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題名 區段徵收土地整合與交易價格變動之研究–以新店中央新村北側附近地區為例
The Study of Zone Expropriation, Land Assembly and Tranding Price Adjustment作者 莊博閔
Chuang, Po-Min貢獻者 邊泰明
莊博閔
Chuang, Po-Min關鍵詞 區段徵收
土地整合
交易成本
交易價格
競價強度
Zone expropriation
Land assembly
Transaction costs
Trading price
Bidding strength日期 2020 上傳時間 2-Mar-2020 11:22:45 (UTC+8) 摘要 區段徵收在土地開發事業上，有相當的重要性，其以公權力徵收私人土地所有權之強制力，透過先公有再分配移轉予私人，以取得公共設施用地之公平性及土地開發財務之自償性等特質，形成政府部門無償取得公共設施用地的主要途徑。土地整合為區段徵收過程當中對於土地產權結構改變的重要活動，這種活動有賴於開發者與不同地主及權利關係人進行協商，並且土地整合的進度、效率與成本會高度受到土的本身的產權結構特性所影響，這也是制度經濟學所關注的交易成本。而土地產權所形成不同的交易成本對於交易地價所產生的影響仍缺乏足夠研究，此外，市場面訊息及開發者數量亦是影響交易地價的重要因素，但以上因素在現有區段收與土地整合相關文獻中也缺乏統合性研究。因此本研究以「新店中央新村北側區段徵收開發案」為個案，採用個體交易資料並訪談利害關係人對在區段徵收後的利益的看法加以分析。本研究的研究成果如下：一、共有人數愈多，使交易成本提高，促使建商收購價格較低二、基於風險因素，建商傾向在愈接近公告期間以較高價格購入三、建商數量反映對於土地競價的強度，建商數量越多使交易地價提升
Zone expropriation has considerable importance on land development, with thepower authorized by the government, it can publicize private land property rights and then transfer to individuals, the institution has the characteristics including thefairness of acquisition of public facilities and the financial self-pay of land development. This constitutes the major method that the government acquires public facilities without cost. Land assembly is an important activity for the change of land property rights structure during the process of land expropriation. This activitydepends on the developer to negotiate with different landowners and stakeholders, and the progress, efficiency and, cost of the land assembly will be highly affected by the land’s property structure itself, this is also the transaction cost concerned byinstitution economics.The impact of different transaction costs formed by land property rights on trading land prices is still insufficiently studied. In addition, market information and the number of developers are also important factors affecting trading land prices, butthe above factors are also lacking in land assembly and zone expropriation studies.Therefore, in this study, we use "the zone expropriation development of the Northern Side of Xindian Central Village " as our research case, and analyzing with individual trading data and interviewing stakeholders` views on the benefits after theexpropriation. The research results of this study are as follows:1. The larger the total number of co-owner, the higher the transaction cost, and the lower the purchase price of the developers.2. Due to risk factors, developers tend to buy at higher prices as they approach the announcement period.3. The number of builders reflects the intensity of land bidding. The greater the number of developers, the higher the trading land price.參考文獻 一、中文文獻內政部，2005，『麻雀地變鳳凰城—台灣區段徵收案例實錄』，台北：內政部。王文宇，1996，「財產法的經濟分析與寇斯定理」，『月旦法學雜誌』，15：6-15。王文科，1994，『質的教育研究法』，台北：師大書苑。古永嘉，1996，『企業研究方法』，台北：華泰書局。李宗信，1999，「台灣地區都市計畫整體開發之演進歷程及改進方向」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：台南。李鴻毅，2001，『不動產經營與管理』，台北：中國地政研究所。沈靜悅，2006，「民間建築合建行為之研究-以賽局理論分析」，朝陽科技大學建築及都市設計研究所：彰化。林怡妏，2006，「應用交易成本理論檢討台灣現行土地開發機制—舊市區與新開發區之比較」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：台南。林建伸，2004，「區段徵收開發新社區之效益評估—以太平新光區段徵收為例」，逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。林森田，2001，『土地經濟理論與分析』，台北：三民書局金家禾，1998，「不動產開發過程中估價功能之研究」，『中興法商學報』，34 ：235-271。胡振揚，2003，「區段徵收與財務平衡」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文：台南。陳向明，2002，『社會科學質的研究』，台北：五南圖書出版公司。黃俊英，1996，『行銷研究，管理與技術』，台北：華泰書局。楊松齡，1994，「區段徵收制度之公平性與分配內涵之分析」，『台灣地政』，101：10∼16。楊棻糸，2000，「都市更新單元規模之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。楊與齡，1981，『房屋之買賣委建合建或承攬』，台北：中正書局劉文中，1994，「住宅社區整體開發之研究」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文：台中。蔡伯俊，2006，「以賽局理論探討都市發展過程中地方政府與開發商互動行為」，國立台北大學都市計畫研究所碩士論文：台北。謝靜琪，2001，『區段徵收發還土地所有權人抵價地比例準則之硏究』，台中：內政部中部辦公室。邊泰明，2003，『土地使用規劃與財產權－理論與實務』，台北：詹氏書局。邊泰明，2010，「都市更新-困境與信任」，『經濟前瞻』，131：97-102。二、英文文獻Ball, M., 1994, “The 1980s Property Boom”, Environment and Planning A, 26: 671-695.Coase, R. H., 1937, “The nature of the firm”, economica, 4(16): 386-405.Coase, R. H., 1960, “The problem of social cost”, Journal of law and economics, 1-44.Cohen, L., 1991, “Holdouts and Free Riders”, Journal of Legal Studies, 20: 351-362.Colwell, P. and H. Munneke, 1999, “Land Prices and Assembly in the CBD,” Journal of Real Estate Finance and Economics, 18: 163–180.Colwell, P. F. and Sirmans, C.F., 1978, “Area, Time, Centrality and the Value ofUrban”, Land Economics, 54(4): 514-519.Eckart, W., 1985, “On the Land Assembly Problem”, Journal of Urban Economics,18: 363-378.Gillen, M. and Fisher, P., 2002, “Residential developer behaviour in land pricedetermination”, Journal of Property Research, 19(1): 39–59.Healey, P., 1994, “Urban policy and property development: the institutional relations of real-estate development in an old industrial region”, Environment and Planning, 26(2): 177-198.Hillebrandt, P., Cannon, J. and Lansey, P., 1995, The Construction Company in and out of Recession, London: Macmillan.Lin, T. and Evans, A., 2000, “The relationship between the price of land and size of plot when plots are small”, Land Economics, 76(3): 386-394.Miceli, T. and Sirmans, C. F., 2007, “The holdout problem, urban sprawl, and eminent domain”, Housing Economics, 16 (3/4):309-19.Shoup, D., 2008, “Graduated Density Zoning”, Journal of planning education and research, 28: 161-178.Smyth, H., 1985, Property Companies and the Construction Industry in Britain,Cambridge: Cambridge University Press.Wimmer, R. and Dominick, J., 1995, Mass Media Research: An Introduction, 5th ed.,Belmont, CA.: Wadsworth Publishing Company 描述 碩士
國立政治大學
地政學系碩士在職專班
104923027資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104923027 資料類型 thesis dc.contributor.advisor 邊泰明 zh_TW dc.contributor.author (Authors) 莊博閔 zh_TW dc.contributor.author (Authors) Chuang, Po-Min en_US dc.creator (作者) 莊博閔 zh_TW dc.creator (作者) Chuang, Po-Min en_US dc.date (日期) 2020 en_US dc.date.accessioned 2-Mar-2020 11:22:45 (UTC+8) - dc.date.available 2-Mar-2020 11:22:45 (UTC+8) - dc.date.issued (上傳時間) 2-Mar-2020 11:22:45 (UTC+8) - dc.identifier (Other Identifiers) G0104923027 en_US dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/128907 - dc.description (描述) 碩士 zh_TW dc.description (描述) 國立政治大學 zh_TW dc.description (描述) 地政學系碩士在職專班 zh_TW dc.description (描述) 104923027 zh_TW dc.description.abstract (摘要) 區段徵收在土地開發事業上，有相當的重要性，其以公權力徵收私人土地所有權之強制力，透過先公有再分配移轉予私人，以取得公共設施用地之公平性及土地開發財務之自償性等特質，形成政府部門無償取得公共設施用地的主要途徑。土地整合為區段徵收過程當中對於土地產權結構改變的重要活動，這種活動有賴於開發者與不同地主及權利關係人進行協商，並且土地整合的進度、效率與成本會高度受到土的本身的產權結構特性所影響，這也是制度經濟學所關注的交易成本。而土地產權所形成不同的交易成本對於交易地價所產生的影響仍缺乏足夠研究，此外，市場面訊息及開發者數量亦是影響交易地價的重要因素，但以上因素在現有區段收與土地整合相關文獻中也缺乏統合性研究。因此本研究以「新店中央新村北側區段徵收開發案」為個案，採用個體交易資料並訪談利害關係人對在區段徵收後的利益的看法加以分析。本研究的研究成果如下：一、共有人數愈多，使交易成本提高，促使建商收購價格較低二、基於風險因素，建商傾向在愈接近公告期間以較高價格購入三、建商數量反映對於土地競價的強度，建商數量越多使交易地價提升 zh_TW dc.description.abstract (摘要) Zone expropriation has considerable importance on land development, with thepower authorized by the government, it can publicize private land property rights and then transfer to individuals, the institution has the characteristics including thefairness of acquisition of public facilities and the financial self-pay of land development. This constitutes the major method that the government acquires public facilities without cost. Land assembly is an important activity for the change of land property rights structure during the process of land expropriation. This activitydepends on the developer to negotiate with different landowners and stakeholders, and the progress, efficiency and, cost of the land assembly will be highly affected by the land’s property structure itself, this is also the transaction cost concerned byinstitution economics.The impact of different transaction costs formed by land property rights on trading land prices is still insufficiently studied. In addition, market information and the number of developers are also important factors affecting trading land prices, butthe above factors are also lacking in land assembly and zone expropriation studies.Therefore, in this study, we use "the zone expropriation development of the Northern Side of Xindian Central Village " as our research case, and analyzing with individual trading data and interviewing stakeholders` views on the benefits after theexpropriation. The research results of this study are as follows:1. The larger the total number of co-owner, the higher the transaction cost, and the lower the purchase price of the developers.2. Due to risk factors, developers tend to buy at higher prices as they approach the announcement period.3. The number of builders reflects the intensity of land bidding. The greater the number of developers, the higher the trading land price. en_US dc.description.tableofcontents 摘要 iiiAbstract iv第一章 緒論 1第一節 研究動機與目的 1第二節 研究範圍與內容 5第三節 研究方法與流程 6第二章 理論基礎與文獻回顧 8第一節 區段徵收相關文獻 8第二節 土地整合理論基礎 13第三節 交易成本理論基礎 17第三章 研究案例背景 23第四章 研究設計 33第一節 研究假說與研究設計 33第二節 央北區段徵收地主訪談計畫內容、訪談對象及題目設計 36第五章 區段徵收土地整合與交易價格變動之分析 38第一節 土地交易價格與面積 38第二節 共有土地分析 43第三節 建商分析 48第六章 研究成果分析 50第一節 實證分析 50第二節 訪談分析 56第三節 綜合分析 69第七章 結論與建議 71第一節 研究結論 71第二節 未來建議 72參考文獻 74圖目錄圖 1 新店央北區段徵收區地理位置圖 5圖 2 研究流程圖 7圖 3 地主效用曲線差異與補償數額 11圖 4 地主效用曲線差異與徵收補償 12圖 5 區段徵收區域與現況使用 23圖 6 新店央北區段徵收區細部計畫圖 25圖 7 新店央北區段徵收區作業流程與進度圖 27圖 8 新店央北區段徵收區抵價地分配作業流程圖 28圖 9 新店央北區段徵收區最小開發規模示意圖 29圖 10 新店央北區段徵收區抵價地第一次分配結果圖 30圖 11 新店央北區段徵收區月平均成交價與大事的關係圖 31圖 12 新店央北區段徵收區總成交面積與時間的關係圖 37圖 13 新店央北區段徵收區成交面積與單價的關係圖 38圖 14 新店央北區段徵收區總成交金額與時間的關係圖 38圖 15 新店央北區段徵收區 101 年土地交易價格分佈圖 39圖 16 新店央北區段徵收區 102 年土地交易價格分佈圖 40圖 17 新店央北區段徵收區 103 年土地交易價格分佈圖 40圖 18 新店央北區段徵收區所有權人人數與時間的關係圖 42圖 19 新店央北區段徵收區 101 年土地所有人數分佈圖 43圖 20 新店央北區段徵收區 102 年土地所有人數分佈圖 43圖 21 新店央北區段徵收區 103 年土地所有人數分佈圖 44表目錄表 1 區段徵收之定義 9表 2 新店央北區段徵收區作業期程表 27表 3 研究變數內容表 34表 4 研究地區月成交價、交易次數、總成交金額與總成交面積表 41表 5 新店央北區段徵收區所有權人人數與平均每人持有面積表 44表 6 105-107 年土地共有權屬狀態表 46表 7 建商數量與單價變化表 48表 8 變數敘述統計 49表 9 自變數相關係數分析表 50表 10 101-103 年土地特徵對交易價格影響回歸結果 50表 11 105-107 年土地特徵對交易價格影響回歸結果 53表 12 105-107 年土地特徵對交易總價影響分量回歸結果 54表 13 105-107 年土地特徵對交易單價影響分量回歸結果 55表 14 訪談對象基本資料表 56表 15 參與區段徵收的原因之訪談結果彙整表 57表 16 得知區段徵收的訊息管道之訪談結果彙整表 57表 17 區段徵收的好壞處之訪談結果彙整表 58表 18 決定土地買賣（進、出場）時間的因素之訪談結果彙整表 59表 19 協商前、協商中、協商後的成本順位之訪談結果彙整表 61表 20 選擇合適交易對象的考量點之訪談結果彙整表 62表 21 區段徵收實施後對土地價格的影響之訪談結果彙整表 62表 22 可能影響區段徵收的原因之訪談結果彙整表 63表 23 實施區段徵收的程序的問題與改善方式之訪談結果彙整表 64 zh_TW dc.format.extent 2429194 bytes - dc.format.mimetype application/pdf - dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0104923027 en_US dc.subject (關鍵詞) 區段徵收 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 土地整合 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 交易成本 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 交易價格 zh_TW dc.subject (關鍵詞) 競價強度 zh_TW dc.subject (關鍵詞) Zone expropriation en_US dc.subject (關鍵詞) Land assembly en_US dc.subject (關鍵詞) Transaction costs en_US dc.subject (關鍵詞) Trading price en_US dc.subject (關鍵詞) Bidding strength en_US dc.title (題名) 區段徵收土地整合與交易價格變動之研究–以新店中央新村北側附近地區為例 zh_TW dc.title (題名) The Study of Zone Expropriation, Land Assembly and Tranding Price Adjustment en_US dc.type (資料類型) thesis en_US dc.relation.reference (參考文獻) 一、中文文獻內政部，2005，『麻雀地變鳳凰城—台灣區段徵收案例實錄』，台北：內政部。王文宇，1996，「財產法的經濟分析與寇斯定理」，『月旦法學雜誌』，15：6-15。王文科，1994，『質的教育研究法』，台北：師大書苑。古永嘉，1996，『企業研究方法』，台北：華泰書局。李宗信，1999，「台灣地區都市計畫整體開發之演進歷程及改進方向」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：台南。李鴻毅，2001，『不動產經營與管理』，台北：中國地政研究所。沈靜悅，2006，「民間建築合建行為之研究-以賽局理論分析」，朝陽科技大學建築及都市設計研究所：彰化。林怡妏，2006，「應用交易成本理論檢討台灣現行土地開發機制—舊市區與新開發區之比較」，國立成功大學都市計畫研究所碩士論文：台南。林建伸，2004，「區段徵收開發新社區之效益評估—以太平新光區段徵收為例」，逢甲大學土地管理研究所碩士論文：台中。林森田，2001，『土地經濟理論與分析』，台北：三民書局金家禾，1998，「不動產開發過程中估價功能之研究」，『中興法商學報』，34 ：235-271。胡振揚，2003，「區段徵收與財務平衡」，國立成功大學都市計畫學系碩士論文：台南。陳向明，2002，『社會科學質的研究』，台北：五南圖書出版公司。黃俊英，1996，『行銷研究，管理與技術』，台北：華泰書局。楊松齡，1994，「區段徵收制度之公平性與分配內涵之分析」，『台灣地政』，101：10∼16。楊棻糸，2000，「都市更新單元規模之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北。楊與齡，1981，『房屋之買賣委建合建或承攬』，台北：中正書局劉文中，1994，「住宅社區整體開發之研究」，國立中興大學都市計劃研究所碩士論文：台中。蔡伯俊，2006，「以賽局理論探討都市發展過程中地方政府與開發商互動行為」，國立台北大學都市計畫研究所碩士論文：台北。謝靜琪，2001，『區段徵收發還土地所有權人抵價地比例準則之硏究』，台中：內政部中部辦公室。邊泰明，2003，『土地使用規劃與財產權－理論與實務』，台北：詹氏書局。邊泰明，2010，「都市更新-困境與信任」，『經濟前瞻』，131：97-102。二、英文文獻Ball, M., 1994, “The 1980s Property Boom”, Environment and Planning A, 26: 671-695.Coase, R. H., 1937, “The nature of the firm”, economica, 4(16): 386-405.Coase, R. H., 1960, “The problem of social cost”, Journal of law and economics, 1-44.Cohen, L., 1991, “Holdouts and Free Riders”, Journal of Legal Studies, 20: 351-362.Colwell, P. and H. Munneke, 1999, “Land Prices and Assembly in the CBD,” Journal of Real Estate Finance and Economics, 18: 163–180.Colwell, P. F. and Sirmans, C.F., 1978, “Area, Time, Centrality and the Value ofUrban”, Land Economics, 54(4): 514-519.Eckart, W., 1985, “On the Land Assembly Problem”, Journal of Urban Economics,18: 363-378.Gillen, M. and Fisher, P., 2002, “Residential developer behaviour in land pricedetermination”, Journal of Property Research, 19(1): 39–59.Healey, P., 1994, “Urban policy and property development: the institutional relations of real-estate development in an old industrial region”, Environment and Planning, 26(2): 177-198.Hillebrandt, P., Cannon, J. and Lansey, P., 1995, The Construction Company in and out of Recession, London: Macmillan.Lin, T. and Evans, A., 2000, “The relationship between the price of land and size of plot when plots are small”, Land Economics, 76(3): 386-394.Miceli, T. and Sirmans, C. F., 2007, “The holdout problem, urban sprawl, and eminent domain”, Housing Economics, 16 (3/4):309-19.Shoup, D., 2008, “Graduated Density Zoning”, Journal of planning education and research, 28: 161-178.Smyth, H., 1985, Property Companies and the Construction Industry in Britain,Cambridge: Cambridge University Press.Wimmer, R. and Dominick, J., 1995, Mass Media Research: An Introduction, 5th ed.,Belmont, CA.: Wadsworth Publishing Company zh_TW dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202000200 en_US
