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題名 都市化對住宅價格的影響分析–台灣實證研究
The Impact of Urbanization on Housing Prices – An Emprirical Study of Taiwan作者 簡正杰
Jian, Jheng-Jie貢獻者 蔡育新
Tsai, Yu-Hsin
簡正杰
Jian, Jheng-Jie關鍵詞 都市化
階層線性模式
住宅價格日期 2019 上傳時間 1-Apr-2019 15:07:33 (UTC+8) 摘要 影響都市地區住宅價格的因素相當廣泛也相當複雜，從過去的研究發現，探討住宅價格的影響因素的分類為總體、區位及個別因素，而最常見亦是最直接的影響是住宅及區位因素，因為總體層面的影響因素常非最直接的影響，因此過去研究多針對直接影響住宅價格的個別、區域因素作探討，忽略總體面的影響因素，也比較少研究將各因素作影響關係程度的區分，缺乏探討分析各因素於空間階層間的關聯性以及針對階層間的間接影響。雖有許多國內外文獻對住宅價格的總體及個體影響因素進行探討，但就總體層次而言，少有文獻從都市化的層面探討其對住宅價格的影響。本研究以台灣住宅為研究對象，資料來源為內政部發布的不動產買賣實際交易價格登錄資訊（簡稱：實價登錄）資料，以實證分析驗證都市化對於住宅價格是否具有影響。實證結果顯示，都市化對住宅價格具正向的影響效果，包括都市人口密度增加，對都市的住宅價格呈現正向關係，還有一段期間內都市人口數增加，對都市內的住宅價格亦呈現正向關係；且都市化程度的不同，對住宅價格的變化亦具影響效果：另外，實證結果發現，住宅價格與捷運站、交流道的距離呈現負向關係，即住宅與捷運站或交流道的交通可及性越高，其住宅價格也隨之增高；住宅價格與學校的距離呈現負向關係，住宅離學校越近，其價格越高；都市土地使用分區為住宅區、商業區，對於住宅價格呈現正向關係，位於土地使用分區為住宅區、商業區的住宅，其住宅價格較高。 參考文獻 一、中文文獻王文莉、趙奉軍（2011）。城市化與房價租金比高企問題研究—基於中國35個大中城市面板資料實證分析。財貿研究，5，28-33。王姿尹（2009）。住宅整建之不動產價格外溢效果分析。國立政治大學地政研究所碩士學位論文，未出版，台北。江穎慧、莊喻婷、張金鶚（2017）。臺北市公共自行車場站對鄰近房價之影響。運輸計劃季刊，46（4），399-428。李泓見、張金鶚、花敬群（2006）。臺北都會區不同住宅類型價差之研究。臺灣土地研究，9（1），63-87。吳瑞（2012）。以多層次的觀點探討地區人口屬性對住宅價格之影響-以臺中市中古屋為例。逢甲大學土地管理學系碩士班碩士學位論文，未出版，臺中。李文傑、 甯方璽、 黃雅祺（2014）。集合式住宅房價泡沫形成之研究--以臺中市為例。建築與規劃學報，15（2/3），155-174李春長、童作君（2010）。住宅特徵價格模式之多層次分析。經濟論文叢刊，38(2)，289-325。李隆安（2004）。台灣地區羅啟宏分層的各個分層都市化程度等級的排序研究。調查研究，15，5-30。邱皓政、溫福星（2007）。脈絡效果的階層線性模型分析：以學校組織創新氣氛與教師創意表現為例。教育與心理學研究，30(1)，1-35。林左裕、陳慧潔、蔡永利（2010）。影響住宅大樓價格因素之探討。評價學報，3，13-23。林秋瑾、楊宗憲、張金鶚（1996）。住宅價格指數之研究---以台北市為例。住宅學報，4，1-30林祖嘉、馬毓駿（2007）。特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用。住宅學報，16（2），1-22。侯佩君、杜素豪、廖培珊、洪永泰、章英華（2008）。台灣鄉鎮市區類型之研究：「台灣社會變遷基本調查」第五期計畫之抽樣分層效果分析。調查研究─方法與應用，23，7-32。張偉斌（2001）。都市計畫學（修訂版）。台北：旭營文化事業有限公司。張詠晴（2009）。優良小學學區對房價影響之研究。中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文，未出版，台北。彭建文、楊宗憲、楊詩韻（2009）。捷運系統對不同區位房價影響分析－以營運階段為例。運輸計劃季刊，38（3），275-296。曾國雄、吳水源（1986）。臺灣地區市鎮鄉都市化程度特性之研究。地理研究，12，287-323。馮正民、曾平毅、王冠斐（1993）。捷運系統對車站地區住宅價格之影響。都市與計劃，21(1)，25-45。黃怡潔、江穎慧、張金鶚（2017）。臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響。都市與計劃，44（3），277-302。黃樹仁（2002）。臺灣都市化程度析疑。臺灣社會學刊，27，163-205。溫福星、邱皓政（2012）。多層次模式方法論：階層線性模式的關鍵問題與試解（初版）。台北：前程文化。郭志剛（譯）（2008）。階層線性模式：資料分析方法與應用（STEPHEN W. RAUDENBUSH原著）。台北：五南。劉克智、董安琪（2003）。台灣都市發展的演進—歷史的回顧與展望。人口學刊，26，1-25。謝俊義（2015）。多層次分析：理論、方法與實務（2版）。台北：鼎茂圖書。謝博明（2015）。住宅次市場界定及住宅價格空間分析：以新升格之臺南市為例。住宅學報，24（1），29-54。謝福泉、黃俊暉（2013）。城鎮化與房地產市場供需:基於中國資料的檢驗。上海經濟研究，08，115-123。羅啟宏（1992）。台灣省鄉鎮發展類型之研究。台灣經濟月刊，190，41-68。二、西文文獻Bogue, D. J. (1959). The study of population. In Hauser , P. M. & Duncan, O. D (Ed.). Internal migration (pp.486-509).Chicago: University of Chicago Press.Brown, K. H. & Uyar, B. (2004). A Hierarchical Linear Model Approach for Assessing the Effects of House and Neighborhood Characteristics on Housing Prices. Journal of Real Estate Practice and Education, 7(1), 15-24.Bryk, A., & Raudenbush, S. W. (1992). Hierarchical Linear Models for Social and Behavioral Research: Applications and Data Analysis Methods. Newbury Park, CA: Sage.Case, B., Clapp, J., Dubin. R., & Rodriguez. M. (2004). Modeling Spatial and Temporal House Price Patterns: A Comparison of Four Models. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 29( 2), 167-191.Chen, J., & Guo, F., & Wu, Y. (2011). One decade of urban housing reform in China: Urban housing price dynamics and the role of migration and urbanization, 1995-2005.Habitat International, 35 (1), 1-8.Central Intelligence Agency. (2018). The CIA World factbook 2018-2019. USA: Skyhorse Pub Co Inc.Eurostat. (2011). Degree of urbanisation classification - 2011 revision. Retrieved June 15, 2018, from http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Degree_of_urbanisation_classification_-_2011_revisionGlaeser, Edward, L., Joseph Gyourko, and Raven E. Saks (2005). Why Have Housing Prices Gone Up?. American Economic Review, 95 (2): 329-333.Higgins, C. D. & P.S. Kanaroglou (2016). Forty years of modelling rapid transit’s land value uplift in North America: moving beyond the tip of iceberg. Transport Reviews, 22, 1-25.Ihlanfeldt, K. R. & Mayock, T. (2014). The Variance in Foreclosure Spillovers Across Neighborhood Types. Public Finance Review, 42(5), 1-30.Kreft, I., & de Leeuw, J. (1998). Introducing Multilevel Modeling, London: Sage publications.Lin, Y.C., & Ma, Z.L., & Zhao, K., & Hu, W.Y., & Wei, Z. (2018). The Impact of Population Migration on Urban Housing Prices: Evidence from China’s Major Cities. Sustainability, 10(9).McMillen, D. P., & McDonald, J. (2004). Reaction of house prices to a new rapid transit line: Chicago`s midway line, 1983-1999. Real Estate Economics, 32(3), 463-486.Menezes, A.M.B., Barros, F.C., Victora, C.G. (1998). Risk Factors for Perinatal Mortality in an Urban Area of Southern Brazil, 1993, Revista De Saude Publica, 32(3),209-216.Raudenbush, S.W., Bryk, A.S., Cheong, R., & Congdon, Y.F. (2001). HLM 5: Hierarchical Linear and Nonlinear Modeling. Lincoinwood, IL: Scientific Software International.Raudenbush, S.W., & Bryk, A.S. (2002). Hierarchical Linear Models: Applications and Data Analysis Methods.(2nd Ed.). Thousand Oaks, CA: Sage Publications, Inc.Rosen, S. (1974). Hedonic Price and Implicit Markets:Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82, 34-55.Basu, S. & Thibodeau, T. (1998). Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), 61-85.Simons, R., Quercia R., & Levin, I. (1998). The value impact of new residential construction and neighborhood disinvestment on residential sales price. Journal of Real Estate Research ,15 (2), 147-161.Van den Berg, L., Braun, E., & Van Der Meer, J. (1998). Synthesis. In L. van den Berg., E. Braun, & J. van der Meer. (Ed.), National Urban Policies in the European Union (pp.434-464), Aldershot: Ashgate.Van den Berg, L., Drewett, R., Klaassen, L. H., Rossi, A., & Vijverberg, C. H. T. (1982). Urban Europe: A study of growth and decline. Oxford: Pergamon Press.Wang, X. R., & Hui, Eddie.C.M & Sun, J.X. (2017)Population migration, urbanization and housing prices: Evidence from the cities in China. Habitat International ,66,49-56.Yu, M., (1989). Detection and Remedies of Multicollinearity in Multiple Regression Analysis. Journal of Education and Psycholog, 12, 385-407. 描述 碩士
國立政治大學
行政管理碩士學程
105921037資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0105921037 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 蔡育新 zh_TW dc.contributor.advisor Tsai, Yu-Hsin en_US dc.contributor.author (Authors) 簡正杰 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Jian, Jheng-Jie en_US dc.creator (作者) 簡正杰 zh_TW dc.creator (作者) Jian, Jheng-Jie en_US dc.date (日期) 2019 en_US dc.date.accessioned 1-Apr-2019 15:07:33 (UTC+8) - dc.date.available 1-Apr-2019 15:07:33 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 1-Apr-2019 15:07:33 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0105921037 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/122799 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 行政管理碩士學程 zh_TW dc.description (描述) 105921037 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 影響都市地區住宅價格的因素相當廣泛也相當複雜，從過去的研究發現，探討住宅價格的影響因素的分類為總體、區位及個別因素，而最常見亦是最直接的影響是住宅及區位因素，因為總體層面的影響因素常非最直接的影響，因此過去研究多針對直接影響住宅價格的個別、區域因素作探討，忽略總體面的影響因素，也比較少研究將各因素作影響關係程度的區分，缺乏探討分析各因素於空間階層間的關聯性以及針對階層間的間接影響。雖有許多國內外文獻對住宅價格的總體及個體影響因素進行探討，但就總體層次而言，少有文獻從都市化的層面探討其對住宅價格的影響。本研究以台灣住宅為研究對象，資料來源為內政部發布的不動產買賣實際交易價格登錄資訊（簡稱：實價登錄）資料，以實證分析驗證都市化對於住宅價格是否具有影響。實證結果顯示，都市化對住宅價格具正向的影響效果，包括都市人口密度增加，對都市的住宅價格呈現正向關係，還有一段期間內都市人口數增加，對都市內的住宅價格亦呈現正向關係；且都市化程度的不同，對住宅價格的變化亦具影響效果：另外，實證結果發現，住宅價格與捷運站、交流道的距離呈現負向關係，即住宅與捷運站或交流道的交通可及性越高，其住宅價格也隨之增高；住宅價格與學校的距離呈現負向關係，住宅離學校越近，其價格越高；都市土地使用分區為住宅區、商業區，對於住宅價格呈現正向關係，位於土地使用分區為住宅區、商業區的住宅，其住宅價格較高。 zh_TW dc.description.tableofcontents 第壹章 緒論 1第一節 研究動機 1第二節 研究目的 3第三節 研究內容 3第四節 研究方法與流程 5第貳章 文獻回顧 7第一節 都市化之內涵 7第二節 都市化對住宅價格之影響 11第三節 住宅價格的研究方法回顧 13第參章 研究設計 16第一節 研究架構 16第二節 變數介紹 20第肆章 實證分析 23第一節 敘述性統計分析 23第二節 住宅價格影響因素分析 28第三節 住宅價格影響因素一對一關聯性分析 30第四節 都市化對住宅價格之影響分析 31第五節 假說驗證 36第伍章 結論與建議 38第一節 結論 38第二節 建議 40參考文獻 41附錄 45 zh_TW dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0105921037 en_US dc.subject (關鍵詞) 都市化 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 階層線性模式 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 住宅價格 zh_TW dc.title (題名) 都市化對住宅價格的影響分析–台灣實證研究 zh_TW dc.title (題名) The Impact of Urbanization on Housing Prices – An Emprirical Study of Taiwan en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻王文莉、趙奉軍（2011）。城市化與房價租金比高企問題研究—基於中國35個大中城市面板資料實證分析。財貿研究，5，28-33。王姿尹（2009）。住宅整建之不動產價格外溢效果分析。國立政治大學地政研究所碩士學位論文，未出版，台北。江穎慧、莊喻婷、張金鶚（2017）。臺北市公共自行車場站對鄰近房價之影響。運輸計劃季刊，46（4），399-428。李泓見、張金鶚、花敬群（2006）。臺北都會區不同住宅類型價差之研究。臺灣土地研究，9（1），63-87。吳瑞（2012）。以多層次的觀點探討地區人口屬性對住宅價格之影響-以臺中市中古屋為例。逢甲大學土地管理學系碩士班碩士學位論文，未出版，臺中。李文傑、 甯方璽、 黃雅祺（2014）。集合式住宅房價泡沫形成之研究--以臺中市為例。建築與規劃學報，15（2/3），155-174李春長、童作君（2010）。住宅特徵價格模式之多層次分析。經濟論文叢刊，38(2)，289-325。李隆安（2004）。台灣地區羅啟宏分層的各個分層都市化程度等級的排序研究。調查研究，15，5-30。邱皓政、溫福星（2007）。脈絡效果的階層線性模型分析：以學校組織創新氣氛與教師創意表現為例。教育與心理學研究，30(1)，1-35。林左裕、陳慧潔、蔡永利（2010）。影響住宅大樓價格因素之探討。評價學報，3，13-23。林秋瑾、楊宗憲、張金鶚（1996）。住宅價格指數之研究---以台北市為例。住宅學報，4，1-30林祖嘉、馬毓駿（2007）。特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用。住宅學報，16（2），1-22。侯佩君、杜素豪、廖培珊、洪永泰、章英華（2008）。台灣鄉鎮市區類型之研究：「台灣社會變遷基本調查」第五期計畫之抽樣分層效果分析。調查研究─方法與應用，23，7-32。張偉斌（2001）。都市計畫學（修訂版）。台北：旭營文化事業有限公司。張詠晴（2009）。優良小學學區對房價影響之研究。中國文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文，未出版，台北。彭建文、楊宗憲、楊詩韻（2009）。捷運系統對不同區位房價影響分析－以營運階段為例。運輸計劃季刊，38（3），275-296。曾國雄、吳水源（1986）。臺灣地區市鎮鄉都市化程度特性之研究。地理研究，12，287-323。馮正民、曾平毅、王冠斐（1993）。捷運系統對車站地區住宅價格之影響。都市與計劃，21(1)，25-45。黃怡潔、江穎慧、張金鶚（2017）。臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響。都市與計劃，44（3），277-302。黃樹仁（2002）。臺灣都市化程度析疑。臺灣社會學刊，27，163-205。溫福星、邱皓政（2012）。多層次模式方法論：階層線性模式的關鍵問題與試解（初版）。台北：前程文化。郭志剛（譯）（2008）。階層線性模式：資料分析方法與應用（STEPHEN W. RAUDENBUSH原著）。台北：五南。劉克智、董安琪（2003）。台灣都市發展的演進—歷史的回顧與展望。人口學刊，26，1-25。謝俊義（2015）。多層次分析：理論、方法與實務（2版）。台北：鼎茂圖書。謝博明（2015）。住宅次市場界定及住宅價格空間分析：以新升格之臺南市為例。住宅學報，24（1），29-54。謝福泉、黃俊暉（2013）。城鎮化與房地產市場供需:基於中國資料的檢驗。上海經濟研究，08，115-123。羅啟宏（1992）。台灣省鄉鎮發展類型之研究。台灣經濟月刊，190，41-68。二、西文文獻Bogue, D. J. (1959). The study of population. In Hauser , P. M. & Duncan, O. D (Ed.). Internal migration (pp.486-509).Chicago: University of Chicago Press.Brown, K. H. & Uyar, B. (2004). A Hierarchical Linear Model Approach for Assessing the Effects of House and Neighborhood Characteristics on Housing Prices. Journal of Real Estate Practice and Education, 7(1), 15-24.Bryk, A., & Raudenbush, S. W. (1992). Hierarchical Linear Models for Social and Behavioral Research: Applications and Data Analysis Methods. Newbury Park, CA: Sage.Case, B., Clapp, J., Dubin. R., & Rodriguez. M. (2004). Modeling Spatial and Temporal House Price Patterns: A Comparison of Four Models. 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Hierarchical Linear Models: Applications and Data Analysis Methods.(2nd Ed.). Thousand Oaks, CA: Sage Publications, Inc.Rosen, S. (1974). Hedonic Price and Implicit Markets:Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82, 34-55.Basu, S. & Thibodeau, T. (1998). Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), 61-85.Simons, R., Quercia R., & Levin, I. (1998). The value impact of new residential construction and neighborhood disinvestment on residential sales price. Journal of Real Estate Research ,15 (2), 147-161.Van den Berg, L., Braun, E., & Van Der Meer, J. (1998). Synthesis. In L. van den Berg., E. Braun, & J. van der Meer. (Ed.), National Urban Policies in the European Union (pp.434-464), Aldershot: Ashgate.Van den Berg, L., Drewett, R., Klaassen, L. H., Rossi, A., & Vijverberg, C. H. T. (1982). Urban Europe: A study of growth and decline. Oxford: Pergamon Press.Wang, X. R., & Hui, Eddie.C.M & Sun, J.X. (2017)Population migration, urbanization and housing prices: Evidence from the cities in China. Habitat International ,66,49-56.Yu, M., (1989). Detection and Remedies of Multicollinearity in Multiple Regression Analysis. Journal of Education and Psycholog, 12, 385-407. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/THE.NCCU.MEPA.007.2019.F09 en_US
