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題名 政府執行土地使用管制對住宅價格之影響―以師大社區為例
The Effects of Executing Zoning on Housing Price: The Case Study of Shi-Da Community
作者 林哲安
Lin, Jhe-An
貢獻者 劉小蘭
Liu, Hsiao-Lan
林哲安
Lin, Jhe-An
關鍵詞 師大社區
住宅價格
土地使用分區管制
政府失靈
差異中之差異法
Shi-Da Community
Housing Price
Zoning
Government Failure
Difference-in-Difference
日期 2020
上傳時間 3-Aug-2020 18:09:02 (UTC+8)
摘要 臺北市土地進行分區規劃時乃順應既有的土地使用狀況，而住商混合為都市土地常見之使用狀態，然而不相容的使用組將產生許多土地違規使用情形，但政府對於違規使用大多僅採不告不理或勸導的方式進行處置。2012年師大社區爆發住商衝突，迫使政府正視住商混合下土地違規使用對當地居民所帶來的問題，為了調停住商之間的利益衝突，2012年4月臺北市政府發布施行「師大社區違反都市計畫法第七十九條優先裁處作業原則」進行規模性公權力治理以消除土地違規使用所生的外部不經濟。過往研究師大社區住商衝突大多著重於制度面分析，故本研究著眼於經濟面向分析房地產市場價格之變化，以詳實相關研究。
本研究選用2011年4月至2013年3月的師大社區周遭公寓交易資料，運用特徵價格理論、差異中之差異法進行實證分析，以探討「師大社區違反都市計畫法第七十九條優先裁處作業原則」施行之下對於師大社區當地的房價變化，並且進一步考量搜尋期間與政府失靈之因素，探討時間分期的房價變化。實證結果顯示，「師大社區違反都市計畫法第七十九條優先裁處作業原則」施行一年期並未對當地房價造成顯著影響，再將一年分期探討其房價變化，法規對施行後第5個月至第8個月的房價具顯著上漲影響，但對其他時間交易的房價則無顯著影響。
When the government zoning Taipei City, they based on existing land use. Mixed land use is a common phenomenon in Taipei City; however, incompatible land use would result in plenty of violations. The government tends to guide or ignore such violation. In 2012, there are conflicts between residents and the local business, forcing the government to face up to the issues brought by such violation and mediate between both parties. In response to the conflicts, Taipei City Government enacted “Penalty Procedure on Violation of the Urban Planning Act, Article 79”, hereafter “Article 79”, to attenuate the external costs resulting from the illegitimate use. Prior research regarding the conflicts between the residents and the local business focuses on institutional analysis while this study uses empirical methods to investigate the economic effects on housing price.
This study utilizes the transaction data of apartment market from April 2011 to March 2013 to examines the influence of the implementation of “Article 79” on housing price in Shi-Da community. This study employs Hedonic Price Theory and uses Difference-in-Difference (DID) method and Spatial Regression Model to provide empirical evidence. Moreover, I take search duration and government failure into account and investigate the housing price in different period of time. The results suggest that there is no significant influence of “Article 97” on the housing price in Shi-Da community in a one-year period. In addition, there is a significant positive effect on the housing price in the second quarter after the implementation of “Article 97” but such significant effect is not found in other quarters.
參考文獻 中文參考文獻
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8.李新，2013，「師大夜市退出住宅區的困境與對策－以利害關係人治理模式分析」，國立臺灣大學政治學研究所碩士論文：台北市。
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10.周美伶、張金鶚，2005，「購屋搜尋期間影響因素之研究」，『管理評論』，24(1)：133-150。
11.周美伶、張金鶚，2005，「購屋搜尋期間影響因素之研究」，『管理評論』，24(1)：133-150。
12.林孟璇，2016，「住商混合對居住環境品質影響之研究以逢甲大學社區為例」，逢甲大學都市計畫與空間資訊學系碩士論文：台中市。
13.林亭均，2015，「土地違規使用成因與解決策略之探討－以台北市師大商圈與基隆河截彎取直地區為例」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
14.洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，(8)：47-67。
15.胡海豐，2002，「住宅面積與環境寧適需求的取捨」，『建築學報』，(39)：51-62。
16.胡海豐，2015，「以條件評價法估算土地使用變更的外部性對房地產價格之影響程度與作用範圍」，『住宅學報』，24(2)：1-26。
17.崔智超，2013，「公園對不動產交易價格影響之空間分析－以原高雄市為例」，長榮大學土地管理與開發學系（所）碩士論文：台南市。
18.張金鶚，2003，『房地產投資與市場分析—理論與實務』，台北：華泰書局。
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21.梁仁旭，2012，「不動產價值逆折舊之探討」，『住宅學報』，21( 2)：71-89。
22.梁巧瑩，2016，「指標性設施搬遷與所在地對鄰近房價之影響－以臺中市政府為」，國立中央大學產業經濟研究所碩士論文：桃園縣。
23.許戎聰，2000，「住宅區土地混合使用業種相容性分析之研究－以台北市大安區與萬華區為例」，國立政治大學地政學系博士論文：台北市。
24.許家瑞，2014，「應用差異中的差異法評估臺灣觀光政策對入境旅客人次的影響」，國立暨南國際大學經濟學系碩士論文：南投縣。
25.許瑞盛，2018，「高雄氣爆事件對鄰近房價的影響—以差異中之差異法與分量迴歸模型之分析」，國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文：屏東縣。
26.陳立芃，2014，「師大商圈發展爭議因素之探討：協力規劃觀點」，國立臺北大學公共行政暨政策學系碩士論文：新北市。
27.陳宥如，2013，「師大夜市－公共空間與公共領域之研究」，國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文：新北市。
28.陳敦源，2005，「為公共選擇辯護：論公共選擇理論與「公共性」議題在行政學中的相容性」，『行政暨政策學報』，(40)：1-36。
29.彭若涵，2010，「土地的使用管制與形式管制比較研究」，國立成功大學建築學系碩博士班碩士論文：台南市。
30.曾菁敏，2008，「空地開發外部性對住宅土地價格影響之研究－台南市的實證分析」，國立政治大學地政研究所博士論文：台北市。
31.黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『都市與計劃』，44(3)：277-302。
32.楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20(2)：61-80。
33.楊珮欣，2008，「住商混合使用對房價之影響－台北市經驗。」，國立政治大學地政研究所碩士論文：台北市。
34.楊樺，2018，「夜市對周遭房價有影響嗎？」，國立政治大學地政學系碩士論文：台北市。
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36.趙元瑞，2017，「都市商圈土地混合使用自治管理模式－以師大商圈為例。」國立政治大學地政學系碩士在職專班碩士論文，台北市。
37.鄧志松，2006，「選舉的空間因素：以三次總統選舉為例」，『國家發展研究』，6(1)：89-144。
38.鄧雅云，2011，「消費者購屋決策流程之探究—關鍵決策點之建構」，淡江大學商學院國際商學碩士在職專班碩士論文：新北。
39.賴品霖，2016，「運用分量迴歸模型分析不動產價格因子－以夜市與捷運站為例」，國立臺灣科技大學財務金融研究所碩士論文：台北市。

外文參考文獻
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描述 碩士
國立政治大學
地政學系
107257018
資料來源 http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107257018
資料類型 thesis
dc.contributor.advisor 劉小蘭zh_TW
dc.contributor.advisor Liu, Hsiao-Lanen_US
dc.contributor.author (Authors) 林哲安zh_TW
dc.contributor.author (Authors) Lin, Jhe-Anen_US
dc.creator (作者) 林哲安zh_TW
dc.creator (作者) Lin, Jhe-Anen_US
dc.date (日期) 2020en_US
dc.date.accessioned 3-Aug-2020 18:09:02 (UTC+8)-
dc.date.available 3-Aug-2020 18:09:02 (UTC+8)-
dc.date.issued (上傳時間) 3-Aug-2020 18:09:02 (UTC+8)-
dc.identifier (Other Identifiers) G0107257018en_US
dc.identifier.uri (URI) http://nccur.lib.nccu.edu.tw/handle/140.119/131167-
dc.description (描述) 碩士zh_TW
dc.description (描述) 國立政治大學zh_TW
dc.description (描述) 地政學系zh_TW
dc.description (描述) 107257018zh_TW
dc.description.abstract (摘要) 臺北市土地進行分區規劃時乃順應既有的土地使用狀況，而住商混合為都市土地常見之使用狀態，然而不相容的使用組將產生許多土地違規使用情形，但政府對於違規使用大多僅採不告不理或勸導的方式進行處置。2012年師大社區爆發住商衝突，迫使政府正視住商混合下土地違規使用對當地居民所帶來的問題，為了調停住商之間的利益衝突，2012年4月臺北市政府發布施行「師大社區違反都市計畫法第七十九條優先裁處作業原則」進行規模性公權力治理以消除土地違規使用所生的外部不經濟。過往研究師大社區住商衝突大多著重於制度面分析，故本研究著眼於經濟面向分析房地產市場價格之變化，以詳實相關研究。
本研究選用2011年4月至2013年3月的師大社區周遭公寓交易資料，運用特徵價格理論、差異中之差異法進行實證分析，以探討「師大社區違反都市計畫法第七十九條優先裁處作業原則」施行之下對於師大社區當地的房價變化，並且進一步考量搜尋期間與政府失靈之因素，探討時間分期的房價變化。實證結果顯示，「師大社區違反都市計畫法第七十九條優先裁處作業原則」施行一年期並未對當地房價造成顯著影響，再將一年分期探討其房價變化，法規對施行後第5個月至第8個月的房價具顯著上漲影響，但對其他時間交易的房價則無顯著影響。		zh_TW
dc.description.abstract (摘要) When the government zoning Taipei City, they based on existing land use. Mixed land use is a common phenomenon in Taipei City; however, incompatible land use would result in plenty of violations. The government tends to guide or ignore such violation. In 2012, there are conflicts between residents and the local business, forcing the government to face up to the issues brought by such violation and mediate between both parties. In response to the conflicts, Taipei City Government enacted “Penalty Procedure on Violation of the Urban Planning Act, Article 79”, hereafter “Article 79”, to attenuate the external costs resulting from the illegitimate use. Prior research regarding the conflicts between the residents and the local business focuses on institutional analysis while this study uses empirical methods to investigate the economic effects on housing price.
This study utilizes the transaction data of apartment market from April 2011 to March 2013 to examines the influence of the implementation of “Article 79” on housing price in Shi-Da community. This study employs Hedonic Price Theory and uses Difference-in-Difference (DID) method and Spatial Regression Model to provide empirical evidence. Moreover, I take search duration and government failure into account and investigate the housing price in different period of time. The results suggest that there is no significant influence of “Article 97” on the housing price in Shi-Da community in a one-year period. In addition, there is a significant positive effect on the housing price in the second quarter after the implementation of “Article 97” but such significant effect is not found in other quarters.		en_US
dc.description.tableofcontents 第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究內容與方法 4
第三節 研究架構與流程 7
第二章 相關理論與文獻回顧 9
第一節 土地使用分區管制相關文獻 9
第二節 政府失靈成因相關文獻 15
第三節 搜尋期間相關文獻 19
第四節 特徵價格理論相關文獻 23
第五節 空間計量方法之相關文獻 25
第六節 差異中之差異法相關文獻 28
第三章 研究背景與設計 31
第一節 研究背景 31
第二節 實證模型之設定 35
第三節 資料說明及處理 39
第四章 實證結果分析 47
第一節 空間自相關檢測 47
第二節 法規施行對房價之影響效果 48
第三節 法規施行對房價影響的作用時間 50
第五章 結論與建議 55
第一節 結論 55
第二節 建議 58
參考文獻 59		zh_TW
dc.format.extent 2178491 bytes-
dc.format.mimetype application/pdf-
dc.source.uri (資料來源) http://thesis.lib.nccu.edu.tw/record/#G0107257018en_US
dc.subject (關鍵詞) 師大社區zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 住宅價格zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 土地使用分區管制zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 政府失靈zh_TW
dc.subject (關鍵詞) 差異中之差異法zh_TW
dc.subject (關鍵詞) Shi-Da Communityen_US
dc.subject (關鍵詞) Housing Priceen_US
dc.subject (關鍵詞) Zoningen_US
dc.subject (關鍵詞) Government Failureen_US
dc.subject (關鍵詞) Difference-in-Differenceen_US
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dc.title (題名) The Effects of Executing Zoning on Housing Price: The Case Study of Shi-Da Communityen_US
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dc.relation.reference (參考文獻) 中文參考文獻
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22.梁巧瑩，2016，「指標性設施搬遷與所在地對鄰近房價之影響－以臺中市政府為」，國立中央大學產業經濟研究所碩士論文：桃園縣。
23.許戎聰，2000，「住宅區土地混合使用業種相容性分析之研究－以台北市大安區與萬華區為例」，國立政治大學地政學系博士論文：台北市。
24.許家瑞，2014，「應用差異中的差異法評估臺灣觀光政策對入境旅客人次的影響」，國立暨南國際大學經濟學系碩士論文：南投縣。
25.許瑞盛，2018，「高雄氣爆事件對鄰近房價的影響—以差異中之差異法與分量迴歸模型之分析」，國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文：屏東縣。
26.陳立芃，2014，「師大商圈發展爭議因素之探討：協力規劃觀點」，國立臺北大學公共行政暨政策學系碩士論文：新北市。
27.陳宥如，2013，「師大夜市－公共空間與公共領域之研究」，國立臺北大學都市計劃研究所碩士論文：新北市。
28.陳敦源，2005，「為公共選擇辯護：論公共選擇理論與「公共性」議題在行政學中的相容性」，『行政暨政策學報』，(40)：1-36。
29.彭若涵，2010，「土地的使用管制與形式管制比較研究」，國立成功大學建築學系碩博士班碩士論文：台南市。
30.曾菁敏，2008，「空地開發外部性對住宅土地價格影響之研究－台南市的實證分析」，國立政治大學地政研究所博士論文：台北市。
31.黃怡潔、江穎慧、張金鶚，2017，「臺北市公共住宅對周圍住宅價格之影響」，『都市與計劃』，44(3)：277-302。
32.楊宗憲、蘇倖慧，2011，「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」，『住宅學報』，20(2)：61-80。
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外文參考文獻
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dc.identifier.doi (DOI) 10.6814/NCCU202001007en_US