logarithm function, and then place these natural logarithms into unit root test to make sure all variables are stationary. Eventually, using regression method to analyze the relation between demographics characteristics factors and housing prices in Taipei city, New Taipei city, Taoyuan city, Hsinchu city, Taichung city and Kaohsiung city, looking Consumer Price Index, the average interest rate within the big 5 banks, and real per capita national income as the factor of macroeconomics, and making this factor as control variable to study the influence between fixed macroeconomics and housing prices. The result shows that the influences of demographics characteristics on the northern part of Taiwan is more significant than the southern part. Besides, living standard is the most influential factor. That means the demand really driven housing prices. When it comes to immigration effect, the number of people moving in will raise the housing prices in Taipei City. In Taoyuan city, the old-aged dependency ratio has negative relation between housing prices which is because when the ratio of younger generation and middle-aged population become lower, that makes the housing demand decrease and housing prices decline. It is inferred that long-term housing prices will keep decreasing and the real estate market is possible to suffer market crash. en_US dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1 第一節 研究動機 1 第二節 研究問題與目的 2 第三節 研究架構 2 第二章 文獻回顧 3 第一節 影響房價的總體經濟指標之相關文獻 3 第二節 影響房價的人口特徵指標之相關文獻 6 第三節 研究假說 8 第三章 研究方法 11 第一節 單根檢定 11 第二節 資料與敘述統計 13 第三節 實證模型設計 23 第四章 實證結果分析 25 第一節 單根檢定結果 25 第二節 人口特徵對各縣市影響分析結果 30 第三節 人口特徵因子影響各縣市房價之比較 42 第五章 結論與建議 44 第一節 結論 44 第二節 研究限制以及後續建議 45 參考文獻 47 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104357015 en_US dc.subject (關鍵詞) 房價 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 人口結構 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 婚姻 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 遷移 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Housing prices en_US dc.subject (關鍵詞) Demographics structure en_US dc.subject (關鍵詞) Marriage en_US dc.subject (關鍵詞) Immigration en_US dc.title (題名) 人口特徵對房價影響之分析 zh_TW dc.title (題名) An Analysis of Influences of Demographic Characteristics on Housing Prices en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 中文文獻 李佳珍、盧永祥、丁安正(2012)，臺北市各區人口、家庭所得與房屋價格關聯性之研究，「商業現代化學刊」，第6卷，第3期，第243-254頁。 徐建煒、徐奇淵、何帆(2012)，房價上漲背後的人口結構因素:國際經驗與中國證據，「世界經濟」，第11期。 吳明倫(2014)，台灣人口老化對房價與總體經濟的影響，未出版之碩士論文，國立臺北大學，經濟學研究所，新北市。 吳森田(1994)，所得、貨幣與房價－近二十年台北地區的觀察，「住宅學報」，第2期，第49–65頁。 林左裕(2012)，貨幣政策與房價的關係，行政院國家科學委員會專題研究計畫。 林秋瑾、王建安、張金鶚(1997)，房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討，「國家科學委員會研究彙刊」，第7卷，第1期，第35-56頁。 林佩萱(2015)，家戶購屋與生育行為關係：資源排擠與動機刺激，「住宅學報」，第24卷，第1期，第89-115頁。 林智雄(2008)，北市豪宅市場分析，「萬能學報」，第30期，第23-35頁。 陳文意、周美伶、林玉惠、陳明吉(2013)，抑制房價以提高生育率：以台北都會區為例，「都市與計畫」，第40卷，第2期，第191-216頁。 彭建文、張金鶚(2000)，總體經濟對房地產景氣之影響，「國科會人文及社會科學研究彙刊，第10卷，第3期，第171-186頁。 彭建文、吳文傑、龔書玉(2009)，縣市內部人口遷徙影響因素分析，「人口學刊」，第39期，第85-118頁。 彭建文、蔡怡純(2012)，住宅負擔能力與住宅自有率之長期關係─追蹤資料共整合分析應用，「住宅學報」，第21卷，第2期，第1-28頁。 彭建文、蔡怡純(2017)，人口結構變遷對房價影響分析，「經濟論文叢刊 (Taiwan Economic Review)」，第45卷，第1期，第163-192頁。 蔡怡純、陳明吉(2004)，台北地區住宅市場結構性轉變與價格均衡調整，「都市與計劃」，第31卷，第4期，第365-390頁。 薛立敏(2000)，台灣各都市內部遷移率與住宅市場關係之實證研究，「住宅學報」，第9卷，第2期，第79-97頁。 薛立敏、李中文、曾喜鵬(2003)，台灣區域人口遷移及其與就業市場、住宅市場關係之實證研究，「都市與計劃」，第30卷，第1期，第37-62頁。 英文文獻 Égert, B. and Mihaljek, D. (2007). Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe, Comparative Economic Studies, 49:367–388. Carliner, G. (1974). Determinants of Home Ownership, Land Economics, 50(2):109–119. Goodhart, Charles and Hofmann, Boris. (2008). House Prices, Money, Credit, and the Macroeconomy, Oxf Rev Econ Policy, 24 (1):180-205. Chen, M. C. and Patel, K. (1998). House Price Dynamics and Granger Causality: An Analysis of Taipei New Dwelling Market, Journal of the Asian Real Estate Society, 1(1):101-126. Chen, M. C., and Patel, K. (2002). An Empirical Analysis of Determination of Housing Prices in the Taipei Area., Taiwan Economic Review, 30(4):563-595. Chen, M. C., Chang C.O. , Yang C.Y., Hsieh B.M. (2012). Investment Demand and Housing Prices in an Emerging Economy., JRER. , 34(3):345-73. Granger, C.W.J. and Newbold, P. (1984). Spurious Regressions In Econometrics, Journal of Econometrics, 2(2):111-120. Dougherty, Ann and Order, Robert Van (1982). Inflation, Housing Costs, and the Consumer Price Index, The American Economic Review, 72(1):154-164. Glaeser, Edward L., Gyourko, Joseph, and Saks, Raven E. (2005). Why Have Housing Prices Gone Up?, American Economic Review, 95:329–333. Fortura, Peter and Kushner, Joseph (1986). Canadian Inter-City House Price Differentials, Real Estate Economics, 14(4):525-536. Taylor, John B. (2007). Housing and Monetary Policy, Working Paper, Stanford University. Mankiw, N.Gregory and Weil, David N.(1989). The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market, Regional Science and Urban Economics, 19(2):235-258. Phillips, Peter C. B. and Perron, Pierre (1988). Testing for a Unit Root in Time Series Regression, Biometrika, 75(2):335–346. Said, E. and Dickey, David A. (1984). Testing for Unit Roots in Autoregressive-moving Average Models of Unknown Order, Biometrika, 71(3):599 -607. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/THE.NCCU.Finance.019.2018.F07 -
