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題名 影響建商推案意願之因素探討
The Study on the Determinants of New Construction Projects for Developers作者 方高震
Fang, Kao Chen貢獻者 林左裕
方高震
Fang, Kao Chen關鍵詞 方高震
土地開發
建商推案
層級分析法
市場供需
專家深度訪談
總體經濟
都市計畫
財政政策
稅制
專家問卷調查
影響建商推案意願
量化分析
決策行為
決策判斷
購屋
量化分析
房地產
不動產
危老重建
都市更新
長照政策
馬歇爾經濟學理論
社會住宅
AHP
Thomas L. Satty
developers
New Construction Projects
Analytic Hierarchy Process
Economic Market
Policy
Construction Management
Products
Quantitative Analysis
Expert Questionnaires
Questionnaire Survey
Construction Projects
Development
Decision making
Home buyers
Expert Choice 2000日期 2019 上傳時間 6-Sep-2019 09:38:22 (UTC+8) 摘要 從2004~2018年國際間以至國內政經變遷，對照國泰房地產指數彙整後的全國推案總件數和總戶數，可以發現重大的經濟變化或政策施行會明顯地影響房地產市場走向，因此，本研究想藉由瞭解影響建商推案的動機，進而推導出建商推案之決策面可能依據，並經由專家問卷的實證分析後，取得各階層的影響因素相對權重，並由相對權重的高低順序排列，得知影響因素之重要性，目的在於反應房地產市場中建商的實際操作面，以提供政府部門研擬住宅相關政策之參考依據，並給予建商推案競爭力思考之可能策略。本研究採用層級分析法（Analytic Hierarchy Process簡稱AHP）作為研究方法，首先擬定專家深度訪談，對象則是十位非特定建商，訪談內容則是包含國內外政經情勢、房地產的相關法令、房地產的趨勢走向、經營管理的策略等。在深度訪談之後，根據AHP研究方法架構，將影響建商推案意願之因素，依層級架構歸納出四個主要評估面向及其下階層十六個影響因素，而四個主要評估面向分別為總體經濟市場面、政策面、建商經營管理面，以及產品面。接續將前述影響因素設計為專家問卷，彙整問卷調查結果，並運用軟體Expert Choice 2000版做量化分析，最後求得各影響因素佔整體權重比例，而以影響因素權重比例之優先順序作為提供建商推案之參考依據。在實證結果分析中，影響建商推案意願之第二階層評估面向權值當中，各為總體經濟市場面26.10%、政策面32.40%、建商經營管理面14.50%及產品面27.10%，權重值前三高者依順序為政策面、產品面及總體經濟市場面。另外，在第三階層十六個評估因素中來檢視建商推案意願，其權重值超過10%者，前三項依高低各為市場供需12.10%、都市計畫11.30%及財政政策10.60%。市場供需在問卷實證結果中則顯示是影響建商推案意願最重要評估因素。結論中針對政府與建商的角色，以實證結果中市場供需、都市計畫及財政政策前三個重要評估因素，分別提出相關建議。因為房地產供過於求，首先，政策面上建議鼓勵建商餘屋轉型成立安養機構，再者，配合社會住包租代管政策，鼓勵租賃管理業者承租建商餘屋、協助建商出租或建商自行出租，專供出租予較低收入家庭或就業就學有居住需求者。在消極面則是建議政府以課徵空屋稅或囤房稅抑制建商餘屋或民眾囤房。最後，房地產長期健全發展及防災觀念建立在都市計畫基礎，若能為有效的運用社會資源，落實居住正義，以及降低空屋率，也避免建商承擔巨額的財務壓力，如此房地產市場應能長期穩定發展。
The international and domestic political and economic changes from 2004 to 2018, compared with the total number of national proposal and households after the completion of the Cathay Real Estate Index, we found that significant economic changes or policy implementation will obviously affect the trend of the real estate market. This study discusses the motives of developers to push cases, and derive the possible basis for the decision-making of them. After the empirical analysis of the expert questionnaire, the influencing factors of each class are obtained, then study what the sequence of the importance of the influencing factors. The purpose is to reflect the actual operation of the developers in the real estate market, to provide reference for government departments to develop residential-related policies, and to give the builder a possible strategy for thinking about the competitiveness of the project.This research adopts the Analytic Hierarchy Process (AHP). At first, it conducts in-depth interviews with experts. The target is ten non-specific builders. The interview includes domestic and foreign political and economic situations, real estate related decrees and trends, strategies for business management, etc., then according to the AHP research method structure, the factors which affecting developer to construct will be summarized. Based on the hierarchical structure, the four main evaluations and the following 16 factors are summarized. The four main assessments are the overall economic market, policy, construction management, and product. The above-mentioned influencing factors are designed as expert questionnaires, and the results of the questionnaire survey are collected. The software Expert Choice 2000 is used for quantitative analysis. Finally, the priority of the influencing factors is used as the builders’ basis of thinking.In the analysis of the empirical results, the second class assessment affects the willingness of the construction project is oriented toward the weight, which is the overall economic market 26.10%, the policy 32.40%, the management of the business 14.50% and the product 27.10%. The top three highest values are in terms of policy, product, and overall economic market. Besides, using 16 assessment factors in the third class to examine the willingness of the builders to push the case. If the weight value exceeds 10%, the first three items are the market supply and demand 12.10%, the urban plan 11.30% and the fiscal policy 10.60%. The market supply and demand are shown in the empirical results of the questionnaire as the most important evaluation factor.In the conclusion, in view of the roles of the government and the builders, the relevant recommendations are put forward according to the three important evaluation factors of market supply and demand, urban planning and fiscal policy in empirical results. Because of the oversupply of real estate, first of all, it encourages builders to transform their spare houses to support institutions in the view of the policy. Moreover, it will cooperate with the social housing and rental management policy to encourage the rental management operators to lease the remaining housing estates, assist the construction company to tenant or rent their own, for rent to lower-income families or persons being employed or still studying with residential needs. On the negative side, it is suggested that the government should levy on an empty house or hoarding to curb the construction of surplus houses or people`s hoarding. Finally, the long-term sound development of real estate and the concept of disaster prevention are based on the urban planning. If we can effectively use social resources, implement housing justice, and reduce the vacancy rate, but also to avoid builders bear huge financial pressure, so that the real estate market should be long-term stable development.參考文獻 中文參考文獻李世雄（2018），影響都市更新事業實施之關鍵因素分析-以臺北市中正區某整建住宅都更案為例，國立政治大學地政學系碩士論文，台北。林左裕（2008），美國次級房貸風暴對臺灣金融資產證券化及投資者之啟示，住宅學報，第17卷第1期，頁111-123。林左裕、程于芳（2014），影響不動產市場之從眾行為與總體經濟因素之研究，應用經濟論叢，第95期，頁61-99。林左裕（2014），不動產投資管理，五版，智勝文化事業公司，台北。林秋瑾、王健安、張金鶚（1997），房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討，國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學，第7卷第1期，頁35-56。林恩從、林秋瑾、張金鶚(1997)，台灣房地產景氣與金融變數長期關係之研究，中國財務學刊，第4卷第4期，頁75-91。花敬群、張金鶚（1999），住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係，都市與計劃，第26卷第1期，頁79-94。高慈敏(2014)，經濟波動與房地產交易之價量關係：搜索模型之應用，住宅學報，第23卷第2期，頁21-56。章定?（2005），上市櫃建設公司土地投資與開發策略對經營績效影響之探討，住宅學報，第14卷第1期，頁41-65。張金鶚、楊宗憲、洪御仁（2008）中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合－台北市之實證分析，住宅學報，第17卷第2期，頁13-34。張金鶚、高國峰、林秋瑾（2001），台北市合理房價－需求面分析，住宅學報，第10卷，第1期，頁51-66。梁仁旭（2003），不確定市場下以地價稅調節土地利用之研究，都市與計劃，第30卷第2期，頁145-155。梁仁旭（2007），不動產開發選擇權時間價值比之實證分析，都市與計劃，第34卷第1期，頁1-12。許書銘、林師模（2007），兩岸經貿互動對我國總體經濟與產業發展之影響分析，臺灣管理學刊，第7卷第2期，頁123-144。康榮寶（2007），美國次級房貸風暴對世界及兩岸經濟之影響，展望與探索，第5卷第9期，頁1-10。彭建文、盧建霖（2014），預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析，都市與計劃，第41卷第3期，頁287-304。彭建文、張金鶚、林恩從(1998），房地產景氣對生產時間落差之影響，經濟論文叢刊，第26卷第4期，頁409-429。彭建文、張金鶚（2000），總體經濟對房地產景氣影響之研究，國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學，第10卷第3期，頁330-343。彭建文、盧建霖（2014），預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析，都市與計劃，第41卷第3期，頁287-304。Roulac S. 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國立政治大學
地政學系碩士在職專班
103923010資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0103923010 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 林左裕 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 方高震 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Fang, Kao Chen en_US dc.creator (作者) 方高震 zh_TW dc.creator (作者) Fang, Kao Chen en_US dc.date (日期) 2019 en_US dc.date.accessioned 6-Sep-2019 09:38:22 (UTC+8) - dc.date.available 6-Sep-2019 09:38:22 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 6-Sep-2019 09:38:22 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0103923010 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/125998 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 103923010 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 從2004~2018年國際間以至國內政經變遷，對照國泰房地產指數彙整後的全國推案總件數和總戶數，可以發現重大的經濟變化或政策施行會明顯地影響房地產市場走向，因此，本研究想藉由瞭解影響建商推案的動機，進而推導出建商推案之決策面可能依據，並經由專家問卷的實證分析後，取得各階層的影響因素相對權重，並由相對權重的高低順序排列，得知影響因素之重要性，目的在於反應房地產市場中建商的實際操作面，以提供政府部門研擬住宅相關政策之參考依據，並給予建商推案競爭力思考之可能策略。本研究採用層級分析法（Analytic Hierarchy Process簡稱AHP）作為研究方法，首先擬定專家深度訪談，對象則是十位非特定建商，訪談內容則是包含國內外政經情勢、房地產的相關法令、房地產的趨勢走向、經營管理的策略等。在深度訪談之後，根據AHP研究方法架構，將影響建商推案意願之因素，依層級架構歸納出四個主要評估面向及其下階層十六個影響因素，而四個主要評估面向分別為總體經濟市場面、政策面、建商經營管理面，以及產品面。接續將前述影響因素設計為專家問卷，彙整問卷調查結果，並運用軟體Expert Choice 2000版做量化分析，最後求得各影響因素佔整體權重比例，而以影響因素權重比例之優先順序作為提供建商推案之參考依據。在實證結果分析中，影響建商推案意願之第二階層評估面向權值當中，各為總體經濟市場面26.10%、政策面32.40%、建商經營管理面14.50%及產品面27.10%，權重值前三高者依順序為政策面、產品面及總體經濟市場面。另外，在第三階層十六個評估因素中來檢視建商推案意願，其權重值超過10%者，前三項依高低各為市場供需12.10%、都市計畫11.30%及財政政策10.60%。市場供需在問卷實證結果中則顯示是影響建商推案意願最重要評估因素。結論中針對政府與建商的角色，以實證結果中市場供需、都市計畫及財政政策前三個重要評估因素，分別提出相關建議。因為房地產供過於求，首先，政策面上建議鼓勵建商餘屋轉型成立安養機構，再者，配合社會住包租代管政策，鼓勵租賃管理業者承租建商餘屋、協助建商出租或建商自行出租，專供出租予較低收入家庭或就業就學有居住需求者。在消極面則是建議政府以課徵空屋稅或囤房稅抑制建商餘屋或民眾囤房。最後，房地產長期健全發展及防災觀念建立在都市計畫基礎，若能為有效的運用社會資源，落實居住正義，以及降低空屋率，也避免建商承擔巨額的財務壓力，如此房地產市場應能長期穩定發展。 zh_TW dc.description.abstract (摘要) The international and domestic political and economic changes from 2004 to 2018, compared with the total number of national proposal and households after the completion of the Cathay Real Estate Index, we found that significant economic changes or policy implementation will obviously affect the trend of the real estate market. This study discusses the motives of developers to push cases, and derive the possible basis for the decision-making of them. After the empirical analysis of the expert questionnaire, the influencing factors of each class are obtained, then study what the sequence of the importance of the influencing factors. The purpose is to reflect the actual operation of the developers in the real estate market, to provide reference for government departments to develop residential-related policies, and to give the builder a possible strategy for thinking about the competitiveness of the project.This research adopts the Analytic Hierarchy Process (AHP). At first, it conducts in-depth interviews with experts. The target is ten non-specific builders. The interview includes domestic and foreign political and economic situations, real estate related decrees and trends, strategies for business management, etc., then according to the AHP research method structure, the factors which affecting developer to construct will be summarized. Based on the hierarchical structure, the four main evaluations and the following 16 factors are summarized. The four main assessments are the overall economic market, policy, construction management, and product. The above-mentioned influencing factors are designed as expert questionnaires, and the results of the questionnaire survey are collected. The software Expert Choice 2000 is used for quantitative analysis. Finally, the priority of the influencing factors is used as the builders’ basis of thinking.In the analysis of the empirical results, the second class assessment affects the willingness of the construction project is oriented toward the weight, which is the overall economic market 26.10%, the policy 32.40%, the management of the business 14.50% and the product 27.10%. The top three highest values are in terms of policy, product, and overall economic market. Besides, using 16 assessment factors in the third class to examine the willingness of the builders to push the case. If the weight value exceeds 10%, the first three items are the market supply and demand 12.10%, the urban plan 11.30% and the fiscal policy 10.60%. The market supply and demand are shown in the empirical results of the questionnaire as the most important evaluation factor.In the conclusion, in view of the roles of the government and the builders, the relevant recommendations are put forward according to the three important evaluation factors of market supply and demand, urban planning and fiscal policy in empirical results. Because of the oversupply of real estate, first of all, it encourages builders to transform their spare houses to support institutions in the view of the policy. Moreover, it will cooperate with the social housing and rental management policy to encourage the rental management operators to lease the remaining housing estates, assist the construction company to tenant or rent their own, for rent to lower-income families or persons being employed or still studying with residential needs. On the negative side, it is suggested that the government should levy on an empty house or hoarding to curb the construction of surplus houses or people`s hoarding. Finally, the long-term sound development of real estate and the concept of disaster prevention are based on the urban planning. If we can effectively use social resources, implement housing justice, and reduce the vacancy rate, but also to avoid builders bear huge financial pressure, so that the real estate market should be long-term stable development. en_US dc.description.tableofcontents 目錄第一章 緒論 1第一節 研究動機 1第二節 研究目的 10第三節 研究範圍與內容 11第四節 研究架構與流程 13第二章 文獻回顧 15第一節 文獻蒐集 15第二節 房地產相關文獻回顧 15第三章 研究設計與方法 20第一節 專家深度訪談 22第二節 問卷設計 25第三節 AHP研究方法 34第四章 問卷調查與實證結果分析 41第一節 問卷調查 41第二節 實證結果分析 42第五章 結論與建議 57參考文獻 63中文參考文獻 63外文參考文獻 65網頁參考文獻 66表目錄表1-1 2004年~2018年全國推案總件數統計表 4表1-2 2004年~2018年全國推案總戶數統計表 5表1-3 2004年~2018年臺北市推案件數統計表 6表1-4 2004年~2018年新北市推案件數統計表 7表1-5 2004年~2018年臺北市推案戶數統計 8表1-6 2004年~2018年新北市推案戶數統計表 9表3-1 AHP 評估尺度意義及說明 37表3-2 R.I.(隨機指標表) 39表4-1 問卷受訪基本資料 41表4-2 第二階層評估面向成對比較矩陣 47表4-3 總體經濟市場面之第三階層評估因素成對比較矩陣 49表4-4 政策面之第三階層評估因素成對比較矩陣 50表4-5 建商經營管理面之第三階層評估因素成對比較矩陣 52表4-6 產品面之第三階層評估因素成對比較矩陣 53表4-7 影響建商推案意願因素之各階層權重及排序 55圖目錄圖1-1 2003~2018年國際金融重大事件及國內重要政策紀事時間序列 3圖1-2 2004年~2018年全國推案總件數曲線分布圖 4圖1-3 2004年~2018年全國推案總戶數曲線分布圖 5圖1-4 2004年~2018年臺北市推案件數曲線分布圖 6圖1-5 2004年~2018年新北市推案件數曲線分布圖 7圖1-6 2004年~2018年臺北市推案戶數曲線分布圖 8圖1-7 2004年~2018年新北市推案戶數曲線分布圖 9圖1-8 不動產開發流程之步驟及相關角色 12圖1-9 研究架構與流程圖 14圖2-1 經濟景氣與房地產景氣波動趨勢圖 16圖3-1 影響建商推案意願之四個主要評估面向 20圖3-2 影響建商推案意願因素之整體層級分析架構 21圖3-3 總體經濟市場面之層級因素 25圖3-4 政策面之層級因素 27圖3-5 建商經營管理面之層級因素 30圖3-6 產品面之層級因素 32圖3-7 AHP層級結構示意圖 35圖3-8 AHP流程圖 40圖4-1 第二階層評估面向成果圖 42圖4-2 總體經濟市場面之第三階層評估因素成果圖 43圖4-3 政策面之第三階層評估因素成果圖 43圖4-4 建商經營管理面之第三階層評估因素成果圖 44圖4-5 產品面之第三階層評估因素成果圖 44圖4-6 整體層級權重分析成果圖 45圖4-7 第二階層評估面向權重分析 48圖4-8 總體經濟市場面之第三階層評估因素權重分析 49圖4-9 政策面之第三階層評估因素權重分析 51圖4-10 建商經營管理面之第三階層評估因素權重分析 52圖4-11 產品面之第三階層評估因素權重分析 54圖4-12 整體層級權重分析成果圖 56圖5-1 供給和需求模型 59圖5-2 供給增加時之供給和需求模型 59附錄附錄一 問卷內容樣式 67 zh_TW dc.format.extent 2328087 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0103923010 en_US dc.subject (關鍵詞) 方高震 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 土地開發 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 建商推案 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 層級分析法 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 市場供需 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 專家深度訪談 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 總體經濟 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市計畫 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 財政政策 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 稅制 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 專家問卷調查 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 影響建商推案意願 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 量化分析 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 決策行為 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 決策判斷 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 購屋 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 量化分析 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 房地產 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 不動產 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 危老重建 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 都市更新 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 長照政策 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 馬歇爾經濟學理論 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 社會住宅 zh_TW dc.subject (關鍵詞) AHP en_US dc.subject (關鍵詞) Thomas L. 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