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題名 便利商店數量與服務品質對住宅價格的影響
The impact of quantity and service quality of convenience stores on housing prices作者 黃子彤
Huang, Zitong貢獻者 張金鶚<br>江穎慧
黃子彤
Huang, Zitong關鍵詞 便利商店
住宅價格
分位數迴歸
空間自相關日期 2019 上傳時間 6-Nov-2019 15:28:37 (UTC+8) 摘要 便利商店作為零售業的重要通路，在近年以大數據為依託，將線上服務、線下體驗以及現代物流相融合的「新零售」浪潮下，其直面顧客的一手地位愈發顯現。隨著行業差異化發展的不斷加深，不同便利商店所經營之品類及提供之服務差異亦不斷凸顯。而在以往針對便利商店對住宅價格影響的相關研究中，大多偏向於討論整體便利商店區位分布對城市住宅價格的影響，較少討論因便利商店的差異化經營所導致的服務品質差異對住宅價格的影響。故而本文針對上海地區內便利商店，運用特徵價格模型、分位數回歸模型及空間自相關模型，分別探討便利商店「數量分布」與「服務品質」對住宅價格的影響程度。在實證結果顯著的情況下，本研究發現上海地區住宅周邊300公尺範圍為便利商店可及性的延伸範圍。且在便利商店對住宅價格的影響上，本研究亦證明，對於住宅而言，周邊便利商店的數量問題並不是一個關鍵問題。住宅周邊便利商店所提供的服務品質才是便利商店對住宅價格影響的關鍵所在。 參考文獻 一、中文文獻林祖嘉、林素菁，1993。台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析，住宅學報，1:21-45。陳建寶、丁軍軍，2008。分位元數回歸技術綜述，統計與資訊論壇，3:89-96。魏下海、李樹培，2009。人力資本、人力資本結構與區域經濟增長―基於分位數回歸方法的經驗研究，財貿研究，20(5):15-24。楊亞平，2009。外商直接投資對廣東省製造業技術溢出的實證研究－基於分位數回歸方法，經濟經緯，2009(5):48-51。黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017。臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響，都市與計劃，44(3):277-302。劉擇昌、鄧煌發、黃明昭、張智雄、游柏輝，2012。差異區域層次犯罪空間集群態樣分析－以臺北市大安區住宅竊盜為例，犯罪學期刊，15(1):43-69。汪佳莉、季民河、鄧中偉，2016。基於地理加權特徵價格法的上海外環內住宅租金分佈成因分析，地域研究與開發，2016(5):72-80。李月華，1997。臺北市住宅區成屋交易價格影響因素之研究，崇右學報, 6:130-142。 林祖嘉、林素菁，1994。台灣地區住宅需求價格彈性與所得彈性之估計，住宅學報，2:25-48。張金鶚，1995。對張麗姬「從遠期契約和現貨的角度論預售和成屋的價格關係－以臺北市為例」一文之意見，住宅學報，3:99-103。武占雲、王遠飛，2010。基於GIS的上海市購物中心區位評價研究，華中師範大學學報：自然科學版，2010(1):152-157。王群猛、陳奉瑤，2015。銀行聚集與不動產價格之關係——以臺北市辦公商圈銀行為例，華中科技大學學報：社會科學版，2015(1):126-132。斯子文、石憶邵，2013。三甲醫院對人口分佈及房價影響的研究——以復旦大學附屬兒科醫院為例，經濟地理，2013(10):74-81。張志峰，2016。重點醫院對周邊住宅價格影響的實證分析，統計與決策，2016(21):106-109。楊宗憲、蘇倖慧，2011。迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究，住宅學報，22(2):61-80。二、英文參考文獻Chiang, Y.H., Peng, T, C., & Chang, C. O., 2015. The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei, Taiwan. Habitat International, 46, 82-90.Rosen, S., 1974. Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.DR Haurin & D Brasington, 1996. School Quality and Real House Prices: Inter- and Intrametropolitan Effects. Journal of Housing economics, Volume 5, Issue 4, 351-368.Hoshino, T., & Kuriyama, K., 2010. Measuring the benefits of neighbourhood park amenities: application and comparison of spatial hedonic approaches. Environmental and Resource Economics, 45(3), 429-444.Do, A. Q., Wilbur, R. W., & Short, J. L., 1994. An empirical examination of the externalities of neighborhood churches on housing values. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(2), 127-136.Carroll, T. M., Clauretie, T. M., & Jensen, J., 1996. Living next to godliness: residential property values and churches. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 12(3), 319-330.Kiel, K., & McClain, K., 1995. Property prices during siting decision stages: the case of an incinerator from rumor through operation. Journal of Environmental Economics and Management, 28(2), 241-255.Kohlhase, J. E., 1991. The impact of toxic waste sites on housing values. Journal of Urban Economics, 30(1), 1-26.Groothuis, P. A., & Miller, G., 1994. Locating hazardous waste facilities: the influence of NIMBY beliefs. American Journal of Economics and Sociology, 53(3), 335-346.Nelson, A., Genereux, J., & Genereux, M., 1992. Price effects of landfills on house values. Land Economics, 359-365.Aoyama, Y., 2001. Structural foundations for e-commerce adoption: a comparative organization of retail trade between Japan and the United States. Urban Geography, 22(2), 130-153.Sakashita, N., 2000. An economic analysis of convenience-store location. Urban Studies, 37(3), 471-479.Devin G. Pope & Jaren C. Pope,2015. When Walmart comes to town: Always low housing prices? Always? Journal of Urban Economics, Volume 87, 1-13.Koenker, R., & Bassett, G., 1978. Regression quantiles. Econometrica, 46(1), 33-50.Stacy Sirmans, David Macpherson, and Emily Zietz, 2005. The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature: 2005, Vol. 13, No. 1, pp. 1-44.Koenker, R. & Bassett, G. W., 1978,"Regression quantiles",Econometrica", 46(1): 211-244.Berry, L., Seiders, K., Grewal, D., 2002, Understanding Service Convenience, Journal of Marketing.Hurley, R., 1998. Customer service behavior in retail settings: A study of the effect of service provider personality. Journal of the Academy of Marketing Science, Volume 26, Issue 2, pp 115–127.Pantano, E., Laria, G., 2012. Innovation in Retail Process: From Consumers’ Experience to Immersive Store Design. Journal of technology management & innovation, Volume 7, Issue 3.Gale, H. F., Huang, K., 2007. Demand for Food Quantity and Quality in China. USDA Economic Research Report No. 32.Cliff, A. D., and J. K. Ord, 1973. Spatial Autocorrelation. London: Pion.Steve Wood & Sue Browne, 2007. Convenience store location planning and forecasting – a practical research agenda. International Journal of Retail & Distribution Management, Vol. 35 No. 4, 233-255.Yan Song & Jungyul Sohn, 2007. Valuing spatial accessibility to retailing: A case study of the single family housing market in Hillsboro, Oregon. Journal of Retailing and Consumer Services. Vol. 14(4), 279-288.Myungjun Jang & Chang-Deok Kang, 2015. Retail accessibility and proximity effects on housing prices in Seoul, Korea: A retail type and housing submarket approach. Habitat International, Vol. 49, 516-528.Chang-Deok Kang, 2018. Valuing Spatial Access to Types of Retail and Effects on the Housing Price in Seoul, Korea. Journal of Urban Planning and Development, Vol. 144, Issue 2. 描述 碩士
國立政治大學
地政學系
106257033資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0106257033 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 張金鶚<br>江穎慧 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 黃子彤 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Huang, Zitong en_US dc.creator (作者) 黃子彤 zh_TW dc.creator (作者) Huang, Zitong en_US dc.date (日期) 2019 en_US dc.date.accessioned 6-Nov-2019 15:28:37 (UTC+8) - dc.date.available 6-Nov-2019 15:28:37 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 6-Nov-2019 15:28:37 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0106257033 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/127221 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系 zh_TW dc.description (描述) 106257033 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 便利商店作為零售業的重要通路，在近年以大數據為依託，將線上服務、線下體驗以及現代物流相融合的「新零售」浪潮下，其直面顧客的一手地位愈發顯現。隨著行業差異化發展的不斷加深，不同便利商店所經營之品類及提供之服務差異亦不斷凸顯。而在以往針對便利商店對住宅價格影響的相關研究中，大多偏向於討論整體便利商店區位分布對城市住宅價格的影響，較少討論因便利商店的差異化經營所導致的服務品質差異對住宅價格的影響。故而本文針對上海地區內便利商店，運用特徵價格模型、分位數回歸模型及空間自相關模型，分別探討便利商店「數量分布」與「服務品質」對住宅價格的影響程度。在實證結果顯著的情況下，本研究發現上海地區住宅周邊300公尺範圍為便利商店可及性的延伸範圍。且在便利商店對住宅價格的影響上，本研究亦證明，對於住宅而言，周邊便利商店的數量問題並不是一個關鍵問題。住宅周邊便利商店所提供的服務品質才是便利商店對住宅價格影響的關鍵所在。 zh_TW dc.description.tableofcontents 摘要 I目錄 II表目錄 III圖目錄 IV第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究內容與範圍 3第三節 研究架構 6第二章 文獻回顧 8第一節 特徵價格理論相關研究 8第二節 分位數回歸理論相關研究 8第三節 空間自相關理論相關研究 10第四節 零售業態與住宅價格相關研究 10第五節 零售業態服務品質相關研究 11第六節 便利商店相關研究 12第三章 研究方法與研究設計 14第一節 研究設計 14第二節 資料說明與變數選取 16第四章 實證結果分析 21第一節 上海地區便利商店數量分布狀況對住宅價格的影響 21第二節 上海地區便利商店服務品質狀況對住宅價格的影響 27第五章 結論 32參考文獻 34 zh_TW dc.format.extent 1049930 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0106257033 en_US dc.subject (關鍵詞) 便利商店 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 住宅價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 分位數迴歸 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 空間自相關 zh_TW dc.title (題名) 便利商店數量與服務品質對住宅價格的影響 zh_TW dc.title (題名) The impact of quantity and service quality of convenience stores on housing prices en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻林祖嘉、林素菁，1993。台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析，住宅學報，1:21-45。陳建寶、丁軍軍，2008。分位元數回歸技術綜述，統計與資訊論壇，3:89-96。魏下海、李樹培，2009。人力資本、人力資本結構與區域經濟增長―基於分位數回歸方法的經驗研究，財貿研究，20(5):15-24。楊亞平，2009。外商直接投資對廣東省製造業技術溢出的實證研究－基於分位數回歸方法，經濟經緯，2009(5):48-51。黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017。臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響，都市與計劃，44(3):277-302。劉擇昌、鄧煌發、黃明昭、張智雄、游柏輝，2012。差異區域層次犯罪空間集群態樣分析－以臺北市大安區住宅竊盜為例，犯罪學期刊，15(1):43-69。汪佳莉、季民河、鄧中偉，2016。基於地理加權特徵價格法的上海外環內住宅租金分佈成因分析，地域研究與開發，2016(5):72-80。李月華，1997。臺北市住宅區成屋交易價格影響因素之研究，崇右學報, 6:130-142。 林祖嘉、林素菁，1994。台灣地區住宅需求價格彈性與所得彈性之估計，住宅學報，2:25-48。張金鶚，1995。對張麗姬「從遠期契約和現貨的角度論預售和成屋的價格關係－以臺北市為例」一文之意見，住宅學報，3:99-103。武占雲、王遠飛，2010。基於GIS的上海市購物中心區位評價研究，華中師範大學學報：自然科學版，2010(1):152-157。王群猛、陳奉瑤，2015。銀行聚集與不動產價格之關係——以臺北市辦公商圈銀行為例，華中科技大學學報：社會科學版，2015(1):126-132。斯子文、石憶邵，2013。三甲醫院對人口分佈及房價影響的研究——以復旦大學附屬兒科醫院為例，經濟地理，2013(10):74-81。張志峰，2016。重點醫院對周邊住宅價格影響的實證分析，統計與決策，2016(21):106-109。楊宗憲、蘇倖慧，2011。迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究，住宅學報，22(2):61-80。二、英文參考文獻Chiang, Y.H., Peng, T, C., & Chang, C. O., 2015. The nonlinear effect of convenience stores on residential property prices: A case study of Taipei, Taiwan. Habitat International, 46, 82-90.Rosen, S., 1974. Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. The Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.DR Haurin & D Brasington, 1996. School Quality and Real House Prices: Inter- and Intrametropolitan Effects. Journal of Housing economics, Volume 5, Issue 4, 351-368.Hoshino, T., & Kuriyama, K., 2010. Measuring the benefits of neighbourhood park amenities: application and comparison of spatial hedonic approaches. Environmental and Resource Economics, 45(3), 429-444.Do, A. Q., Wilbur, R. W., & Short, J. L., 1994. An empirical examination of the externalities of neighborhood churches on housing values. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(2), 127-136.Carroll, T. M., Clauretie, T. M., & Jensen, J., 1996. Living next to godliness: residential property values and churches. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 12(3), 319-330.Kiel, K., & McClain, K., 1995. Property prices during siting decision stages: the case of an incinerator from rumor through operation. Journal of Environmental Economics and Management, 28(2), 241-255.Kohlhase, J. E., 1991. The impact of toxic waste sites on housing values. Journal of Urban Economics, 30(1), 1-26.Groothuis, P. A., & Miller, G., 1994. Locating hazardous waste facilities: the influence of NIMBY beliefs. American Journal of Economics and Sociology, 53(3), 335-346.Nelson, A., Genereux, J., & Genereux, M., 1992. Price effects of landfills on house values. Land Economics, 359-365.Aoyama, Y., 2001. Structural foundations for e-commerce adoption: a comparative organization of retail trade between Japan and the United States. Urban Geography, 22(2), 130-153.Sakashita, N., 2000. An economic analysis of convenience-store location. Urban Studies, 37(3), 471-479.Devin G. Pope & Jaren C. Pope,2015. When Walmart comes to town: Always low housing prices? Always? Journal of Urban Economics, Volume 87, 1-13.Koenker, R., & Bassett, G., 1978. Regression quantiles. Econometrica, 46(1), 33-50.Stacy Sirmans, David Macpherson, and Emily Zietz, 2005. The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature: 2005, Vol. 13, No. 1, pp. 1-44.Koenker, R. & Bassett, G. W., 1978,"Regression quantiles",Econometrica", 46(1): 211-244.Berry, L., Seiders, K., Grewal, D., 2002, Understanding Service Convenience, Journal of Marketing.Hurley, R., 1998. Customer service behavior in retail settings: A study of the effect of service provider personality. Journal of the Academy of Marketing Science, Volume 26, Issue 2, pp 115–127.Pantano, E., Laria, G., 2012. Innovation in Retail Process: From Consumers’ Experience to Immersive Store Design. Journal of technology management & innovation, Volume 7, Issue 3.Gale, H. F., Huang, K., 2007. Demand for Food Quantity and Quality in China. USDA Economic Research Report No. 32.Cliff, A. D., and J. K. Ord, 1973. Spatial Autocorrelation. London: Pion.Steve Wood & Sue Browne, 2007. Convenience store location planning and forecasting – a practical research agenda. International Journal of Retail & Distribution Management, Vol. 35 No. 4, 233-255.Yan Song & Jungyul Sohn, 2007. Valuing spatial accessibility to retailing: A case study of the single family housing market in Hillsboro, Oregon. Journal of Retailing and Consumer Services. Vol. 14(4), 279-288.Myungjun Jang & Chang-Deok Kang, 2015. Retail accessibility and proximity effects on housing prices in Seoul, Korea: A retail type and housing submarket approach. Habitat International, Vol. 49, 516-528.Chang-Deok Kang, 2018. Valuing Spatial Access to Types of Retail and Effects on the Housing Price in Seoul, Korea. Journal of Urban Planning and Development, Vol. 144, Issue 2. zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU201901208 en_US
